«Долёвка» с обратной силой

Госдума приняла во втором чтении очередные масштабные поправки в закон «Об участии в долевом строительстве…». Часть из них будет распространяться и на те компании, которые уже получили разрешения на строительство.

Поправки внесла группа депутатов (от разных фракций) во главе со спикером Вячеславом Володиным. Они серьёзно ужесточают требования к застройщикам и их проектам. Ко второму чтению документ представил председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы Николай Николаев: «Мы говорим о серьёзнейшем реформировании жилищного строительства. Как бы мы ни латали законодательство, но каждый год даёт нам 40 000-50 000 новых обманутых дольщиков. Поэтому нужно перейти на иную форму финансирования жилищного строительства».

Среди основных новшеств – запрет на привлечение денег граждан с использованием жилищных сертификатов и разного рода кооперативов (созданные до вступления в силу поправок кооперативы смогут завершить проекты). Исключение делают только для ЖСК, которые строят на государственных или муниципальных землях для льготных категорий граждан, а также для кооперативов, созданных в рамках банкротства застройщиков.

По предложению Минстроя, компаниям всё же разрешат работать по нескольким разрешениям на строительство, но право это сформулировано расплывчато. И по каждому разрешению у застройщика должен быть отдельный счёт в уполномоченном банке.

Упрощается механизм предоставления компенсационных участков застройщикам, которые взялись за завершение проблемных объектов. А Фонд защиты прав дольщиков наделяют дополнительными полномочиями по завершению недостроев за счёт «имущественного взноса РФ и иных публично-правовых образований». Вести дела о банкротстве всех застройщиков должны будут управляющие, аккредитованные Фондом (независимо от того, перечисляла компания, оказавшаяся неплатежеспособной, взносы в Фонд или нет).

Поправки занимают сотню страниц. Значительная их часть посвящена правилам работы с эскроу-счетами. С 1 июля 2019 года строители смогут получить деньги дольщиков только с их помощью. Средства на таких счетах АСВ застрахует на сумму до 10 млн рублей.

При использовании такой схемы компаниям дают ряд послаблений. Например, на них не распространяются требования о наличии опыта (три года работы и не менее 10 000 кв.м введённого жилья), о минимальном размере собственных средств (10% от стоимости строительства), им не надо платить отчисления в Фонд защиты прав дольщиков, а участок под объектом не будет находиться в залоге у дольщиков.

С начала года застройщики получили множество разрешений на строительство, чтобы работать по старым правилам. Однако часть поправок будет иметь обратную силу. Компаниям всё же придётся открыть единый счёт в уполномоченном банке – на каждое разрешение на строительство. А если проект стартовал после 1 июля 2018-го, банк получит право приостанавливать платежи с этого счёта, если они покажутся ему нецелевыми. Руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов поясняет, что новые требования о составе допустимых расходов с такого расчётного счёта, применимы и к компаниям, которые уже получили разрешение на строительство: «В перечень расходов теперь входят затраты на приобретение участка либо по снятию ограничений на его застройку (последнее актуально для Москвы) и др. Это делает список намного более приближённым к реальности». Деятельность всех застройщиков также будет контролировать Фонд, который сможет направлять предписания в Росреестр о приостановке регистрации ДДУ.

«Новых норм, которые распространяются на уже стартовавшие проекты, довольно много. Некоторые весьма обременительны. Например, солидарная ответственность бенефициаров, которые имеют возможность влиять на решения застройщика, за убытки, причинённые дольщику. Правда, ещё нужно доказать вину таких бенефициаров. Но само по себе право гражданина подавать в суд на собственника бизнеса, минуя обращение к застройщику, и есть солидарный характер ответственности. Поэтому даже наличие разрешения на строительство, выданного до 1 июля 2018-го, не позволит компаниям работать без учёта изменившихся правил игры. Сроки законодатель устанавливает сжатые. Так что у многих лето будет жарким», – поясняет Дмитрий Некрестьянов.

В третьем (окончательном) чтении Госдума примет поправки уже завтра.