Выбираем ТОП-3 объектов, подходящих для нынешней «зоны рискованного инвестирования»

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»: 
– Буду рассуждать как частное лицо, в парадигме долгосрочных инвестиций. Я бы выбирал объект в центре города, выбирал бы квартиры, приводил их в порядок. На какой-то период – возможно, сдавал бы в аренду. Но главная цель – последующая перепродажа. На втором месте (на самом деле – вариант первого) – посмотрел бы какие-то проекты в уникальных локациях за пределами центра. Например, зная, что в этом конкретном месте 10–15 лет новое жилье не появится, а место, по ряду параметров, привлекательное и востребованное. На третье место поставлю качественные сервисные апартаменты. Что бы ни происходило, Петербург всегда будет городом туристов. Правильно выбранный проект с апартами – это хорошая инвестиция.  
Петербургский рынок догоняет московский, еще 5–10 лет – и мы сравняемся с Москвой по объему инвестиций, по деловой активности. Столичные застройщики тоже не просто так сюда приходят: они видят потенциал роста. В Москве лучшие локации уже переуплотнились. Там или негде строить, или появляются крайне дорогие проекты. В Петербурге площадки еще есть, в доступности 20–30 минут от Смольного или от Эрмитажа. У нас еще остаются возможности жить «центрее», в Москве они практически исчерпаны. Полагаю, через 20–25 лет московская и петербургская агломерации сольются. Уже сейчас многие предпочитают путешествие на автомобиле – самолету или «Сапсану». 
 
Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС: 
– Вопрос с подвохом. Конечно же, очевидно, что лучшие для инвестирования – это объекты ЦДС. Можете считать это моей профессиональной деформацией. Поэтому будем рассуждать только о второй-третьей позиции. Я бы рекомендовал присмотреться к двум стратегиям. Одна, если позволяет бюджет, – обратить внимание на встроенные помещения в хороших, перспективных зонах роста. Например, в таких локациях, как Новосаратовка или Парголово. Мы уже видим интерес инвесторов к коммерческим объектам в таких местах. Другая стратегия – искать недооцененные зоны, в которых еще заложен дисконт на развитие. Пожалуй, новый импульс получит, например, Янино. Сначала здесь было стихийное развитие, теперь более планомерное; шоссе расширяют, планируют новый выезд на КАД. Изменится статус этой территории, вырастет интерес. Кроме того, там в основном планируется среднеэтажная застройка, что тоже привлекательно. Можно попробовать переиграть рынок. Полагаю, есть определенный потенциал и на намывных территориях Васильевского. Там сейчас много градостроительных недостатков: мало дорог, садиков, школ. Но со временем это станет очередной центральной локацией. Так что здесь тоже есть дисконт на будущее. 
 
Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development:  
– В 2024 году особого внимания заслуживают вложения в готовые и строящиеся апартаменты в центре, небольшие офисы в деловых кварталах и проекты загородной недвижимости. В случае с апартаментами стоимость квадратного метра и аренды растет на протяжении нескольких лет и не собирается останавливаться. Инвестор может либо выгодно продать уже готовый объект, либо рассчитывать на постоянный и высокий пассивный доход.  
В сценарии с офисной недвижимостью площадью до 50 кв. м – арендная ставка растет на 7–10% в год. Главное здесь – расположение в локациях, где традиционно наблюдается высокая деловая активность.  
В случае с загородными проектами все довольно очевидно. Со времен пандемии стоимость в проектах коттеджей и таунхаусов в петербургской агломерации увеличилось на 65%, и это направление сегодня на подъеме. 
 
Данил Барышев, управляющий партнер компании «Вилла Эксперт»: 
– Основной фактор, ограничивающий выбор направления инвестиций, – высокая инфляция.  
И пока продолжается СВО, инфляция будет оставаться на высоком уровне, несмотря на все усилия ЦБ РФ. Также надо учитывать, что в экономике США, по ряду признаков, надувается «пузырь», так что вложения в валюту тоже могут быть небезопасны. Остается недвижимость. 
Приоритетное направление – коммерческие помещения со стабильными арендаторами. Лучше всего, если арендная плата установлена в процентах от выручки. 
Второе направление – земля. Правило Марка Твена работает, землю действительно больше не производят.  
А город расширяется, уходит за КАД, в Гатчинский, Ломоносовский районы.  
Будут востребованы (и будут расти в цене) участки под ИЖС, под коттеджные поселки (не дачные, а именно для постоянного проживания). 
Третье, как ни странно, строительство индивидуальных домов. Растет себестоимость, увеличиваются затраты на труд; есть смысл строить именно зимой, когда строители менее загружены. 
 
Даниил Торопов, руководитель отдела продаж ЖК «Loft у озера», ООО «СЗ «Интеском»: 
– Как ни банально это звучит, но, рассматривая объекты для инвестиций, сначала нужно ответить на вопрос: какова цель? Это может быть решение личного жилищного вопроса, или инвестиция с возможностью получения пассивного дохода от сдачи в аренду, или просто спекулятивная сделка.  
Исходя из этого, можно рассматривать объекты как в жилой, так и в коммерческой недвижимости.  
Все большим интересом пользуются мало- и среднеэтажные клубные жилые комплексы, которые дают альтернативу покупателям квартир в спальных районах. У таких проектов много привлекательных особенностей, например, квартиры на первых этажах с небольшим собственным двориком или террасой. Основной тренд в будущем году в сегментах бизнес- и премиум-класса будет направлен на усложнение архитектуры зданий, благоустройства территории и интеграцию элементов современного искусства в архитектурном пространстве. Локальная среда становится особенно важной, и качество архитектуры для платежеспособных покупателей выйдет на первый план. 
Если стоит задача обеспечить себя пассивным доходом и получить ликвидный актив, то рациональный вариант для инвестиций – помещения формата стрит-ритейл площадью 50–500 кв. м в новостройке.  
 
Александр Орт, президент компании «Негосударственный надзор и экспертиза»: 
– В наше время сложно давать какие-то рекомендации. Раньше я в ноябре уверенно видел перспективы февраля–марта, сейчас даже на декабрь нельзя быть полностью в чем-то уверенным. Ценные бумаги – лотерея, включая ранее незыблемых, казалось бы, лидеров. Даже с Газпромом неизвестно, что будет. 
Поэтому главным фактором становится не доходность, а безопасность.  
И поэтому приоритет – жилье. Все-таки эту сферу государство старается поддерживать, совсем обвалиться строительной отрасли не дадут. И, наверное, стоит диверсифицировать вложения, не ставить все на одну карту. Интерес к апартаментам, на мой взгляд, снижается, довольно много их построили за последние годы. 
Вот что действительно интересно для инвестирования – компании, ориентированные на выпуск продукции для ВПК. Необязательно госкомпании, это могут быть и частные фирмы при госзаказе. На ближайшие несколько лет, полагаю, они будут обеспечены и заказами, и недорогими кредитами. Но к ним «со стороны» не зайти, здесь нужны личные связи и каналы.  
 
Дмитрий Чебыкин, коммерческий директор АО «Компакт-Девелопмент»:   
– С точки зрения неискушенного инвестора, который не занимается вложениями в недвижимость регулярно и профессионально, на мой взгляд, на первое место выходят гостиничные апартаменты. В Петербурге, где въездной туризм и стоимость размещения в гостиницах и апарт-отелях из года в год показывают рост, сегодня это инвестиция, близкая к безрисковой. Среднемесячная заполняемость апарт-отелей, благодаря совмещению краткосрочного и долгосрочного размещения, варьируется от 65% до 90%. В пиковые периоды доходность апартаментов может превышать доход от сдачи обычной квартиры в два-три раза. Добавим относительно низкую (по сравнению с другой коммерческой недвижимостью) стоимость входа и отсутствие необходимости личного вовлечения в бизнес, так как арендой занимается профессиональная УК. Получается практически универсальный вариант. Да, доходность такой инвестиции будет на уровне 8–10%, но тут важен баланс. На второе место я бы поставил коммерческую недвижимость. И на третье – традиционный вариант покупки жилой недвижимости в строящихся проектах. Перед принятием решения важно держать в голове, что ключевыми факторами являются локация, проект и застройщик. 
 
Лариса Коковина, коммерческий директор по непрофильным активам АО «Гатчинский ККЗ»:  
– Одно из важных направлений деятельности нашей компании – работа с земельными активами. По итогам этого года можем сказать, что инвестирование в землю на сегодняшний день является одним из наиболее надежных и востребованных способов вложений.  
На вопрос «Где деньги лежат?», можно ответить так: интерес к земле как к объекту недвижимости неуклонно растет, и «копать» нужно именно в этом направлении! Земля – ограниченный ресурс. Активное развитие инфраструктуры, промышленности, туризма, а также государственных программ, направленных на развитие сельского хозяйства, способствует повышению ценности земельных участков и росту спроса на них.  
Наш рейтинг наиболее «урожайных» объектов выглядит следующим образом: 
1. Участки площадью 3–5 га в производственной зоне (под light industrial).  
2. Участки под индивидуальное жилищное строительство от 2 до 50 га.  
3. Участки 1–3 га в зоне сельскохозяйственных предприятий под крестьянско-фермерские хозяйства. Направления: рыбоводство в закрытых водоемах; ягодные хозяйства, в том числе тепличные; овощеводство. 
 
Максим Гончаренко, владелец, управляющий партнер УК «Гора Групп»: 
– Учитывая ситуацию в городе и в стране в целом, мы видим смысл инвестировать исключительно в коммерческую, отдельно стоящую недвижимость. Приоритеты: помещения под сферу услуг, под медицинский центр и склад.  
Первый номер рейтинга: самый большой спрос – на помещения площадью 200–400 кв. м, с потолками от 3 метров, в нежилом здании, с достаточными мощностями по электричеству и городскими коммуникациями. Таких помещений мало, за ними идет охота, арендные ставки в них обычно на 30–60% выше, чем в таком же, но в жилом доме. Целесообразно инвестировать в реконструкцию таких объектов. Окупаемость составит менее 5 лет. Яркий пример – объект на Арсенальной набережной (ресторан «Гребешки») и внутридворовая территория. Схема такая: у КИО покупаем аварийное здание и реконструируем его. По нашему опыту, в текущих ценах при реконструкции «под ключ» можно добиться стоимости «квадрата» до 150 000 рублей, срок реализации проекта составит до двух лет, со всеми согласованиями и работами. На такой объект будет достаточно вложений в размере 60–70 млн рублей, с арендным потоком от 10 млн рублей и чистой прибылью 9 млн в год.  
Вторая позиция: медицинский центр в новостройках – Мурино или Кудрово, Парнас или «Цветной город» – в общем, на окраине. В этих районах перенаселение, и местные старые поликлиники, особенно детские, не справляются. Стоматологий много, кабинетов психологов много, но запрос на медицинские услуги есть, а места под строительство небольших зданий остались. Вместо условной автомойки можно построить медцентр. Требования к нему серьезные, поэтому лучше сразу строиться под конкретный функционал. Если смотреть с точки зрения аренды, многие из крупных игроков заедут туда сразу («21-й век», «Скандинавия», «Меди»), возможно, под другим брендом. Реализация проекта займет до трех лет.  Инвестиции на приведение здания в порядок – до 270 млн рублей. Окупаемость составит до восьми лет.  
Третья строчка – мини-склады площадью до 200 кв. м. Исключительно на юго-востоке города. Особенность рынка связана с работой маркетплейсов. Многие продавцы для минимизации издержек и рисков везут товар на склад только после оформления заказа. Поэтому возникает потребность в хранении с местом для кладовщика и сборщика товара и подъездом для грузового транспорта. В этой локации свои услуги предлагают только большие логопарки, с арендой огромных площадей или пополочно, что не удобно для такого бизнеса. Простое решение – перегородить сетками секции под каждого арендатора и сдавать в аренду по высокой ставке. Вкладываться изначально в строительство своего склада мы бы не стали, нет пятен для качественного объекта, соответствующего нашим параметрам. Но, например, взять в управление подобный комплекс и зарабатывать на нем, применяя эту стратегию, – хороший вариант. 
 
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): 
– Начиная с 2022 года изменилась стратегия инвестирования: если раньше основной целью было получение дохода на росте стоимости объекта по мере строительства, то теперь большинство инвесторов стремится сохранить вложения.
Апартаменты укрепляются в статусе инвестиционной недвижимости. Сейчас это сформировавшийся сегмент, который хорошо знаком профессиональному инвестору. Порог входа ниже, по сравнению с инвестициями в жилую (квартиры) или в коммерческую недвижимость. Застройщики активно стимулируют спрос на апартаменты: кроме классических акций и скидок, есть программы гарантированного дохода, обратного выкупа, а также «мебель в подарок». Инвестору не придется тратить дополнительные средства на ремонт и обустройство, а УК обеспечит круглосуточное обслуживание. При выборе важным фактором является привлекательность локации с точки зрения последующей аренды, качество предлагаемого сервиса, наличие транспортной и развлекательной инфраструктуры. 
Жилая недвижимость продолжает оставаться самым понятным и стабильным инструментом для сохранения сбережений. На рынке большой выбор объектов в локациях, обладающих хорошим потенциалом для увеличения стоимости (открытие новых станций метро, транспортных развязок, крупных объектов инфраструктуры). Сохраняются и риски, связанные с выбором ликвидной квартиры, и ограничениями в возможности увеличения арендной ставки. 
Инвестиции в коммерческую недвижимость подходят более опытным инвесторам. Порог входа здесь достаточно высокий. Важно грамотно выбрать объект и учесть расположение, ближайшую инфраструктуру, изучить существующий и перспективный трафик. Ввиду длительного срока окупаемости наиболее прибыльная инвестиция в данном сегменте – покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей его в аренду. 
 
Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА Недвижимость»: 
– Значительная доля нашего ликвидного капитала идет в приобретение квартир на вторичном рынке по программам трейд-ин, с дисконтом к рынку, в рамках моментального выкупа, у продавцов, которые заинтересованы в последующей покупке жилья у застройщика – они дают адекватную прибыль. Мы четко понимаем, за какие деньги можно продать такую квартиру за ограниченный срок, максимум 3–4 недели. Прибыль инвестора – порядка 4% с суммы сделки. 
Второй вариант – приобретение ликвидных коммерческих торговых площадей. Это наша специализация, мы также понимаем, за какие деньги и на каких условиях такое помещение можно сдать, какие затраты понадобятся, чтобы придать ему дополнительные преимущества, сделать перепланировку и т. д. Четко понимая арендную ставку, мы можем прогнозировать и цену. 
Третья категория не настолько очевидна. Но я бы все же выделил недооцененные земельные участки. Либо под «промку», либо под коттеджные поселки и даже под жилую застройку. Сама земля – понятный актив: почем купил, столько и стоит. Важен правильный выбор локации и функции. Если участок правильно упаковать, обеспечить коммуникациями, сделать грамотную нарезку – такая инвестиция тоже может представлять высокий интерес. Но нужно глубоко погружаться в проекты, четко понимать, что можно построить и какие есть препятствия. 
 
Алексей Потапов, инвестор, руководитель проекта КП «Ламбери»: 
– Инвестиции в апартаменты – уже не модно и не так эффективно, как раньше: слишком большое предложение. Сдача в аренду в среднесрочной перспективе высокой доходности не принесет. Наши партнеры из инвестиционного фонда всерьез интересуются загородными домами небольшой площади. Такие объекты хорошо сдаются в аренду, интерес к ним есть. Предполагаю, что загородные коттеджи небольшой площади – новый инвестиционный тренд. 
Второй перспективный тренд – коворкинг-центры, в том числе и загородные. Когда люди живут за городом, им нужно где-то работать, общаться.  
Третьим направлением (для крупных инвесторов) станут инвестиции в строительство объектов социальной направленности: медицинские центры, частные школы, детские досуговые центры. В ближайшем будущем время на работу будет занимать меньше места в жизни человека, и график будет более гибкий. Времени для ухода за своим здоровьем, для семьи и детей будет больше. 
 
Наталья Скаландис, управляющий партнер «Оператор Зенит»: 
– На мой взгляд, деньги лежат в недвижимости, особенно если эта недвижимость работает без инвестирования в нее собственного времени (время – тоже деньги). Формат инвестиционной недвижимости – самый надежный способ вложений. Как показала практика развития рынка апартаментов в Петербурге, доходность от вложений в данный формат с 2014-го составляла не менее 8%, а по ряду объектов достигала 14%. Прибыльные ниши именно в сфере недвижимости – инвестиционные апартаменты в профессионально упакованной концепции и с качественным сервисом.  
В ТОП-3 для нынешней «зоны рискованного инвестирования» я бы включила наш апарт-отель в Москве, где доходность инвестора на старте – от 13%, доходность после ввода в эксплуатацию с учетом увеличения стоимости актива – от 10%. Еще – рекреационные апартаменты в Курортном районе Петербурга. По данным РГУД, на текущий момент доходность по перспективным рекреационным проектам может составлять до 15%. 
Загородный образ жизни становится популярным в последние годы (можем взять пример «Охта Парка»), а ситуации нестабильности – выгодный период для вложений в развитие индустрии гостеприимства. 
 
Евгений Бондарчук, основатель и научный руководитель ООО «Центр урбанистики и градостроительства СПбГУ»: 
– В условиях высокой неопределенности и вероятной турбулентности на российском рынке недвижимости наименее рискованными представляются инвестиции в проекты, соответствующие долгосрочным трендам градостроительного развития.  
К таким проектам относятся: 
1. комплексное развитие депрессивных территорий внутри сложившейся городской застройки со строительством жилья, социальной инфраструктуры, общественно-деловых центров и пространств, объектов light industrial; 
2. создание многофункциональных комплексов в узлах полицентричности, в том числе по модели транзитно-ориентированного девелопмента; 
3. крупные градообразующие проекты на основе партнерства частных инвесторов, институтов развития и государства: университетские кампусы, научно-технологические центры, спортивные комплексы, туристско-рекреационные кластеры. 
 
Карина Шальнова, основатель компании KR.Consulting: 
– Мы с известным девелопером сделали в Москве очень классный продукт – сервисный апарт-отель, коих там немного. Он расположен недалеко от действующего комплекса YE`S. Это весьма смелый проект, не похожий на другие даже по дизайну, и я в него очень верю.  
Также я бы рекомендовала инвестировать в проект лофт-апартаментов в Петербурге, концепцию которого мы сейчас разрабатываем. Проект стартует в 2024 году, аналогов в городе практически нет. Из действующих проектов можно присмотреться к покупке на вторичном рынке юнитов в комплексе на Марата. 
С точки зрения инвестиций, мне кажется, что сервисные апартаменты еще не до конца оценены. В этом плане очень большой потенциал в Москве. Там много псевдожилья, но качественных апарт-отелей, которые работают как доходная недвижимость, практически нет. Я бы туда пошла! 
Из петербургских проектов могу выделить еще строящийся апарт-отель Well на набережной Обводного канала. У них яркая концепция, есть опыт строительства и управления апарт-отелями с большим номерным фондом и шикарная локация – рядом со станцией метро.  
 
Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG: 
– Наиболее интересными направлениями для частных непрофессиональных инвесторов могут стать загородные проекты в составе коттеджных поселков и баз отдыха. У этого сегмента большое будущее, и именно в него перейдут те, кто сегодня приобретает юниты в апарт-отелях с целью инвестирования. Среди преимуществ этого сегмента: быстрые сроки создания объектов, профессиональное управление и сервис, а также гарантированная доходность.  
Второе направление – light industrial. Как с точки зрения порога входа, так и в плане потенциального спроса. Такие проекты становятся все более популярными.   
Третье перспективное направление – производные финансовые инструменты. Например, цифровые финансовые активы (ЦФА), выступающие альтернативой классическим облигационным займам. 

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development: 
– ТОП-3 для меня, конечно же, возглавляют рекреационные загородные проекты. Желательно, чтобы они включали апарт-отели, загородные дома и коттеджи для постоянного проживания и аренды, а также «якорные» объекты инфраструктуры: ресторан, спа-комплекс, банный комплекс, возможно, медицинский центр санаторного типа, объекты детской инфраструктуры, спортивный центр. Такие комплексы оптимальны для инвесторов в сложившейся ситуации. 
На втором месте – новые жилые объекты с отделкой и меблировкой на Дальнем Востоке, попадающие в программу дальневосточной ипотеки (1,2–2%). Спрос на арендное жилье высок, предложений немного, арендные ставки в крупных городах соответствуют петербургским, туризм активно развивается.  
На третьем месте инвестирование в строительство складов в максимальной близости от КАД и основных шоссе города. Торговля развивается, спрос высокий. 
 
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»: 
– Как сказал американский финансист и инвестор Рэй Далио, «сейчас деньги – это лучшая инвестиция». Глядя на то, как развиваются события, я с ним согласен.  
Рынок недвижимости перегрет. Я жду коррекции цен. Следовательно, сейчас, сидя в кэше, нужно мониторить рынок в ожидании появления интересных объектов. При условии, что мы говорим о приобретении недвижимости как об инвестиции, а не как о товаре потребления. 
Поэтому у меня всего два варианта инвестиций на 2024 год для тех, кто не хочет вникать в сложные вопросы рынка акций и облигаций. 
1. Банковский депозит. Сегодня высокие ставки по банковским депозитам, в среднем 14%, а в середине декабря 2023 года, я думаю, они будут еще выше, потому что ЦБ РФ наверняка 15 декабря еще увеличит ключевую ставку процентов до 17. Фактически 14–15% годовых – это отличный вариант.  
2. Валюта. Доллары и евро. Сейчас приятный курс для покупки валюты. На 2024 год бюджет РФ сверстан дефицитный, а ничто так не наполняет бюджет, как девальвация рубля. Думаю, что процентов на 20 рубль в 2024 году девальвируется. Ведь именно на столько бюджет 2024 года превосходит бюджет 2023-го.