Офисы выходят из анабиоза?

Вакансия на петербургском рынке офисной недвижимости скоро, похоже, достигнет нуля. Активность потенциальных арендаторов высока. В городе ощущается не только дефицит крупных офисных блоков. Спрос клиентов, претендующих на офисы среднего размера, тоже не удовлетворён. При этом ставки растут относительно умеренно. Девелопмент, наконец, слегка оживился, но масштабным в текущей экономической ситуации он стать не может. О будущем рынка, новых форматах и офисных стройках рассуждали участники «круглого стола», организованного газетой «Недвижимость и строительство Петербурга».

Игорь Водопьянов: 

- Мы относимся к офисному девелопменту вынужденно. Наши арендаторы непрерывно расширяются, и им необходимо выдавать помещения, чтобы они не начали по городу искать другие варианты. Поэтому мы лихорадочно реконструировали старое здание площадью 3000 кв.м, уложились за восемь месяцев. А сейчас выкопали яму под большой бизнес-центр. 
Основной спрос на рынке офисов формирует сегодня не Газпром, а люди, которые пишут программные коды, IT-компании. Большую опасность здесь я вижу в том, что появится какой-то человек и напишет программу, которая сможет делать остальные программы. Тогда за полгода у нас здесь будет выжженное поле с пустыми офисными «коробками». 
Как рассчитать затраты на строительство бизнес-центра? Не будем учитывать стоимость земли, допустим, она вам досталась от бабушки. «Коробка» обойдётся в 10 000 рублей на квадратный метр, фасад — плюс 20 000-25 000 рублей, если вы хотите, чтобы он не выглядел, как куча неизвестно чего. Внутренняя отделка — 50 000 рублей. Если пересчитать на арендопригодную площадь, получается примерно 100 000 рублей на «квадрат». 
Какой должна быть арендная ставка, чтобы проект окупился за шесть лет? Мы выходим на показатель «2000 рублей плюс» за квадратный метр в месяц. Если вы считаете, что сдадите за «2000 плюс», наверное, имеет смысл строить. 
Есть альтернатива: если строить из г*** и палок, тогда вы выйдете на себестоимость в районе 60 000 рублей на квадратный метр. И ставка вам нужна 1000-1100 рублей за квадратный метр. Плюс надо учесть, что какое-то время объект надо строить, заполнять... В общем, никакого счастья в этом всём не видно. Тем не менее мы сейчас что-то строим…
 
Анастасия Ясинская: 
- А договоры по строящемуся бизнес-центру у вас уже есть?

Игорь Водопьянов: 
- У нас народ недоверчивый, сомневается, что ты достроишь. В следующем году, когда начнётся монтаж фасада, уверен, что кто-то появится. Считаю, мы сдадим площади в этом здании по 2000 рублей за квадратный метр, и тогда хоть как-то концы с концами сойдутся. Если его потом продавать, скорее всего, можно будет выручить только себестоимость строительства. Никакого мультипликативного эффекта.
При этом сейчас у нас самая большая за всю историю компании заполняемость. Почти всё сдано. 
С чем это связано, мне трудно сказать. Вряд ли причина в том, что длительное время никто ничего не строил. Наверное, всё это съедают кнопкодавы, как мы их нежно называем.

Анастасия Ясинская: 
- Руки уже начинаете арендаторам выкручивать, раз вакансия минимальна?

Игорь Водопьянов: 
- Если завтра поднять ставки на 20%, то это, во-первых, вызовет острое недопонимание со стороны арендатора. Во-вторых, резерв в городе есть, и они начнут смотреть на сторону. Людям, которые занимаются программированием, совсем необязательно сидеть в центре. Они могут в старом заводском цеху нормально себя чувствовать, они не очень ориентированы на бизнес-центры класса А. 

Анастасия Ясинская: 
- То есть масштабный офисный девелопмент, если и будет, то государственный? Как в «Неской Ратуше»…

Игорь Водопьянов: 
- У нас вообще со временем всё будет только государственное. Государство, как известно, гораздо лучше справляется со всеми обязанностями, куда тут частному сектору…

Андрей Косарев: 
- Чтобы типовое здание класса А было целесообразно строить, нужна ставка аренды порядка 2100-2200 за кв.м с операционными расходами, не включая НДС. Сейчас средний показатель по рынку несколько ниже, где-то 1600 рублей с небольшим (без НДС). 
При условно бесплатной земле девелопера, скорее всего, устроит и ценник 1800 рублей за кв.м в месяц. Его, по нашим прогнозам, рынок достигнет в 2021 году. То есть на условно бесплатной земле уже сейчас можно начинать проект — с правильной локацией и с правильной концепцией.
Риск, связанный с фактором Газпрома, существует, хотя сейчас все пребывают в некотором оптимизме на фоне роста ставок и заполняемости. Однако объективно все самые высокие ставки аренды в городе достигнуты в сделках с Газпромом. И если в бизнес-центре сидит Газпром, там ставки, конечно, выше средних по рынку. Поэтому в случае освобождения даже части этих зданий из-за переезда газпромовских структур в «Лахта-центр», предложение офисов по «2000 рублей плюс» может резко увеличиться. И хотя спрос на такие объекты есть, он ограничен. И если он перераспределится между освободившимися после Газпрома бизнес-центрами, с их сдачей могут возникнуть сложности. 
Айтишникам совершенно необязательно арендовать офисы по 2300 рублей за кв.м. Они могут сидеть и в помещении, которое сдаётся за 1000 рублей. Главное, чтобы была парковка, велопарковка, open-space, большое количество электричества и высокие потолки. Это достаточно простые требования, которые при реконструкции заводских зданий девелоперы легко и просто выполняют.
На сегодня заявлено много крупных офисных проектов. Пик ввода, по нашим данным, придётся на 2022 год. Сейчас одни девелоперы проводят тендеры на выбор генподрядчиков, другие начинают проектировать, а непосредственно на стройплощадку очень мало кто вышел. 
Поэтому смещение сроков, наверное, будет, но ввод тем не менее ожидается достаточно большой.

Ирина Анисимова: 
- Сейчас в «Лахта-центре» идут отделочные работы, выполнен дизайн-проект. С точки зрения полезных офисных площадей комплекс не такой уж большой. Размер этажей невелик. 
Не стоит забывать, что здание многофункциональное, там запланированы большие пространства под общественные функции: планетарий, трансформируемый зал и пр.
Поэтому не думайте, что сразу всё в городе освободится, как только офисы будут готовы. Этого не произойдёт. К тому же у Газпрома очень много субподрядчиков, подрядчиков, дочерних структур под различные проекты, и всем им нужны площади. 

Анастасия Ясинская: 
- Каков на сегодня дефицит офисных метров в Петербурге?

Андрей Косарев: 
- Сейчас средняя по рынку вакансия составляет 7-8%, включая неликвидные здания. А должна она быть не менее 10%, чтобы не было дефицита и происходила нормальная рыночная ротация. То есть дефицит сейчас оценивается примерно в 3% от общего объёма рынка, это около 100 000 кв.м. 
Но если вакансия вылезет за эти 10%, ничего страшного в целом не будет. Опасаться стоит лишь собственникам не самых лучших объектов, с некачественным управлением, неудачной локацией и т.д. Им предстоит вернуться к ставкам 600 рублей за кв.м, о которых они, наверное, уже забыли.

Дмитрий Золин: 
- Мы работаем в центре города. Это повышает себестоимость квадратного метра, поэтому у нас она больше, чем у «Теоремы». Хотя реконструкция, конечно, немножко проще и дешевле нового строительства, потому что у тебя есть земля, стены и фасад. 
С моей точки зрения, участники рынка демонстрируют бешеный оптимизм. Потому что реально в городе три нормальных проекта. Один — государственный, другой — не очень реальный, а третий действительно строится. Для города в 5 млн человек заявленные 300 000 кв.м — это смешно. 
Около 80% заявленных проектов, скорее всего, будут реализованы. Но надо понимать, что сегодня сроки не те, что пять лет назад. Раньше можно было брать проект, выходить на стройку, вести работы и параллельно решать какие-то вопросы. А сейчас как только появляется забор, вас сразу окружат 70 голодных коршунов, называемых государственными комитетами и структурами. 
Нынешний срок строительства — четыре года в оптимистичном варианте: от момента принятия решения до того, как вы открыли дверь в готовом здании. Если вокруг проекта нет никакого исторического окружения, пожалуй, можно уложиться и в три года. 
Парадокс — у нас совершенно нет свободных офисов, 4% вакансии — это рекорд абсолютный, такого не было никогда. Однако при этом мы ничего не строим и не планируем строить, хотя до 2017-го строили и имеем финансовые возможности для этого, но не видим смысла. 
Поэтому заявленные проекты на 300 000 кв.м, из которых в перспективе четырёх-пяти лет появятся 100 000 или 150 000 кв.м, свидетельствуют скорее об отсутствии девелопмента. Предпосылок для развития, к сожалению, нет, потому что арендаторы не готовы к индексации ставок на 20%, они сразу обидятся. 
При этом индексировать арендные платежи меньше, чем на 10% — нельзя. У нас был кризис валютный, а потом — другой, ставки не росли или стояли на месте. С точки зрения профессионального девелопмента, ситуация ухудшалась, и пришло время немножко её отыграть. 
К сожалению, если имеющееся положение дел сохранится, строить новые объекты будет невозможно. Это очень грустно, потому что, если сравнить нас с Москвой, мы просто песчинка.

Анастасия Ясинская: 
- А что будете делать в ближайшие пять лет, если не строить? Расселять мелких арендаторов под крупные запросы?

Дмитрий Золин: 
- Думаю, это будут делать все крупные владельцы площадей, а не только мы. Малый бизнес, к сожалению, уходит. У нас количество компаний, которые занимали офисы меньше 100 кв.м, за последние пять лет сократилось более чем вдвое. Объекты, которые были заточены под небольшие фирмы, мы постепенно реновировали и сдали крупным айтишникам. 

Денис Кириллов: 
- Недавно я обнаружил, что лучше всего живут бизнес-центры со ставками 600 рублей за квадратный метр. Речь о зданиях, которые были «отжаты» в начале девяностых по приватизационным чекам. Это просто сказка! У них всё заполнено! Какой-то класс Г, но факт в том, что это приносит каждый день копейку, стабильно. 
Новый тренд: сдаются складские холодные ангары по 150 рублей за квадратный метр. Просто ставится железная коробка в районе Предпортовой. Главное, чтобы дождь не капал. А если кирпичное здание и с окнами, оно стоит уже 350 рублей.

Игорь Водопьянов: 
- Не совсем так. Даже если поставить ангар, это обойдётся минимум в 10 000 рублей на кв.м. Нужно заасфальтировать его внутри, заасфальтировать какую-то площадку снаружи. И если считать будущие ставки, всё равно получится окупаемость те же шесть лет. 
У нас есть два завода, которые сдаются в аренду по ставке 300-400 рублей, но и в этом большого счастья нет. Там растянутые коммуникации, которые нужно постоянно ремонтировать, дороги, которые проседают, и т.п. Мы поддерживаем эти площади, чтобы они хоть какой-то доход приносили, пока мы мучительно согласовываем жилые проекты, запланированные на этом месте.
 
Иван Починщиков: 
- На сегодня существуют лишь несколько IT-компаний, которых интересуют офисные площади А-класса. В их числе Mail и Yandex. Остальные бизнес-центры уровня А забирают подразделения Газпрома или «Газпромнефти». Это и отдельные объекты в центре города, и деловой квартал «Невская Ратуша», и почти все комплексы, которые реконструирует сегодня «Сенатор». 
Плюс здание холдинга «Адамант» на Мойке, про который, кстати, мы сегодня ещё не говорили. Хотя «Адамант» развивает большой кластер офисной недвижимости в районе Ладожского вокзала.

Игорь Водопьянов: 
- Меня туда недавно случайно занесло. Это же какой-то ужас на ужасе и ужасом погоняет.

Иван Починщиков: 
- Он подходит IT-компаниям, которые ориентируются на ставку до 1500 рублей за кв.м. Там и парковочный индекс подходящий, и близость к метро, и open-space.
В целом «Адамант» достаточно активно развивает именно офисный сегмент. 
У них проиcходят крупные сделки по аренде 10 000-15 000 кв.м, потому что ставки заявлены не выше 1500 руб./кв.м и торг уместен. 
Класс А вообще не самый простой. Один из самых нетривиальных наших кейсов — сделка с двумя последними этажами в торгово-офисном комплексе «У Красного моста». Помещения стояли очень долго, с момента открытия, собственник решал, что с ними делать. Но в итоге площади арендовала IT-компания, причём по ставке примерно в полтора раза выше рынка.
Сейчас мы ведём переговоры по сделкам площадью порядка 50 000 кв.м по системе built-to-suit. Потенциальные клиенты — это IT-компании и коворкинги. 
Переговоры ведём с собственниками бизнес-центров класса B+. Есть много частных инвесторов, есть несетевые игроки, которые выкупают задания с торгов и выполняют реконструкцию. Это объёмы по 10 000-15 000 кв.м. Есть жилые площади в исторических зданиях, которые можно трансформировать под офисные нужды. Да, есть ограничения КГИОП, но мы ведём такие переговоры. 
Запросов на приобретение земли для офисного строительства мы практически не получаем. В основном инвесторы хотят купить готовые объекты, хотя бы частично заполненные арендаторами. Такие переговоры мы ведём по пяти-шести зданиям. Мы надеемся, что до конца года дело дойдёт до закрытия сделок. 
Зачастую компании, у которых есть деньги, готовы рассматривать инвестиции в действующие комплексы с окупаемостью не 10% годовых, а 7-8%. Они заинтересованы в том, чтобы просто сохранить свои средства. 
У нас активная стадия согласований проекта built-to-suit на 20 000 кв.м со сроком ввода до конца 2021-го. Речь про реконструкцию.  От конкретного заказчика (IT-компании), который хочет собрать все подразделения под одной крышей, есть запрос на конкретное место.
Готовится ещё одна сделка: под коворкинг хотят забрать здание площадью 6000 кв.м. В результате получится один из крупнейших коворкингов в городе. 

Денис Кириллов: 
- Коворкинги хотят получить у владельца бинес-центра ставку в 600 рублей!

Иван Починщиков: 
- Есть международные коворкинги. Мы с ними вели переговоры, и там ситуация ещё хуже. Работали с WeWork, они просят, чтобы собственник инвестировал столько денег в свои площади, что это экономически вообще нецелесообразно. Хотя в Москве WeWork открылся и нашёл партнёров, которые выложили эти деньги.

Дмитрий Золин: 
- Надо отдать должное WeWork, они предлагали нам очень хорошую ставку. Но у них действительно безумные требования с точки зрения инвестиций. 
Хотя проблема всё же заключается не в этом. В Петербурге нет такого рынка, на котором WeWork может построить свою бизнес-модель. Учитывая, что они всё делают очень красиво, хорошо и дорого, им нужны соответствующие доходы, а в Петербурге никто не готов столько платить. Они посмотрели существующие ставки и поехали дальше. 

Игорь Водопьянов: 
- Коворкинг — какая-то экзотическая идея. Года три-четыре назад все говорили, что будет удалённая работа, все будут сидеть по домам, офисы станут вообще никому не нужны. Здесь та же тема. Пройдёт два-три года, и все забудут это слово, я вас уверяю. 

Андрей Косарев: 
- На самом деле, за коворкингами будущее, это определённая ниша, которая будет постоянно расти. На примере ведущих мировых столиц мы видим, что коворкинги набирают обороты. Понятно, что прирост уже идёт не на сотни процентов в год, но тем не менее. Свою нишу этот сегмент в Петербурге займёт. Как это работает в Москве? Девелопер сдаёт площади под коворкинг, через год-два капитализация всего здания растёт. Это классическая девелоперская стратегия: вложил деньги, заработал, вышел. Просто у нас нет таких девелоперов. Ни «Адамант», ни «Сенатор», ни «Ренессанс» бизнес-центров не продают.

Альберт Харченко: 
- Сейчас коворкинг — палочка-выручалочка для многих объектов, которые под понятную офисную функцию не на 100% подходят. Операторы коворкингов во многом спасают эти площади, и многие делают это совсем неплохо. Например, «Ясная Поляна» — хороший коворкинг, из этого помещения они сделали лучшее, что могли. 

Игорь Водопьянов: 
- По-моему, любое отапливаемое помещение в этом городе можно сдать по 600 рублей. 

Ирина Анисимова:
- У меня есть друзья, которые пользуются коворкингами в Москве и сетуют, что для малого бизнеса это дорого. Если мы не берём айтишников, на кого коворкинги рассчитаны?

Мария Сумарокова: 
- Мы верим в наши проекты. Уже работает первый коворкинг Page в пространстве «Ферма Бенуа». Его заполняемость на данный момент составляет 80%. Мы делали ставки на IT, маркетологов, удалённых работников, но сотрудничаем в итоге с фирмами из совершенно разных сфер, включая строительные компании. 
А Москва — совсем другой мир, люди снимают на день коворкинг, просто чтобы провести совещание с видом на здание Госдумы. 

Иван Починщиков: 
- Есть ситуации, когда клиенту офис был нужен ещё вчера. Так что коворкинг — это не обязательно временное решение, это может быть нормальный долгосрочный договор.

Мария Сумарокова: 
- Наш второй коворкинг площадью 5000 кв.м мы планируем открыть в 2020 году. Первые заявки уже начали собирать. На минус первом этаже у нас будет спортивный центр с капсулами сна, на последнем — видовой ресторан. Получится из ряда вон выходящий проект. И спрос на это здание есть именно в формате коворкинга.
 
Денис Кириллов: 
- Давайте лучше поговорим, где взять арендаторов.

Борис Юшенков: 
- Вы спрашиваете, где взять арендаторов? Но вы же не будете возиться с индивидуальными предпринимателями, которым нужен стол на один час. Мы провели 18 семинаров по организации коворкингов на территории Ленобласти. Цифры такие: примерно на 5000-10 000 жителей коворкинг площадью в 400-500 кв.м становится окупаемым. Это не Москва, не Амстердам, а Девяткино и Лодейное Поле. Резидентами этих коворкингов будут местные жители, которые, правда, пока об этом не подозревают. И, более того, не знают слова коворкинг.

Сергей Фёдоров: 
- В Америке за последние 15 лет тенденция с коворкингами развернулась в противоположную сторону. Люди наелись фриланса, они хотят вернуться в офис, на постоянную работу. Мы просто идём в конце этого тренда, уже развернувшегося, и запаздываем на 15 лет. При том, что у нас нет никакой креативной экономики, а креативный кластер мигрирует из Петербурга в Москву, а дальше — в Силиконовую Долину. 

Андрей Косарев: 
- Я хотел бы затронуть тему Сити. Мой рецепт: намывной Морской фасад как идеальное место для Сити, где город делает метро, Сбербанк — штаб-квартиру, собирая свои офисы, Газпромнефть тоже размещает там свою штаб-квартиру, строится пара-тройка объектов по схеме BTS, а после этого подтянутся несколько спекулятивных девелоперов. И получается офисный кластер, который создаёт хотя бы мини-Сити.

Дмитрий Золин: 
- Надо проанализировать стоимость земли на намыве, чтобы понять, что там не будут строить бизнес-центры. А если цена вас не испугала, то спросите: что с сетями? И тогда поставите крест на Сити однозначно.

###gallery###