«Галерея» покупателей

Фонд Mubadala (ОАЭ) совместно с РФПИ стали очередными претендентами на покупку ТРК «Галерея» на Лиговском проспекте.

Американской группе Morgan Stanley удалось достичь принципиальной договорённости о продаже торгового центра «Галерея» консорциуму Mubadala Investment Company и Российского фонда прямых инвестиций, пишет «Коммерсантъ». Стоимость сделки может превысить 80 млрд рублей. Участники переговоров слухи не комментируют.

Mubadala – инвестиционный фонд, основанный правительством Абу-Даби (ОАЭ). Стоимость портфеля инвестиций превышает $226 млрд, это активы в недвижимости, ритейле, строительстве, инфраструктуре и других областях. В числе инвестиций – 25% аэропорта Пулково, сеть онкологических центров, 22,5% «Русской фитнес группы» (сеть World Class). 

Напомним, что в апреле участники рынка «слили» информацию о переговорах по продаже «Галереи» между Morgan Stanley и Сбербанком. «Сбербанк управление активами» активно вкладывает в коммерческую и жилую недвижимость. Сейчас, по данным компании, в её портфеле пять фондов. Один из них владеет четырьмя складами общей площадью более 150 000 кв.м. Примечательно, что переговоры об их покупке ведёт Professional Logistics Technologies, созданная РФПИ, Mubadala и другими ближневосточными фондами.

ТРК «Галерея» расположен на Лиговском проспекте, рядом с Московским вокзалом и площадью Восстания. Это лучший торговый объект в Северной столице. Общая площадь комплекса составляет 192 000 кв.м, арендопригодная – 93 000 кв.м. Торговый центр открылся в 2010 году, его построила компания Meridian Capital из Казахстана. Morgan Stanley приобрёл объект в конце 2011 года за $1,1 млрд. С тех пор эта сделка является рекордной для рынка коммерческой недвижимости Петербурга и одной из самых дорогих на рынке России в целом. Фонд Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) VII ищет покупателя на объект с прошлого года.

Генеральный директор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров называет ключевой проблемой «Галереи» высокую стоимость актива, в которой капитализирован высокий трафик и арендные ставки. По его мнению, потенциал дальнейшего роста цены объекта практически отсутствует. «Поэтому,— не исключает господин Бурмистров,— покупка «Галереи»  может быть интересна только структуре, готовой к длинному горизонту инвестирования в обмен на стабильно высокий арендный доход». По его словам, инвестиционные фонды из стран арабского мира обычно подходят под эти критерии.

В мае 2019 года Morgan Stanley сообщила о планах по частичному уходу из России, в первом квартале 2020 года группа планируют подать в Центробанк заявление о прекращении банковской деятельности. Инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев объясняет, что любые российские объекты для Morgan Stanley — зона риска: корректировка их стоимости из-за колебаний рубля может существенно понижать стоимость всех активов. Для инвестора из ОАЭ покупка «Галереи» может быть интересна за счет наличия гарантий или собственного видения, согласно которому ситуация в России улучшится, считает эксперт. Еще одним возможным мотивом Mubadala для приобретения «Галереи», по мнению господина Цогоева, могут стать другие проекты с Morgan Stanley в долгосрочной перспективе. После продажи «Галереи» в российском портфеле Morgan Stanley останется половина площадей в торгово-развлекательном центре «Метрополис» (205 000 кв.м) на севере Москвы.