Невесёлая стабильность

Загородные участки под строительство частных домов дешевеют, готовые коттеджи почти не пользуются спросом, сегмент таунхаусов сокращается.

ПОДРЯД СТАНОВИТСЯ РЕДКОСТЬЮ

Сейчас на рынке представлено 356 коттеджных посёлков, в которых можно приобрести участок, дом или секцию. Объём предложения – 18 700 лотов. При этом более половины проектов могут «похвастать» лишь единичными сделками.
За год застройщики вывели на рынок ровно столько же, сколько продали: 5300 объектов. Причём всё новое предложение – это участки без подряда. 
Правда, в январе 2020-го ГК «Факт» заключила соглашение с московской фирмой Good Wood и будет экспериментировать, предлагая на части наделов обязательные подряды (дома из клееного бруса и каменные). Насколько успешным будет этот эксперимент – посмотрим к концу года.
Пока строить дома без заказа позволяют себе разве что девелоперы сложившихся и хорошо известных проектов (например, «Ламбери»). Или те, кто осваивает раскрученное и популярное место («Образ жизни» рядом с «Охта-парком»). Или авантюристы («EcoLife на заливе» от E3 Group). Судьба проектов из третьей категории обычно печальна.
Более четверти сделок (1200 продаж) собрали компании первой пятёрки: «Петербургские просторы», УК «Северная долина», «Максимум Life Девелопмент», ГК «Факт» и «ПулЭкспресс». Доля группы лидеров год от года растёт: для покупателей, не желающих рисковать, известный бренд олицетворяет надёжность.
Драйверы спроса: на южном направлении 62% сделок – продажи участков ценой до 100 000 рублей за сотку, на северном 59% продаж укладывается в диапазон от 100 000 до 300 000 за сотку.
За год цена сотки на популярных направлениях (Всеволожский и Выборгский районы) снизилась: для ИЖС – на 6–7%, для СНТ и ДНП – на 3–6%. Всё-таки загородный дом – не предмет первой необходимости, и пик моды давно позади. Осознанные покупки на фоне трёхкратного преобладания предложения над спросом заставляют застройщиков идти на уступки.
На загородном рынке 2020 год будет стабильным, предсказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева: объём спроса – в пределах 5000–5300 сделок, резких ценовых колебаний не предвидится (не с чего), концентрация продаж у крупных девелоперов усилится.

ЭЛИТА СОКРАЩАЕТ ПЛОЩАДЬ

В дорогом сегменте картина более оптимистичная. Есть даже некоторый прирост. Правда, не столько за счёт активности покупателей, сколько из-за того, что проект «Ламбери» перекочевал из бизнес-класса в категорию А. Всего за год в дорогих коттеджных посёлках девелоперы реализовали 127 домов и участков с подрядом. При этом бюджет покупки снижается.

По данным Knight Frank St. Petersburg, застройщики продали 35 коттеджей класса А и 92 дома в посёлках бизнес-класса. В 2018-м итоги были скромнее: 23 в классе А и 97 – в категории В.
При этом бюджет элитных покупок сократился на 13% (средняя стоимость сделки – 62,6 млн рублей), в бизнес-классе – на 6% (до 24,4 млн).
Цена предложения «элитки» снизилась на 8%, в категории В – на 2%.
На 37% выросли продажи участков. За год застройщики реализовали 136 наделов без подряда в 21 посёлке, по цене более 400 000 рублей за сотку. Самые популярные локации находятся в Выборгском районе (Ленинское, Рощино), в Курортном и Петродворцовом. Заметим, что ещё несколько лет назад предложение участка без обязательного подряда в элитном сегменте было скорее экзотическим исключением (капризом покупателя), чем правилом. Сейчас это уже норма.
Ассортимент становится беднее. В классе А добавилась «Лесная деревня» в проекте «Образ жизни» рядом с «Охта-парком». В классе В – всего два дебюта: на рынок выведены посёлки Chehoff (в Юкках, от 14 млн рублей) и «Хутор YOHTA» (Бугровское СП, от 11 млн). Но часть проектов допродалась, так что в целом предложение дорогих домов сократилось: сейчас на рынке представлены 723 объекта, на 13,3% меньше, чем в конце 2018-го.
На вторичном рынке эксперты Knight Frank отмечают сокращение предложения (на треть) и рост средних цен.
По словам генерального директора Knight Frank SPb Николая Пашкова, интерес к качественным загородным домам растёт. В основном состоятельные покупатели интересуются коттеджами для постоянного проживания по цене около 70 млн рублей, для сезонного – примерно за 40 млн. Но рынок далеко не всегда может предложить варианты, соответствующие запросам.
Руководитель проекта «Ламбери» Алексей Потапов отмечает, что фокус спроса в дорогом сегменте смещается к домам более скромной площади – 200–250 кв.м. И в «Ламбери» такие проекты в этом году будут представлены.
Маркетологи компаний-за­строй­щиков, как всегда, рассчитывают на переезд «дочек» Газпрома, на перемещение в Петербург (в перспективе) федеральных чиновников и судей. Теперь «в тренде» – размещение в городе структур малопонятного пока Госсовета. На рынок эти ожидания уже не влияют. 

МАЛОЭТАЖНЫЙ ДИССОНАНС

В сегменте малоэтажных комплексов «золотой середины» практически не осталось. Значительная часть таких проектов заморожена или вовсе уходит в банкротство: «Щегловская усадьба» и ЖК «Ванино», «Альпийская деревня» и «Черничная поляна», Yolkki Village и «Шотландия», «Итальянский квартал», «Норманндия», «Близкое», «Азбука»…
Складывается впечатление, что малоэтажка в нашем регионе обречена на неудачу. По крайней мере, проблемных проектов точно больше, чем успешных.
Всего в Ленобласти действует около 700 разрешений на строительство. По данным администрации, в процессе стройки находится 9,2 млн кв.м в многоквартирных домах, 
225 365 квартир. В малоэтажной застройке заявлено 614 850 кв.м (доля таких проектов – 6,7%), 10 891 квартира.
С другой стороны, есть ведь и вполне успешные проекты. Третью очередь ЖК «Английская миля» строит Glorax Development. Компания «Красная стрела» полностью продала жильё в первой очереди ЖК «Неоклассика» и теперь возводит «Неоклассику-2». 
К «Новым кварталам Петергофа» есть претензии, но застройщик (УК «Теорема») время от времени поднимает цены…
А проект Gatchina Gardens и вовсе претендует на то, чтобы сформировать новый стандарт качества: недалеко от Вырицы строятся комфортные сити-виллы, туристическая инфраструктура, коммерческие объекты.
Новый импульс малоэтажке может придать «сельская ипотека». Если верить чиновникам и финансистам, уже в феврале в посёлках и деревнях Ленобласти будут доступны кредиты под 2,7%. (До рыночной ставки доплатит государство.) Вполне вероятно, что существенная часть дополнительного спроса будет ориентирована именно на малоэтажные комплексы и ИЖС: многоэтажные «человейники», пусть и доступные по цене, всё-таки выходят из моды. Дачные дома под льготу не попадают. 

Табл. 1 
Структура спроса на участки

Табл. 2
Средние цены предложения участков по районам-лидерам (тысяч рублей за сотку)

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Сергей Филиппов
девелопер проектов «Изумрудный город» и «Иннола Парк»:
– Доступные кредиты могут существенно активизировать спрос на дома в посёлках для постоянного проживания, расположенных в 30-километровой зоне и обеспеченных городским набором сетей (за исключением канализации). Многие семьи предпочли бы городской квартире – просторный дом. Их останавливала необходимость единовременно выкладывать крупную сумму за участок и потом годами «жить на стройке». Ипотека под разумный процент позволяет решить эту проблему. Наталья Осетрова
руководитель проекта Gatchina Gardens:
– Мы в числе первых подготовились к новым реалиям рынка. Наш проект  полностью адаптирован к 214-ФЗ, реализуется с применением эскроу-счетов и проектного финансирования ПАО «Сбербанк». Территория комплексно обеспечена инженерной мощностью, получены разрешения на строительство первой очереди, определены ключевые подрядчики, партнёры.
Мы приступили к строительству домов, параллельно со шведскими  архитекторами и международным оператором проектируем отель Wellness & spa.
Gatchina Gardens – первый в России город-курорт с цифровой экономикой, включённой в экосистему Сбербанка. Сервисы smart city позволят быстро решать повседневные задачи, сохраняя самое ценное – наше время. Алексей Потапов
девелопер посёлка «Ламбери»:
– В элитном сегменте 127 домов – цифра внушительная. Мы тоже внесли в этот результат свою лепту, продав в «Ламбери» за год четыре домовладения.
Недавно обсуждал проблемы спроса со своим знакомым. Он уверен, что есть спрос в сегменте до 15 миллионов рублей и свыше 150 миллионов. Цифры могут быть приблизительными, но в целом это говорит о вымывании с рынка среднего класса.
Кстати, рост количества долларовых миллионеров на 23% только подтверждает эту версию. Николай Пашков
генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Несмотря на настороженные прогнозы экспертов, в прошедшем году мы не наблюдали угасания интереса покупателей к дорогим объектам загородной недвижимости. Количество запросов, поступивших в нашу компанию, увеличилось за год на 15%. Потенциальных покупателей в основном интересуют коттеджи в Курортном, Выборгском (ЛО) и Всеволожском районах. Средняя стоимость запросов составила около 70 млн рублей для постоянного проживания и около 40 млн – в дачных объектах. Мы полагаем, что в текущем году ситуация существенно не изменится.