Купить, чтобы сдать

Недвижимость остаётся для россиян основным вариантом инвестирования. Ещё недавно самой популярной схемой была перепродажа: купить квартиру в начале строительства дома и продать перед вводом. Однако в нынешних условиях выгоднее становится сдавать жильё в аренду.

Частные инвесторы идут на первичный рынок из-за доступных цен. Ещё совсем недавно, перепродав оплаченную на этапе котлована «единичку» или студию, можно было получить солидную прибыль. Цена росла вместе со степенью готовности дома. Кроме того, при ажиотажном спросе увеличивались и средние цены по рынку –до 30% за год. Сейчас ажиотажа не наблюдается, разница в стоимости в начале стройки и при её завершении уже не такая заметная, да и средние цены в последние годы едва опережают инфляцию.
Кроме того, изменилось законодательство в долевой сфере. 
С 1 июля 2019 года многим застройщикам придётся перейти на работу за счёт кредитных средств. Деньги дольщиков будут лежать на эскроу-счетах до ввода новостроек. И если раньше на старте проекта девелоперы торговали по сниженным ценам, чтобы привлечь деньги в стройку, теперь они в этом не заинтересованы: проект уже обеспечен финансированием и демпинговать им ни к чему, наоборот, лучше продавать позже, но дороже.
Поэтому более выгодной выглядит покупка квартиры для её последующей сдачи в аренду. Одна из популярных схем: приобрести объект в ипотеку и побыстрее сдать его, чтобы за счёт арендных платежей отбивать кредит. Успех зависит от выбора квартиры и местоположения – некоторые варианты выгодно сдать не получится. 
Кроме того, популярность набирают апартаменты. Они (в среднем) дешевле квартир, потому что относятся к нежилой недвижимости. Для застройщика это означает, например, отсутствие обременений в виде «социалки», менее строгие нормативы по числу парковочных мест и озеленению. 
Классические сервисные апартаменты – по сути гостиницы для длительного проживания. Застройщики таких комплексов, как правило, заранее предлагают покупателям инвестиционные программы, готовы взять на себя поиск арендаторов и даже гарантировать некую прибыль. 
Однако на рынке есть и проекты, где застройщик просто не смог согласовать строительство жилого дома и поэтому возводит апарты – их иногда называют псевдожильём. Фактически это обычные квартиры, но без «социалки» и других благ, а может, и с вредным производством по соседству.
Частных инвесторов, купивших псевдожильё, может поджидать неприятный сюрприз: с 1 июля этого года классификация гостиниц, насчитывающих более 50 номеров, становится обязательной. То есть чтобы сдавать номер в апарт-отеле, надо пройти классификацию. И не у всех объектов это получится легко и просто. (Нужны ресепшн, технические помещения, обученный персонал и пр.) А сдавая юнит без официально присвоенных «звёзд», можно нарваться на драконовские штрафы.
Впрочем, и тем, кто собирается сдавать в аренду классическое жильё, тоже не стоит расслабляться: ФНС хочет заставить рантье раскошелиться (хотя бы на 13% НДФЛ). В Москве только в одном округе бдительные соседи помогли фискалам обнаружить более 1800 адресов, по которым «проживают посторонние». Задачу облегчает мониторинг популярных сайтов с объявлениями о сдаче в аренду и доступность для контролёров всех электронных расчётов между гражданами. По мнению юристов, проще и безопаснее – зарегистрировать ИП, чтобы отдавать государству 6%, а не 13%. 
Наших ньюсмейкеров мы спросили, во что сегодня имеет смысл вкладываться небогатому покупателю и в чём основные плюсы и минусы этих вариантов.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Анна НОВИКОВА, эксперт по долевому строительству АН «Адвекс»:
— Не согласна, что купить в ипотеку и побыстрее сдать – популярная схема. Я клиентов от этого отговариваю. Вкладываться надо однозначно в стройку. Если купить квартиру с минимальным взносом в готовом доме, то платёж по ипотеке аренда не покроет, придётся доплачивать. Выгоднее приобретать на старте продаж и ждать 2-2,5 года. Да, надо платить проценты по кредиту, но стоимость вашей квартиры увеличится минимум на 700 000 рублей. Например, студия в готовом доме в Девяткино стоит 2,7 млн. Минимальный взнос – 270 000 рублей, в кредит берём 2,43 млн на 15 лет (примерно по 23 000 в месяц). Цена аренды там в среднем 15 000 рублей. Итог: арендаторы портят вашу квартиру (чтоб её потом продать, потребуется ремонт), кроме того, в месяц вы доплачиваете около 7000 рублей за кредит, и это на 15 лет. Где тут инвестиция?
Покупать однокомнатные квартиры на «вторичке» совсем смысла не вижу: их ликвидность сильно падает, особенно в условиях кризиса. Если вы не гасите кредит досрочно, то за 15 лет переплачиваете банку 100%! Готовую квартиру есть смысл приобретать, когда у вас есть минимум 80% от стоимости.
Конечно, если позволяют финансы, лучше купить «единичку»: в таком жилье многие живут семьями, это самый ходовой продукт на рынках и аренды, и продажи. Студия, особенно небольшая, – это некий промежуточный вариант, продать её будет сложно. Так что если денег на однокомнатную не хватает,  рекомендую студии размером от 23 кв.м в домах класса «комфорт». Хорошо бы подобрать новый развивающийся район и поймать старт продаж нового комплекса.
Если вы начинающий инвестор, надо собрать 15% от стоимости квартиры (минимум 350 000 рублей). Тогда можно купить вариант в строящемся доме примерно от 2,1 млн, взяв в кредит 1,7 млн. Платить 2-2,5 года примерно по 17 000 руб. в месяц, а потом сдавать. А если получится к моменту выдачи ключей погасить заём досрочно – продать и переложить деньги в более ликвидный объект. Делать покупку ради покупки не советую: это работа на банк, а никак не инвестирование.
Предложение по аренде, особенно в эконом-классе, всё обширнее, и скоро оно может превысить спрос. Для аренды перспективны апарты. Но пока в выгоде их приобретения меня никому убедить не удалось. Мы не Москва, где вся Россия задерживается при длительных перелётах и смене аэропортов. В Петербурге же посуточная аренда востребована только в сезон – с мая по октябрь и неделя на рождественские праздники. Когда вам предлагают апартаменты и обещают доход в сезон в 100 000 рублей в месяц, посмотрите на тарифы в гостиницах, и вам всё станет понятно. Будущее должно быть за апартаментами, но надо хорошо оценить место, стоимость и доход. Всё же Петербург популярен, сюда едут учиться и работать со всей России. А инвесторы могут переждать застой «в аренде», а потом вернуться к продажам и покупкам новых объектов.

Сергей СТЕПАНОВ, директор по продажам компании «Строительный трест»:
— Если речь об относительно небольших суммах, перспективнее открыть депозит в надёжном банке или вложить деньги в специализированный ПИФ. Покупка малогабаритной студии в инвестиционных целях – не самый разумный шаг: налоги, оплата коммунальных услуг, поиск жильцов, небольшой доход. К тому же множество малогабаритных студий сосредоточено в перенаселённых локациях, где нагрузка на инфраструктуру уже критична. Вероятность того, что такое жильё будет дорожать, – минимальна.
Недвижимость нужно покупать, когда в ней нуждаешься. Приобретение с целью инвестиций оправдано, когда речь идёт о просторной квартире в хорошем доме. Однако порог входа здесь уже другой.

Ольга СМИРНОВА, операционный директор девелоперской группы PLG:
— Динамика цен такова, что ждать, пока окупятся вложения в квартиру, можно не один десяток лет. Можно увеличить доходность путём «кустарного» инвестирования и сдачи квартиры в аренду посуточно. Но это увеличит риски: придётся приводить её в порядок, искать жильцов, решать множество технических вопросов. Увеличатся расходы на ремонт, повысится износ мебели и текстиля.
Конечно, можно «выйти из тени», вложившись в готовый арендный бизнес. На рынке представлены четыре сегмента коммерческой недвижимости: торговая, складская, офисная и гостиничная. Первые три показывают стабильную доходность, но имеют довольно высокий порог входа – 10-15 млн рублей. Для инвесторов с 3 млн наиболее выигрышна гостиничная недвижимость: инвест-отели, сервисные апартаменты. Здесь изначально есть несколько инвестиционных схем, где чётко прописаны доходность, сроки окупаемости, продуманы модели управления, дополнительные сервисы для жильцов. При этом стоимость 1 кв.м ниже, чем в квартирах, на 16-20%. То есть по цене студии без отделки покупатель получает готовый «под ключ» юнит площадью 18–25 кв.м с мебелью. 
В прошлом году на рынок выведен первый отель, инвестировать в который можно всего 300 000 рублей, купив 3 кв.м. Постоянный доход покупатель начнёт получать сразу после ввода в эксплуатацию. УК должна взять на себя все хлопоты: искать постояльцев, решать технические вопросы. В среднем, ежемесячно заработать на сдаче юнита площадью 18–25 кв.м можно 30 000–40 000 рублей. Получить такую сумму за студию можно, только если она расположена в центре города возле метро.

Ирина СОЛОВЬЕВА, директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ»:
— Схема покупки жилья с небольшим первоначальным взносом и последующей сдачей в аренду применяется довольно часто. Многие таким образом вкладывают в жильё для подрастающих детей, другие рассчитывают на дополнительный доход к пенсии. Но при этом важно изучить рынок аренды в конкретной локации – квартира должна быть ликвидной. Самые бюджетные варианты на окраинах для этого не подходят: переизбыток предложения и плохая транспортная доступность затрудняют и продажу, и сдачу в аренду. Дома «со стажем» могут преподнести сюрприз как в части однородности социальной среды, так и в части инженерных коммуникаций. Наиболее привычным и перспективным вложением по-прежнему остаётся студия или «единичка» в проектах комфорт-класса в пешей доступности от метро.

Пётр БУСЛОВ, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
— Благодаря невысокому порогу входа, надёжности актива и простоте управления ни один другой инструмент пока не может сравниться с инвестициями в жильё. Ближайший конкурент – банковские депозиты – менее популярен из-за меняющихся ставок и регулярных пертурбаций отечественной финансовой системы.
Стратегий инвестирования множество, но основных вариантов два. Первый: приобрести на этапе строительства и переуступить перед сдачей. Так можно получить единовременный доход в 10-40%. Второй вариант – купить недвижимость для сдачи в аренду. Покупка на первичном рынке позволит минимизировать бюджет, а также получить современный, востребованный на рынке продукт. Популярность квартир в старом фонде и домах советской постройки снижается.
При выборе объекта стоит обратить внимание на надёжность застройщика, его опыт, число сданных объектов и т.д. Выбирая жилой комплекс, стоит отдать предпочтение небольшим проектам в городской черте в районах сложившейся застройки с развитой инфраструктурой. У нас несколько таких проектов: ЖК «Полюстрово», «Елизаровский», «Чёрная речка».

Елена ГАПЛИКОВА, заместитель директора направления «Новое строительство» АН «Итака»:
— Наиболее привлекательными для инвестиций, на наш взгляд, являются студии и однокомнатные квартиры в непосредственной близости от метро. Минимальный входной билет на этот рынок – 1,7 млн рублей. В дальнейшем можно рассчитывать на арендную плату от 16 000 рублей за студию. Предпочтительна квартира с отделкой, пусть даже бюджетной.
Вложения в более дорогие объекты с хорошей локацией, например на Васильевском острове, тоже актуальны. Арендная плата заметно выше – за студию от 25 000 рублей. При этом издержки на обслуживание ниже за счёт более стабильных арендаторов.
Инвестиции в апарт-отели интересны, если проект в удачном месте, застройщик надёжен, есть собственная УК с опытом работы с апарт-отелями и интересные доходные программы.

Максим ЖАБИН, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
— Если позволяют финансы, сейчас лучше выбрать юниты в апарт-отелях. Но потребитель должен знать о сложностях, с которыми может столкнуться: это коммерческие помещения, другая форма привлечения денег и другая система налогообложения. Есть вероятность, что придётся создавать ИП и платить соответствующие налоги. В этом случае надо тщательно 
выбирать управляющую компанию, которая будет вести дела апарт-отеля. Возможно, лучше привлечь грамотного консультанта, который на первых порах поможет преодолеть сложности.

Константин СТОРОЖЕВ, генеральный директор ООО «Вало Сервис» (УК апарт-комплекса VALO):
— В 2008 году на перепродаже квартиры можно было заработать 75-100% от первоначальной стоимости, а при её сдаче – 15-20% годовых. Сейчас эти показатели сократились как минимум в пять раз и не превышают уровень инфляции. Сегодня доля инвестиционных покупок жилья – 10-15%, а апартаментов – около 70%, и она растёт.
Зарабатывать на перепродаже становится всё сложнее из-за большого объёма предложения: в некоторых комплексах до 70% малогабаритных квартир покупали для сдачи или перепродажи. Рынок апартаментов выглядит выигрышнее хотя бы потому, что продажи удваиваются третий год подряд. Также здесь высокая доходность: инвестиции могут приносить от 9 до 14% в год, что в разы выше, чем у традиционных квартир.

Станислав ДАНЕЛЯН, генеральный директор Euroinvest Development:
— Наиболее выгодный вариант с точки зрения роста дохода – это покупка квартир бизнес-класса на этапе котлована. Однако такое жильё многим не по карману. Более распространённый вариант – вложение в квартиры эконом-класса, как правило, в студии или «единички». Даже есть такой термин – «квартира-копилка». Когда молодая семья может взять ипотеку с небольшим первым взносом и с арендных платежей копит на квартиру побольше, гася ипотеку.
Что касается апартов, то этот рынок пока не особо развит, а их доходность не вполне понятна: нет достаточной статистики для анализа. Изменения в законодательстве означают, что апарты будут облагаться совсем другими налогами, и пока непонятно, какая у них будет ликвидность.

Катерина СОБОЛЕВА, вице-президент Becar Asset Group, директор центра инвестиций в недвижимость:
— Необходимо понять цель и задачу и исходя из этого планировать инвестиционную политику. Если вы хотите создать «пенсию», можно приобрести небольшую студию на ранних стадиях строительства с минимальным первым взносом в ипотеку и, дождавшись ввода, сдать в аренду. Можно аналогично купить номер в отеле – для инвестора это будет проще и доходнее при меньших затратах времени. При такой стратегии можно за 15-20 лет создать пул объектов, который обеспечит достойную жизнь на поколения вперёд.
Чтобы получать доход сразу, идеальным вариантом будет «единичка» у метро. Но доходность в абсолютных цифрах окажется намного ниже, чем в первом варианте, и пул объектов так создать в разы сложнее.

Евгений МЕЖЕВИКИН, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»:
— Примерно в 2017 году инвестиции в жильё в строящихся домах сравнялись в доходности с банковскими вкладами – средний доход от сдачи в аренду не превышает 5-7% годовых. С учётом эксплуатационных затрат это едва покрывает инфляцию. По сути, у вложений в жильё остаётся единственный смысл – законсервировать средства. Поэтому инвесторы переориентировались на сервисные апартаменты. Они изначально нацелены на сдачу в аренду, имеют нужную инфраструктуру и оснащение. Это гарантирует стабильный спрос и более высокие ставки. Передав юнит в управление УК, собственник будет получать доход, не вникая в вопросы поиска арендаторов и текущего содержания апартамента. Кроме того, юниты часто сдаются полностью оснащёнными – сразу можно сдавать в аренду. А их стоимость может быть на 25% ниже, чем квартиры. Апартаменты можно купить и с помощью ипотеки. В отличие от обычной квартиры вложения в них будут приносить доход не менее 10%.
При покупке любой строящейся недвижимости в первую очередь стоит обращать внимание на наличие всей разрешительной документации и репутацию застройщика. Что касается апартаментов, то лучше выбирать застройщика с опытом 
реализации таких проектов. Существенное преимущество имеют сетевые проекты. Также важно наличие профессиональной управляющей компании с опытом работы.