«ДОМ.РФ» ответит за застройщиков

Если банк предоставил проектное финансирование, а застройщик всё же обанкротился, госкомпания «ДОМ.РФ» готова возмещать банкам до 80% от суммы выданного кредита.

Об этом представители «ДОМ.РФ» рассказали застройщикам на семинаре. По словам директора по проектному финансированию банка «ДОМ.РФ» Анны Авдокушиной, общий размер выданных российскими банками кредитов составляет 34 трлн рублей. Из них только 600 млрд рублей предназначены для финансирования жилищного строительства. «Только на первом этапе перехода на эскроу-счета и проектное финансирование кредитный портфель должен увеличиться до 4,3 трлн рублей – это очень существенный рост. А за последующие пять лет объём кредитов банков, выданных застройщикам, по прогнозу увеличится до 6,4 трлн рублей», – говорит Анна Авдокушина.

Это потребует от банков серьёзного увеличения капитала. Чтобы снизить нагрузку на капитал банков, «ДОМ.РФ» будет давать поручительства по кредитам застройщикам, которые снизят показатель риска втрое: со 100 до 36%. Это позволит банкам нарастить кредитный портфель при том же капитале в три раза. Госкомпания также намерена, если застройщика признают  банкротом, покрыть 80% основного долга и начисленных, но неуплаченных процентов. «ДОМ.РФ» также будет вести мониторинг и верификацию выданных кредитов.

Механизм гарантий уже одобрил Наблюдательный совет АО «ДОМ.РФ». До 1 июля компания планирует заключить несколько пилотных соглашений о поручительстве на общую сумму 50 млрд рублей.

Госбанк вступает в игру

Банк «ДОМ.РФ» представил и собственный кредитный продукт. Он может быть использован и для новых проектов, где ещё не начинались продажи, и для уже стартовавших, которым придётся перейти на эскроу.

В банке обещают не предъявлять жёстких требований по размеру собственного участия застройщика – при достаточном запасе прочности проекта. Если выручка от реализации жилья будет на 25% выше затрат по кредиту, банка устроит залог в виде участка и исходно-разрешительной документации. Кроме того, банк не будет оценивать финансовую структуру группы, в которую входит застройщик, только параметры конкретного проекта. В залог принимают и акции девелопера, поручительство бенефициарного владельца необязательно.

При этом застройщик сможет сам управлять параметрами кредита – от размера собственного участия будет зависеть ставка. Девелопер сам выберет и стратегию продаж. Гасить кредит можно будет, выплачивая определённый процент от реализации жилья. Недавно Центробанк изменил правила: начисленные проценты можно уплачивать после открытия эскроу-счетов.

Ставка будет снижаться по мере накопления средств. Например, средневзвешенная ставка при отсутствии продаж составит 12%. Если на эскроу-счета дольщики внесли половину от суммы кредита, ставка опустится до 9%, если объём продаж равен размеру займа – до 6%. А если продано вдвое больше, чем взято в долг, стоимость денег упадёт до 0,01%.

В банке обещают, что решение о выдаче кредита займёт всего 20 рабочих дней. А если говорить об уже стартовавших проектах – всего 10 дней, поскольку действуют упрощённые процедуры. Например, кредитное соглашение можно заключить уже сейчас, зафиксировав все ключевые условия. Но застройщик до 1 июля будет вести продажи по старым правилам, к этому моменту закончится проверка документов, будут подтверждены вложения компании в объект и т.д. Кстати, банк «ДОМ.РФ» готов рефинансировать кредиты застройщиков, взятые в других банках.

Нужны подробности

Застройщики, естественно, интересовались нюансами. Например, есть сложности с разделением крупных участков на более мелкие наделы под конкретными очередями. С момента передачи квартир дольщикам прекращается залог в пользу банка. Поэтому необходимо дополнительное межевание, оформление которого в Петербурге может остановить проект на год: нужна новая исходно-разрешительная документация, экспертиза, а скорее всего – и новое разрешение на строительство. Его, кстати, можно и вовсе не получить из-за меняющихся нормативов. Неизбежны и юридические сложности в крупных проектах, где есть несколько очередей в разной стадии готовности и с разным объёмом реализованных квартир. Оценить такой проект банку будет гораздо сложнее.