Октябрьская набережная: редевелопмент без примесей

Осваивать обширную промзону вдоль Октябрьской набережной девелоперам легко: рядом почти нет жилых домов и памятников архитектуры, которые нужно оберегать. Случай для нашего города нечастый. Оттого и ценник здесь довольно демократичный, особенно учитывая бонус в виде Невы.

С разу скажем, что интересует нас не вся набережная, а только её северная часть — от Володарского до Финляндского железнодорожного моста. Если ещё точнее, то участок между улицей Тельмана и перспективным продолжением улицы Коллонтай. Ведь именно здесь сейчас строятся шесть жилых комплексов и находится один уже сданный.

Только новая «вторичка»

Покупатели любят виды на воду, причём как петербуржцы, так и приезжие. Понятно, что в центре города, да и в Приморском и Красносельском районах у береговой черты преобладает бизнес-класс, так что выбирать людям не столь состоятельным приходится из намыва Васильевского острова и Невского района.
Октябрьскую набережную осваивать начали в 2014 году. Первопроходцем была компания Seven Suns Development с ЖК «Светлый мир «О’Юность…», строительство которого завершилось в конце 2018-го. Тогда же разрешение на ввод получили две первые очереди ЖК «Цивилизация» (а буквально на днях ещё и третья, но пока они не заселены), а в начале нынешнего года сдан первый корпус ЖК «Ренессанс». Те, кто интересуется квартирами только в готовых домах, могут подыскать вариант в этих объектах.
«Вторички» в традиционном понимании, то есть в домах советской постройки, в интересующей нас локации практически нет. Исключение — несколько двух- и пятиэтажных корпусов (включая бывшие общежития) постройки 40-50-х годов прошлого века рядом с Киновеевским кладбищем, но погоды они, конечно, сделать не могут. В открытой продаже удалось найти лишь три квартиры в этих домах.
Зато новой «вторички» в продаже уже довольно много (больше сотни вариантов). Понятно, что многих пока смущает недостаток инфраструктуры. Действительно, откуда ей взяться, если кругом до последнего времени была сплошная промзона?

Правда, первую школу на 1650 учеников «Группа ЛСР» строить на территории своего ЖК «Цивилизация» уже начала. Ввод её запланирован на II квартал будущего года. Уже готов и первый детский сад. Помимо этого девелопер собирается возвести четыре детсада суммарно на 720 малышей и ещё одну школу.
Собственно, свои детские сады (исключительно встроенные) запроектированы во всех новостройках на Октябрьской набережной. Они рассчитаны на 75-200 мест — в зависимости от проекта. Пик ввода «социалки» должен прийтись на 2020-2021 гг.
В сданном ЖК «Светлый мир «О’Юность…» уже открылись несколько магазинов, фитнес-клуб и даже бар. Во всех строящихся комплексах предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах, так что недостатка в этом формате не должно быть нигде. А что касается моллов с кинотеатрами и фуд-кортами, они сосредоточены на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта.

Требуется зелень

Есть ещё одна проблема, которую застройщикам предстоит решить, если они действительно хотят обеспечить комфортную среду обитания для нынешних и будущих жителей. Это экология. Локации остро недостаёт если не парка, то хотя бы скверов, да и вообще зелени. Пока ещё вокруг довольно много промышленных предприятий, хотя понятно, что со временем их отсюда выведут и заменят на жильё. 
Что касается транспортной доступности, то ближайшие станции метро «Проспект Большевиков» и «Улица Дыбенко» находятся примерно в получасе ходьбы или в нескольких остановках на наземном транспорте. Ситуация, напоминающая Кудрово. Правда, здесь никаких изменений в ближайшие годы ждать не приходится: планы строительства Восточного скоростного диаметра с новым мостом через Неву (или тоннелем) пока слишком отдалённые.
Что касается непосредственно жилья, цены на Октябрьской набережной очень близки к среднегородским, то есть это в основном типичный комфорт-класс: примерно 30%-я доля студий в квартирографии (в некоторых ЖК их почти половина, в других — не более 10%), преимущественно чистовая отделка (кое-где ещё и предчистовая, но никакой черновой), разнообразие модных европланировок. Набор опций в целом мало различается от объекта к объекту: вместительные подземные паркинги, закрытая территория, детские площадки и вообще всё, что полагается иметь на территории приличного жилого комплекса.
Наряду с жильём на набережной начали появляться и общественные пространства. Например, почти с нуля была отреставрирована Киновия Александро-Невской лавры, разрушенная при советской власти. Теперь там рекреационная зона и множество игровых зон для детей.
Setl Group, в свою очередь, провела противоаварийные работы в особняке Веге — единственном памятнике архитектуры в этом месте. Теперь он без риска утраты может дождаться реставрации. Если особняк не удастся продать, холдингу придётся реставрировать и приспосабливать его к современному использованию за свой счёт.
Ближайшие перспективы нового строительства на набережной связаны со структурами группы БФА. Они планируют возвести на 16 га бывшей фабрики Торнтона ЖК «Идеальный город» на 330 000 кв.м недвижимости, включая социальную инфраструктуру, а также разбить полноценный сквер. При этом девелопер собирается приспособить под жилую функцию старинное здание фабрики, где обустроят юридически полноценные квартиры в стиле «лофт». Примеров подобного редевелопмента в нашем городе, в отличие от Москвы, пока ещё не было.

 

Мнения экспертов

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– Вдоль Октябрьской набережной строится 312 000 кв.м жилья, из них 117 000 метров выставлено на продажу. Локация пользуется популярностью у покупателей, входит в пятёрку лидеров по объёму спроса. Так, за первое полугодие 2019-го реализовано 97 000 кв.м жилья, или 4,5% объёма спроса в агломерации. 
По состоянию на 1 августа квадратный метр здесь стоит 116 500 руб., что на 6% выше среднегородской цены в классе «масс-маркет» и сопоставимо со средней стоимостью в сегменте «комфорт». В первом полугодии средний бюджет покупки в локации составил 4,7 млн руб. (без апартаментов). Показатель держится на уровне прошлого года. 

Валерия Сидорова, начальник отдела формирования проектов «БФА Девелопмент»:
– В концепцию квартала на Октябрьской набережной нам сейчас приходится вносить изменения. Для того, чтобы высвободить часть территории под ЗНОП (зелёные зоны), мы решили вместо двух школ построить одну, но большую. Это позволит уменьшить общую площадь застройки. Поэтому срок начала реализации проекта сдвигается на конец 2020-го — начало 2021 года.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– Октябрьская набережная довольно неоднородна по своим инвестиционным характеристикам. Та её часть, которая ближе к центру, привлекательнее с точки зрения имеющейся инфраструктуры и транспортной доступности. Отрезок ближе к Вантовому мосту — это формирующиеся микрорайоны, где ещё мало магазинов, детских садов и школ, скапливаются большие пробки. Жители этих территорий испытывают большие проблемы с транспортом. Конечно, эта часть города нуждается в новых магистралях.
Квартиры в ЖК «Полис на Неве» приобретают люди в возрасте 35-45 лет, в основном спрос формируют петербуржцы, семейные люди, которые улучшают  жилищные условия. Привлекательными для них являются близость к центру, сама локация (юг города), развитая инфраструктура.

 

Историческая справка
Первые строения в этом месте появились в 1840-е — это были цеха писчебумажной фабрики Варгунина и Гоберта. Чуть позднее к ним добавилась шерстяная мануфактура братьев Торнтон, а также корпуса келий Киновии Александро-Невской лавры. Но в основном эта местность оставалась практически безлюдной до 20-х годов XX века. Участок набережной от Финляндского железнодорожного моста до Володарского был построен в 1939 году. В 1973-м набережная Правого берега реки Невы получила название Октябрьская. 
Гинёв Павел