Андрей Степаненко
генеральный директор, Российский аукционный дом

Основных драйверов в Петербурге два: переезд Газпрома и Верховного суда

Российский аукционный дом выбран электронной площадкой по продаже городского имущества в Петербурге и претендует на статус организатора торгов в этой сфере. Кроме того, компания активно реализует проблемные активы, государственную собственность, имущество госкомпаний и частных владельцев. О драйверах петербургского рынка недвижимости и о том, почему стоит покупать долговые обязательства, мы беседуем с генеральным директором РАД Андреем Степаненко. 

- В последние годы РАД больше работает в Москве. А в Петербург вы обещали вернуться с серьёзной повесткой, если произойдёт смена курса в сфере распоряжения городской собственностью… Это произошло. Какие у компании планы?
- На самом деле, мы из Петербурга никуда не уходили. Хотя по поручению городского правительства действительно не работали. Однако и работать было особенно не с чем, поскольку госсобственность почти не продавалась. Комитет имущественных отношений фактически был развален. Теперь новая команда его перезапускает: восстанавливаются районные агентства, возобновились торги, заново формируется нормативная база. 
Строить, как известно, гораздо сложнее, чем ломать. Но новую систему предстоит создать в самые сжатые сроки. 
Весной мы уже заключили соглашение со Смольным о том, что наша электронная площадка lot-online.ru будет использоваться для продажи объектов казны. Сейчас участвуем в конкурсе на право организовывать торги по городскому имуществу. Рассчитываем его выиграть. 
По закону у местных властей есть выбор: самостоятельно продавать госсобственность через электронную площадку или применять ресурсы организатора торгов. Часть активов (стандартные встройки, например) не требует особой предпродажной подготовки  и продвижения. Они размещаются непосредственно на ЭТП РАД Lot-online и продаются в автоматическом режиме, используя возможности самой электронной площадки. Однако по сложным и дорогостоящим объектам, например, зданиям-памятникам или аварийным домам, организатор торгов необходим. Причём по закону казённые учреждения, предприятия и АО, созданные субъектами РФ и муниципалитетами, не вправе выступать в этой роли. Это 
полномочия федеральных агентов, одним из которых является РАД. 

- Свой план по приватизации Смольный пока не обнародовал. А с чем, на ваш взгляд, стоило бы расстаться городу?
- Во-первых, стоит завершить продажу аварийных зданий. Ещё порядка 300-400 таких домов можно было бы направить на аукционы. Надо провести очередную «народную инвентаризацию-3» и возродить торги по типу 33-рп, когда ветхие постройки вместе с участками переходят в собственность инвестора с условием реконструкции или нового строительства.
Есть, правда, юридические проблемы, связанные с продажей аварийных многоквартирных домов. В связи с запретом на регистрацию таких объектов их придётся выставлять как набор отдельных помещений и без земли. Зато в этом случае у покупателя есть шанс приобрести лот дешевле, а участок выкупить позже по нормативной стоимости.
Во-вторых, реализованы не все здания, обременённые долгосрочными договорами аренды, по которым уже авансирована плата и выполнена реконструкция. Среди них есть и чрезвычайно привлекательные объекты. Например, здание Росбанка на наб. канала Грибоедова, 13, в двух шагах от Невского. Или имущественный комплекс гостиницы «Астория», на который, насколько мне известно, есть и другие инвесторы, кроме арендатора — компании Rocco Forte Hotels.

- Какие объекты в Петербурге сейчас пользуются спросом у инвесторов и во что стоит вкладываться на перспективу?
- Гостиничный рынок бурлит. Заявки есть и от отечественных, и от иностранных компаний, которые, несмотря на санкции, готовы прийти в Петербург. Отели на 100-200 номеров — просто хит сезона.
Кстати, азиатские инвесторы с Дальнего Востока внимательно смотрят на Питер. Они рассматривают для себя две точки входа в Россию — территориально близкий Владивосток или «окно в Европу» — Петербург, который год за годом ставит рекорды по количеству туристов. Москва, где рынок перенасыщен, а конкуренция слишком высока, их особенно не интересует. Кстати, сделку со зданием в переулке Антоненко, которое купила южнокорейская компания Lotte Hotels & Resorts, проводил РАД.

- Отелями интересуются как действующим бизнесом или как девелоперскими проектами? И какой гостиничный сегмент в приоритете?
- Объекты 3-4 «звезды». «Пятёрки» тоже рассматривают, но это более сложные и капиталоёмкие проекты. Покупать готовы и существующие гостиницы, и здания под реконструкцию. Последних, кстати, в городе немного, поскольку отнюдь не везде приемлемый коэффициент использования площадей и можно вместить желаемые 100-200 номеров. 
Нового строительства нынешние интересанты стараются избегать: затратно, да и в окрестностях Дворцовой свободных участков, как известно, нет. Зато есть такие здания, как на Миллионной, 5 и 6 (общей площадью около 26 000 кв.м). Это частная собственность, которую мы предлагаем под гостиничную функцию без аукционной процедуры.

- Что кроме гостиниц?
- Участки под массовую жилищную застройку. Можно сколько угодно рассуждать о том, что поправки в 214-ФЗ, связанные с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, негативно повлияли на строительный бизнес, но эта ниша остаётся очень активной. Например, мы отлично продали два лота на Малоохтинском пр., 68: площадку под жильё и бизнес-центр. Участок 3,9 га ушёл за 1,57 млрд рублей, на 20% дороже начальной цены; а бизнес-центр (9400 кв.м), расположенный на арендованном наделе размером 5300 кв.м, — за 320 млн. Это сделки на уровне докризисных: и по стоимости активов, и по заинтересованности инвесторов.
Да и недавние торги «Дом.РФ», на которых были проданы участки на ул. Руднева и рядом со ст.м. «Улица Дыбенко», наглядно демонстрируют востребованность жилищного сегмента.  
Ещё одно направление — редевелопмент. У нас несколько заявок на площадки 3-5 га в центральной части города. Территории бывших предприятий, которые безуспешно предлагались в течение 5-7 лет, стали пользоваться спросом. Юридические и технические сложности, связанные с редевелопментом,  нынешних покупателей не смущают. Совсем недавно, например, столичная ГК «ПИК» приобрела на Б. Сампсониевском проспекте участок «ОДК-Климов» (входит в корпорацию «Рос­тех»). Бывшие промышленные земли смотрят под жилую застройку, апарт-отели, бизнес-центры или МФК. А сейчас мы, кстати, подбираем площадку для Высшей школы экономики. Их заинтересовал формат «лофт».
Весьма активен и сегмент качественных офисных зданий. Вслед за Газпромом в город едут его «дочки», «внучки» и сателлиты, формирующие спрос на помещения категории В+ и А. 
В этой нише дефицит провоцирует рост арендных ставок. Например, у меня есть две заявки по 25 000 кв.м на объекты класса А, а предложить нечего. 

- Вы много работаете с проблемными активами, в том числе в Петербурге. Есть ли среди них недооценённые объекты? Когда в такие рисковые сделки стоит входить?
- Мы на сегодня крупнейший в России продавец  имущества банкротов, а также залоговых объектов.  По линии АСВ у нас объявлены аукционы на 124 млрд рублей. Это стартовые цены, а сделки на этом рынке обычно происходят в диапазоне 30-50% от заявленной стоимости.
Причём в 90% случаев на торги выставляют права требования, за которыми стоят вполне реальные активы: пустые банковские здания, действующие торговые и офисные центры, 
которые генерируют доход, участки под редевелопмент. Профессиональные юристы и консультанты умеют работать с цессиями, поэтому такая форма продаж уже особенно никого не пугает. Здесь есть свои риски, но зато и купить можно дешевле. Так, сейчас в рамках процедуры банкротства мы предлагаем фасадную часть здания на ул. Белинского; набор помещений в доме на Б. Морской, 55; действующий бизнес-центр «Тусар» на ул. Красного Курсанта.
Но самой яркой сделкой осени обещает стать продажа права требования по долгам компании «Терра Нова». Мы готовим эти торги по поручению Сбербанка. Начальная цена лота — 4,55 млрд рублей. Предусмотрена рассрочка на два года. Покупатель получит право создать северную часть намыва на Васильевском острове по инвестдоговору с городом (более 200 га), а также 5,6 млрд до 2027 года. Это дебиторская задолженность перед «Терра Нова» тех инвесторов, которые уже строят жильё на намыве и рассчитываются за участки поэтапно. Условия, на мой взгляд, весьма привлекательные. Потенциальных претендентов много. В целом работа с «проблемкой» в Петербурге интереснее, чем с приватизацией или арендой аварийных памятников «за рубль».

- А что с памятниками не так?
- Их надо продавать в собственность, причём вместе с землёй, следуя принципам Земельного кодекса. Иначе не придут серьёзные инвесторы. Что мы и наблюдаем: «Дом.РФ» уже который раз пытается безуспешно реализовать дачу Ольденбургского на Каменном острове. Однако покупателя не устраивает невнятное право пользования участком. Этот законодательный пробел нужно устранять.
Кроме того, из-за позиции Верховного суда «зависла» целевая приватизация встроек в зданиях-памятниках в рамках 159-ФЗ. Хотя добросовестные арендаторы других объектов могут воспользоваться таким правом. 
Памятники сейчас можно продавать только на конкурсах с закрытой формой подачи предложений. Однако торги теперь по закону происходят только в электронной форме. И претенденты физически не имеют возможности подать заявку на повышение, узнав цену, предложенную конкурентом. На мой взгляд, это нормативная ошибка, которая провоцирует судебные разбирательства, как это происходит сейчас с объектом на набережной Малой Невки. 

- Какими интересными федеральными активами сейчас торгуете?
- Речь скорее о квазигосударственной собственности. Например, на Московском пр., 72 мы будем продавать имущественный комплекс, принадлежащий институту токов высокой 
частоты (ВНИИТВЧ). Это почти гектар земли напротив метро «Фрунзенская» с несколькими зданиями барачного типа. Классический редевелопмент. Этот же институт владеет исторической дачей Месмахера («Жёлтая дача») и другими постройками на территории Шуваловского парка. На них мы тоже будем искать покупателя.
Крупный проект, рассчитанный на несколько лет, — сотрудничество с «Почтой России», которая превращается в акционерное общество. А это более 50 000 объектов недвижимости и свыше 45 000 участков. Часть этого имущества будет реализовываться, включая интересные активы в центре Петербурга. Для этой работы потребуется опытный агент. Мы будем претендовать на эту роль. Летом, кстати, мы уже заключили договор с «Почтой России» о продаже движимого имущества, а также стали её электронной площадкой по госзакупкам.

- Какие основные драйверы способны привлечь инвестиции в городскую экономику и на рынок недвижимости?
- У нас таких драйверов два: переезд Газпрома и Верховного суда. Если последний тоже состоится, сюда потянутся юристы со всего мира. Значит, спрос на качественные площади гарантирован.

- А как же промышленность, на которую ещё недавно ставил Смольный?
- Это в основном бюджетные инвестиции, а частных особенно не наблюдается. Поэтому я бы пока про активное развитие производства в Петербурге забыл. Пока актуален только 
редевелопмент.

- Какой объект вы бы хотели продать в нашем городе?
- «Асторию». 

Ясинская Анастасия