Рынок на распутье

На жилищное строительство действуют несколько мощных сил, причём направленных в разные стороны. Куда его качнёт – неясно.

На федеральном уровне основные тенденции были обозначены на Госсовете в Казани. Ввод многоквартирных домов год от года сокращается: 50,1 млн кв.м в 2015-м, 48,4 млн – в 2016-м, 46,2 млн – в 2017-м и 42,9 млн – в прошедшем. Растёт доля ИЖС.
Параллельно – на фоне разговоров о снижении административных барьеров – увеличивается срок получения разрешений на строительство. Два года назад он составлял 29,5 месяца, сейчас – 35,7. 
Доля объектов, сданных вовремя или досрочно, в 2016-м была почти 60%, на данный момент – около 40%.
На Госсовете отметили и положительные тенденции: продажи растут, ипотека тоже, риск перепроизводства (избыточного предложения) снижается.
Добавим ещё один весомый плюс: федеральный центр, стараясь смягчить ситуацию, несколько увеличивает финансирование строительства социальных объектов.
Однако главное противоречие никуда не делось. Как заявил глава Минстроя Владимир Якушев, последние четыре года себестоимость квадратного метра на рынке жилья растёт в 2,5 раза быстрее цены: «Дорожают строительные материалы, дорожает логистика, увеличиваются транспортные и накладные расходы. А сверху всё накрыто покупательным спросом…». 
Со спросом как раз понятно: ипотечные ставки поднялись, банки жалуются друг другу и регуляторам на дефицит «хороших заёмщиков». Реальные доходы населения никак не желают расти вопреки героическим усилиям Росстата. И даже если по-другому считать бедных, это вряд ли увеличит число покупателей жилья.
Петербург на этом предгрозовом фоне выглядит оазисом благополучия. (Как и Москва, но в столице ко всем прочим факторам добавляется масштабная реновация, так что даже сравнивать два региона становится проблематично.)
В Петербурге растущий спрос вполне соответствует объёму предложения; застройщики за год выводят на рынок примерно столько же новых объектов, сколько граждане раскупили (табл. 1). По оценкам аналитиков консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», рынок новостроек сбалансирован, оснований для тревоги вроде бы нет.
Правда, Петербург вошёл в пятёрку регионов с самым высоким уровнем ипотечной закредитованности граждан – сразу после нескольких сырьевых регионов. И опередил все другие «милионники», включая Москву…
Ещё один фактор риска – перекос между изобилием крупных областных проектов и ограниченным интересом к ним. Пару лет назад доля областных новостроек в общем объёме спроса составляла до 45%, сейчас – 25%. Что будут делать застройщики, развернувшие крупные комплексные проекты у границ мегаполиса, когда столкнутся с дальнейшим снижением спроса? Будут вынуждены демпинговать? Так уже и сейчас разница в цене между городскими и пригородными проектами превышает 30%...
Область всерьёз взялась за «социалку», и это снижает опасения горожан, которые не спешат покупать жилье «в чистом поле». Но и в Смольном новая команда убрала под сукно идею Фонда социальной ответственности застройщиков, и дополнительные поборы (обсуждалась цифра в 8500 с «квадрата») девелоперам вроде бы не грозят. Кто выиграет в этом соревновании за привлечение инвесторов? 
Растерянность рынка отражается и в аналитических отчётах. «Петербургская Недвижимость» сообщает о росте средних цен в массовом сегменте на 8–12% за год, а по данным Avito – налицо снижение аж на 22%, как раз за счёт проектов в окраинных районах… Разница в методах, конечно, может влиять на результат, но ведь не до противоположного знака!
Дополнительную неопределённость создаёт Минстрой. Перед лицом неизбежного перехода на проектное финансирование девелоперы набрали участков впрок и запаслись разрешениями на строительство. (По данным СМИ – аж на 22 млн кв.м.) Ведомство разъяснило: неважно, когда получено разрешение, до 1 июля или после – на эскроу-счета придётся перейти всем. И «запасные» участки из стратегического резерва развития превратились в обременение. Потом позиция смягчилась: кому-то разрешат достраивать начатое по ДДУ. Вроде бы при 30%-й готовности, возможно – под поручительство регионов. Но всё это – гадание на кофейной гуще. Вот официально объявят про 30% в мае – и что? Застройщикам бросать все силы на достижение заветного рубежа, продавая по себестоимости или даже в убыток? (Всё равно может получиться выгоднее, чем в банке. А разницу в цене на поздних стадиях можно будет наверстать. Наверное.) 
Что с реформой получается неладно, можно понять из выступлений высших лиц государства. И президент говорит о «переходном периоде», и министр строительства приводит те же аргументы, на которые эксперты ссылались полтора года назад, когда только ещё зашла речь об отмене «долевки».
В послании Федеральному собранию президент сообщил о мерах по поддержке ипотеки. 450 000 рублей на погашение кредитов многодетным – замечательно, жаль только, что среди покупателей такие семьи занимают едва заметные доли процента. А вот велеть ипотеке стоить не более 8% можно – но это похоже на показательную порку моря. Рынок может и не послушаться.
Сокращение доходов, изобилие предложения, желание застройщиков успеть до реформы и федеральное софинансирование «социалки» давят цены вниз. Банковское обслуживание, начавшееся удорожание ипотеки, инфляция и рост издержек толкают их вверх. Рынок застыл в неустойчивом равновесии.
Похоже, на ближайшем этапе реформы ещё увеличится число обманутых дольщиков и проблемных проектов. За счёт тех, кому не досталось проектное финансирование, за счёт строек, где заблокированы продажи из-за просрочки на полгода и более.
А на втором – жилья будут строить меньше, и оно станет дороже. Зато без митингов.
Что, наверное, и было конечной целью.

Мнения экспертов

Анализируя главные тенденции наступившего года, мы попросили наших ньюсмейкеров ответить на несколько вопросов.

• Удастся ли вам в 2019-м продать столько же жилья, сколько в 2018-м?
• Рассчитываете ли вы (в своих бизнес-планах) на помощь государства: субсидирование ипотеки, увеличение госзакупок по жилищным программам?
• Уменьшится или увеличится в этом году число обманутых дольщиков? Как это повлияет на рынок: покупатели побегут к «надёжным» или, на всякий случай, перестанут доверять «первичке» вообще?
• Готовы ли вы к переходу на новую схему финансирования: есть ли конкретные договорённости с банками и с какими сложностями вы уже столкнулись? 

Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Мы будем довольны, если показатели будут такими же, как в 2018-м, когда мы реализовали в ЖК «Огни залива» 771 квартиру, на 51% больше, чем в 2017 году. Также мы надеемся, что законодательство перестанет так быстро меняться и наши проекты редевелопмента выйдут на новую фазу. Спрос на наши жилые комплексы стабилен. Компания заслужила репутацию надёжного застройщика. Именно надёжность сегодня определяющий фактор для покупателей первичной недвижимости. 
Ипотека действительно поддержала уровень спроса на квартиры. Если раньше доля ипотечных сделок в структуре наших продаж была на уровне 20-30%, то сейчас этот показатель составляет по БФА 47%.
На рынке останутся только надёжные застройщики, и это хорошо. Жильё подорожает. Но, как известно, скупой платит дважды — и ситуация с обманутыми дольщиками это доказывает. Ни у застройщиков, ни у государства не останется такого беспокойного партнёра, как дольщик. Будет банковское финансирование, а в себестоимость жилья заложат проценты по кредиту. У населения не будет больше возможности приобрести жилье на ранней стадии строительства и получить доход на свои сбережения. 
Надеюсь, что будут единые правила проектного финансирования для всех участников рынка, отрегулированные ЦБ и правительством.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
Прошлый год с точки зрения продаж был рекордным. И естественно, что хочется превзойти достигнутый результат. В январе этого года общая сумма сделок в компании составила почти 1,2 млрд рублей против 834 млн в первом месяце 2018-го. Это стало возможным благодаря спросу на жильё в ЖК «Новое Купчино», старта продаж в котором некоторые покупатели ждали более года. 
Мы открыли продажи с использованием эскроу-счетов в некоторых наших объектах. Соглашения заключены с банком «Санкт-Петербург». Как и многие участники рынка, будем ждать конкретные предложения Минстроя и Минпромторга, которые определят критерии для продажи недвижимости в объектах высокой стадии готовности.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
Застройщики с прочными позициями на рынке и хорошо продуманной долгосрочной маркетинговой стратегией сумеют не только сохранить продажи на текущем уровне, но и нарастить их. 
На этот год мы закладываем в план более высокие показатели, чем в прошлом. Мы существенно расширили предложение: вывели на рынок ЖК «Гавань капитанов» и квартал-миллионник AEROCITY. Гибкая ценовая политика позволит нам удержать позиции даже в условиях снижения спроса. Кроме того, доля сделок с ипотечными средствами у нас не превышает 45%, поэтому удорожание кредитов не влияет на нас так сильно, как на компании, у которых доля ипотеки достигает 80%.
Мы надеемся, что новые механизмы работы строительной отрасли, которые вступят в силу с 1 июля, не приведут к появлению недостроев и новых обманутых дольщиков, но такие риски, безусловно, есть. 

Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI:
Мы одновременно ведём 10-12 проектов, и каждый год товарный запас у нас разный. Разные и бюджеты. На 2019-й план продаж примерно такой же, как в 2018-м. Мы вообще не мыслим категориями количественных рекордов – хоть в рублях, хоть в квадратных метрах. Для нас важны качественные показатели. 
Рассчитывать на помощь государства – недальновидно. Мы в первую очередь полагаемся на нашу конкурентоспособность. Для этого вкладываем максимум в развитие людей и команды – не только профессиональное, но и личное.
После перехода на эскроу-счета не все компании смогут получить проектное финансирование. Не исключено, что некоторые проекты остановятся. Причём среди них могут оказаться и такие, которые спокойно достроили бы, не будь новых требований. Поэтому не вижу логики в том, что на эскроу с 1 июля будут переводить все текущие стройки. Но мне сложно представить, что потребитель перестанет доверять «первичке» вообще. 
К новой схеме финансирования мы готовы. Для нас этот переход связан только с дополнительными издержками и трудозатратами, но не с принципиальными сложностями. Мы сотрудничаем с крупнейшими банками. Можно сказать, они конкурируют за то, чтобы открыть нам кредитную линию.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA Intelligent Development:
Застройщик планирует продать ровно столько, сколько ему нужно. В 2018 году объём продаж коррелировал с нашими планами. 
На 2019-й у нас понятная структура товарного запаса в трёх сегментах (LEGENDA smart, LEGENDA business, LEGENDA premium). По каждому сегменту и в каждом объекте темпы и планы продаж разные.  
В текущей ситуации вряд ли кто-то сможет сделать прогноз по рынку на год вперёд. Первая половина года ещё более-менее понятна, а как будут развиваться события с лета, не знает пока никто. 
Понимание надёжности застройщика, безусловно, изменится с вступлением в силу новых правил. Из репутационного это понятие станет нормативным. Это значит, что государство сформулирует критерии, по которым будет определяться степень надёжности компании, и ими будут руководствоваться покупатели.  
Последние шесть лет мы планомерно выстраивали отношения с крупнейшими банками и инвестиционными организациями. Сотрудничаем со Сбербанком, банком «Санкт-Петербург», Альфа-банком, «ВТБ Капитал» и другими финансовыми структурами. Для нас переход на новые правила будет спокойным и органичным.

Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС:
Наши показатели продаж превысили ожидания более чем на треть. В целом для рынка год был успешным, но спрос формировался неравномерно.  Объём сделок у компаний из ТОП-10 увеличился значительнее, чем у небольших и средних игроков. Первый квартал свидетельствует, что в ближайшее время эта динамика сохранится. 
Мы не ждём новых рекордов от этого года. План на него выстроен на основе реалистичных сценариев, учитывающих, в частности, потенциал роста ставок по ипотеке. 
Полагаю, что ни один коммерческий застройщик не рассчитывает на прямую помощь от государства. Меры, поддерживающие спрос на жилье, гораздо эффективнее. Такие механизмы, как субсидирование ипотечной ставки, сдерживание её роста, помощь определённым группам населения в улучшении жилищных условий, положительно отражаются на рынке. 
В этом году уже наметилось несколько трендов. Во-первых, увеличится влияние репутации застройщика на решение о покупке квартиры. 
Во-вторых, средняя цена предложения на вторичном рынке повысится, и постепенно увеличатся объёмы продаж в этом сегменте. Привлекательность «вторички» в глазах покупателя будет расти, так как нет риска недостроя. 
Риск увеличения числа объектов с задержкой срока ввода, безусловно, существует. Отказ от долевого строительства может спровоцировать уход с рынка 
небольших застройщиков.

Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
Рассчитываем на продажи на уровне прошлого года. Хорошо, если получится продать 60 000-80 000 кв.м в Парголово и Шушарах. Конечно, с учётом госзаказа – если город будет приобретать квартиры для очередников.
Год будет сложным. Вот и президент на Госсовете в Казани заявил, что власти «вынуждены принимать решения, которые… создают определённые сложности». Рынок стабилизируется, но далеко не сразу. Жилищное строительство – сложная система. Важно, чтобы все элементы работали слаженно: и строители, и банки, и граждане, и госзаказ…
Пока похоже, что проблемы будут решать за счёт покупателей (потому что жильё подорожает) и строителей. 
Официально в России 38 700 обманутых дольщиков. Допустим, не все попали в статистику – пусть 50 000. Внесли они в среднем примерно по 3 млн рублей… Это 150 млрд. Но только на санацию одного банка «Открытие» государство потратит втрое больше! Причём юридические лица, державшие деньги в банках, у которых ЦБ отозвал лицензию, не получат ничего или малую часть и очень не сразу. Так что, на мой взгляд, в передаче стройки под контроль банков есть определённая несправедливость.

Кирилл Багаченко, главный финансовый директор Группы «Эталон»:
Мы настроены оптимистично. Только за первый месяц года заключили больше 1000 сделок.  Государственное субсидирование ипотеки – мера, которая была направлена по большей части на поддержку продаж жилья эконом-класса. Для этого сегмента критичным может быть даже повышение ставки на несколько десятых процентного пункта. 
Наша компания фокусируется на недвижимости классов «комфорт» и «бизнес», и сегодняшние ставки позволяют говорить о сохранении доли ипотеки в структуре наших продаж на текущем уровне – около 40%. Кроме того, все заявления, сделанные как Банком России, так и представителями банковского сообщества, свидетельствуют о том, что тенденция роста ставок, скорее, временная, а в долгосрочной перспективе, с учётом амбициозных планов российского правительства по повышению доступности ипотеки, ставки должны снижаться. 
В законодательстве появились нормы, ставшие сюрпризом для всех участников рынка. Прежде всего, речь идёт о решении сделать с 1 июля продажи с использованием эскроу-счетов обязательными для уже строящихся проектов с невысокой степенью готовности. Это приведёт к остановке множества строек, прежде всего региональных, поскольку завершать дома застройщикам придётся на собственные средства. Число обманутых дольщиков может вырасти. 
Что касается поведения покупателей – люди будут уделять пристальное внимание размеру, опыту и репутации компании-застройщика. 
За свою более чем 30-летнюю историю Группа «Эталон» использовала почти все инструменты финансирования, поэтому никаких сложностей мы не испытываем. 

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга «Полис Групп»:
В 2018 году мы продали около 180 000 кв.м жилья. Завершили два проекта: последнюю очередь ЖК «Вернисаж» и 3-ю очередь ЖК «Краски лета». В 2019-м планируем как минимум повторить показатели прошлого года. Но в целом ставим для себя более амбициозные планы – работаем над совершенствованием нашего продукта. 
Ведём переговоры с банками, стремясь отладить механизм перехода на новые схемы финансирования проектов, но он сам пока законодательно не до конца проработан. В связи с этим непонятно, какими окажутся дополнительные расходы, которые будут учтены 
в себестоимости проектов. Участники рынка находятся в некой неопределённости.

Марина Сторожева, директор по продажам апарт-комплекса VALO:
В 2018 году мы реализовали 692 апартамента. На сегодня в продаже остаётся 430 юнитов в первой и второй очередях апарт-комплекса VALO. Продажи идут хорошо, поэтому мы рассчитываем, что все юниты будут реализованы.
Изменения в 214-ФЗ с 1 июля 2019-го направлены на защиту дольщиков. Контроль и сопровождение банком любой сделки исключает для покупателя риск потери вложенных средств. Сроки возведения жилых объектов также могут сократиться, так как из-за кредитов девелоперам невыгодно строить объект с задержками, даже самыми незначительными. Законодательные новшества повлекут за собой изменения состава игроков на рынке. Из отрасли могут уйти небольшие, малоизвестные компании, а также более крупные, но недобросовестные застройщики. 
Первая и вторая очереди VALO строятся по «старым» правилам. Однако мы рассматриваем варианты финансовой модели, анализируем документацию, условия взаимодействия с банками – для будущих проектов.