«Аквилон-Инвест» под давлением властей заморозил проект ЖК KingDOM на Петроградке. Возможен ли компромисс в такой ситуации?

Как вы полагаете, в чём действительная причина остановки проекта? Нежелание ссориться с начальством? Убытки из-за проволочек и задержек? Откуда такое негативное отношение чиновников и депутатов? Они и вправду так заботятся об озеленении Петроградской стороны? Возможен ли компромисс в такой ситуации? И как можно бороться с уплотнительной застройкой? Если рассуждать теоретически – должен ли кто-то компенсировать инвестору убытки, если проект отменяется «по вновь открывшимся обстоятельствам»? (Участками – как Зингаревичам, или деньгами – как ЛСР за подстанцию, или как-то ещё…). Что нужно делать, чтобы исключить такие ситуации?

Дмитрий Некрестьянов,
партнёр адвокатского бюро «Качкин и Партнёры»:
– Когда есть неопределённость со сроками завершения строительства, предложение дольщикам самостоятельно принять решение, остаться в проекте либо выйти из него, выглядит как ответственное поведение застройщика. Оно даёт им даже больше гарантий, чем предусмотрено по закону. (В 214-ФЗ право на односторонний отказ от договора у дольщика есть, только если передача квартиры просрочена больше чем на два месяца, а нормативный срок завершения строительства ЖК  KingDOM – 2020 год.)  Депутаты не думают о последствиях для граждан, принимая законы, которые суд признаёт неправомерными, значит, об этом должен думать кто-то другой.

Даже в текущей ситуации компромисс, несомненно, возможен. Во-первых, надо определиться, что есть уплотнительная застройка. Если на участке ранее было что-то построено (то есть не было общественного пространства) – это уплотнительная застройка или сохранение исторически сложившейся ситуации? Во-вторых, надо разделить проблемы на политические (Петроградский район по уровню озеленения превосходит почти все районы города – да, за счёт Елагина, но статистику по районам придумала сама администрация; так что надо понять, что защищают и как) и технические (осадка соседних зданий, выход за границы участка ограждения - это всё решается техническими мерами и случается почти на каждой стройке).

В идеальном мире государство объявляет правила игры, и по ним все работают. Государство вольно изменить правила, но все, кто пострадал от этого, получают компенсацию. Застройщики должны исполнять закон, а не предугадывать, каким он будет завтра и как соблюсти ещё не существующие требования.

На днях президент подписал 342-ФЗ о поправках в Градкодекс: при включении участка в зону с особыми режимами использования должны компенсировать убытки. Хочешь сделать зелёную зону – прими решение об изъятии, заплати из бюджета рыночную цену и делай. При таком подходе конфликтов будет меньше.

Игорь Водопьянов,
девелопер, управляющий партнёр УК «Теорема»:
– Здесь надо досконально разбираться, почему именно застройщик отступил. Я бы, конечно, судился с чиновниками. 

Но обычно такая ситуация описывается поговоркой «Против лома нет приёма». Что тут можно сделать? Молиться разве что…

Святослав Гайкович,
руководитель АМ «Студия-17»: 
– Убеждён: чтобы исключить подобные ситуации с гневом народных избранников по поводу согласованных инвестпроектов, нам прежде всего нужно провести правильные, прозрачные выборы депутатов на всех уровнях, вплоть до Государственной Думы. 

Конечно, бывают случаи, когда вскрываются неизвестные обстоятельства, и общественное мнение о стройке (или реконструкции) меняется. Но во всех случаях необходима честная, компетентная экспертиза понесённых затрат, упущенной выгоды. Причём нужно компенсировать не только их, но и моральный ущерб. Крайне неприятно, что сложившаяся ситуация совпала с падением курса рубля: это двойной удар по  предпринимателям, которые вообще-то являются главной движущей силой нашего общества. 

Александр Перминов,
исполнительный директор «Паритет Групп»:
– Я не знаю всех деталей этой неприятной истории, и как профессионалу мне сложно оценить, что же там на самом деле произошло и в какой момент сложилось противостояние. 

Но на фоне негатива очень позитивна новость о том, что дольщикам обещают вернуть вложенные средства. Если это действительно произойдёт, петербургская строительная отрасль надолго запомнит этот серьёзный мужской поступок. Как прецедент честного отношения к своему делу и выполнения обязательств перед клиентами. 

Борис Вишневский,
депутат Законодательного собрания:
– Проект на Лодейнопольской – редкий случай, когда в негативном отношении к будущей постройке объединились и жители, и некоторые чиновники. Никто за строителей заступаться не стал. Попытка перевести участок в зону зелёных насаждений общего пользования не прошла по юридическим обстоятельствам. Хотя, насколько мне известно, в некоторых других случаях такие решения проходили.

Но, видимо, застройщик понял, что давление на него оказывается весьма существенное. А у власти есть много возможностей, чтобы затормозить стройку. Даже с выданными разрешениями и согласованиями.

Марк Лернер,
генеральный директор компании «Петрополь»:
– Я допускаю, что при строительстве на стеснённой территории Петроградской стороны могли возникнуть вопросы. Это сложная работа, которая требует педантичного отношения. И при желании нарушения можно было устранить, выполнить компенсирующие мероприятия. Вячеслав Макаров использовал социальное напряжение, чтобы остановить стройку. Шаг «Аквилона» вызывает заслуженное уважение. И дело даже не в том, что они имеют финансовую возможность это сделать. Далеко не каждый девелопер, даже если у него есть возможность, принял бы такое решение.

В результате «уникальный кейс» негативно повлияет на настроение инвесторов. Стройка — это история длительного цикла, и если в любой момент можно ужесточить все требования к застройщику, это скажется на инвестиционной активности развития Петербурга.

Надежда Калашникова,
директор по развитию компании «Л1»:
– Во-первых, Петроградский район один из самых зелёных в городе. «Спорные» участки, на которых планировалось строительство, раньше, как правило, представляли собой унылую промышленную застройку без единого кустика. Только компания «Л1» посадила на Петроградской стороне на территориях бывших заводов, Механического и «Вулкана», более ста деревьев – целый парк!

Поэтому лозунг озеленения Петроградской стороны был бы убедительнее в устах застройщиков, а не противоборствующих чиновников и депутата Макарова.
Во-вторых, застройщики доказали своё право в суде. Если в обществе укоренится приоритет административного ресурса над законными правами и здравым смыслом, то жить мы будем действительно «как в лесу». Кислорода это не добавит, а вот бюджет города и горожане реально пострадают.  

Алексей Белоусов,
генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
– Начнём с того, что там никакой зелени нет и никогда не было – на участке стояло старое здание и располагалась стоянка. Поэтому разговоры о борьбе за зелёные насаждения – это лукавство.

Возврат денег дольщикам – это редкий случай. За последние лет десять вспомню лишь пару примеров. В этом случае, мне кажется, это не лучший выход из ситуации, учитывая, что ничьих прав проект не нарушает. На мой взгляд, инвестору стоило бы довести дело до конца, поскольку рано или поздно этот надел всё же будет застроен, ну или останется в нынешнем депрессивном состоянии. 

А так появился бы современный комплекс, который не особо выделялся бы из окружающей застройки. Заполнение этой лакуны абсолютно логично с точки зрения архитектуры и градостроительства.

Насчёт компенсаций застройщику – здесь несколько иной случай. По сути, инвестор добровольно отказался от проекта. Это может быть политический шаг, который позволит в будущем всё же реализовать проект. Ведь все разрешения и согласования получены, а прекращение работ из-за осадки соседнего здания – это не такая серьёзная проблема, и чтобы её решить, полно технических возможностей. Таких примеров в городе десятки.

Для застройщиков политические риски были всегда. Задача администрации и бизнес-сообщества – свести их к минимуму. Компания прошла все согласования, вы-играла суды и просто обязана реализовать проект, просто не может этого не сделать. Политика не должна мешать бизнесу. Это негативно влияет и на инвестиционный климат, и на налоги, которые получает город.

Ирина Анисимова,
директор по развитию МФК «Лахта-центр»:
– Если застройщик получил все разрешения, опубликовал проектную декларацию и начал работы, то он, конечно, должен строить. Но для бизнеса проволочки – это потерянные деньги, что все хорошо видят на примере проекта «Планетоград». А если у «Аквилона» отзовут разрешение на строительство, это будут чистые убытки. Чем он будет их компенсировать – повышенной ценой на жильё в других своих объектах? Теоретически возместить потери должны власти, потому что компания ни в чём не виновата. Но кого ж это волнует? Очевидно, что это вынужденное решение, и продиктовано оно тем, что застройщик чувствует себя бесправным. Нет доказательств, но есть ощущение, что его просто пытаются обанкротить, что здесь столкнулись чисто коммерческие интересы. Никого там озеленение не волнует, просто земля на Петроградке золотая, вот и всё. Ну и какие тут могут быть компромиссы? Я знаю только один способ исключить такие ситуации – строить правовое государство.