Застройщики выдохнули: первичный рынок жилья выходит на новый уровень равновесия

Спрос в течение полугодия оказался неравномерным: с выраженными пиками в январе и июне. Тем не менее июньский подъем, вызванный очередным дедлайном по «семейной ипотеке», в Петербурге и Ленобласти оказался не столь ярким, как по России в целом. Рынок все еще сильно зависим от льготного кредитования, но развиваются и другие финансовые инструменты. Одним из ключевых факторов для покупателей при выборе квартиры становится стадия готовности новостройки. Спрос продолжает смещаться в Ленинградскую область. При этом качество областных объектов растет, а граница между городскими и пригородными жилыми комплексами постепенно стирается.

Ближайшие перспективы «первички», по мнению аналитиков Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», будут определять несколько факторов. Главные — это снижение ключевой ставки (оно замедляется), ужесточение «семейной ипотеки» (если оно все же случится) и в целом требований к заемщикам, высокая инфляция, рост себестоимости строительства и падение реальных доходов населения.

В компании ожидают, что продажи в петербургской агломерации во втором полугодии сохранятся на уровне первого, и по итогам года рынок выйдет примерно на 2,5 млн кв. м. То есть на 14% меньше, чем в 2025 году, и на 19% ниже уровня 2024-го. При этом продолжится рост конкуренции со стороны «вторички». 

С начала года цены в масс-маркете увеличились в Петербурге на 9% и достигли 306 тыс. руб./кв. м, в пригороде – на 6%, до 179 тыс. рублей за «квадрат». К концу года в «Петербургской Недвижимости» прогнозируют ценовой рост на 10–15% (по сравнению с началом 2026-го).  

Дело в ставке  

Банк России снижает ключевую ставку, правда, не с той скоростью, о которой мечтал бизнес. Однако с начала года «ключ» опустился на 2% — с 16% до 14%. Это отразилось на условиях займов: если в январе текущего года банки кредитовали покупку квартир на «первичке» под 21,25% годовых, а на «вторичке» — под 21,22%, то к середине июля ставки уменьшились соответственно до 18,71% и 18,68% (данные ДОМ.РФ).

Результатом стал рост ипотеки. За первое полугодие 2026 года банки выдали 496,5 тыс. кредитов на общую сумму более 2,22 трлн рублей. Рост в штуках по сравнению с тем же периодом 2025 года составил 46%, в деньгах — 48%.

В Петербурге, по данным регионального Росреестра (не включая Ленобласть), за полгода 2026 года было предоставлено 60 194 ипотечных кредита, а в январе–июне 2025-го — только 35 283, то есть в 1,7 раза меньше.

Львиная доля по-прежнему приходится на «Семейную ипотеку»: в масштабах России это 203,8 тыс. займов на 1,22 трлн рублей. То есть 41% в штуках и 55% в деньгах. Кредитование по «семейке» за полгода увеличилось на 8% по числу договоров и на 14% в рублях. Резкий всплеск был отмечен в июне, на фоне ожиданий, что льготную ставку дифференцируют в зависимости от числа детей в семье заемщиков. 

В первый месяц лета ипотека подскочила на 49% по сравнению с маем (до 488 млрд рублей за месяц в целом по РФ) и на 58% к июню 2025-го. Причем льготных кредитов в июне было выдано в 1,8 раза больше, чем в мае. То есть успеть поспешили те, кто не смог в декабре и январе, перед предыдущим закручиванием гаек.

При этом и займы по базовым ставкам сегодня россияне берут гораздо активнее, чем год назад. По оценке ЕРЗ, в первом полугодии в России было предоставлено рыночных ипотечных кредитов на 801 млрд рублей против 217 млрд годом ранее — рост в 3,7 раза.

Снижение ставок привело к перераспределению спроса в пользу готового жилья, которое покупают как раз с помощью рыночной ипотеки.

По оценке Росреестра Петербурга, сделок со вторичной недвижимостью в первом полугодии 2026 года было зарегистрировано в 2,58 раза больше, чем договоров долевого участия (ДДУ): 47,96 тыс. против 18,57 тыс. Год назад расхождение было только в 2,26 раза в пользу «вторички», в 2024-м — менее 1,26 раза. 

Новые старты  

Число новых запусков в Петербурге сокращается: в январе–июне 2022-го стартовали жилые проекты общей площадью 769 тыс. кв. м, а в этом году — только 541 тыс. (данные ДОМ.РФ).  Объем предложения на «первичке» в городе сократился до минимальных значений за последние 10 лет — менее 2 млн «квадратов», фиксируют в «Петербургской Недвижимости».

Для верного сравнения нужно брать во внимание еще и Ленобласть: здесь в первом полугодии 2022 года запущено 357 тыс. кв. м, а в 2026-м — 1317 тыс., рост почти в 3,7 раза (данные ДОМ.РФ).

То есть в целом по агломерации за пять лет мы видим ощутимое увеличение запусков: 1126 тыс. кв. м в 2022 году и 1858 тыс. в 2026-м — плюс 65%.

Это связано, прежде всего, с двумя причинами: дефицитом земли под застройку в Петербурге и дороговизной недвижимости. Областное жилье почти в 1,8 раза дешевле городского в пересчете на метр и дорожает медленнее. 

В целом по Петербургу и Ленобласти продажи сокращаются, видно из статистики ДОМ.РФ: в 2022 году, по данным на июнь, во всех ЖК, в которых в городе и области были открыты продажи, было реализовано 4,365 млн кв. м недвижимости, к 2026-му этот показатель снизился на 28%, до 3,133 млн.

«Навес» (доля непроданного жилья в сравнении с выведенным в продажу) в петербургском регионе тоже уменьшается. Но тут тоже все не так просто. В домах со сроком сдачи в 2026 году распродано 60% площадей. В июне 2025-го в ЖК, которые должны были быть введены в том же году, распроданность составляла 62%, в июне 2022-го — 70%. 

Олег Пашин, генеральный директор КЦ «Петербургская Недвижимость»: 
— По итогам января–июня 2026 года было продано 30,3 тыс. квартир общей площадью 1,26 млн кв. м. Это на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост во многом обеспечила высокая активность в январе и июне, когда покупатели стремились оформить сделки в ожидании изменений условий «семейной ипотеки». При этом по сравнению со вторым полугодием 2025 года объем продаж оказался ниже на 28%. В среднем ежемесячный темп реализации стабилизировался на уровне 4,5–4,7 тыс. сделок, что сопоставимо с показателями первого полугодия прошлого года. 
На протяжении всего полугодия цены продолжали расти. В сегменте «масс-маркет» в Петербурге средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 9%, в пригородных проектах – на 6%. Основными причинами стали вымывание наиболее доступного предложения в конце 2025 года и начале 2026-го, рост себестоимости строительства, минимальный за последние десять лет объем предложения в Петербурге, а также сдержанный вывод новых проектов на рынок. При этом для поддержания спроса отдельные застройщики использовали точечные акции – снижали цены на ограниченный пул квартир или увеличивали скидки при 100%-й оплате, особенно в наиболее конкурентных локациях. 
Как и во втором полугодии 2025 года, доля ипотечных сделок составила около 60%. Кроме того, сохраняется высокий интерес к рассрочке – ее доля в структуре продаж достигла 32%. 
В Ленинградской области объем продаж по итогам первого полугодия достиг 50% от результата всего 2025 года, тогда как в Петербурге – 37%. 
Это свидетельствует о том, что спрос в городе сокращается быстрее, а интерес покупателей постепенно смещается в сторону более доступных проектов в пригороде. В результате доля спроса на новостройки Ленинградской области выросла с 32% в первом полугодии 2025 года до 42% по итогам первого полугодия 2026-го. 
Во втором полугодии ситуация на рынке во многом будет зависеть от того, насколько активно банки и застройщики продолжат развивать индивидуальные ипотечные программы и субсидированные ставки, а также смогут ли девелоперы сохранить привлекательные условия рассрочки. Для большинства покупателей ключевыми по-прежнему останутся размер первоначального взноса и комфортный ежемесячный платеж. 
Что касается цен, предпосылок для их снижения мы не видим. На фоне ограниченного объема предложения и высокой себестоимости строительства они продолжат постепенно расти. Во втором полугодии прирост может составить 6–7%. 

Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС»: 
— В ГК «КВС» объем продаж в первом полугодии 2026-го в квадратных метрах был сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. При этом выручка увеличилась примерно на 20%. Это связано с ростом стоимости квадратного метра и изменением структуры нашего предложения. Сегодня большая часть проектов «КВС» приходится на городские локации, где стоимость реализации выше, чем в Ленинградской области. В целом результаты первого полугодия положительные: все поставленные планы выполнены. 
Традиционно высоким спросом пользуется проект бизнес-класса «Дубровский». Хорошо показал себя и жилой комплекс бизнес-класса «Б15». Высокая степень готовности проекта стала одним из факторов покупательской активности. Стабильно востребован и малоэтажный квартал «Любоград».  
В целом мы видим рост интереса к Ленобласти на фоне сокращения предложения в Петербурге. Однако в ГК «КВС» ситуация несколько иная. В «Новом Сертолово» на финальной стадии находится последняя очередь – «ПАТИО. Уютный квартал», а в «Ясно.Янино» мы выходим на завершающий этап развития территории. На текущий момент новых проектов в Ленобласти в портфеле ГК «КВС» нет, но мы продолжаем внимательно смотреть на этот рынок.  
Что касается прогноза цен до конца года, я считаю, динамика будет сопоставима с уровнем инфляции. При этом не думаю, что разрыв между первичным и вторичным рынком существенно увеличится. Сегодня «вторичка» также оживилась, и цены, соответственно, начали расти. 
В третьем квартале сохранение параметров «семейной ипотеки», безусловно, немного поддержит спрос. При этом нужно понимать, что ее ресурс постепенно сокращается. 
Сегодня основная аудитория программы –семьи, в которых недавно появился ребенок, а также те, кто ожидает пополнение в ближайшее время. 
Мы продолжаем развивать другие инструменты: стандартная и траншевая ипотеки, совместные программы с банками по субсидированию стандартной ипотеки, а также рассрочки и программы зачета жилья. 
С февраля–марта 2026-го рассрочки занимали около 30% в структуре сделок «КВС». Еще одна заметная тенденция – увеличение доли сделок со стопроцентной оплатой. Начиная примерно с апреля этот показатель вырос и сейчас составляет порядка 10–12%. Это говорит о том, что часть покупателей готова выводить деньги с депозитов и вкладывать их в недвижимость. 
При этом ипотека продолжает играть важную роль. В первом полугодии доля ипотечных сделок в структуре продаж ГК «КВС» составляет около 60%. Основной объем по-прежнему приходится на «семейную ипотеку» – это порядка 80% ипотечных сделок. Особенно заметный всплеск спроса мы увидели во второй половине июня, когда стали активно обсуждаться новые параметры программы.  
Хорошо показывают себя программы зачета жилья. Сегодня их доля в продажах ГК «КВС» составляет около 15%.  
До конца года мы запланировали вывести на рынок четыре новых объекта — квартал «Канада» в Олимпийских кварталах «ЮгТаун», «Видный» в ЖК «Ясно.Янино», третий этап проекта бизнес-класса «Дубровский» и шестую очередь ЖК «Любоград». 

Никита Мурин, директор департамента аналитики и ценообразования Группы «Эталон»: 
— Объем продаж в I полугодии 2026-го на рынке Петербурга показал незначительный рост по числу сделок – около 1%, при этом в денежном выражении рост составил 15%. Однако в массовом сегменте зафиксировано снижение числа сделок на 5%, а в денежном выражении рост составил всего 1%. То есть увеличение продаж на петербургском рынке произошло за счет роста показателей в проектах класса «бизнес» и выше. 
Наиболее востребованным проектом «Эталона» в комфорт-классе по итогам полугодия стал ЖК «Монография» в Пушкинском районе, на него пришлось 44% сделок в регионе. К числу ключевых факторов, обусловивших этот результат, следует отнести динамичное развитие локации, в том числе запуск трамвая «Славянка» до метро «Купчино», а также факт сдачи проекта в июне 2025 года.  
Кроме того, высокие темпы продаж мы фиксируем в проекте «Ягодное Река Парк» в Мурино. Здесь основные преимущества: близость с границей Петербурга и в целом привлекательные условия покупки. 
В массовом сегменте по итогам первого полугодия 2026-го доля рыночной ипотеки составляет всего 3%, на долю субсидированной и «семейной ипотеки» приходится 66%, то есть в сумме ипотечные сделки дают 69%.  
На долю рассрочек приходится 13%. В течение первого полугодия этот показатель варьировался в диапазоне от 10% до 17% в общей структуре сделок. 

Кирилл Сиволобов, основатель Bau City Development: 
— Первое полугодие сложилось в целом успешнее ожиданий, но лишь благодаря результатам первого квартала, второй – обманул надежды. При этом июнь оказался вдвое успешнее предыдущего месяца: и по количеству реализованных объектов, и по привлечению средств. Это было связано как с обещаниями отменить господдержку для семей с детьми, так и с точечными гибкими ценовыми предложениями. 
Результаты второго полугодия будут зависеть от следующих факторов: дальнейшего изменения ключевой ставки, решений государства по программам поддержки спроса и общей экономической ситуации. 
Мы не раз говорили, что любые попытки заменить банковский продукт со стороны девелоперского бизнеса – это «костыли». Для нормального функционирования строительного рынка необходим уровень процентной ставки хотя бы в 10%. Тогда бизнес начнет развиваться, а не «выживать» от одного заседания ЦБ к другому. 
В августе в нашем проекте «Нигилист» запланировано открытие продаж офисов в одном из корпусов, а до конца года мы планируем вывести на рынок новый бизнес-центр на Новолитовской улице, 37 площадью 32 тыс. кв. метров. Доходная коммерческая недвижимость становится одним из самых выгодных вложений среди прочих категорий. 

Марина Потепкина, директор по продажам компании «Город-спутник Южный»: 
— По сравнению с прошлым годом ситуация выглядит значительно стабильнее. В июне 2025-го мы наблюдали снижение продаж примерно на 25–30% по сравнению с маем. В этом году июнь показал скорее обычный сезонный спад, который был немного сглажен ажиотажем вокруг возможного изменения условий «семейной ипотеки». 
При этом говорить о заметном всплеске активности из-за сохранения действующих условий программы до 1 октября не стоит. Основной спрос по «семейной ипотеке» был фактически реализован еще в декабре–январе, когда многие покупатели решили не откладывать сделку. 
Скорее новый виток интереса придется на сентябрь, когда традиционный сезонный подъем совпадет с очередным этапом обсуждения условий «семейки». 
Для города-спутника Южный первое полугодие оказалось успешным. Наиболее результативным стал январь, а в среднем за первое полугодие мы реализовывали порядка 45 квартир ежемесячно. Всего за шесть месяцев было продано около 270 квартир. 
В августе мы презентуем вторую очередь города-спутника Южный и откроем продажи. Общая площадь квартир составит 67 тысяч кв. м. 
Можно ожидать, что до конца года продолжится умеренный рост цен, без резких скачков. Для этого сохраняются объективные предпосылки: увеличиваются себестоимость строительства, стоимость рабочей силы и стройматериалов, а возможности для существенных скидок у девелоперов все более ограничены. 
Сохранение действующих параметров «семейной ипотеки» останется одним из ключевых факторов поддержки рынка массового жилья. Однако рассчитывать на повторение ажиотажного спроса уже не стоит. Значительная часть покупателей, соответствующих условиям льготной ипотеки, уже воспользовалась этой возможностью. 

Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон:  
— В проектах Группы Аквилон в I полугодии 2026-го реализовано на 42% больше лотов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Притом что средневзвешенная цена за этот период в классе комфорт выросла на 1,9% (в бизнес-классе – на 18%) в Петербурге и на 10% в Ленинградской области. 
Доля классической ипотеки в структуре сделок сокращается, но пока удерживает первенство. В объеме продаж в первом полугодии на ипотечные квартиры пришлось 55% (полгода назад этот показатель составлял 76%). 
При этом значительно выросла доля сделок со 100%-й оплатой – до 36% в общем объеме продаж. Кроме того, клиенты активно рассматривают альтернативные инструменты: траншевые механики оплаты и рассрочки различных видов, хотя их доля и сократилась до 9%. 
Из устойчивых трендов последних месяцев стоит отметить следующие: клиент больше не смотрит на стоимость квадратного метра, он смотрит на размер ежемесячного платежа; разница в стоимости «квадрата» между «первичкой» и «вторичкой» достигла максимума.  
Вторичный рынок сегодня привлекает тех, кто не готов нести двойную финансовую нагрузку (платить ипотеку и арендовать жилье в ожидании ключей). В ответ на это застройщикам приходится активнее развивать программы Trade-in. 
Доля областных проектов в структуре продаж будет расти. Происходит это потому, что в Петербурге запускается все меньше новых массовых проектов, а те, что стартуют, чаще относятся к бизнес-классу с высоким порогом входа. В черте города стоимость квадратного метра значительно выше. В то время как в Ленобласти семья может купить полноценную «двушку» с отделкой по цене студии в черте КАД. 
При этом качество областной недвижимости растет. На примере наших проектов, таких как «Аквилон Stories» в Кудрово или «Аквилон Янино», можно увидеть: покупатель не только получает полноценную социальную и коммерческую инфраструктуру, но и благоустроенные закрытые дворы и близость к природным зонам.  
В условиях «дорогих» денег и малодоступной ипотеки покупают не «стены», а сценарии жизни и готовые экосистемы. Например, проекты с акцентом на экологию и озеленение, такие как «Солар Парк» в Шушарах, «РекаПарк» в Новосергиевке или «РИВА» в Мурино с собственным прудом, который летом будет центром релакс-пространства, а зимой превратится в каток. К слову, все это – старты этого года. 
Много значат хорошие планировки. Буквально «умный» и функциональный метр входит в топ-6 запросов наших покупателей. 
Конечно, не менее важна готовность проекта. Сейчас, когда приближается срок ввода в эксплуатацию жилого комплекса «Аквилон Янино», мы видим, что ежемесячно число обращений клиентов по этому объекту прирастает более чем на 50%. 

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:  
— Первые полугодия 2025-го и 2026-го по числу сделок почти идентичны. Рынок не вырос и не упал. Проекты комфорт-класса, которые были у нас в продаже год назад и есть сейчас, тоже показали результаты практически идентичные первой половине прошлого года. 
При этом выросла выручка: за счет роста стоимости кв. м как такового, а также за счет изменений в структуре предложения, которое в Петербурге медленно, но верно движется в сторону увеличения доли бизнес-класса и комфорт-класса в его верхней ценовой категории.  
У нас, в частности, по выручке первое полугодие показало +20% от результатов прошлого года. 
Если описывать итог всего полугодия одним словом, это будет стабильность. Второе полугодие таким же для рынка не станет.  
Нет предпосылок к повторению результатов 2025-го, обусловленных высоким спросом на «семейную ипотеку» с уходившими старыми условиями. Ориентировочный прогноз – порядка 32 000 сделок на всем рынке новой недвижимости по итогам года, что будет примерно на 15% меньше результатов 2025-го. 
В этом году мы вывели на рынок премиальный проект «Акватория» на Выборгской набережной. Готовим к скорому старту еще один, бизнес-класса. Он находится во Фрунзенском районе. 

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
—  Объем продаж первого полугодия 2026-го в РСТИ показал рост относительно аналогичного периода 2025 года в метрах на 5%, а в выручке на 8,7%, что в целом соответствует показателям рынка новостроек.  
Спрос распределялся довольно равномерно между готовыми квартирами и проектами на разных этапах строительства. Определяющую роль играли два основных инструмента – «семейная ипотека» и программы рассрочек. 
Готовые квартиры предпочитают покупать с применением ипотеки, а в строящихся домах активно используют рассрочки на весь период строительства. Лидером продаж стал ЖК «Кинопарк». Активно шли сделки в новых проектах ЖК «Аурум» и ЖК «Гранат». Остатки готовых квартир в ЖК «БелАрт» и ЖК «Академик» штучные. 
Массовое осознание существенных изменений в льготной программе семейной ипотеки пришло лишь в июне, начиная со второй недели месяца. Это спровоцировало всплеск продаж и активность в получении ипотечных кредитов. В итоге доля ипотечных сделок в январе и июне 2026 года оказалась выше 72%, в то время как в остальные месяцы полугодия показатель составлял около 64%. Центральное место в портфеле ипотечных сделок занимает «семейная ипотека» с долей 84%, остаток – разные формы рыночных программ, включая траншевую ипотеку и ипотеку с субсидированными ставками.  
Средний показатель доли договоров с рассрочкой платежа в первом полугодии 2026-го – около 32%. Условия программ зависят от размера первого взноса и сроков. Самой востребованной программой остается рассрочка с первым взносом 20% и комфортными фиксированными ежемесячными платежами. 
В мае 2026-го вышла в продажу вторая очередь ЖК «Гранат» на ул. Фучика на 582 квартиры, в августе поступит на рынок вторая очередь ЖК «Аурум» на пр. Маршала Блюхера на 602 квартиры. 
Цены на новостройки продолжат рост. Этому способствует увеличение себестоимости. Удел всех строящихся объектов – с одной стороны, соответствовать финансовой модели, в которую заложена определенная динамика роста вместе с готовностью объекта, а с другой – реагировать стоимостью на регулярно меняющиеся обстоятельства. Квартиры в сданных домах, напротив, имеют уже сложившуюся себестоимость и не демонстрируют высокую динамику роста цен. Сохранение условий семейной ипотеки в III квартале 2026 года позволяет строить прогнозы относительно объемв продаж в ближайшем будущем. Не исключена очередная активизация в сентябре, хотя и не столь масштабная, как в прежние периоды, т. к. большинство обладателей прав на семейную ипотеку уже реализовали свои возможности. 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»: 
—  Показатели продаж ГК «БФА-Девелопмент» в первом полугодии 2026 года соответствуют рыночным трендам. Снижение объема сделок у нас носит структурный характер и связано с вымыванием остатков, сокращением объема и ассортимента предложения. К середине года практически завершена реализация жилья в третьей очереди ЖК «Огни Залива», на финише – четвертая очередь проекта, а в доме «БФА в Озерках» свободный пул почти исчерпан.  
В условиях ограниченного предложения компания фокусируется на маржинальности, реализуя лоты на выгодных коммерческих условиях. 
Благодаря высокой готовности объектов ценовая динамика оставалась выраженной: в ЖК «Огни Залива» прирост стоимости за полугодие составил около 16%. Средний чек сделки вырос год к году более чем на миллион и достиг 17,59 млн рублей. 
Это обусловлено продажами на финальных стадиях, где преобладают семейные планировки, включая четырехкомнатные.  
Ожидания корректировки «семейной ипотеки» стимулировали спрос во втором квартале, но в Петербурге процесс прошел плавно, без яркого июньского всплеска на 70%, характерного для регионов РФ. Спрос распределялся равномерно. Доля ипотеки в продажах составила чуть более 50%, снизившись с января. Это связано с высокой долей готового жилья, где востребован трейд-ин без кредитов. По этой же причине не получила развития траншевая ипотека, актуальная лишь на старте строек. Востребованы рассрочки, доля которых стабильна (33%). В июне мы запустили акционную программу рассрочки на квартиры без отделки, помогающую покупателю распределить расходы на ремонт. 
В 2026 году ключевым стартом стал клубный дом «Дуалист» во Фрунзенском районе. До конца года в планах – работы по второму этапу четвертой очереди ЖК «Огни Залива». Вывод объекта в продажу намечен на стыке 2026 и 2027 годов. Точные сроки определятся позднее с учетом конъюнктуры. 
Дефицит предложения в городе продолжит смещать спрос в приграничную Ленобласть. В самом мегаполисе нехватка предложения застройки и перманентный рост себестоимости удержат цены на высоком уровне. В третьем квартале обновленная госпрограмма поддержит активность, но без ажиотажа: основные резервы льготного спроса уже реализованы, рынок переходит к фазе взвешенного выбора. 

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»: 
—  Рынок новостроек Петербурга и Ленинградской области в 2026 году перешел к стадии балансировки. В массовом сегменте это особенно заметно: объем предложения в городе опустился ниже 2 млн кв. м – минимального уровня за последние 10 лет, а вывод новых проектов сократился на 20–30% год к году, формируя дефицит ликвидного предложения. 
По итогам первого полугодия объем продаж оказался немного выше уровня 2025-го: рост составил порядка 5–10% по количеству сделок и до 10–15% в денежном выражении. 
При этом динамика была неравномерной: сильный первый квартал сменился более сдержанным вторым. В наших проектах, несмотря на снижение трафика, конверсия сохраняется выше 20%, что отражает смещение спроса в сторону более мотивированных покупателей – прежде всего семей, приобретающих жилье для себя. 
Цены в массовом сегменте за полугодие выросли умеренно – на 3–5% номинально (0–2% с учетом скидок). Поддержку оказывают рост себестоимости, высокая стоимость проектного финансирования и ограниченное предложение. 
Ипотека остается основным инструментом продаж: ее доля составляет 70–85%, из которых 75–90% приходится на льготные программы, прежде всего «семейную ипотеку» (до 60–70% сделок). При этом растет роль рассрочек – их доля увеличилась до 20–30%, а в отдельных проектах достигает 40%. 
Корректировка параметров «семейной ипотеки» в основном повлияла на спрос еще в конце 2025 года и начале 2026-го; июньский всплеск был, но в Петербурге носил сдержанный характер. До конца года ожидается рост цен в пределах 3–7% и дальнейшее сокращение предложения на 10–15%. Существенного ажиотажа не прогнозируется, а разрыв цен между первичным рынком и «новой вторичкой» (уже 10–20%) будет постепенно увеличиваться. 

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге: 
— Первое полугодие оказалось для рынка новостроек Петербурга и Ленинградской области лучше, чем можно было ожидать. 
Мы наблюдали усиление конкуренции между новостройками, ИЖС и вторичным рынком, и рост требовательности покупателей к качеству продукта и финансовым условиям сделки. 
При этом постепенное снижение ключевой ставки способствовало небольшому оживлению спроса по рыночным ипотечным программам. 
Рынок еще больше сместился от конкуренции самих проектов к конкуренции финансовых инструментов. 
Если сравнивать результаты с аналогичным периодом прошлого года, петербургская агломерация выглядела лучше общероссийских показателей. Пока по России число сделок сократилось примерно на 13%, в Петербурге и Ленобласти мы наблюдали рост порядка 13%. При этом полугодие во многом сделали два месяца – январь и июнь, тогда как между ними рынок четыре месяца подряд снижался.  
Основной вклад в положительную динамику внесла Ленинградская область, где число сделок выросло примерно на 40%, тогда как в Петербурге показатель немного сократился. Это подтверждает, что область сегодня становится одной из ключевых точек роста агломерации благодаря более доступному бюджету покупки и развитию крупных проектов комплексного освоения территорий. 
«Семейная ипотека» остается основным драйвером спроса в комфорт-классе, хотя уже не формирует такого ажиотажа, как раньше. Мы ожидаем, что локальный всплеск интереса к покупке жилья может повториться и перед очередными изменениями условий программы. В целом по агломерации доля ипотечных сделок по итогам первого полугодия составила около 60%, при этом заметно выросла популярность рассрочек – с 17% до 32%.  
В «А101» мы придерживаемся более консервативного подхода: доля рассрочек в наших продажах составляет около 17%. Еще одна особенность наших проектов – семейный формат. Если в целом по рынку около 74% спроса приходится на студии и однокомнатные квартиры, то у нас более половины продаж составляют двухкомнатные и более просторные квартиры. 
Во втором полугодии мы ожидаем сохранения умеренного роста цен. Вместе с тем говорить о полноценном восстановлении рынка пока преждевременно. На мой взгляд, оно станет возможным, когда ключевая ставка не будет превышать 10%, а рыночная ипотека вернется к уровню около 12%.  

Максим Жабин, директор по развитию ГК «ЕДИНО»: 
— В целом мы подтверждаем положительную динамику, но я бы не называл ее устойчивым восстановлением рынка. Значительную роль сыграл календарный эффект. Покупатели активизировались в периоды, когда обсуждались возможные изменения семейной ипотеки. 
В нашей компании полугодие также было неоднородным. Начало года прошло достаточно сдержанно, а к июню темп продаж заметно вырос. При этом мы оцениваем результат не только по количеству договоров, но и по поступлениям на эскроу, структуре сделок и качеству спроса. С этой точки зрения рынок восстанавливается, но пока остается сильно зависимым от льготного финансирования. 
Лучше всего продавались проекты двух типов. Первый – с высокой строительной готовностью, где покупатель уже видит не обещание, а сформированную среду. Второй – новые очереди с понятной ценой входа и востребованной квартирографией. 
Сегодня степень готовности становится одним из главных факторов выбора. Покупатель готов платить не просто за квадратные метры, а за снижение риска, понятный срок заселения и качество будущей жизни.  
Цены продолжили расти, но динамика сильно различалась даже внутри одного проекта. Быстрее дорожали ликвидные семейные форматы и квартиры в объектах с высокой готовностью. Сдержаннее вели себя большие однородные объемы предложения и лоты, цена которых опережала реальную ценность продукта. 
Однако рост прайса сам по себе еще не означает успех. Главный показатель – может ли проект повышать цену, сохраняя необходимый темп реализации и экономику сделки. 
Рыночная ипотека пока занимает небольшую долю в структуре продаж из-за высокой стоимости кредита. Рассрочка сохраняет заметную роль, но ее возможности ограничены стоимостью денег для девелопера. Рынок постепенно уходит от универсальных длинных рассрочек, поскольку для застройщика это фактически означает самостоятельное кредитование покупателя. 
В этом году мы продолжили вывод новых очередей в рамках действующих проектов. До конца года готовятся следующие старты, однако раскрывать их корректно только после завершения проектной, финансовой и разрешительной подготовки. В нынешних условиях сам факт наличия земельного участка еще не означает готовность проекта к запуску. Девелоперы действуют осторожнее и работают с небольшими очередями. 
Доля областных проектов, скорее всего, продолжит расти. Но это не история о том, что покупатель массово отказывается от Петербурга.  
Рынок перераспределяется вслед за предложением и доступным бюджетом. 
В городе вывод новых проектов стал сложнее и дороже, а существующее предложение постепенно сокращается. В ближайших пригородах при этом появляются проекты, которые по качеству среды и инфраструктуры уже сопоставимы с городскими, но остаются доступнее. 
В нашем портфеле областное направление уже занимает основную долю. Мы рассматриваем ближайшие пригороды не как компромиссную территорию, а как полноценную часть петербургской агломерации. Здесь можно создавать не отдельные дома, а новую среду для жизни. 
До конца года я ожидаю продолжения умеренного роста цен без резких скачков. Его будут поддерживать сокращение предложения, рост строительных затрат и увеличение готовности действующих проектов. При этом рынок становится более сегментированным. Ликвидные квартиры будут дорожать, а переоцененные лоты придется поддерживать скидками и финансовыми программами. 
Разрыв между новостройками и «новой вторичкой» может увеличиваться, пока льготная ипотека преимущественно работает на первичном рынке.  
Сохранение параметров «семейной ипотеки» поддержит спрос в третьем квартале, но повторения июньского ажиотажа я не ожидаю. Часть отложенного спроса уже реализована. Новый эффект «последнего вагона» появится только тогда, когда будут объявлены конкретные изменения и дата их вступления в силу. В целом резерв льготного спроса не исчерпан, но он стал более узким.  

Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет»: 
— По итогам первого полугодия в петербургской агломерации было реализовано примерно на 7% больше квартир, чем за аналогичный период прошлого года. При этом важно понимать, что этот рост не был равномерным. Основной объем продаж сформировали два выраженных всплеска спроса – в январе и июне, когда покупатели стремились воспользоваться действующими условиями «семейной ипотеки». В период с февраля по май рынок демонстрировал существенно более сдержанную активность. Если сравнивать текущие результаты со вторым полугодием 2025 года, объем сделок остается ниже примерно на 28%, что, на наш взгляд, более объективно отражает текущий уровень базового спроса. 
Наиболее высокий спрос сохранялся в проектах, расположенных в наиболее востребованных областных локациях – прежде всего в Новосаратовке, Кудрово, Мурино, а также в районах Ручьи и Новоселье. Эти территории сочетают хорошую транспортную доступность с более доступным уровнем цен по сравнению с городскими проектами. 
Дополнительным преимуществом стала высокая строительная готовность объектов. В условиях дорогого заемного финансирования покупатели все чаще выбирают проекты с минимальными сроками ожидания и более низкими рисками. 
Рост цен оставался умеренным, но устойчивым. В массовом сегменте в Петербурге средняя стоимость квадратного метра увеличилась примерно на 9% и достигла 306 тыс. рублей. В Ленинградской области рост составил около 6%, до 179 тыс. рублей за «квадрат». 
Ключевыми факторами стали не столько высокий спрос, сколько ограниченное предложение. После январского всплеска с рынка были быстро выкуплены наиболее доступные квартиры, при этом себестоимость строительства продолжает увеличиваться, а объем вывода новых проектов остается ограниченным. 
«Семейная ипотека» по-прежнему остается ключевым драйвером рынка и формирует около 60–64% льготных ипотечных сделок. При этом мы видим постепенное оживление рыночной ипотеки на фоне снижения ставок. Существенно укрепила позиции и рассрочка. Гибкие программы позволяют расширить круг потенциальных покупателей и поддерживают спрос в проектах на разных стадиях реализации. 
За последний год доля Ленинградской области в структуре спроса увеличилась с 32% до 42%, а в объеме нового предложения уже превышает половину рынка. 
Пока девелоперы сохраняют осторожность в выводе новых проектов, этот дефицит будет постепенно усиливаться, а покупательская активность продолжит смещаться в областные локации, где выбор остается значительно шире. 
Базовый сценарий предполагает, что второе полугодие окажется сопоставимым с первым либо немного превысит его результаты. По итогам года объем реализации жилья в петербургской агломерации может достичь порядка 2,5 млн кв. м. 
Мы ожидаем роста цен по итогам года в пределах 10–15%. Это, прежде всего, отражение продолжающегося роста себестоимости строительства и ограниченного предложения, а не перегрева спроса. 
Сохранение действующих параметров «семейной ипотеки» до 1 октября позволит поддержать стабильную активность покупателей в третьем квартале. Однако повторения июньского ажиотажа мы не ждем. Значительная часть клиентов, которые планировали воспользоваться льготной программой, уже приняла решение о покупке в июне. 
При этом потенциал льготного спроса полностью не исчерпан, хотя его ресурс постепенно сокращается: каждая волна ожиданий, связанных с изменения условий программы, частично переносит будущий спрос в текущий период. Одновременно мы ожидаем дальнейшего увеличения ценового разрыва между первичным рынком и «новой вторичкой». Ограниченный объем нового строительства в Петербурге поддержит стоимость качественных новостроек.  

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург»: 
— По итогам первого полугодия мы зафиксировали рост доли рыночной ипотеки и сделок за счет собственных средств покупателей. 
Максимальная доля рыночной ипотеки в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» была зафиксирована в мае и достигла почти трети от всех сделок. Это самый высокий показатель за последние годы. В июне он скорректировался до 15%, а на протяжении января–апреля доля таких сделок стабильно превышала 10% от общего объема продаж. 
Средняя сумма кредита по рыночной ипотеке составила 4,9 млн рублей. 
Наиболее востребованными оставались однокомнатные квартиры – на них пришлось 82% сделок с использованием рыночной ипотеки. Средняя площадь приобретенного жилья по таким сделкам равнялась 43 кв. м. 
Еще одной тенденцией первого полугодия стал рост числа сделок за счет собственных средств. За исключением февраля их доля ежемесячно превышала 10% общего объема продаж, а максимального значения достигла в июне – 15%. 
Мы видим, что структура спроса становится более сбалансированной. Это свидетельствует о постепенном восстановлении спроса по мере смягчения денежно-кредитных условий. При этом семейная ипотека по-прежнему формирует основную часть сделок, хотя ее доля продолжает сокращаться – с 88% в январе до 63% в июне. Минимальные значения были зафиксированы в феврале и мае – по 50%. 
Портрет покупателя в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» по итогам первого полугодия практически не изменился. Мужчины составили 54% клиентов, женщины – 46%. Наиболее активной возрастной группой оставались покупатели 35–44 года. Основной спрос (68,7%) сформировали жители Петербурга и Ленинградской области, еще 31,3% сделок пришлись на Москву, а также Центральный, Приволжский, Южный, Уральский, Сибирский и Дальневосточный федеральные округа.  

Кирилл Кудинов, основатель ИСК Inreit: 
— Повышение объемов продаж у многих девелоперов в первом полугодии действительно имело место и во многом стало результатом отложенного спроса. Часть покупателей ранее занимали выжидательную позицию в надежде на возможное снижение цен под давлением экономических факторов. В начале года стало очевидно, что рынок адаптировался к новым условиям. В таких условиях люди начали принимать решения о покупке. 
Кроме того, девелоперы активно использовали собственные программы рассрочки и различные финансовые инструменты, которые частично компенсировали дорогую ипотеку. В целом говорить о полноценном восстановлении спроса преждевременно. Скорее рынок выходит на новый уровень равновесия, где объем продаж определяется уже не доступностью кредитов, а реальной потребностью покупателей. 
Полагаю, тенденция к увеличению доли областных проектов сохранится.  При этом важно понимать, что речь идет не просто о переносе строительства за административную границу города. Современные областные проекты на глазах растут в качестве. Фактически мы наблюдаем постепенное стирание границы между городскими и пригородными жилыми комплексами. 
Мы по-прежнему наблюдаем умеренный рост цен. Но если два-три года назад стоимость квадратного метра росла в большей степени за счет высокого спроса и доступной ипотеки, то сегодня – из-за увеличения себестоимости строительства. При этом возможности девелоперов полностью переложить эти расходы на покупателей ограничены. Себестоимость продолжает расти быстрее, чем платежеспособность граждан. 
На мой взгляд, этот фактор будет определять ценовую динамику и во втором полугодии. Поэтому я не ожидаю каких-либо резких ценовых изменений до конца года. Наиболее вероятный сценарий – продолжение умеренного роста стоимости квадратного метра. 
В преддверии октябрьского ужесточения условий семейной программы следует ожидать повторного всплеска спроса. Правда, вряд ли он окажется столь же заметным. Основная часть покупателей, которые могли воспользоваться льготными программами исключительно из-за ожиданий их отмены, уже приняли свои решения. Остались последние – те, кому ипотека даже под 6% ощущается кабальной при нынешних ценах недвижимости. И хотя возможности таких людей ограничены, с учетом эффекта «последнего вагона» многие постараются их изыскать. В противном случае ставка для основной доли семей удвоится и станет непосильной, а мечта о собственном жилье – несбыточной.