«Социалка» без денег

Одна из основных проблем, с которой столкнутся застройщики при переходе на проектное финансирование, – строительство социальных объектов. Банки готовы его кредитовать, но предъявляют зачастую невыполнимые требования.

Первые итоги перехода на проектное финансирование обсуждали участники бизнес-завтрака, организованного оргкомитетом конкурса «Доверие потребителя». По словам председателя оргкомитета и генерального директора компании Formula City Юрия Грудина, не все застройщики могут говорить с банками на одном языке: «Проектное финансирование нельзя сделать поточным кредитом, как ипотеку. Любой проект и участок, на котором он реализуется, имеют индивидуальные особенности. Отличаются и сами девелоперы: разные бенефициары, активы и т.д. Банкам нужно время на анализ». По его словам, застройщики будут испытывать сложности с покупкой новых участков. Сейчас вложенные в землю деньги возвращаются через два-три года за счёт продаж квартир дольщикам, значит, их можно вложить в новый проект. Но с переходом на эскроу-счета средства будут «заморожены» и вернутся в оборот только после завершения предыдущих проектов.

Застройщики сталкиваются и с новыми рисками. Например, даже временная остановка работ, в том числе не по вине застройщика, может поставить крест на всём проекте. Изменится и формат участия частных инвесторов: «Это достаточно существенная доля продаж – 15–20%. Инвесторы входили в строительство на ранней стадии и выходили с готовым объектом, беря на себя часть рисков. С переходом на эскроу таковых почти не будет. Зато могут появляться новые схемы с использованием паевых фондов и т.д. Хотя других инструментов инвестирования денег для физических лиц нет, а ставки по депозитам снижаются, что будет толкать инвесторов на первичный рынок», – полагает Юрий Грудин.

Мифические концессии

Начальник Управления кредитования головного отделения по СПб Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Ольга Храмцова пояснила, что в Петербурге на эскроу-счетах в Сбербанке уже находится более 1 млрд рублей дольщиков. Банк одобрил около 40 заявок застройщиков на проектное финансирование с общим лимитом свыше 55 млрд рублей. Но пока заключено сделок на сумму около 31 млрд рублей. Некоторые договоры в стадии подписания, а некоторые застройщики от кредита отказались.

Чтобы получить кредит в «Сбере», у застройщика не должно быть просроченных задолженностей, он должен иметь хорошую деловую репутацию и сдавать дома в срок. «Бывают разные ситуации: законодательство менялось, монополисты подводили. Поэтому если когда-то была просрочка, это ещё не значит, что кредит не получить. К оценке каждого проекта и застройщика мы подходим индивидуально», – успокаивает Ольга Храмцова.

Оформить кредит можно только при наличии всей исходно-разрешительной документации. Застройщик должен иметь и собственные средства в размере 15% от стоимости проекта. Но банк готов учитывать и вложенные в покупку участка деньги. Прорабатывается вопрос о сокращении минимальной доли собственного участия для проектов с высокой рентабельностью.

Что касается социальных объектов, банк готов их кредитовать. Но экономика проекта должна быть достаточно устойчивой, чтобы покрыть затраты на строительство садиков или школ. Причём финансовая модель должна выдержать возможное снижение цен на квартиры на 15–20% или увеличение себестоимости на эту же сумму. «Если социальный объект позже выкупит казна, нам необходимо подтверждение – соответствующая строка в бюджете. Тогда возможно прямое финансирование. Также есть вариант с заключением концессионного соглашения. Если в бюджете нет всей суммы, в этом случае власти могут рассредоточить платежи», – поясняет Ольга Храмцова.

Врио директора СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка подтверждает, что с созданием социальных объектов есть серьёзные проблемы: «Вариантов строительства «социалки» немного. Сейчас застройщики возводят её фактически за счёт денег дольщиков и передают городу исключительно на безвозмездной основе. Другая схема – строительство за счёт собственных средств застройщика или кредита. Здесь возможна безвозмездная передача в казну или выкуп, хотя никто из застройщиков не будет дарить объект, если сможет его продать. Но бюджет приобретает школы и садики только по себестоимости – в расчёт не идут проценты по кредиту. Банки же интересует не только сумма выкупа, но и сроки, а с учётом бюджетного законодательства, ответить на этот вопрос сложно. Третий вариант – концессии. Но таковых на рынке нет, а сам механизм только в стадии идеи. Банкам стоит рассмотреть и другие схемы».

Соглашение без подтверждений

Генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева поясняет, что более или менее рабочие программы по проектному финансированию есть только у десятка банков и лишь пять из них работают с проектами в Петербурге и Ленобласти: «Нам обещали максимально широкий охват, но на деле вписаться в банковские требования сложно. Банки, где решения принимаются в Москве, не знают города. Поэтому интересными они считают только проекты, например, на Васильевском или Крестовском островах. И далеко не все банки объясняют причины отказа». По словам г-жи Малышевой, как только в проекте есть какие-то отклонения от идеальной картины, банки требуют дополнительные залоги, да ещё и поручительства конечных бенефициаров. Есть расхождения в оценке входящего потока средств. Она полагает, что для решения этих проблем нужно делегировать принятие решений о выдаче кредитов на места, убрав эти полномочия из центральных офисов банков.

А вот с финансированием социальных объектов в Ленобласти есть нерешаемая проблема. В Петербурге застройщики заключают с городом соглашение о выкупе или безвозмездной передаче. А в Ленобласти действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги». «Школы и садики Ленобласть выкупает, но такое соглашение не может быть подтверждено строкой в бюджете и не является соглашением о безвозмездной передаче. Банки не могут дать кредит на «социалку» по такому соглашению. Мы уже писали заместителю главы Минстроя Никите Стасишину, что необходимы поправки в 214-ФЗ для решения этой проблемы. Пока же девелоперам придётся отвлекать собственные средства. На школу, например, потребуется не менее 1 млрд рублей», – говорит Валерия Малышева.

Дольщикам без разницы

Директор по продажам Группы RBI Дмитрий Фалкин считает, что унификации требований к застройщикам можно «не бояться»: «По схеме с эскроу мы реализуем три проекта. Они расположены в хороших локациях, а это значит, что просто не могут быть типовыми. Мы также давно используем проектное финансирование. Открывали кредитную линию под конкретный проект. Согласен, что частным инвесторам будет всё сложнее зарабатывать на росте стоимости в период строительства. Но застройщики выводят для них новые продукты, в том числе сервисные апартаменты. Могу сказать, что способ привлечения средств граждан на продажи не влияет – для дольщиков нет существенной разницы, идёт ли сделка с эскроу-счетами или нет. Во всяком случае не бывало такого, чтобы другой проект выбирали из-за эскроу».

Руководитель проектов КОТ компании «Строительный трест» Анзор Берсиров уверен, что есть комплексы, где проектное финансирование невозможно: «В нашем проекте «NEWПитер» мы продаём квартиры по схеме эскроу. Это не очень простой с точки зрения математики и не дешёвый проект. Около 20% вложений – наши собственные средства. Заёмные мы почти не использовали – экономика не позволяет. Но мы выстроили модель, которая позволяет, закончив один из корпусов, начинать следующие. Так планируем работать и дальше. Но в начале следующего года на севере города мы собираемся вывести новый проект, где уже будет полноценное проектное финанисрование и расчёты через счета эскроу».