ЦБ хочет ограничить выдачу ипотеки с минимальным первым взносом. Как это повлияет на рынок жилья?

Оправданны ли опасения ЦБ? Готовы ли строительные компании к сокращению доли ипотечных покупателей? Есть ли у них инструменты, способные заместить банковские кредиты, насколько они эффективны? Много ли покупателей, которые берут ипотеку с минимальным первым взносом (10-20%)? 

Светлана Денисова,
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Мотивация регулятора понятна. ЦБ, по-видимому, ограждает рынок от рисковых предложений. Но, думаю, риски находятся в части инвестиционных сделок. Когда речь идёт о покупках для себя, ипотека с низким порогом – это важный инструмент, в том числе для того, чтобы привлечь новые аудитории покупателей, чтобы молодые семьи, которые испытывают сложности с накоплением, могли решить проблемы, приобретя дешёвое жильё с минимальным первоначальным взносом.

Ипотечные продукты с небольшим взносом востребованы преимущественно в секторе жёсткого эконома, то есть там, где покупателями движет насущная необходимость в жилье, 
а не инвестиционные устремления. 
По итогам первого полугодия у нас на 30% сократилось число ипотечных сделок. В общей структуре продаж сделок с минимальным первоначальным взносом немного.

Алексей Плюта,
директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит»:
– Доля просроченных ипотечных кредитов, по данным Центробанка на начало 2019 года, составляла всего 3%. То есть подавляющее число заёмщиков относится к получению и своевременному погашению ипотечного займа весьма серьёзно. Предполагаю, что значительного сокращения объёмов ипотечного кредитования мы не увидим. Основной удар от новых мер ЦБ придётся на потребительские кредиты. 

В нашей структуре продаж доля ипотечных сделок держится в пределах 40%. Также во всех проектах мы предлагаем несколько 
тарифных планов рассрочки, в том числе длительной и беспроцентной. 

Николай Гражданкин,
начальник отдела продаж «Отделстрой»:
– Зависимость от ипотеки сильна в сегменте массового спроса, особенно если мы говорим о квартирах в высокой степени готовности либо в сданных домах. При покупке квартир бизнес-класса доля ипотеки 

у нас не более 20%, поскольку люди умеют считать деньги и предпочитают пользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика. Несомненно, наличие первоначального взноса (даже небольшого – от 20%) позволяет хотя бы минимально отсечь неплатёжеспособных клиентов. Думаю, что возвращение первоначального взноса по ипотеке к показателям 20-30% только оздоровит рынок.

Сергей Степанов,
директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Среди наших клиентов доля тех, кто использует ипотечный кредит с минимальным порогом входа, крайне невысока. Наши покупатели – семьи с хорошей кредитной историей, которые тщательно просчитывают свои расходы и риски. Доля ипотечных сделок в компании за восемь месяцев 2019 года составила 57%. В среднем в качестве первого взноса покупатели вносили 36% от стоимости недвижимости при среднем чеке в 6 млн рублей. Поэтому мы не ожидаем каких-то существенных изменений.

Евгений Жуков,
генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– Если доля сделок с ипотекой снизится и на их место не придут сделки с использованием других механизмов оплаты, это, разумеется, ударит по застройщикам. Но опасения ЦБ тоже можно понять: они пытаются предотвратить ситуацию «ипотечного пузыря». А такой риск нельзя исключать. У покупателей квартир в наших проектах ипотека остаётся крайне востребованной, доля таких сделок в течение года колеблется на уровне 40-60%. С первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры кредит оформляют примерно треть покупателей. В большинстве сделок с ипотекой первоначальный платёж составляет до 40%. Помимо ипотеки предлагаем длительную беспроцентную рассрочку. Этот механизм особенно востребован после повышения ключевой ставки в 2018 году. Тогда доля ипотечных сделок начала снижаться, внимание покупателей переключилось на альтернативный вариант.

Татьяна Астраханцева,
менеджер по ипотечному кредитованию компании «Самолёт»:
– ЦБ, конечно, перестраховывается, так как ипотеку с минимальным первоначальным взносом берут те, у кого не хватает средств, и есть риск, что у них не хватит денег и на погашение кредита. Доля ипотечных сделок в нашей компании – 60-70%, но мы не ведём точной статистики по минимальным взносам. Их не так много, 25-30% от всех ипотечных сделок. Кроме того, есть акции с партнёрами: нулевой первый взнос и «Лёгкий старт», обе пользуются спросом. 

Николай Пашков,
генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– В условиях снижения доходов населения опасения ЦБ вполне оправданны. В свою очередь, ограничение на выдачу ипотеки с минимальным первым взносом способно заметно снизить спрос в проектах массового жилья.

Марина Агеева,
директор по маркетингу ГК «Красная стрела»:
– Надеюсь, что во избежание коллапса на строительном рынке кардинальные меры принимать не будут. С одной стороны, ужесточение требований оправданно. Думаю, ЦБ как бы намекает, что на доходы рассчитывать не стоит. С другой стороны, выставляя «неблагонадёжным» заёмщикам высокие проценты, банк, возможно, пытается компенсировать популистские ставки в 2-5%. Многое будет зависеть и от того, от какого дохода будут рассчитываться 50% на погашение кредита: подтверждённого формой 2-НДФЛ или справкой по форме банка. Рассрочка, конечно, менее популярна, чем ипотека, сделки с использованием которой у нас составляют около 70% продаж.

Ольга Аветисова,
коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– По итогам первой половины 2019 года доля контрактов с использованием ипотечных средств у нас составила 48%. По опыту предыдущих лет доля таких сделок снижалась при ставках 12,5-13%. И даже при таких цифрах наиболее доступным инструментом покупки жилья оставалась ипотека. По нашим оценкам, у покупателей комфорт-класса, как правило, есть до 30% от стоимости квартиры на первоначальный взнос. Рассрочка уступает в популярности ипотеке, но тем не менее также активно интересует покупателей. 

Юлия Мошкова,
руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость»:
– По итогам восьми месяцев объем сделок с ипотекой в Петербурге составил 58%. Чтобы получить ипотечный кредит, нужно всегда соответствовать определенным критериям банков. Например, иметь трудовой стаж, положительную кредитную историю. Также существуют требования по максимальному объему ежемесячного платежа, который клиент может комфортно выплачивать. Всё это уже сейчас регулируется рынком, поэтому я не вижу никаких рисков из-за роста объемов жилищного кредитования. Если регулятор введет серьёзные ограничения на выдачу жилищных кредитов, безусловно, рынок найдет новые способы привлечения клиентов, не располагающих полной суммой для покупки жилья. Вырастет востребованность рассрочек от застройщиков, как это было во время кратковременного повышения процентных ставок по ипотеке в первом полугодии 2019-го.

Катерина Соболева,
управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management:
– Пока ипотечные ставки только снижаются и банки делают всевозможные программы, чтобы увеличивать пакет ипотечных сделок. Конечно, Центробанк может перестраховываться, а строительные компании смогут заменить банковские кредиты на прежних условиях только собственной рассрочкой или субсидированный ставкой по договору с банком. Доля ипотечных сделок в наших проектах – порядка 30%, в основном клиенты выбирают программы с минимальным первым взносом. Если застройщик переходит на эскроу-счёт, для него недопустимо снижение динамики продаж.

Анжелика Альшаева,
генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:
– В период реформирования строительного рынка вряд ли власти пойдут на существенные изменения условий жилищного кредитования, которое выступает основным драйвером отрасли. Предложения регулятора всё же в большей мере касаются необеспеченных кредитов, к которым не относится ипотека, и ипотечных кредитов с минимальным первым взносом до 20%. Прошлое повышение коэффициента риска по таким кредитам в целом не сказалось на объёмах выдачи ипотеки. По объектам ГК «КВС» доля сделок с использованием ипотеки в первой половине 2019-го составила 50%. За тот же период прошлого года – 60%, но в целом на количестве сделок по компании данный показатель не отразился. Мы заметили перераспределение: повысилась доля сделок по рассрочке, что частично было связано с запуском в «КВС» интересных акций по этой форме оплаты. Около трети в общем объёме ипотечных сделок занимают договоры с минимальным взносом менее 20%. Повышение коэффициента риска, безусловно, может повлиять на долю ипотечных сделок, но незначительно.

Юлия Ружицкая,
директор по продажам «Главстроя-СПб»:
– Сегодня средняя доля ипотечных сделок в проектах нашей компании составляет порядка 62% в общем объёме сделок. В качестве альтернативы предлагаем несколько вариантов беспроцентной рассрочки. Наиболее интересны такие программы для клиентов, продающих другую недвижимость, в том числе свою прежнюю квартиру. Покупатели могут внести первоначальный взнос из собственных средств, а остаток – после реализации недвижимости. При этом достигается экономия за счёт отсутствия процентов. Для оформления беспроцентной рассрочки потребуется только паспорт, при этом на квартире не будет юридических обременений.​ Также вместе с некоторыми банками-партнёрами предлагаем взять ипотечные каникулы на период строительства дома. Такое предложение позволяет вдвое уменьшить ипотечные платежи и особенно подходит людям, арендующим жильё в ожидании переезда. Программу можно оформить на один или два года.

Максим Ельцов,
гендиректор «Первого ипотечного агентства»:
- Оправданы. Выдача кредитов с минимальным взносом таит в себе самый большой риск для банковской системы и для самих заемщиков, так как в случае ухудшение ситуации на рынке недвижимости, в первую очередь, пострадают заемщики с минимальным взносом. У такого заемщика нет стимула «держаться» за такой кредит и соблюдать платежную дисциплину. А у банков вырастет количество просрочки, нормы резервирования. Как следствие, на рынке появится больше объектов с дисконтными ценами, что опять повлечет следующую волну снижения цен на недвижимость. 
По данным ЦБ, в 2017-м доля таких кредитов выросла с 14% до 40%, это довольно пугающий показатель. ЦБ предпринял определенные действия, и сегодня эта доля немного снизилась – с 42% до 36% в течение полугода.
Убежден, что мы исчерпали возможности роста ипотеки за счет снижении ставок. Мы уже загнали в ипотечный рынок всех, кого только можно было. А на фоне снижающихся доходов населения в течение пяти лет, просто нет реальной возможности увеличить долю ипотеки. Ипотечный рынок явно стагнирует. 
На рынок недвижимости сильного влияние это не окажет. ЦБ продолжит свою линию, и таких заемщиков станет меньше. Наибольший отток клиентов будет в сегменте самого дешевого жилья. Это те самые граждане, для которых 5% имеют критическое значение. 
По объектам, которые перешли на эскроу вряд ли ситуация с ипотекой сильно скажется, я не вижу тут никаких проблем. Наличие большого количества покупателей с ипотекой может привести к небольшому снижению стоимости проектного финансирования. Вероятно, ужесточение выдачи ипотеки с минимальным первоначальным взносом хотя бы отчасти будет смягчена постепенным переходом на эскроу-счета всех застройщиков.