«Помещения в новых ЖК на котловане дешевле, но стоит ли рисковать?»

Артём Гудченко, президент группы компаний RENTA

Неопытным инвесторам не стоит самостоятельно выбирать и покупать коммерческие помещения в жилых комплексах на этапе котлована. Это будет скорее не инвестиция, а лотерея.

- Для застройщиков главное — реализация квартир, они часто относятся к коммерческим помещениям по остаточному принципу. Поэтому большая часть коммерции в жилых комплексах проектируется по нормативам офисов, без дополнительных коммуникаций, выходов, необходимых планировок и инженерных систем под торгово-сервисные функции. 

Кроме того, коммерческие помещения на первом этаже часто «приносят в жертву» ликвидности большего массива квартир, расположенных выше. Характерный пример. Инвестор купил у застройщика на котловане хорошее помещение с правильной и удобной планировкой, планируя сдавать его под продуктовый супермаркет. На этапе строительства компания перепроектировала инженерные системы в жилых помещениях. И прямо посреди будущего торгового зала возникла вертикальная шахта с коммуникациями. Выяснилось это после сдачи, на этапе приёмки помещения. Застройщик предложил вернуть деньги за 8 кв.м. Но это не спасло положение. Фактически помещение в таком виде, с колонной посередине, потеряло ликвидность. В нём было невозможно поставить торговое оборудование. Инвестор не сэкономил, а потерял деньги и приобрёл головную боль.
На этапе строительства объекта также до конца неизвестно, как именно пойдут потоки пешеходов, где будет парковка, остановки общественного транспорта. Особенно сложно это понять в кварталах, которые застраивают разные девелоперы, как, например, на Парнасе. Каждая компания возводит по 2-3 корпуса. И как между ними будут ходить люди, кто и где потом поставит заборы, предсказать крайне сложно.
И, наконец, главное — при покупке отдельного помещения в строящемся массиве зданий совершенно неочевидно ближайшее окружение в части наполнения арендаторами. А от этого фактора напрямую зависит будущая арендная ставка, а значит, и срок окупаемости инвестиций.
Чтобы приобретать помещения на котловане, нужно быть на 100% уверенным в застройщике, скрупулёзно составлять договор, уметь прогнозировать пешеходные потоки и оценивать перспективы будущего функционального использования помещения. Иначе остаётся только рассчитывать на удачу.
Покупать на этапе котлована выгодно только крупными лотами — несколько смежных помещений или даже все помещения в одном проекте. Конечно, это под силу крупным инвесторам. И кроме скидки за объём и ранний срок вхождения в проект, такая стратегия позволяет инвестору создать своеобразный торговый коридор, в котором он избавится от конкуренции по ставкам и сформирует правильную синергию по составу торговых операторов. Ярким примером такого подхода стал ЖК Skandi Klubb от шведского девелопера Bonava. Все коммерческие помещения там принадлежат одной компании, которая формирует инфраструктуру жилого комплекса, регулирует стоимость аренды, цивилизованно взаимодействует с управляющей компанией, создавая должные условия для бизнеса своих арендаторов и не мешая жильцам комплекса.