Куда деньги девать?

В рамках Международного жилищного конгресса состоялась конференция по инвестициям, организованная при участии NSP. Её участники рассуждали о том, что находится на пике «инвестиционной моды» в Петербурге и за рубежом; обсудили, какие активы стоит покупать с прицелом на средне- и долгосрочную перспективу; предостерегали, как избежать вложений в неликвид и распознать сомнительные юридические схемы; оценили порог входа для инвесторов и основные риски (в том числе нормативно-правовые) по разным сегментам рынка.

Дискуссию модерировали

Анастасия Ясинская 
главный редактор газеты 
«Недвижимость 
и строительство Петербурга» Эрик Розенфельд
эксперт 
по инвестициям компании 
Habita International Estates Ltd

Город «с молотка»

После длительного периода, когда власти Петербурга делали ставку на удержание имущества в казне, администрация города вновь взяла курс на приватизацию. А это, в свою очередь, открывает новые возможности для частного инвестирования и дальнейшей капитализации приобретаемых активов. 
Валерий Калугин, председатель городского Комитета имущественных отношений, обозначил основные направления работы Смольного с инвесторами. Прежде всего, это торги в рамках программы приватизации, продажа встроек в собственность, а также аукционы по реализации прав аренды помещений и земельных участков на инвестиционных условиях (преимущественно под производство и склады). Кроме того, среди первоочередных задач – развитие программы «аренды памятников за рубль». Привести в порядок ветхие объекты культурного наследия требуется за семь лет, но в КИО надеются, что по многим лотам хватит и четырёх. Особенно это касается зданий деревянного зодчества и «северного модерна». В общей сложности до конца года КИО планирует выставить на торги ещё 70 различных объектов недвижимости, в том числе 15 по процедуре «аренды за рубль». В списке на приватизацию есть акции АО, один ГУП и нежилые здания. Самые интересные, по оценке Валерия Калугина, – на ул. Чайковского, 20 и Санкт-Петербургском пр., 8 в Петергофе. 
Если говорить о продаже помещений в собственность, то за три месяца с момента возобновления торгов уже проведено 63 аукциона (данные на начало октября). В среднем цены на аукционах выросли в 1,54 раза, если сравнивать со стартовыми, а самой дорогой встройкой оказались 450 «квадратов» на Лиговском пр., 142. Лот подорожал в 5,5 раза – до 20 млн рублей. Интерес к таким продажам, безусловно, подогрет из-за достаточно большого перерыва в торгах. К тому же в целом на рынке осталось весьма ограниченное количество ликвидных объектов, не отягощённых правовыми обременениями, которые доступны и «прозрачны» для продажи.

– У КИО вы найдёте честные торги, публичный вариант предложения, проработанный пакет документов и полную гарантию того, что на лоте не висят «неучтённые долги» и прочее», – заверил г-н Калугин.

Аукционный интерес

Гарантом такого рода инвестиций, похоже, призван стать Российский аукционный дом, который в начале октября получил статус продавца городского имущества. На торги РАД Смольный готов передать уже более пятидесяти объектов (хотя точный список пока не утверждён), в том числе самый дорогой и крупный лот – здание лицея на наб. реки Мойки, 26. О том, в какую недвижимость сегодня можно инвестировать через аукционы, рассказала Юлия Акимова, руководитель департамента продаж РАД. 
В листингах фигурирует очень разнообразное имущество, но «широкими мазками» можно выделить несколько сегментов, в каждом из которых сформированы свои чёткие правила игры. На данный момент есть рынок банкротств, цессий, корпоративного и частного имущества, банковских, проблемных и государственных активов. 

– Купить тот же объект стрит-ритейла можно в любом из перечисленных сегментов, но цены, условия и возможные обременения будут разные. Приобрести сегодня что-то совсем уж задёшево даже в рамках процедуры банкротства достаточно сложно. Если раньше дисконт мог составлять 50-70% от рыночной цены, за последние полтора-два года ситуация сильно изменилась. Рынок стал весьма конкурентным, количество участников торгов увеличилось в разы», – отмечает Юлия Акимова. 

Однако найти товар по уникальной цене по-прежнему возможно. Так, в ходе банкротства в этом году удалось продать здание на ул. Красного Курсанта, 25. Стоимость квадратного метра составила всего 16 000 руб./кв.м. Для центра Петроградки – цена фантастическая, даже с учётом всех имеющихся на объекте проблем.
Согласно расчётам РАД, средняя стоимость продажи встроенных помещений, принадлежащих городу, составляет порядка 27 000 руб./кв.м, а условно «проблемных» – 42 300. Имущество частников – самое дорогое, свыше 100 000 рублей за «квадрат».
Перспективный тренд – работа с цессиями (залогами). Такую недвижимость ещё можно приобрести по цене ниже рыночной. Но чтобы стать прямым собственником объекта, придётся серьёзно потрудиться, пройдя ряд юридических и судебных процедур. 
Городские активы преимущественно привлекательны тем, что среди них всё ещё можно найти уникальные по локации лоты. 
Новый тренд, отмеченный РАД, – покупка промышленных исторических зданий для переформатирования в коворкинги, общественные пространства или коливинги. Это позволяет увеличить капитализацию объектов в несколько раз. Появился также интерес к покупке складов self storage, где ставка аренды доходит до 1200 рублей за метр, что уже сравнимо с офисной недвижимостью класса B.
Традиционно активны торги с участием банков, которые не склонны, как правило, держать на балансе непрофильное имущество. Главный игрок – Сбербанк, который, как правило, использует такую схему продаж: если объект не реализован с первого раза, следующие торги пройдут с дисконтом в 20%, затем – в 40%, а после – 60%. Этот подход открывает новые перспективы для инвесторов, уверены в РАД. Кроме того, «Сбер» выставляет довольно много объектов, где сам остаётся «якорным» арендаторов. На такие лоты есть стабильный спрос.
В общем, на нынешнем рынке инвестиций появляются самые неожиданные возможности. Например, речь о продаже прав на намыв более 200 га на Васильевском. Нужно лишь уметь разглядеть этот товар и сконструировать сделку.

Доходные варианты

Самый молодой, но активно развивающийся сегмент инвестиций в Петербурге – это апартаменты. Здесь множество привлекательных предложений, однако реальных проектов, которые уже наработали какой-то результат, – пока что единицы. 

– За пять лет на городской рынок вышли 56 апарт-проектов; это более 35 000 юнитов. С точки зрения развития концепций мы прошли путь от младенчества до стадии юношеского максимализма. На данный момент 27 проектов имеют различные программы доходности, из них половина очень крупные (более 1000 юнитов в каждом). И когда вам обещают доходность в 20% годовых, стоит глубоко изучить, какие реальные факторы стоят за такими заявлениями», – отметил Владимир Фёдоров, заместитель гендиректора «Пулково Скай».  

В лидерах по предложению среди апартов Московский, Выборгский и Приморский районы. «При оптимальном раскладе за пять-семь лет от момента входа до выхода из проекта можно получить доходность в 15-17%, – добавил г-н Фёдоров. – Но чтобы апарт приносил максимальный доход, он должен сдаваться в краткосрочную аренду, а гарантировать такой стабильный спрос может только хорошая транспортная доступность объекта и комфортное туристическое окружение». 
Доходность апартаментов при краткосрочной аренде достигает 10-11% годовых, при среднесрочной – 6-8%. Аренда на длительный срок обеспечит порядка 4%, подсчитал Владимир Фёдоров.

– Рынок жилых новостроек может по-прежнему гарантировать высокий доход ещё год или полтора, надо лишь правильно выбрать застройщика», – уверена Ольга Кобякова, руководитель направления  по развитию ЦРП «Петербургская Недвижимость». 

Несмотря на новые правила игры в сфере «долёвки», такая возможность ещё остаётся, поскольку многие компании пока реализуют квартиры по старинке. А вот после окончательного перехода на эскроу разница в цене квартир на старте продаж и на финише вряд ли составит более 5-10%. Пока же доходность вложений в отдельные жилые 
проекты может превышать 20% годовых. 

По словам Артёма Гудченко, президента ГК RENTA, – коммерческие встройки по-прежнему генерируют высокий доход – на уровне 15-18% в год. Но нужно быть готовым к более высоким рискам и конфликтам с жильцами, а также активно участвовать в жизни вашего арендатора, потому что требования к ведению бизнеса постоянно меняются». 

Скромное обаяние зарубежья 

Ситуация с курортной недвижимостью за рубежом – как в Европе, так и в Азии – сейчас более-менее одинаковая, а вот заманчивые объявления о прибыли, превышающей 20% в год, оказываются в большинстве случаев рекламной уловкой. 

– Прежде чем вкладывать деньги, стоит уяснить, что пассивного дохода в сфере недвижимости просто не существует. Его кто-то должен создавать – либо вы сами, либо управляющая компания или агентство, которые возьмут в управление ваш объект, будут сдавать его в аренду и обеспечивать вам прибыль. К сожалению, очень часто курортную недвижимость приобретают на эмоциях, хорошенько не подумав», – предупреждает Эрик Розенфельд.  

При инвестировании с целью получения арендного дохода нужно обращать внимание, на каких порталах уже фигурирует тот или иной объект, какие отзывы и оценки есть на Booking или Airbnb. Если объект новый, нужно эти отзывы получить, и они должны быть хорошими. Не менее важный пункт – предоставление письменных гарантий доходности от управляющего. Кроме того, у краткосрочной аренды в каждой стране есть свои ограничения. Так, в Таиланде она попросту запрещена, а в Турции нужно получать лицензию. Не стоит вестись и на рекламные обещания: получить прибыль от посуточной сдачи в размере 50-70% просто нереально. Если же думать о долгосрочной аренде, то, к примеру, квартира стоимостью 65 000 евро в Испании (в районе Аликанте) после всех выплат, включая налоги, принесёт не более 5,84% в год (в среднем). Квартира, которая продаётся примерно за те же деньги в Таиланде (на курорте Паттайя), обеспечит 5,38%. 
Доходность диверсифицированного портфеля объектов коммерческой недвижимости в центральном Лондоне может составить 13,5% годовых. 

– Но добиться таких результатов можно, если инвестиционный управляющий досконально знает местный рынок, имеет репутацию и умеет выявлять потенциал объекта ещё до его покупки», – убеждён Дмитрий Хенкин, директор компании Consulco Group. 

В Германии ежегодно стоимость аренды растёт на 5-6%, а во время Октоберфеста удачно расположенные 25-метровые апартаменты можно сдать аж за 400 евро в сутки. В Риге аренда тех же «квадратов» приносит доход до 8-10% годовых. 
В Дубае – в среднем 5-8% год, а если речь о действительно дорогих и качественных апартаментах – не более 3-5%. В Италии же максимум возможной доходности – не более 3-4%.

###gallery###