Власть и правила игры

Объединению строителей Санкт-Петербурга 10 лет. Для нашей страны это очень серьёзный срок. За это время власти успели по несколько раз переписать основные законы, регулирующие рынок недвижимости. В Петербурге появился современный аэропорт и скоростные трассы, выросли микрорайоны-«миллионники». За две пятилетки случилось много событий: и со знаком «плюс», и со знаком «минус». Главное: строительный бизнес демонстрирует удивительную жизнестойкость в условиях постоянно меняющихся правил игры и экономических катаклизмов.
Накануне праздника мы просим наших ньюсмейкеров вкратце вспомнить самые важные моменты этого десятилетия.

Алексей БЕЛОУСОВ, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
Если говорить о наиболее ярких примерах взаимодействия, я бы отметил переход на цифровые технологии, на безбумажные отношения между бизнесом и властью. Это серьёзный шаг, который существенно снизил коррупционную составляющую. Минимизация времени взаимодействия чиновника и девелопера — ​это очень хорошая предпосылка, чтобы бизнес развивался более эффективно.
Строительные компании, набравшись опыта в 1990-х, настолько адаптировались к постоянно меняющимся условиям, что приобрели мощный иммунитет к бурям и штормам, которые бушуют в профильном законодательстве. Умудряемся выжить за счёт этого иммунитета.
Хотя в целом мы видим серьёзные улучшения: правила игры становятся прозрачнее. Например, несколько лет назад наконец-то появился исчерпывающий перечень согласований, которые должны получать строители. Это здорово, поскольку в каждом регионе число этих процедур было произвольным. Кроме того, каждый год на федеральном уровне оно сокращается. И на региональном уровне стараемся это делать.
Чтобы создать понятные и единые правила для рынка долевого участия, потребовалось больше 10 лет. Ведь даже после появления 214-ФЗ квартиры во многих объектах продавали по каким-то суррогатным схемам, не имеющим отношения к договорам долевого участия. И среди этих объектов ещё хватает незавершённых. В последние годы суррогатные схемы практически полностью замещены договорами долевого участия. Так что направление было выбрано верное.
Но, к сожалению, мы наблюдаем общероссийский тренд, когда власть перестаёт слушать бизнес. Так что степень взаимопонимания с законодателями и чиновниками я бы оценил на пятёрку, но это по десятибалльной шкале.

Эдуард ТИКТИНСКИЙ, президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
Государство последовательно держит курс на всё более жёсткое регулирование деятельности девелоперов, преследуя, в общем, благую цель — ​защиту прав потребителей. Хотя в последние годы в условиях, когда эти права и так достаточно защищены, законодательные нововведения больше усложняют жизнь бизнесу, чем помогают дольщикам.
Тем не менее новые правила регулирования отрасли — ​это уже факт, и рынок к ним адаптируется. А вот к быстроте и непредсказуемости, с которой принимаются новые законы в сфере строительства и градостроительства, адаптироваться сложно. Сегодня даже чаще, чем 10 лет назад, это происходит без обсуждения с экспертами и участниками отрасли. В том числе на федеральном уровне. Такая ситуация не улучшает инвестиционный климат. Так что ставлю пять по 10-балльной шкале.
На вопрос о числе обязательств и процедур можно ответить и без слов — ​просто посмотрев, как меняются в последние годы, например, проектные декларации. Теперь каждая из них — ​почти книга.
Насчёт прозрачности правил — ​сегодня можно чётко знать: вот это ты можешь сделать, а вот это не можешь, вот это должен, а это не должен. Но знаешь и то, что уже завтра всё это может поменяться. Можно и нужно создавать сколь угодно прозрачные правила игры, но хотелось бы, чтобы они оставались неизменными хотя бы до конца отдельно взятого матча.

Михаил ВОЗИЯНОВ, старший вице-президент по инвестициям ЮИТ, сегмент «Жилищное строительство, Россия»:
За это время возросли требования к жилищному строительству. Если мы говорим о Петербурге, то появилось довольно много дополнительных обязательств, связанных и с соцкультбытом, и с паркингами, и с озеленением, и с другими аспектами. Правила землепользования и застройки теперь регламентируют очень много новых элементов. И я бы сказал, что, в принципе, за эти годы отношение властей стало более формальным. Раньше можно было вести диалог свободнее, опираясь в большей степени на здравый смысл. А сейчас власти на всё смотрят скорее по букве законов и правил, а не по духу. И ещё важное наблюдение: застройщика стали рассматривать не как инвестора, а как торговца жильём, которого надо нагрузить обременениями. Практически перестала учитываться сложность, комплексность этой деятельности, её мультипликативный эффект для экономики региона.
Я бы точно не поставил больше пятёрки. Это относится и к федеральным властям, и к региональным.
Правил стало больше, они стали жёстче, и в этом смысле — ​прозрачнее. Но это не означает, что условия работы более комфортные. Зачастую многие дополнительные правила возникают из-за того, что кто-то пытается что-то обойти, не делать, появляется желание возложить на застройщиков дополнительную нагрузку. Но чем больше мы создаём правил, тем сильнее усложняем реализацию проекта. Весьма сомнительно, что благодаря всей этой регламентации мы можем получать на выходе более хороший продукт…
Я бы не сказал, что число процедур существенно увеличилось — ​объём согласований и разрешений остаётся примерно тем же. Хотя замечу, что все эти годы, как постоянно подчёркивалось, мы вроде бы работали над снижением различных барьеров. Но хорошо, что и число барьеров глобально не увеличилось.
Для меня самый яркий пример — ​новый 214-ФЗ, где, мне кажется, с водой выплёскивается и ребёнок. Власть могла найти более эволюционный путь, не такой драматичный для отрасли, особенно для небольших и региональных компаний, для которых эти изменения законодательства становятся серьёзной проблемой.

Вячеслав ЗАРЕНКОВ, председатель совета директоров Группы «Эталон»:
За последние 10 лет ещё более выросла зависимость бизнеса от чиновников. По сути, любой чиновник может затормозить реализацию проекта на неопределённое время, потому что у него нет никакой мотивации его продвигать. Правила работы усложнились, стали более жёсткими и в то же время размытыми: появилось много неоднозначных толкований, иногда доходящих до абсурда. Законодателям я бы поставил жирную двойку, чиновникам — ​тройку.
Самые абсурдные примеры — ​это когда отменяют постановления правительства по начатым проектам. Без каких-либо компенсаций. Этого никогда нельзя делать, это подрывает авторитет власти.

Ольга МИХАЛЬЧЕНКО, директор по развитию ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:
За последний год в отрасли произошли большие перемены, а представьте, сколько же всего было за 10 лет! Сегодняшнее предложение от бизнеса властям – наладить диалог с крупнейшими игроками на рынке Петербурга, чтобы получить качественную обратную связь.
В каких сферах ещё не нашли применения те законодательные инициативы, которые город уже принял? К примеру, аренда памятников за рубль. Механизм, на наш взгляд, нерабочий. В этом случае логично бы было вмешаться представителям бизнеса, чтобы вовремя откорректировать инициативы, которые пришли в Законодательное собрание. Это самое действенное, что мы можем предложить.
Ещё один важный момент. Для выполнения майского указа президента по достижению ежегодного ввода в 120 млн кв.м жилья необходимы меры на уровне субъекта — не только 214-ФЗ, но и местные нормативно-правовые акты. Если бы нас взяли в эксперты, хотя бы для того, чтобы вовремя погрузиться в законодательные инициативы на уровне города, мы могли бы быть полезны.
Но больше всего нас заботит судьба социальной инфраструктуры. Мы увидели анонс бюджета: в следующем году финансирование таких объектов будет ограничено. Остаются шансы создавать социальную инфраструктуру только за счёт средств застройщиков. Соответственно, меры налогового стимулирования таких компаний должны быть на повестке дня. Второй вопрос: почему-то единственный субъект, который не претендует на федеральные дотации по программам — это Петербург. Ленобласть, Москва и Московская область рассчитывают на бюджетное финансирование. А ведь сегодня это единственный способ увеличить возможности региона по созданию социальной инфраструктуры.

Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ, партнёр адвокатского бюро «Качкин и Партнёры»:
Были взлёты и падения, было и взаимопонимание, и полная заморозка отношений с непониманием, что делать и как жить — ​всё пережили. Строительная отрасль, да и любой бизнес в России, жизнеспособна потому, что пережила много кризисов. Это делает из людей оптимистов: каждый готов к тому, что очередной кризис наступит уже завтра, поэтому максимально оптимизирует свою деятельность, и кризис, когда наступает, уже не так сильно сказывается, как это было в 1990-х. А то, что власть всё время ужесточает правила, воспринимается как данность, с которой приходится жить.
Хотя в последнее время, по крайней мере, мы видим какое-то обсуждение. Оно не всегда даёт результаты, но я помню, что несколько лет назад ничего не обсуждалось вообще. Сейчас диалог хоть как-то образуется, хотя мы в начальной стадии. Ведь в масштабах мирового бизнеса у нас очень молодая экономика — ​репутация, комьюнити только формируются.
Наиболее ярким примером взаимоотношений я считаю Яхтенный мост: такое единодушное желание поздравить город с праздником футбола, единый порыв компаний построить его за свой счёт о многом говорит. Например о том, что бизнес не очень может противодействовать административному воздействию. Нынешнему взаимодействию я бы поставил шесть — ​это не полное игнорирование, но есть куда стремиться.
Что касается обязательств, которые ложатся на застройщиков, то это беспредел. Самое важное для компании — ​знать, сколько обязательств на тебя возложат, ещё до покупки участка, чтобы просчитать проект. А эти обременения выявляются уже после старта проекта. Власть стимулирует компании к «серым» схемам, поскольку сама предлагает «серые» схемы по строительству и передаче городу «социалки», которые не вписываются в федеральное 
законодательство.