У нас пока ещё слабая культура содержания собственности

- Горячая тема – завершение «дачной амнистии». Действует ли сегодня упрощённый порядок регистрации? Какие федеральные законы и местные акты его определяют?

- «Дачная амнистия» в основном относилась к построенным, но не внесённым в кадастр домам. С 1 марта 2019 года перестал действовать упрощённый порядок регистрации собственности на жилой дом на садовом или дачном участке. Он предусматривал обращение к кадастровому инженеру, заполнение с помощью этого специалиста декларации об объекте и изготовление технического плана, а затем подачу этих документов на регистрацию в Росреестр через МФЦ.

С 4 августа 2018-го вступил в силу закон №340-ФЗ. Он вводит уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) взамен ранее действовавшего разрешительного порядка. Кроме того, изменены отдельные положения закона №218-ФЗ (о регистрации). Можно считать, что уведомительный порядок строительства жилых и садовых домов – это вариант «дачной амнистии».

Кроме того, с 1 января этого года начал действовать закон №217-ФЗ. Он упраздняет действовавший много лет закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Из законодательства исключены понятия «дачный участок», «жилое строение»; введено понятие «садовый дом». Правительство РФ установило порядок признания садового дома жилым и наоборот.

Законодатель попытался привести терминологию в области садового и дачного хозяйства к более-менее понятному единообразию. Надеюсь, эти изменения дадут позитивные результаты, по крайней мере, мы смотрим на ситуацию с оптимизмом.

- А сколько всего садовых и дачных домов в Петербурге?

- По нашим данным, в Петербурге не так много садоводств. Судя по обращениям к нам – более 140. В основном они расположены на окраинах: в Красносельском, Пушкинском, 
Курортном районах, немного в Выборгском (Парголово). 
Могу лишь сказать, что ГУП «ГУИОН» ставило на учёт около 17 000 садовых и дачных домов и 29 106 домов ИЖС. Но это не полная информация, это те, кто к нам обратился.

- По новому закону дачные и садовые участки уравниваются только на словах или на самом деле? Что изменилось в юридическом статусе жилых и садовых домов после 1 января 2019 года?

- Закон 217-ФЗ упорядочил терминологию в этой области, а значит, упростил подготовку документов и облегчил работу кадастровых инженеров. 

Теперь такие понятия, как «садовый участок», «для садоводства», «дачный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», считаются равнозначными. Все они становятся садовыми участками. На них можно разместить садовый или жилой дом, хозяйственные постройки.
В соответствии с действующими нормами, если в ЕГРН до 1 января 2019 года в сведениях о постройке, стоящей на садовом или дачном участке, указано назначение «жилое здание», «жилое строение», то с этой даты такие здания признаются жилыми домами. Если же в Едином госреестре постройка числится с назначением «нежилая» или как строение сезонного или вспомогательного использования, предназначенное для отдыха и временного пребывания, и это не хозяйственная постройка и гараж, с 1 января 2019-го она признаётся садовым домом.

Закон также уточняет определение объекта ИЖС – это отдельно стоящее здание не более чем с тремя наземными этажами, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Теперь понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» равнозначны.

- Как работает порядок признания садового дома жилым (и наоборот)? Куда для этого следует обращаться, есть ли уже реальные случаи?

- Чтобы признать садовый дом жилым (и наоборот), владельцу следует обратиться в уполномоченный орган. В заявлении должен быть указан кадастровый номер дома, номер участка, на котором он расположен, адрес заявителя. Такое заявление можно подать, например, через МФЦ. К нему надо приложить выписку из ЕГРН в отношении дома и заключение об обследовании технического состояния объекта. Этот документ готовит юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который является членом СРО по инженерным изысканиям. Если у объекта есть совладельцы, необходимо приложить к документам нотариально удостоверенное согласие от них. Срок рассмотрения заявления – не более 45 дней со дня подачи.

- Какой статус имеют хозяйственные постройки: сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр.? Надо ли их регистрировать (и платить налоги)?

- Мы в профессиональном кругу обсуждали эту тему и считаем, что внесение в реестр сведений об объекте – это право, а не обязанность собственника, и регистрация должна осуществляться по его желанию. Проблема непростая в том числе и потому, что разграничить капитальные и некапитальные строения бывает сложно.

Впрочем, насколько мне известно, у налоговой службы другое мнение: регистрировать надо всё, что есть на участке. Московская область идёт по этому пути – там стараются описывать и включать в кадастр как можно больше объектов.

Параметры строительства хозяйственных построек, зданий и сооружений, вспомогательных по отношению к жилым домам, определяются градостроительным регламентом.

Гаражи, подсобные сооружения и хозпостройки не требуют разрешения на строительство. Возвести их на садовых участках можно, не направляя уведомления в уполномоченные органы. Кадастровый учёт и госрегистрация прав на такие объекты осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на участок. Техплан в этом случае составляется на основании декларации. Следует учитывать, что указанное регулирование касается объектов капитального строительства. Постановку на кадастровый учёт временных объектов, не обладающих признаками объектов недвижимости, и соответственно оформление на них техплана законодательство не предусматривает.

- В Совете Федерации предлагают ввести обязательную регистрацию, с указанием сроков и со штрафами за нарушение…

- Возможно, в этом есть рациональное зерно. У нас пока ещё слабая культура содержания собственности, ответственности за неё.

- Действует ли в Петербурге уведомительный порядок для строительства и реконструкции объекта ИЖС или садового дома (до 500 кв.м)?

- После 1 марта 2019 года при строительстве дома на садовом участке или участке ИЖС следует подать заявление в уполномоченный орган. Заявление с уведомлением можно направить также через МФЦ, Почту России или через портал госуслуг.

В ответ уполномоченный орган направляет застройщику уведомление о соответствии (или несоответствии) планируемого строительства установленным нормам и допустимости (или недопустимости) размещения такого объекта на конкретном участке. Если есть несоответствие, то строить нельзя, и застройщику следует пересмотреть параметры будущего объекта. Уведомление о соответствии действует в течение 10 лет с момента его получения.

По окончании строительства застройщик также направляет в уполномоченный орган уведомление, к нему должен прилагаться техплан объекта. В техплане должны быть указаны площадь, высота, число жилых и нежилых помещений, привязка к координатам. Заявление о постановке объекта на кадастровый учёт и регистрации права направляет в Росреестр сам уполномоченный орган.

- В законе сказано: если в течение семи дней нет ответа, объект считается согласованным…

- Уведомительный порядок ещё отрабатывается. Это вопрос привычки. Хотя неделя – слишком жёсткий срок для того, чтобы проверить документы. Надо установить соответствие параметров постройки действующим нормативам. Кроме того, многое зависит от квалификации и добросовестности кадастрового инженера.

Я всё-таки сторонник того, чтобы в кадастровую сферу вернулось госрегулирование. Это касается и безопасности построек, и тарифов (отчисления в фонд капремонта), и налогов. Принимать на веру всё, что пишут тысячи кадастровых инженеров, – в этом есть серьёзные риски.

Полагаю, что всё же, в конце концов, деятельность кадастровых инженеров будет регулироваться так же, как и работа независимых оценщиков. То есть государство возьмёт на себя контрольные функции. Хотя бы в той части, от которой зависит налогообложение.

В результате перехода от технической инвентаризации к кадастровому учёту много информации потерялось. Например, несколько лет при вводе объектов не требовали поэтажных планов. Есть целые кварталы, построенные с 2012-го по 2017 год, где в пакете документов поэтажные планы отсутствуют!
Случись какое ЧП или перепланировка – как будем разбираться? У нас есть такая интересная табличка: небольшой жилой дом, и в нём посчитаны площади. Три организации: Кадастровая палата, Фонд капремонта и ВЦКП – все считают по-разному, получают разные цифры!
Возможно, стоило бы вернуть учёт жилого фонда как одну из функций государства.

- Что может служить причиной для отказа в регистрации (или приостановки)?

- Например, несоответствие осей, неправильные отступы от границ участка; перемещение объекта от «красной линии», условно говоря, на улицу. Ошибки в работе кадастровых инженеров – к сожалению, не редкость.

Мы много лет живём в условиях конкуренции. Сейчас в Петербурге – около 2000 кадастровых инженеров. Есть крупные компании, есть совсем маленькие. 
У каждого своя ниша. Часто – на своей территории. Есть люди, которые специализируются именно на небольших садоводствах.

С точки зрения клиента, важны два критерия: если у компании нет или почти нет отказов при постановке объектов на учёт (это особенно важно в условиях меняющегося законодательства) и умеренные цены.

Но ещё раз подчеркну, я считаю, что государство в этом процессе должно участвовать. Саморегулирование – не панацея. Возможно, по причинам, о которых надо говорить отдельно, институт репутации не работает у нас так, как должен.