Областная «долёвка» снижается
За пять месяцев продажи в областных новостройках сократились почти наполовину. Спад достиг 46%.
В мае девелоперы заключили 1314 ДДУ. Год назад – 2330. А всего с января по май граждане приобрели в областных проектах 7013 квартир – на 46% меньше, чем за тот же период 2019-го (13 080 ДДУ).
Предсказуемо просела ипотека: Росреестр зарегистрировал 22 159 кредитов за пять месяцев этого года; в 2019-м – 31 148 займов, на 29% больше. Ипотеку по льготной ставке банки начали выдавать в конце апреля; программа пользуется спросом, но пока не слишком помогает: 3351 кредит в мае 2020-го, 5444 – в мае 2019-го. Возможно, ещё не все заявки дошли до стадии регистрации, и в июне показатели будут получше.
Но пока отметим: доля ипотеки в общем объёме сделок на первичном рынке растёт. Это помогает региону поддержать спрос на жильё – что неплохо (занятость, налоги и пр.). Но одновременно увеличивается долговая нагрузка на домохозяйства – а это уже тревожно.
Минфин лоббирует снижение первого взноса по программам с госсубсидиями (с 20 до 15%). Центробанк уже заявил, что не видит в этом шаге особых рисков для банковской системы. Нет ли в этом новых рисков для граждан, регулятор умалчивает…
По солидарным оценкам застройщиков и риэлторов, «новая нормальность» наступит к осени: граждане осознают масштаб потерь, экономика начнёт приспосабливаться к изменившимся реалиям.
Пока застройщики реагируют на сокращение спроса повышенной осторожностью при выводе новых проектов. Средние цены предложения держатся на прежнем уровне, а в отдельных проектах застройщики их даже повышают. Но реальные сделки всё чаще проходят с существенным дисконтом. Фактическое снижение цен неизбежно, но оно будет маскироваться скидками и акциями.
Всё более актуальной становится программа выкупа части квартир за счёт федерального бюджета. Но пока до нашего региона она не дошла…
Как отмечают в областном Управлении Росреестра, в связи с ограничением приёма документов в офисах МФЦ растет доля поданных через портал Росреестра заявлений на государственную регистрацию прав в электронном виде. За 5 месяцев 2018 года в электронном формате было подано 12 144 заявления - 5,7% от общего количества. За тот же период 2019-го – 47 369 (20,6%). А в этом году, с января по май включительно - 56 967 (31,9% от общего количества поданных документов).
Динамика заключения ДДУ в Ленобласти (по зарегистрированным договорам)
|
янв. |
февр. |
март |
апр. |
май |
5 мес. |
|
|
2020 |
1125 |
1514 |
1698 |
1362 |
1314 |
7013 |
|
2019 |
2242 |
3477 |
2596 |
2435 |
2330 |
13 080 |
Данные Управления Росреестра ЛО
Динамика регистрации ипотеки в Ленобласти
|
янв. |
февр. |
март |
апр. |
май |
5 мес. |
|
|
2020 |
4683 |
4704 |
5546 |
3875 |
3351 |
22 159 |
|
2019 |
5199 |
8062 |
5961 |
6482 |
5444 |
31 148 |
Данные Управления Росреестра ЛО
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВМаксим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Уверен, что областной рынок строящегося жилья ещё не прошёл нижнюю точку. Объём сделок может падать до 20–30% от прошлогоднего уровня. При этом потенциальный спрос никуда не делся, людям нужно новое жильё. Но они не будут принимать решение в условиях высокой неопределённости. А ясности нет, и наступит она нескоро, возможно – в начале следующего года.
Но мы остаёмся оптимистами! Отток покупателей из области в город начался задолго до кризиса. А в городе всё меньше пригодных площадок, и стоят они очень недёшево. И требования покупателя к планировкам, благоустройству, наполнению ЖК всё время растут. И уже скоро городские застройщики уткнутся в нижнюю границу себестоимости. Не смогут снижать цены, сохраняя качество. И вот тогда покупательский интерес снова развернётся в сторону качественных областных проектов.
Михаил Медведев, генеральный директор Группы ЦДС:
– Думаю, что ниже сегодняшней отметки – минус 46% – спрос уже не просядет. И я не стал бы говорить о снижении спроса в целом – скорее это свидетельствует о расслоении рынка. Есть большая разница между локациями: в популярных локациях спрос по-прежнему активен. Кроме того, покупательский интерес сместился в сторону проектов в высокой стадии готовности. Конечно, многое зависит от качества самого проекта, от набора опций. И квартиры в качественных домах дорожают.
Важно, что клиенты уже перестроились и готовы взаимодействовать с застройщиком в новом формате: у нас 85% сделок проходит дистанционно. Мы, если честно, не ожидали, что покупатели так быстро адаптируются.
Сейчас рын
цены на нефть подросли; эпидемия пошла на спад. Очень важный момент: введение субсидированной ипотеки. И дело не только в том, что снизился ежемесячный платёж, что граждане могут выбирать более просторные квартиры. Льготная ставка – психологически важный фактор, повод принимать решение о покупке именно сейчас.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
– На рынке новостроек Ленобласти наблюдается снижение не только объёма спроса, за последние 1,5–2 года существенно сократился и объём предложения.
Без снижения темпа продаж будут реализовываться квартиры в проектах, которые выведены на рынок достаточно давно и успели зарекомендовать себя как качественные. Это проекты комплексного освоения территории, с собственной инфраструктурой и сформированным спросом. Возможно даже увеличение темпов продаж за счёт переключения спроса с других областных объектов.
Точечные объекты, ещё и реализуемые по старым правилам, при снижении спроса потенциально попадают в зону риска, и регион может получить новые долгострои.
В целом в среднесрочной перспективе рынок уравновесится, объём предложения будет стабилен, а в качественных проектах – стабильный спрос.
Объекты в неразвитых локациях, даже при поддержке «сельской ипотеки», вряд ли смогут развиваться. Тем более с учётом того, что лимиты финансирования программы ограничены и уже почти исчерпаны.
Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
- Мы строим в Шушарах и Парголово и пока не ощущаем конкурентного давления со стороны областных проектов. Так сложилось, что люди ценят петербургскую регистрацию, на это есть целый комплекс причин, и финансовых, и чисто психологических. Мы, например, отказались от реализации проекта в Мурино. И сейчас видим, что поступили правильно.
Падение спроса, конечно, отмечено и в городских проектах эконом-класса, но менее существенное. Думаю, что отметка «минус 30%» и будет показателем, ниже которой объем сделок уже не опустится. Начинают работать программы господдержки отрасли, с осени будет восстанавливаться экономика.
Андрей Сорочинский, председатель совета директоров ГК «Полис Групп»:
- Ключевой причиной сокращения количества сделок я считаю снижение объёма предложения в наиболее востребованных локациях - Мурино, Кудрово...
Наши маркетологи подготовили информацию по локации Мурино, где мы в рамках проектного финансирования реализуем проект «Мой Мир». В этом районе застройки в мае 2020 года объём продаваемого жилья (в кв.м) оказался в полтора раза меньше, чем в мае 2019-го. И предложение пополняется только за счёт выхода новых очередей в уже реализуемых проектах. Наиболее ликвидные территории уже застроены либо активно застраиваются. Правильности этих выводов подтверждается динамикой цен.