Гибридная «промка»

О трендах рынка 2019 года рассуждали участники практической конференции «Современные тренды развития рынка производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области», организованной Фондом Имущества Петербурга и CLASS Realty при поддержке газеты «Недвижимость и строительство Петербурга».

Алексей Губарев:

– В Петербурге около 50 промышленных зон. Приоритетной с точки зрения инженерной подготовки является производственная зона на Парнасе, квартал 10А и квартал 10. Она имеет потенциал для развития с точки зрения промышленного производства, мы прорабатываем проект технопарка пищевых производств с возможностью предоставления площадей в аренду малому и среднему бизнесу.
Комитет активно занимается развитием производственной зоны Ржевка, где тоже обсуждается строительство производственного объекта в формате технопарка. Его проектирование по плану начнётся в следующем году. 
А на территории особой экономической зоны мы уже завершаем проектирование технопарка площадью порядка 15 000 кв.м; в следующем году можно будет приступать к строительству.

Анастасия Рябинина: 
– Территория ОЭЗ «Санкт-Петербург» составляет сегодня 182 га, это площадки «Нойдорф» (около 19 га) и «Новоорловская» (почти 163 га). Резидентами являются 55 компаний, общий объём заявленных инвестиций – 74,7 млрд рублей, из них 47,57 млрд уже осуществлены. Это компании Biocad, Novartis, «Буревестник», «Цитомед» и др. На каждой площадке есть административные и деловые центры, где наши резиденты могут арендовать помещения.
Резиденты ОЭЗ получают налоговые льготы и преференции. Максимальный размер арендной платы за участки составляет 2% от кадастровой стоимости в год. Компании могут выкупить землю за 25% от кадастровой стоимости. Инвесторы получают право не платить налог на имущество организаций, освобождаются от уплаты земельного налога. 
Чтобы получить статус резидента, компании проходят три этапа: подача заявки и пакета документов в Комитет по промышленной политике, рассмотрение заявки на Экспертном совете и подписание соглашения об осуществлении технико-внедренческой деятельности. 
На территории «Нойдорфа» свободных участков сейчас нет, в «Новоорловской» осталось около 30 га. Переговоры о получении статуса резидента идут примерно с 20 компаниями. 

Александр Маслаков:
– Одна из основных причин низкой вакансии на рынке индустриальной недвижимости – высокая стоимость нового строительства. Кроме того, есть большой объём редевелопмента промышленных территорий в центре города и несоответствие текущих проектов ожиданиям арендаторов. 
Есть три формата развития индустриальных парков. Первый – BTS, который чаще всего реализуется для проектов свыше 16 000 кв.м. Он сопряжён с минимальными рисками для арендатора и арендодателя, имеет чёткие сроки реализации, позволяет заказчику получить объект со встроенными технологиями и сразу после ввода в эксплуатацию выйти на запланированные мощности. Второй – спекулятивные проекты, которые присутствуют в портфелях большинства девелоперов. Это объекты площадью от 25 000 кв.м. Наиболее перспективный, на наш взгляд, формат – Light Industrial. На такие проекты сейчас приходится порядка 60-65% запросов. 
Наш приоритет – совмещение трёх направлений. Это позволит максимально эффективно использовать участки, предоставлять арендаторам комплексную услугу. 
Какие трудности мы видим? В первую очередь, отставание в развитии транспортной инфраструктуры. Растёт спрос на доступность объектов для физических лиц, которые пользуются общественным транспортом.
 
Илья Князев:
– Общий объём рынка качественной складской недвижимости Петербурга и ближайших пригородов составляет 3,5 млн кв.м. Из них 2,3 млн кв.м относятся к классу А, 1,25 млн – к классу В. 
Почти 2 млн кв.м – это склады, которые сдаются в аренду. Причём арендные ставки укрепляются. Практически все качественные складские объекты класса А заявляют их на уровне 550–560 руб./кв.м в месяц, в классе В – 400–500 руб./кв.м. Текущая вакансия – 2% в классе А и 3% – в классе В. Именно этот показатель заставляет рынок двигаться вперёд и развиваться. 
Складов действительно в городе практически нет. Остались блоки по 1500–4000 кв.м, разбросанные по всей территории Петербурга. В особом дефиците большие площади – 5000–10 000 или 15 000 кв.м. Спрос на них высокий. С начала года прошли сделки по объектам общей площадью 380 000 кв.м. Это рекорд (особенно если сравнивать с прошлым годом, завершившимся с показателем 270 000 кв.м). 
Из этого объёма 164 000 кв.м относятся к сделкам по аренде – как готовых помещений, так и объектов в формате BTS. 
К крупнейшим можно отнести аренду 19 000 кв.м Major (ИКЕА) в складском комплексе «Гориго»; недавно была закрыта сделка «Сбер-Логистики» в «Армада-Парк»; IVC Group арендовала 10 000 кв.м в «MLP Уткина Заводь». Но конец года – активная пора, уверен, что этот список ещё пополнится.
Самая масштабная BTS-сделка заключена «Лентой» в комплексе «М10-ОРИЕНТИР». Это рекордный договор на рынке BTS за всю его историю: речь идёт о площадях порядка 70 000 кв.м. 
Второе примечательное событие в этом секторе – строительство складского комплекса «Марвел-логистика». Можно сказать, это что-то новенькое на рынке. «Марвел-логистика» – не конечный пользователь, это девелопер, который через формат BTS строит спекулятивный склад. 
Мы в рынок верим, нам очень понравилось, как прошёл этот год. Никто не остался без работы. Прогнозируем, что 2020-й окажется таким же активным, будут сделки и будет новое строительство.

Филипп Чайка:
– Полностью согласен. Низкая вакансия подстёгивает девелоперов. Заявлено около пяти крупных спекулятивных проектов, но это только верхушка айсберга. В следующем году девелоперы могут выйти и с проектами меньшего размера (на 20 000–30 000 кв.м). Мы видим некую цикличность рынка на периоде 5-6 лет – от большого ввода до заполнения площадей. Сейчас мы находимся перед стартом проектов, в 2021-м ожидаем насыщения, потом опять ставки оптимизируются, и процесс пойдёт дальше.
Рынок производственной недвижимости достаточно сложный, как таковой статистики по нему нет. Общие данные: официально в Петербурге 50 промзон, масштабных – 34. Самая крупная на северо-западе города – Конная Лахта; на севере – Парнас; на востоке – Ржевка; на юге, где сконцентрировано больше всего производственных площадок, – Металлострой и Ижорские заводы; на юго-западе – Предпортовая и Юго-Западная. Общая площадь земель промышленного назначения составляет 19 000 га, это 13,6% от общей территории города. 
В Петербурге и ближайших пригородах 16 частных индустриальных парков общей площадью 2300 га, 56% из них находятся на расстоянии до 10 км от КАД. Средний показатель заполняемости – 40%, даже меньше. Отдельно можно отметить два образцово показательных объекта – Greenstate и Марьино. 
Крупнейшие промышленные предприятия – участники рынка производственных площадей: «Ижорский завод», «Кировский завод», «Светлана» (в ближайшее время пойдёт под редевелопмент), «ЛМЗ», «Вагоноремонтный завод», «Арсенал», «Северный завод», «Невский завод», «Электропульт» и др.
С 2016-го заметен явный рост ставок: в среднем с 360 руб./кв.м в месяц до 500 руб./кв.м. Речь о ставках, фигурирующих в предложении. Тенденция связана с программой вывода промышленных предприятий за территорию КАД. В последние годы была большая миграция производств, создался дефицит качественных площадей. Собственники это поняли, пошёл постепенный рост ставок. 
Наверное, единственный спекулятивный объект на рынке – Всеволожский промышленный комплекс. Там организовано порядка 100 000 кв.м отличных с точки зрения производственников площадей. Однако многие компании чувствительны к локации и не готовы работать во Всеволожске, поскольку боятся потерять кадры.
Ежегодно в этом сегменте проходит не так много крупных сделок. Но явно прослеживается тенденция: площади до 10 000 кв.м в основном арендуют (около 95%), всё, что больше, – покупают в собственность.
Самый стандартный запрос – помещение 3000–3500 кв.м, кронбалка 10 тонн, рядом с метро, ровные полы, отапливаемый цех. Поиск, как правило, начинается с производственных площадок в аренду, потом рассматривается покупка, потом земля в индустриальном парке, наконец – земля у частных компаний. Цикл замыкается, когда клиент через пару лет звонит и просит помещение в аренду как можно скорее.
В разных отраслях есть своя специфика. Например, пищевым производствам требуется санитарно-защитная зона 300 м до вредных предприятий, мощности от 300 кВт до 1 МВт, газовое обеспечение, чистые производственные площади. Фармацевтике нужны чистые помещения, возможность разделения товарных потоков, контроль влажности, системы кондиционирования и разные температурные режимы.

Евгения Политова:
– Мы хотели бы представить проект многофункциональной зоны «Софийская», продажей которой занимается Фонд имущества. В её составе запланированы объекты производственно-складского и общественно-делового назначения. Территория 58,7 га расположена в створе Колпинского шоссе и Софийской улицы, её предполагают разделить на пять кварталов и 26 участков площадью от 0,7 до 4,8 га. 
У проекта отличная транспортная доступность – участок примыкает к Софийской улице и Колпинскому шоссе, рядом расположена недавно открывшаяся федеральная трасса М-11. Генеральным планом до 2025 года предусмотрено продолжение Софийской улицы и реконструкция с расширением Колпинского шоссе.
Территорию предлагается разделить на функциональные зоны: деловое управление, совмещённое с торговлей (два участка), склады (12 участков), фармацевтическая промышленность (5 участков) и пищевая промышленность (7 участков). Функционал участков может быть изменён по желанию инвестора. Бенефициар проекта – Банкирский дом «Санкт-Петербург». 
К продаже предлагаются как отдельные участки – по 15 млн рублей за гектар, так и проект целиком.

Людмила Прямицына:
– Наш объект – девять участков площадью от 1 до 13 га в посёлке Разметелево, на федеральной трассе Р-21 «Кола» с собственным съездом. По проекту планировки функциональное назначение участков: производственное, торгово-складское, инженерное и административное назначение V класса опасности. Варианты использования: логистический бизнес, сервисы грузового транспорта, ремонтные зоны, пищевые и другие производства, оптово-розничная торговля и др. Часть территории уже продана – под заправку BP и размещение гипермаркета «Перекрёсток» и торговой базы в формате рынка. Цена – 1390 руб./кв.м или лучшее предложение.