Зачем заверять нотариально все сделки с недвижимостью?

Министр юстиции РФ Александр Коновалов, выступая в Совете Федерации, предложил вернуться к обязательному нотариальному удостоверению всех сделок с недвижимостью. С чего бы – спустя двадцать лет после отмены обязательного нотариата? Какие обстоятельства побуждают участников рынка, нотариусов, регистраторов и юристов снова и снова возвращаться к этой теме?

Любимый герой нотариусов – мэтр Роше из фильма «Ищите женщину». Очень узнаваемая фигура! 
В развитых странах, в континентальной Европе нотариус очень важен. Европейское право основано на защите частной собственности. Отнять недвижимость у собственника, кроме как по приговору суда – невозможно. Потому что есть нотариус, который отвечает за правильность сделки, за её последствия, за архив. 

И в нашей Конституции РФ закреплено: «Право частной собственности охраняется законом… Никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда».
Но опыт прошедших лет говорит о том, что в России так и не появилось иной профессии, представители которой способны столь эффективно защищать права граждан при сделках с недвижимостью, кроме нотариуса.  

Другим путём

Наша страна, как нередко бывает, выбрала особенный путь. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью было отменено Гражданским кодексом, вступившим в силу 1 марта 1996 года. Законодатель решил: у нас демократическое государство, у граждан должен быть выбор. Хотят идти к нотариусу – пусть идут. Не хотят – не идут. 

Меня это известие застало в Германии: я проходила стажировку в крупной юридической компании. Руководитель фирмы, юрист с многолетним стажем, держал в руках текст нового ГК и спрашивал: «Как это – в простой письменной форме?» 

Что я могла ему ответить…

В 1998 году вступил в силу закон о госрегистрации, также предусматривающий договоры в простой письменной форме. Нотариальные сделки практически сошли на нет.
Стало страшно не только за свою профессию, но и за ситуацию на рынке недвижимости. С уходом нотариусов возникало обширное поле для злоупотреблений. 
Нотариальная палата Санкт-Петербурга обращалась во все инстанции с просьбой сохранить нотариальную форму!  

Лично я, впечатлённая правовым порядком в Германии, обратилась к Александру Романенко, в то время – президенту Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга.  И убедила его в том, что и для риэлторов уход нотариусов с рынка – тоже угроза! Если риэлтор не хочет расплачиваться за чужие ошибки – нужно сохранить нотариальное удостоверение сделок. Мои аргументы были услышаны. Ассоциация риэлторов обратились к руководителю Городского бюро регистрации прав на недвижимость, наша позиция нашла понимание в компетентных органах. Петербург оказался единственным регионом в России, который на несколько лет сохранил обязательное нотариальное удостоверение сделок. Нотариусы обеспечили безопасность рынка недвижимости в городе.

Механизм ответственности

Нотариус – единственная профессия, представители которой за совершение ошибок несут полную материальную ответственность. У нас существует четырёхуровневая система возмещения причинённого ущерба: по договору страхования гражданской ответственности (городские нотариусы – не меньше 2 млн рублей, для нотариусов, удостоверяющих ипотечные сделки, – 5 млн); по договору коллективного страхования гражданской ответственности нотариуса, заключённого Нотариальной палатой (не менее 500 000 рублей); за счёт личного имущества; за счёт средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты (формируется из ежемесячных отчислений нотариусов). 

Нотариальная деятельность в России регулируется Основами законодательства о нотариате. Начиная с 2014-го нотариат активно развивается, расширяются его полномочия, появляются новые нотариальные действия.

В январе 2016-го вступил в силу новый Кодекс профессиональной этики нотариусов. Мы долго обсуждали этот документ, спорили. Наши оппоненты считали, например, что в нём не должно быть дисциплинарных взысканий. Мы создали компромиссную версию. И она работает, Кодекс помогает разбирать конфликты. Урегулированы отношения нотариусов с палатами, с гражданами, с коллегами. За три года применения Кодекса уменьшилось число жалоб на нотариусов.

Сегодня нотариус, удостоверяя сделку: устанавливает личность продавца и покупателя, их волю, насколько стороны понимают суть договора; разъясняет участникам правовые последствия сделки; проверяет по госреестрам сведения о дееспособности участников договора, о банкротстве, действительности паспортов; проводит расчёты через публичный депозитный счёт (это самый безопасный способ расчётов); сам регистрирует переход права собственности.

На печати нотариуса есть государственный герб, и нотариус совершает нотариальные действия от имени Российской Федерации. При этом частный нотариус – не государственный чиновник! Над ним нет начальников. Он подчиняется только закону.

И часто остаётся единственным барьером, ограждающим продавца и покупателя от больших неприятностей.

Поспешная реформа 1990-х была связана и с надеждами, что новая система регистрации дополнительно защитит стороны в сделке. (Отчасти эти надежды оправдались – двойные продажи в «долёвке» прекратились.) Но регистратор видит только документы. Он не слышит и не видит людей, которые участвуют в сделке. Он не проводит правовую экспертизу. И даже если сделка потом расторгается – он, как правило, не несёт ответственности.

За эти годы Росреестр в целом не оправдал тех надежд, которые на него возлагались. Эта система не защищает и не может защищать большинство участников рынка. Власти и общество это осознали. В перечень сделок, по которым нотариальное удостоверение стало обязательно, вошли сделки с долями квартир, с участием несовершеннолетних и недееспособных граждан. То есть защищены основные группы риска. Следующий шаг – защита остальных участников сделок с недвижимостью. По данным Минюста, 5-7% сделок «несут в себе пороки законности». Это огромная цифра. И огромные риски.