Нет дома – нет собственности

Мария КРЮКОВА, юрист практики разрешения споров Rightmark Group

Если застройщик не достраивает дома, это приводит к нарушению прав участников долевого строительства. Перед судами встал вопрос о возможности признать за ними права на долю в недостроенном доме.

В силу договора, заключённого с застройщиком, требования дольщиков носят обязательственный характер. И по закону они не могут требовать ничего другого, кроме исполнения обязательств по передаче помещений. Практика судов общей юрисдикции пошла другим путём. Если застройщик не достроил дом и не передал жилые помещения дольщикам, те могут требовать признания права на долю в общей долевой собственности в виде квартир. В 2017 году Верховный суд РФ утвердил такой подход на уровне обобщений практики (см. Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 3 за 2017 год, утверждённый Президиумом ВС РФ 12.07.2017, п. 3 раздела «Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав»).

В основе этого подхода лежит крайне утилитарная логика: дольщики хотят получить квартиры, и самый простой путь – это признать за ними права на желаемую недвижимость. Этот подход носит сугубо социальный характер и идёт вразрез с буквальным толкованием законодательства.  Если за участниками долевого строительства будет признано право собственности на долю в «незавершёнке», это означает появление общей долевой собственности. Но такого основания для возникновения долевой собственности закон не предусматривает.
Суды, вопреки закону, стали признавать вещные права за гражданами. При разрешении таких споров учитывается: введён ли дом в эксплуатацию, передавались ли помещения дольщикам, произведён ли кадастровый учёт недвижимости. То есть учитывались признаки, которые позволяют идентифицировать объект долевого строительства как объект недвижимости.
Такой, пусть и не вполне правовой, подход позволял наделить дольщиков вещными правами на не переданные им квартиры. Суды фактически «восполняли» неисполнение обязательств со стороны застройщика.
Однако проблема защиты прав дольщиков крайне далека от своего логического завершения.
В недавнем решении Верховный суд РФ занял иную позицию (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 05.09.2019 № 306-ЭС16-3099(4,5) по делу № А55-36158/2009). В указанном споре застройщик, не завершив строительство дома, был признан банкротом. Граждане просили исключить из реестра кредиторов их требования о передаче жилых помещений и признать за ними права собственности на доли в незавершённом строительством жилом доме. 
Однако высшая инстанция указала на невозможность признать права на «доли… в виде квартир». Таким образом, по мнению ВС, если строительство жилого дома не завершено, воспользоваться этим способом защиты невозможно.
Подобные споры можно наблюдать в случаях банкротства застройщика. Закон о банкротстве допускает признание права собственности на объект недвижимости, но при соблюдении нескольких условий. Дом должен быть введён в эксплуатацию, и само помещение должно быть передано дольщику до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом. Как указывает Верховный суд РФ, если квартиры ещё не переданы и их не существует как самостоятельного объекта недвижимости, такой способ защиты не применяется.
Как показывает указанная практика, иски о признании права собственности возможны не всегда. А значит, участникам долевого строительства ничего не остаётся, как требовать исполнения обязательств от нерадивого застройщика или его правопреемников.
С учётом указанной практики дольщикам стоит проявлять повышенное внимание к выбору объектов и контрагентов.