19 июля 2019 время: 07:21
курс $62.83 €70.61
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


01 июля 2019

У Петербурга особое положение по сравнению с другими регионами

Новые требования законодательства, безусловно, повлияют на первичный рынок Петербурга, хотя и в меньшей степени, чем в других регионах. При этом у города есть и преимущества, и свои сложности, не характерные для других субъектов РФ. О том, что ждёт городской рынок и как будет развиваться мегаполис, рассуждает вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.

 

Большинство начатых проектов будут завершены по старым правилам. Но как изменится рынок в будущем?

Объёмы строительства оптимизируются. Последние год-полтора многие проекты серьёзно корректируются. В массовом сегменте не найти квартир большой площади. Это осталось прерогативой центральных районов и проектов высокого класса, небольших клубных домов, которые строятся практически без денег дольщиков.
Задач, поставленных в майских указах президента РФ, никто не отменяет. Но мы ведём диалог с Минстроем о корректировке объёмов строительства в Петербурге. В конце 2014 года серьёзно изменились курсы валют, возник некоторый ажиотаж. В итоге отложенный спрос реализовался, чему также способствовало субсидирование ипотечных ставок. И в целом по стране спрос был избыточным и держался на высоком уровне два года. При определении показателей нацпроектов и указов президента взяли за основу этот тренд, что вызывает некоторые сложности. С одной стороны, в городе достаточный объём утверждённых проектов планировки территорий и уже строящегося жилья. Но эти объекты надо обеспечить инфраструктурой. Причём такие затраты зависят от объёмов строительства нелинейно: когда мы говорим о пиковом росте ввода жилья, нагрузки на головные инженерные сооружения, комплексную модернизацию магистральных сетей, транспортное обеспечение будут гораздо серьёзнее. Я всегда ратовал за обязательное развитие транспортного каркаса, так называемой системы магистралей непрерывного движения — для большого мегаполиса это основа. Но затраты на такое развитие будут многократно увеличиваться, и это может стать серьёзной преградой для резкого роста жилищного строительства. Диалог с Минстроем налажен; на последнем Госсовете доводы регионов услышали и объёмы на текущий и два следующих года скорректировали. Для Петербурга это 3,4 млн кв.м в год. Но задачи на следующие три года сохранились — к 2024 году более 5 млн кв.м. Сейчас обоснованность этих расчётов обсуждается.

На федеральном уровне понимают, что построить 5 млн кв.м жилья в год можно, но вот обеспечить его инфраструктурой — вряд ли?

Без дорог и инженерии ничего не будет построено. Нацпроект прежде всего говорит о том, что необходимо дать возможность не менее 5 млн россиян улучшить жилищные условия, но это должна быть комфортная городская среда. Для этого надо улучшить индекс качества городской среды.  Его базовые положения уже отражены в наших нормативах градостроительного проектирования. 

Опасения связаны исключительно с необходимостью развития инженерной и транспортной инфраструктуры? Или изменения законодательства в сфере долевого участия тоже сказались?

214-ФЗ здесь не преграда. Его нормы выхолощены, а банковский сектор вскоре глубоко войдёт в сферу девелопмента — по сути, девелопмент станет составной частью этого бизнеса. Оптимизация не настолько коснётся застройщиков Петербурга, но в целом по стране она будет серьёзной. Какие-то небольшие проекты компаниям придётся реализовывать, опираясь исключительно на свои возможности, а крупные застройщики будут искать новые локации. Банки уделяют большое внимание не только маржинальности проектов, но и срокам окупаемости. При рассмотрении заявок банки влияют и на ценообразование. Они кредитуют и застройщиков, и граждан, а значит, понимают, какой будет спрос. Они заинтересованы получить свою прибыль при любом развитии ситуации, и как можно быстрее. 

Банки всё-таки не девелоперы. Не навредят ли?

Последние два года многие застройщики весьма активно используют проектное финансирование. И если банки будут корректировать маркетинговую стратегию, то не в сторону увеличения цены: завышенные ожидания инвестора они не поддержат. А это должно быть позитивно воспринято гражданами.

Достаточно ли банков на этом рынке? Будет ли у застройщиков выбор?

В Петербурге достаточно банков. Если проект финансирует банк, название которого никому неизвестно, покупатель вряд ли проявит к нему интерес. Банки увеличивают лимиты, понимая, что через пару лет должны будут обеспечить финансирование на триллионы рублей. Но у нас более привилегированное положение по сравнению с другими регионами. Большие объёмы строительства будут завершены по старой системе. Кроме того, многие девелоперы перешли на банковское сопровождение ещё в сентябре прошлого года.

Но кому-то всё-таки придётся уйти с рынка. Как избежать новых банкротств и обманутых дольщиков?

Застройщики настроены весьма позитивно. Да, есть сложности, и многие высказываются очень эмоционально, говоря, что никого не обманывали, привыкли так работать, и недоумевают, почему банки «залезают в их карман». Некоторые уйдут, но не обанкротятся, а просто завершат начатые проекты. Если работать в новых условиях не смогут, будут продавать «упакованные» проекты, на которые всегда найдётся покупатель. Увеличится предложение участков, появится некая ротация застройщиков. Будут приходить новые игроки, у которых есть договорённости с банковским сообществом или агрессивная политика развития. Чтобы выйти на петербургский рынок, они будут готовы реализовывать проекты с небольшой маржой. Петербург, несомненно, очень привлекателен для девелоперов. Да и земля, если исключить вариации с намывами, больше не производится. 

Будут сложности со строительством социальных объектов? А если ещё и дороги придётся строить?

Ну, не все дороги, а только окаймляющие проект. Мы в обязательном порядке требуем, чтобы строились детские сады и школы. Объект нельзя сдать в эксплуатацию без воды, электроснабжения, отопления. И без подъездной дороги. В Градкодексе пока нет прямого запрета на ввод объекта без подтверждения наличия садика или школы, а в Петербурге невозможно и разрешение на строительство получить, пока нет подтверждения обеспеченности социальными объектами. 
И банки, кстати, подтверждают, что готовы кредитовать все объекты, включённые в проектную декларацию, включая «социалку»…

Тогда в проект надо закладывать высокую рентабельность, чтобы покрыть эти затраты...

Нормы ПЗЗ, обязывающие девелоперов обеспечивать «социалкой» их проекты, действуют уже почти два года. И проекты успешно реализуются. В Петербурге маржинальность жилищного строительства позволяет обеспечить дома детскими садами и школами. Особенно при комплексном освоении.

Но теперь застройщикам придётся нарезать территории на более мелкие участки и обеспечить выполнение нормативов для каждого из них?

Местные нормы и правила 214-ФЗ позволяют рассчитывать обеспеченность соц­объектами с учётом соседней планировочной структуры. Я обращался на федеральный уровень, предлагая учитывать обеспеченность хотя бы в масштабах района. Но пока в 214-ФЗ написано: либо в самом квартале, либо в соседнем.
Сейчас мы прорабатываем регламент принятия таких решений. Идеальный вариант полу­чается при комплексном освоении территории: рассчитал потребность для своего участка и разместил необходимые объекты. На своём участке, а если это невозможно — на смежном. Если это городская земля, мы готовы предоставить её для строительства садов и школ. На ближайшую перспективу это перекрывает потребности 90-95% ведущихся строек. Остаются вопросы по небольшим проектам в сложившихся кварталах. Мы ищем выход, соответствующий регламент появится в июле. 

Говоря о комфортной среде и тенденции к снижению площадей… На разных уровнях звучат предложения ограничить минимальный размер квартир или запретить строить студии.

Есть нормы обеспеченности, ниже которой площади уменьшать нельзя. Естественно, покупка новой квартиры не должна стать основанием для постановки на учёт в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но сокращение площади — тенденция, характерная для всей страны, а не только Петербурга. По этому направлению, кстати, идёт и Европа. Наш город — один из лидеров по числу коммунальных квартир. Комнаты в коммуналках составляют отдельный сегмент вторичного рынка, они востребованы. Например, студентами. Но выбор между студией и комнатой в коммуналке мне кажется очевидным. Так что студии ещё долго будут пользоваться спросом. И каких-то запретов вводить мы не планируем.
Влиять нужно на другие параметры. Прорабатывается программа социально-экономического развития Петербурга, она станет базой для нового Генерального плана. В программе соцразвития можно делать те или иные акценты. Например, в части развития малоэтажной застройки. Высотность мы уже ограничили. В ближайшее время представим на утверждение городского правительства обновлённые ПЗЗ. В них будет установлен одинаковый коэффициент застройки вне зависимости от высотности. Без ППТ коэффициент использования участка будет 1,7, а при утверждённом ППТ — 2,0. Раньше такой коэффициент устанавливали исключительно для многоэтажной застройки. Сейчас его можно достичь и в среднеэтажных проектах. Наша цель — дать понять, что не надо всеми способами стремиться ввысь. Появится требование о наличии зелёных насаждений общего пользования внутри кварталов при разработке ППТ. Чтобы скверы появлялись планово, как в советское время. Надеемся, новые ПЗЗ будут утверждены уже в июле. 

Как будет развиваться город? Стройка сосредоточится в «сером поясе» или на окраинах?

Будем добиваться оптимального сочетания, использовать все пути развития. Промышленные территории с наукоёмкими рабочими местами необходимо сохранить. У нас не город-«спальник» или город-музей. Это полноценный мегаполис, где надо жить, работать, отдыхать, растить детей, получать качественное образование и т.д. 
Капитало- и материалоёмкие производства, сохранившиеся в центре, надо выводить. Вредные производства с их санитарно-защитными зонами не должны блокировать развитие города, в том числе в части жилищного строительства, или становиться помехой для решения транспортных проблем. Это тоже надо предусмотреть в Генплане. Но единого решения нет — нельзя город сделать совершенно «плоским» или исключить вовсе какие-то функции.
Есть разные стратегии развития. Например, концентрация мегаполиса, его сжатие с максимальной реновацией или редевелопментом. Что плохо стоит или смотрится — всё «под нож». Пятиэтажки снести, «серый пояс» застроить жильём, производство вынести за городскую черту, запустив туда железную дорогу с автомагистралью или пневмотуннелем, чтобы доставлять рабочих. Есть другая стратегия, характерная для Европы, — расширение пригородов и жёсткие ограничения по высоте новых зданий.
Но у Петербурга свои особенности. Он изначально строился как город, а не вырос из деревни. Здесь сразу заложена правильная планировочная структура. Сам город, да и некоторые пригороды, имеют множество ограничений, связанных с объектами культурного наследия. Так что ни один из готовых вариантов нам не подходит. Необходим третий путь — по сути, синтез этих двух стратегий развития. Тем более есть агломерация Петербурга и Ленобласти. Надо очень корректно обойтись с центром города, привести всё в порядок. Но зоны развития должны быть и в окраинных районах. Ну и зоны малоэтажного строительства, несомненно, будут только приветствоваться и будут востребованы покупателями.

Как складываются отношения с градозащитниками? 

Мы в постоянном диалоге с активистами. В основном это проблемы, связанные с уже принятыми решениями. Оспариваемые проекты получили разрешения несколько лет назад, утверждены в рамках правового поля и законно реализуются, что зачастую подтверждается в судах. В этом случае все должны дождаться судебного решения. Что касается будущих объектов, есть примеры, когда ограничивались объёмы, а где-то решение о стройке вообще отменялось. Нечасто, но некоторые протесты — ангажированные. Иногда, понимая, что конфликт плохо влияет на имидж, застройщики сами выбирают альтернативные варианты. Имидж для них — основа отношений и с банками, и с покупателями.
Я всегда открыт для такого диалога и стараюсь его вести в силу своих возможностей.