Ни в одной инструкции не указано, по какой ставке банки должны выдавать застройщику деньги, полученные от дольщиков…

Сегодня мы говорим о том, как складываются первые сделки с эскроу-счетами, чего в них больше – плюсов или минусов, в чём сложность проектного финансирования и как строятся отношения с банками.

 

 

Наш собеседник – Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит».

Беседовал Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга». 

 

 

– Добрый день, Саша.

– Добрый день.

 

– В силу давнего знакомства – без особых церемоний, и в вопросах тоже. Результаты первого опыта работы с эскроу-счетами. Как дался переход, какие потери и какие приобретения на этом пути?

– Переход только начался. С 1 июля начали заключать первые эскроу-счета в одном из наших корпусов в «Приморском квартале». И сейчас как раз та ситуация, когда мы получаем опыт: что такое эскроу-счета и как с ними работать. Эскроу – это первая, так сказать, визуальная часть айсберга. А есть ещё и подводная – проектное финансирование.

 

– С каким банком работаете?

– Банк «Санкт-Петербург». Но мы ведём консультации с разными банками, чтобы получить дополнительную информацию о том, как смотрит на эти вещи банковский сектор. Вернусь к эскроу-счетам. В самом начале дольщики взяли паузу – недели полторы-две. Они просто не понимали, что такое эскроу, и пришлось какое-то время им объяснять, что эскроу для них это большой плюс. Потому что в случае каких-то проблем они, во-первых, получат деньги назад – и они защищены. Но, поскольку с 1 июля рынок разделился на две части – одни могли работать по старым правилам, а часть – с эскроу, всё равно новое воспринимается всегда с настороженностью. И дольщикам нужна была какая-то пауза. Но сейчас это осознание пришло, и когда дольщик нам звонит, он уже понимает, что такое эскроу, и чуть ли не сам спрашивает: «А вы по какой схеме работаете – по старой, с ДДУ, или с эскроу?» Так что переход в сознании дольщиков прошёл…

 

– Деньги, конечно, дольщик получит, но вот надежда отыграть что-нибудь на санкциях и пенях у застройщика теперь пропала.

– У сильных и грамотных застройщиков было очень сложно отыграть что-то…

 

– Целые юридические конторы на этом специализировались.

– Мы с перезакладом по срокам договоры пишем, с запасом. Как правило, это год. И по срокам всегда всё в порядке. По качеству мы тоже стараемся держать планку на высоком уровне. Там тоже всё нормально. Поэтому мы не страдали от штрафов и других санкций. От этого страдали маленькие компании.

Но когда нам дольщик звонит, мы говорим – всегда оцените, с кем вы идёте в бой. С компанией, у которой есть имя, или с компанией, которая просто даёт на 20% ниже цену.

 

– Проектное финансирование: сколько стоят деньги в банке и просто ли их там получить?

– Вот это самое интересное. Мы сейчас на стадии получения проектного финансирования – это именно наш первый опыт в рамках эскроу-счетов. И здесь возникает, я бы сказал, некоторая непонятность. Первые полгода 2019-го мы участвовали во всех возможных конференциях, слётах, видеомостах, где банки, Минстрой: «Девелоперы, вы не бойтесь, всё будет хорошо, деньги будут в банках. Если дольщики хорошо занесут деньги в банк, то вам фактически будут давать бесплатное финансирование». И убаюкивали, убаюкивали, убаюкивали. Но мы – люди опытные, понимали, что это вылезет с какого-то бока очень, очень «интересными» новациями. И сейчас мы эти новации начинаем понимать. Ну, например, нам говорили, что ставки будут ниже, если на эскроу-счетах накоплено денежных средств значительно больше – а каждый банк сам решает, что значит – «значительно». Банки начали делать каждый по-своему. Например, Сбербанк говорит: для «нулевой» ставки должно быть в два раза больше. А почему не в три, не в четыре, не в пять? Почему в два раза только?

 

– Ну, банкам жить на что-то надо?

– Эти деньги, чтобы доходность проекта была в норме, хотя бы лежали на депозите в банке, приносили девелоперу дополнительный доход и были гарантией для тех же дольщиков, что у нас тоже есть.

На наш взгляд, должна быть инструкция ЦБ. Причём проектные деньги должны быть приближены к суммам, собранным от дольщиков. Сто рублей собрал, сто рублей получил. Ну, может быть, 110 собрал – 100 получил бесплатно, а всё, что выше, пожалуйста, под процент. Так, идём дальше. Что такое «бесплатно»? Декларировалось, что это будет 0,01% годовых. Это практически ноль, как мы все понимаем.

 

– Кто такое обещал?

– Все банки. Это обещали Сбербанк, ВТБ, «Дом.РФ»… Если количество денег, собранных от дольщиков, равно тем, что ты взял на проектное финансирование, тогда проектное финансирование – 0,01% годовых. Практически ноль. Теперь, работая с банками, мы видим, что этот процент, например, составляет 0,3%. В тридцать раз больше! А почему не 0,5%? Нигде не нормировано, по какой цене банки должны выдавать застройщику деньги, полученные от дольщиков.

 

– А конкуренция между банками есть?

– Пока нет. Каждый банк формирует свои правила. Нет единого конструктивного направления от ЦБ. Должны быть правила! Мы пытаемся установить правила для девелоперов, но почему-то не пытаемся сделать то же самое для банков. Дальше, например, возникает следующий вопрос. Банк говорит: «Если проектное финансирование выбрано больше, чем денег дольщиков (а там процент рыночный, 10-12%), мы должны зарезервировать деньги под выплату этих процентов – положить на депозит в банк». А откуда мы их возьмём? Нам ведь и так сначала надо деньги вложить в проект, иначе банк не даст проектное финансирование – 15% мы уже должны до старта иметь. Например, стоимость проекта – 3 млрд, это колоссальные цифры. Допустим, у нас устойчивая компания и деньги есть, но это несправедливо, и для других компаний это будет неподъёмно.

 

– Можно сравнивать, насколько дороже станет стройка с повсеместным переходом на эскроу-счета?

– Сложно. Потому что, я как раз говорил, много «плавающих» моментов. Зависит от аппетитов банков.

 

– По тем условиям, которые у вас уже есть, если бы вы продавали по «долёвке», насколько бы сэкономили?

– Я всё время развенчиваю этот миф: если себестоимость увеличивается, то увеличивается продажная цена. На рынке всё не так. Но себестоимость будет расти строго пропорционально стоимости проектного финансирования.

Рост будет однозначно – приблизительно на 10-15%.

 

– Готовы ли покупатели к росту цен на 10-15% или будет уменьшаться маржа застройщика?

– С первого захода будет уменьшаться маржа застройщика, со второго – перестанут выходить слабомаржинальные проекты. Количество предложения будет сжиматься. И как следствие – рост цен.

 

– Слабомаржинальные – это ведь как раз проекты эконом-класса?

– И «комфорт».

 

– И большие стройки…

– Да. «Многомиллионники» или квартальные стройки. Потому что там вложения – колоссальные. И средств дольщиков на первом этапе далеко не хватит на те затраты, которые надо вкладывать. Следовательно, будет повышенный процент, а так как деньги взять негде, значит, эти стройки будут как-то секвестироваться, урезаться, по частям реализовываться. Но это неправильный градостроительный подход.

 

– При этом доходы граждан у нас падают.

– К сожалению. И очень быстро.

 

– А себестоимость строительства всё это время растёт. Вот в какой точке эти кривые встретятся?

– В комфорт- и эконом-классе, я считаю, они уже встретились. И я ещё не коснулся темы, связанной с инженерными сетями. Там тоже не всё так просто. Подготовленных участков практически нет. А следовательно, вложения в инженерную и социальную инфраструктуру значительно превышают те вложения, которые мы делали на проектах предыдущего десятилетия.

 

– Вроде нам только правительство заявило, что объёмы финансирования «социалки», дорожного строительства, инженерной подготовки увеличиваются аж до 4000 рублей на квадратный метр в проектах комплексного развития.

– Да, но это только заявление. Мы решили посмотреть варианты субсидирования – тишина полная, никто не знает, как и что. Причём об этом заявляло Министерство строительства и говорило, что «обращайтесь – мы вам расскажем схему, вы просто немножко вялые и ленивые. Мы готовы субсидировать». Мы готовы представлять все документы. Но они не знают, где брать деньги на эти субсидии.

 

Саша, у тебя есть ответ на самый интересный вопрос? Зачем и кому это понадобилось? Убрать всю «долёвку», перейти на эскроу, завести контроль в банке.

– Я всё время рассказываю одно и то же. У нас уважаемый Владимир Владимирович сказал: «Доколе! Хватит уже обманутых дольщиков. Обманутых дольщиков быть не должно!» Как отработали подчинённые: «А, не должно быть обманутых дольщиков? Всё просто. Их просто не должно быть». То есть если у тебя болит голова, её не надо лечить, её надо просто отрезать. Не будет головы – не будет головной боли.

 

– Не будет дольщиков, не будет и обманутых. Это понятно.

– Болит голова – отрежь, болеть не будет. Но и жить без головы… непросто. Самое любопытное в этой истории: кому от этого стало лучше? Давайте посмотрим. Для нас деньги дольщиков – бесплатный ресурс, который помогал нам не брать дорогие кредиты в банках. И добросовестные компании, которые никогда не имели обманутых дольщиков, никогда не имели просрочек по вводу, плохого качества, никогда не имели судов (у нас судов с дольщиками ноль), – пострадали в первую очередь. Потому что их деньги отдали банкам, и мы теперь просители. С одной стороны, мы должны выполнять все обязательства, но с другой – мы идём просить деньги, которые сами же в банк и приносим. Ведь не банки продают квартиры! И получается, что мы на блюдечке с голубой каёмочкой передаём эти деньги в банк, а дальше просим эти деньги вернуть нам назад.

 

– Я думаю, что скоро вы будете просто генподрядчиками.

– Дальше возникает вопрос: а что будет с компаниями, которые не способны выполнить свои обязательства? Тут государство говорит: у нас есть «Дом.РФ», они подхватят все объекты и достроят. И чем больше будет компаний, которые не смогут выполнить свои обязательства, тем больше компаний лягут под эту схему. Происходит национализация. Получается огромная государственная монополия на строительном рынке. Не знаю, стоял ли ты в очереди на жильё или нет…

 

– Я до сих пор там.

– И как двигались эти очереди? Как получали люди квартиры? Мы убиваем то, к чему годами шли. А нужно было всего лишь сделать то, что уже было начато. Сделать спецсчета, как это было с 1 июля 2018 года, где уже нельзя было тратить деньги с одного объекта на другой, на какие-то другие нужды.

 

На яхты…

– Конечно. Ведь проблемы обманутых дольщиков – это нецелевое использование денег прежде всего. Нужно было просто прикрыть нецелевое использование. Это сделали, а потом оказалось мало. Давайте дальше! И вопрос, кому это надо, стал ясен. Банковскому сообществу.

 

– Раз уж мы заговорили о регулировании, ещё на эту тему, хотя и не напрямую связанную. Вот тот тупик, в котором на сегодняшний день находятся продажи апартаментов. Он ведь вас тоже касается? У вас есть в одном из корпусов апартаменты?

– Да, один подъезд у нас апартаменты. Мы столкнулись с тем, что их сейчас перестали регистрировать. И опять же это произошло из-за форсированного принятия законов. Они не вычищены, с ошибками. Если на парковочные места и кладовки можно сейчас отправлять деньги в Фонд страхования средств граждан, то на апартаменты – нет. А без этого не регистрируют.

 

Это от желания всех загнать в эскроу? Или просто от небольшого ума?

– Нет, это классическая ошибка. Это низкое качество прописывания законов. Мы, деловое сообщество, всегда настаиваем: если хотите принять закон, давайте обсудим – мы же не против. Мы были не против, когда оказалось, что нужно «социалку» строить и передавать городу. Надо – значит, надо. Если экономика проекта позволяет, то будем делать. Если не позволяет – не будем делать проект. Так и здесь. Давайте с сообществом обсуждать, какая стоит задача, и вместе думать, как её решить.

 

– По-моему, вас не сильно ждали там, где пишут эти законы.

– Нас там вообще не ждали. Хотя сейчас Министерство строительства очень открыто. В ряде случаев нам удалось донести до министерства нашу точку зрения. Например, по поводу критериев для продолжения по ДДУ: ведь изначально было 70 на 70 (70% готовности – 70% продаж). С этого начинался диалог. А сделали абсолютно разумные критерии (30 на 10). Мы надеемся, что диалог продолжится.

 

– С апартами под мышкой в Москву поедете?

– Уже. Мы написали письма в министерство. Ведём диалог с Комитетом по строительству, с ФРС. Но они люди подневольные. Им нужна инструкция вышестоящих органов. Естественно, нам сейчас нужно эту тему развивать.

К сожалению, чтобы исправить ситуацию с апартаментами, могут понадобиться поправки в 214-й закон. Никакой инструкцией проблему не решить. Хотя, если захотеть, у нас в стране можно всё.

 

– К чему готовиться дольщикам? Будут ли расти цены? Или пока навес свободного предложения так велик, что застройщики не рискуют их повышать?

– Я отвечу так: дольщику стоит готовиться к новоселью. Это самое главное. Новоселье – новая эпоха его жизни. Да, сложно, да, трудно занимать деньги, трудно их где-то искать. Доходы падают. Но если жить только в этом негативе, жизнь превращается в какой-то ад. А во время новоселья ты же не вспоминаешь, как было сложно деньги искать, как тяжело, – ты получаешь просто счастье. Мы, девелоперы, рождены для того, чтобы дарить дольщикам счастье. А трудности будут всегда. Давайте на этой позитивной ноте закончим.

 

– Въезжая в новую квартиру, постарайтесь забыть, что вам 20 лет платить по ипотеке...

– Но зато есть стимул зарабатывать больше, чтобы эту ипотеку погасить досрочно, а не передавать её детям.

 

NSP благодарит партнёра программы – УК «Лидер Групп», а также сотрудников ресторана «Этаж 41» за утренний кофе. И приглашает наших пользователей и читателей посетить это уникальное место: если уж не пообедать, то полюбоваться прекрасными видами.

 

Все видеосюжеты программы

на сайте NSP.RU

 Подписывайтесь на YouTube канал «Недвижимость Петербурга»   

видеопроект сайта NSP.RU

Видеосюжеты о рынке недвижимости и строительства готовит редакция совместно с партнёрами. Материалы выходят в формах разных тематических рубрик:

  • «Нюансы»
    Краткий обзор главных событий недели на рынке недвижимости. Крупные сделки, законодательные акты, заявления первых лиц, рыночные тенденции. Как сказал один знаменитый пилот, «в действительности всё совершенно иначе, чем на самом деле». Вместе с шеф-редактором «НП» - Дмитрием Синочкиным попробуем разобраться: а что происходит на самом деле?
  • «ЖК в деталях»
    Тематические сюжеты о преимуществах и фишках проектов, их основные составляющие: объёмы и ход строительства, благоустройство, инфраструктура и «социалка», акции и подарки для покупателей, управление недвижимостью, коммерческие площади на объекте, жизнь после новоселья…
  • «БЕСЕДкА НП»
    Диалоги журналистов «НП» с интересными и незаурядными собеседниками: бизнесменами, финансистами, управленцами, топ-менеджерами – представителями разных сфер рынка недвижимости (надеемся, кто-то из властных структур тоже побывает у нас в гостях). За чашечкой чая мы беседуем о важном и не очень, о приятных событиях и потрясениях, об изменениях и постулатах, о том, чем хочется гордиться и рассказать подробнее: о проектах и планах их реализации, объектах и технологиях управления, о жизни, увлечениях и многом другом.
  • «Угол зрения»
    Зарисовки о тематических встречах, семинарах, «круглых столах» и конференциях отрасли, подготовленных журналистами «НП» с учётом мнений участников этих мероприятий. А также «угол зрения» экспертов на те или иные события, вопросы и темы, обсуждаемые во время дискуссий.

Подписывайтесь на YouTube канал «Недвижимость Петербурга».

Наши партнеры: