Классификация апартаментов: какие трудности и риски возникают для владельцев

С осени прошлого года апартаменты в России обязаны проходить гостиничную классификацию. Как и в случае с гостиницами их классифицируют в соответствии с поправками в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в РФ» (ФЗ-436 от 30 ноября 2024-го) и двумя постановлениями Правительства РФ № 1951 и № 1952, которые вышли 27 декабря того же года.

По каким критериям апартаменты проходят классификацию 

Как отмечает управляющий директор Vertical Hotels Раиль Муфазданов, апартаменты должны подпадать под следующие параметры: 

• иметь единое управление объектом оператором или управляющей компанией, 
• иметь нежилое назначение здания и коммерческое использование, 
• быть изолированными от жилой части, 
• иметь отдельный вход. 

«Также проверяются параметры номерного фонда: наличие санузла в каждом номере, соблюдение минимальных площадей для категорий «студия» от 25 кв. м и «апартамент» (от 40 "квадратов", с двумя и более комнатами) при наличии кухонного оборудования, а также установленное соотношение категорий номеров. Процедура включает самооценку через реестр Росаккредитации и последующую классификацию аккредитованной организацией для присвоения категории», – рассказал управляющий.

По словам основателя ИСК Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилла Кудинова, по закону классификации подлежат не апартаменты как таковые, а средства размещения, которые имеют пять типов: гостиницы, санатории, базы отдыха, кемпинги, а также для ряда регионов в качестве эксперимента – гостевые дома. Апарт-отель, то есть комплекс номеров и других необходимых элементов инфраструктуры, где оказываются гостиничные услуги, в глазах законодателя относится к типу «гостиницы».

По оценкам консалтинговой компании Nikoliers, в 2026 году в Петербурге ожидается рекордный за последние десять лет ввод апарт-отелей – порядка 16 объектов на 6,8 тыс. юнитов. Однако важно учитывать, что от ввода здания до полной готовности и прохождения классификации проходит в среднем год или полтора. В 2025 году эту процедуру успели завершить только 363 юнита, то в этом классификацию могут пройти уже около трети нового предложения – порядка 2 тыс. юнитов.

Как показывает практика, сложности с классификацией чаще всего возникают у объектов, которые изначально проектировались как апартаменты без учета гостиничной функции, то есть «псевдожилье» без сервисной составляющей. При этом у «проблемных» проектов сохраняется возможность пройти классификацию, но это требует доработки, уточнила директор по продажам "ТИБРГРУПП" Елена Соловьева.

Только один апартамент классификацию не пройдет

Положение о классификации средств размещения прямо не уточняет минимальное число апартаментов, необходимых для прохождения классификации. Потому сложилось мнение, что это может быть и один апартамент.

«Если внимательно читать документ, в этом можно усомниться, – говорит Кирилл Кудинов. – Там дословно указывается, что гостиницы «используются для временного размещения и проживания людей в помещениях (номерах), в том числе многоместных», а среди требований к гостиницам приводятся разные категории номеров с требованием к площади каждого из таковых. Среди обязательных критериев есть и прямое указание на то, что в гостинице «с количеством 15 и менее номеров» не менее двух должны относиться к номерам высшей категории».

Помимо требования к номерному фонду есть еще два обязательных: расположение в здании с отдельным входом, а также единое управление юрлица или ИП. По этим параметрам один апартамент не подлежит классификации в качестве гостиницы и потому не может оказывать гостиничные услуги.

То же самое происходит и с отдельными номерами в классифицированном апарт-отеле, если их собственники не пожелали отдавать юниты под управление гостиничного оператора, добавил Кирилл Кудинов. А даже несколько обособленных номеров в апарт-отеле – это не гостиница, если они не имеют отдельного входа и централизованного управления.

Есть ли у «проблемных» апартаментов надежда?

При отсутствии объекта в реестре классифицированных средств размещения запрещается размещение на агрегаторах ("Яндекс Путешествия", "Островок", "Авито" и др.) и сдача юнитов в посуточную аренду с оказанием гостиничных услуг.

«После вступления правил в силу часть апарт-комплексов, изначально не построенных как гостиницы, перешла на долгосрочную аренду. Небольшая доля продолжает работать нелегально, принимая административные и налоговые риски, которые в этом случае несет собственник юнита. Очевидны только две легальные модели, – пояснил Раиль Муфазданов, – передача юнитов в управление оператору, что позволяет включить объект в систему классификации. Либо самостоятельная сдача в долгосрочную аренду без предоставления гостиничных услуг».

По мнению Елены Соловьевой, рынок апарт-отелей продолжает сближение с классическим гостиничным продуктом, – наиболее ярко это заметно на примере курортных апартаментов. С точки зрения конкурентных преимуществ классификация стала обязательным инструментом подтверждения качества и уровня объекта.

«У «проблемных» проектов сохраняется возможность пройти классификацию, – но это требует доработки как физической среды, так и операционной модели, – поделилась эксперт. – Речь может идти о модернизации инженерных систем, дооснащении номеров, создании необходимых общественных зон и внедрении полноценного гостиничного управления. На рынке уже есть примеры, когда такие проекты проходили доработку и успешно получали категорию, однако это всегда дополнительные инвестиции и время».

Стоит учитывать и риски в случае сдачи в аренду одиночных апартаментов без классификации. «Посуточное предоставление помещения гостям еще не означает оказания гостиничных услуг и потому не запрещено. Государство рассматривает такие апартаменты как аналог жилья», – заметил Кирилл Кудинов.

Однако сдачу помещения – тем более де-юре коммерческого – на регулярной основе с высокой вероятностью признают предпринимательской деятельностью. А неуплата НДФЛ и НДС в этом случае означает налоговое преступление со всеми вытекающими отсюда последствиями. И в 2026 году это не пустые слова. 

"Если прежде органы власти сквозь пальцы смотрели на обширный теневой рынок аренды, – отметил девелопер. – Теперь, в период кризиса и нехватки бюджетных средств, государство уже прорабатывает законодательные и административные меры для массового вывода арендодателей из серой зоны. В том числе – мониторинг онлайн-объявлений о сдаче недвижимости".