Крупный бизнес интересует безопасная среда

Исторический центр Иркутска — готовая машина времени, способная перенести каждого в XIX век, в эпоху водоразборных колонок и печного отопления. При этом рынок недвижимости в городе достаточно развит, чтобы порождать яркие и спорные проекты. С подробностями — полномочный представитель РГУД в Иркутске, генеральный директор ГК «Актив» Александр Курепов.

– Как вы оцениваете качество городской среды Иркутска?

– Здесь много проблем, характерных для старинных русских городов. Это дефицит подготовленных под застройку участков, недостаточная пропускная способность и высокий износ инженерных сетей, большая доля аварийного, ветхого, неблагоустроенного жилья. К индивидуальным особенностям можно отнести сейсмическую активность региона, сложные климатические условия и неравномерную плотность населения. Понимание этих проблем и особенностей заставляет и бизнес, и власть стремиться к гармоничному развитию городской среды. В последние годы у нас реализованы или реализуются проекты, которые существенно улучшают ее качество. Это «130‑й квартал», малоэтажный жилой комплекс «Хрустальный», торгово‑развлекательный комплекс «Модный квартал», а также проекты Ассоциации застройщиков Иркутска и Агентства развития памятников Иркутска.

– Городская власть делает ставку на экстенсивное развитие города или на реновацию уже застроенных территорий?

– В первую очередь — на внутреннее развитие города, реновацию имеющейся среды, в том числе — исторического центра. Это, конечно, не исключает появления новых проектов в спальных районах и на примыкающих к ним территориях green-field. Но особое признание и интерес, в том числе на федеральном уровне, получила все-таки реконструкция 130‑го квартала. Депрессивные участки городского центра, практически трущобы, преобразились и стали магнитом для горожан и туристов. Проект сохранил дух деревянного зодчества, соединил современные инженерные решения с самобытной архитектурой, создал общественное пространство с хорошими возможностями для покупок и отдыха. При этом он оказался оправдан экономически. До 90% затрат на строительство, реставрацию и реконструкцию покрыли частные инвестиции, и сегодня, по нашим данным, торговая и офисная недвижимость в этом районе обеспечивает владельцам доходность не менее 15% годовых. Сейчас идет активная подготовка к проекту «Торговая ось» — еще более масштабному редевелопменту исторической застройки.

– А в Иркутске сейчас рынок собственника или рынок арендатора?

– Аналитики считают, что предложение площадей достаточно как на рынке жилья, так и в разных сегментах коммерческой недвижимости. Это значит, что сегодня время клиента, он выбирает и требует большего, чем просто метры. Для девелопера инвестиции в инфраструктуру, в создание органичной и хорошо организованной среды — инструмент, помогающий привлечь внимание покупателя и его деньги.

Например, в микрорайоне Союз созданием среды занялись строительные компании «Новый Город», «Грандстрой», «Сибавиастрой». В торговом сегменте можно выделить два крупных ТРК, которые готовятся к вводу,  — «КомсоМОЛЛ» от DVI Group и «Сильвер Молл» от компании «Интеграл-Девелопмент». Им придется жестко конкурировать с существующими комплексами, самый оригинальный и успешный из которых — «Модный квартал», встроенный в историческую среду 130‑го квартала. Общественное пространство и торговые площади «Модного квартала» дополняют друг друга.

– Группа компаний «Актив», на базе которой возникло представительство РГУД в регионе, занимается в основном офисной недвижимостью?

– Не совсем так. Хотя наш проект «Иркутск-Сити» — это деловой район, возникший в депрессивной части городского центра, на бывшей территории Иркутского завода тяжелого машиностроения. Площадь участка — около 20 га. В проект уже инвестировано порядка 2 млрд руб. Приступая к его реализации в 2007 году, мы с помощью NAI Becar проанализировали наиболее эффективное использование промышленной территории и сформулировали стратегию. Для нас было важно интегрировать район в городскую среду, создать территорию, удобную для работы и для жизни. Благодаря иркутскому институту «Гипродорнии» появился мастер-план, в котором определены типы застройки, количество офисных, жилых, торговых площадей, общественных зон, логистика внутри района.

– То есть комплекс многофункциональный?

– Да. Но учитывая особенности площадки, окружения, текущей рыночной ситуации и прогноза ее развития, мы начали с офисов. Ориентировались на крупный бизнес, действующий в Иркутске, и не ошиблись. Сейчас у нас три бизнес-центра. Резиденты района — Иркутская нефтяная компания, подразделение Роснефти — компания «ВЧНГ» («Верхнечонск­нефтегаз»), крупнейшее предприятие химической отрасли «Саянскхимпласт», Сбербанк. Наши «якорные» арендаторы формируют порядка 10% совокупных доходов регионального бюджета и три четверти инвестиционного потенциала Иркутской области. Дочерние структуры и компании-сателлиты крупного бизнеса тоже выбирают нашу площадку.

– Чем вы их привлекли?

– Крупный бизнес интересует безопасная среда, причем не только в офисном здании, но и на прилегающей территории. Первостепенное значение сейчас имеют парковки, удобный подъезд к бизнес-центрам и въезды-выезды из района. Обеспеченность стоянками в «Иркутск-Сити» составляет 1 машиноместо на 40 кв.м офисов. Ежедневно на площадке размещаются около 800 автомобилей: 500 машин резидентов, остальные — гостей. Есть арендаторы, которым мы в индивидуальном порядке смогли предоставить больше парковочных мест, чем положено исходя из занимаемой площади. И мы планируем увеличить парковочные площади.

Клиента тоже интересует комфорт, отсюда высокие требования к инженерным системам, планировочным решениям, архитектуре объекта. Люди неравнодушны к современным интересным зданиям, хотя серьезно на капитализацию бизнес-центра архитектура не влияет.

Но главное — и это имеет прямое отношение к городской среде — мы сохранили часть заводской территории, сквер, где находится памятник с мемориалом заводчанам, погибшим в годы Великой Отечественной войны. Он был закрыт для горожан, мы его реконструировали, расширили зеленую зону, высадив около 200 деревьев и 1500 кустарников, открыли для прогулок и отдыха. Будет также площадь с фонтаном и кафе. Все общественное пространство займет около гектара. Место становится востребованным и любимым горожанами.

– Как территория будет развиваться дальше?

– К строительству жилья мы приступим в 2016 году. Здесь запланировано 60 000 кв.м, проект разбит на три очереди. На реализацию отводим три — пять лет. Здесь появится жилой комплекс, отвечающий современным требованиям, т.е. комфортный, уютный, безопасный и насыщенный инфраструктурой. В части комплекса разместятся апартаменты и гостиница. Наши офисные резиденты уже сформировали пул заявок на помещения для временного проживания приезжих сотрудников.

– Это не очень типично для российского девелопмента: сначала строить бизнес-центры, которые окупаются медленнее, и только потом жилье…

– Нам важно было грамотно спланировать порядок освоения территории. Согласно мастер-плану жилье займет ближнюю к реке часть участка в глубине района. Если бы мы начали с нее, владельцам квартир пришлось бы добираться до дома через депрессивную территорию или через стройплощадку. Поэтому мы занялись деловой застройкой. До того как приступим к возведению жилья, рассчитываем возвести еще два бизнес-центра.

– Как собираетесь их заполнять?

– На 80% мы уже понимаем, кто из арендаторов туда придет. Мы всегда стараемся выявить для начала целевую группу клиентов, провести переговоры, заключить соглашения о намерениях и лишь затем приступать к стройке. В противном случае это очень рискованно.

Повторюсь: иркутский рынок насыщен, в некоторых бизнес-центрах сейчас вакантны 20–30% площадей. Но это делает его только интереснее, девелоперам приходится проявлять изобретательность. Происходит ротация арендаторов, которые стремятся улучшить условия.

– Общественные пространства тоже будете развивать?

– Конечно. Жилье потребует новых качеств от территории. И поскольку жилые дома будут стоять на берегу реки, мы планируем создать комфортабельную набережную для прогулок. Соединим ее с существующей городской набережной. И человек, если захочет, сможет совершить пеший променад вокруг центра.

Важно, что наш район и проектируемый по соседству ТРЦ «Фортуна-Сити-молл» стимулировали инвестиционную активность на примыкающих улицах. На улице Октябрьской Революции за последние пять лет построено много интересных современных зданий. Она теперь лучше освещена, увеличился пешеходный и автомобильный трафик, улица стала интересна для горожан.

– Что нового может принести на иркутский рынок Гильдия?

– Гильдия как сообщество профессионалов обладает неоценимым опытом и знаниями. Мы уверены, что они будут полезны иркутским участникам рынка. У нас в городе отраслевые сообщества достаточно сильны и способны действовать самостоятельно. Но не хватает единой площадки для обмена опытом. Гильдия способна стать ею, открыть доступ к профессиональным знаниям, к аналитике, познакомить с практикой других городов.

Одна из ключевых задач — организация диалога между профессиональным сообществом и органами власти. Сейчас в регионе готовятся закон о границах исторического центра Иркутска, Правила землепользования и застройки. Бизнесу надо разработать свои предложения по совершенствованию законодательной базы, чтобы получить в итоге более прозрачные и понятные для всех игроков правила, улучшить инвестиционный климат. Власть, со своей стороны, готова вести диалог с бизнесом по конкретным проектам. Сейчас она активно работает над сближением позиций с владельцами участков в зоне проекта «Торговая ось»: проводит переговоры, выясняет намерения, чтобы в итоге получить решение, которое устроит всех.

Деловая программа иркутского представительства РГУД на следующий год еще формируется. Ближайшее крупное мероприятие — запланированный на март конгресс коммерческой недвижимости в Иркутске. Мы примем самое активное участие в формировании деловой повестки конгресса, организации дискуссионных площадок. Что касается ежегодного саммита, есть мысль провести его летом, учитывая красоты Байкала и климат Иркутска.

– Саммит не замерзнет?

– Ни в коем случае. Главное — никто не соскучится.