НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

20 мая, 17:27
16 февраля 2015 в 06:00

Трудности удваивают ценность результата

Кризис не помешает завершить самый спорный, инновационный и символичный для Петербурга проект, считают в АО МФК «Лахта-центр». Концепция общественно-делового комплекса остается прежней. О том, почему инвестор не намерен сокращать общественные пространства и упрощать технические решения, рассказывает исполнительный директор компании Александр Бобков.

Бобков Александр Артурович
исполнительный директор
Лахта-Центр

Кризис не помешает завершить самый спорный, инновационный и символичный для Петербурга проект, считают в АО МФК «Лахта-центр». Концепция общественно-делового комплекса остается прежней. О том, почему инвестор не намерен сокращать общественные пространства и упрощать технические решения, рассказывает исполнительный директор компании Александр Бобков.

– Всех интересует, что сегодня происходит на площадке.

– Переломное событие произошло в середине декабря, когда мы завершили работы, связанные с движением вниз, и наши здания начали расти. Над землей конструкции покажутся не раньше осени, но фундамент, на создание которого ушло полтора года, успешно заложен. Нам пришлось ответить на несколько вызовов разной степени сложности. Одним из них стало создание удерживающей системы для «стены в грунте», без которой не удалось бы сделать котлован глубиной 20 м для подземной части башни. И хотя «стена в грунте» представляет собой мощную железобетонную конструкцию толщиной 1,2 м и глубиной 32 м, давление грунта на нее оказалось беспрецедентно высоким. По мере выкапывания котлована пришлось перепроектировать удерживающую систему. В исходном проекте была предложена система анкерного крепления более чем с 1500 подземных анкеров, которые растягивали в разных направлениях и удерживали конструкцию. Единственный минус анкеров — чтобы их закрепить, пришлось бы создать 1500 отверстий в стене, что при высоком уровне грунтовых вод рядом с заливом потребовало бы дополнительной гидроизоляции и добавило рисков.

Надо отдать должное и архитекторам, и инженерам. Они оперативно разработали распорную дисковую систему, которая находится внутри конструкции и не нарушает ее целостности. С новым решением мы заново должны были пройти Главгосэкспертизу — причем всего проекта. Но сухой котлован и качество подземных конструкций, которого удалось в итоге достичь, показывает, что решение было правильным.

– В Питере, кажется, никто больше вас не заглублялся?

– Думаю, нет. По сваям — точно: мы заглубились на 82 м. У нас три типа свай под разные сооружения. Их делали по особым параметрам. Самое сложное свайное основание — под башней, такого никто не делал не только в России, но и в мире. Диаметр этих свай — два метра. При погружении на 82 м это больше похоже на шахту, в которой идет изготовление конструкции. Непростая работа в насыщенных водой неоднородных грунтах. Приходилось специальными методами обеспечивать полную гидроизоляцию. Мы заранее готовились к задачам, которые предстояло решить. Но, думаю, неожиданных вызовов будет еще немало. Рассчитываем на профессионализм исполнителей. Нам с самого начала было важно, чтобы в проекте участвовали специалисты, у которых есть собственный опыт реализации уникальных проектов. И чтобы они органично дополняли друг друга, закрывая самые сложные и разнообразные задачи.

– Вы создали свою систему проведения конкурсов?

– Когда мы поставили во главу угла не столько стоимостные показатели, сколько опыт и квалификацию, получили не очень большой, но достаточно представительный список претендентов практически на каждый вид работ. Команды, которые работают на уникальных объектах, как правило, заинтересованы в том, чтобы их профессиональная планка не понижалась. Типовые стройки их не очень интересуют.

Мы, еще находясь на этапе изысканий и выбора места под «Лахта-центр», начали отбирать претендентов — времени было достаточно. Интересные для нас компании оказались готовы не только заниматься проектом, но и конкурировать друг с другом. Нам ни разу не пришлось столкнуться с монополией. И по конкурсным пакетам, которые еще не разыграны, такая ситуация сохраняется.

Мы с самого начала даем претендентам максимум исходных данных и технической информации по проекту. Участники наших конкурсов, конечно, закладывают в сроки и в стоимость работ дополнительные риски, как это происходит на всех нетиповых проектах. Но эти резервы минимальны, потому что мы снижаем неопределенность. В результате мы на лучших условиях и к тому же по лучшей цене получили очень профессионального генподрядчика с большими собственными мощностями. Многие расчеты и обоснования мы готовили самостоятельно, чтобы сразу снять основные вопросы, сократить время переговоров и избежать необоснованного резервирования средств подрядчиками.

– В ходе рабочего проектирования наземной части архитектурный облик комплекса может измениться?

– Грубое вмешательство в архитектуру девальвирует ценность проекта. Генпроектировщиком комплекса является южнокорейская компания «Самсунг». Генеральным подрядчиком — «Ренессанс констракшн». И та и другая — несомненно опытные и мощные компании полного цикла. При этом рабочую документацию делает именно «Самсунг». Рабочее проектирование и стройка разделены. Такой подход — результат сложного, но осознанного выбора, сделанного как раз для того, чтобы сохранить проект в неизменном виде. Когда отдельные решения начинает разворачивать в рабочую документацию сам исполнитель, у него почти неминуемо возникает соблазн кое-что спрямить и упростить.

Сейчас я уже с уверенностью могу сказать, что все проблемные вопросы, которые могли бы привести к изменениям в облике комплекса, в проекте решены.

Безусловно, на более детальных стадиях проектирования выявляются элементы, слишком сложные или затратные. Начинается поиск баланса между безусловным сохранением замысла и компромиссом, который упрощает, ускоряет либо удешевляет реализацию. Наша повседневная жизнь состоит из поиска таких компромиссов.

– Что внесет «Лахта-центр» в мировую строительную копилку? У иностранных специалистов будет повод приехать, чтобы увидеть здание своими глазами?

– Некоторые вещи мы вынуждены делать из-за отсутствия аналогов в мировой практике. Например, обеспечивать защиту верхней части здания от льда и снега. Причем в широтах с высокой частотой перехода температуры через ноль — до 3–5 раз за одни сутки. Добавляя к этой петербургской проблеме высоту более 300 м, мы получаем вызов вызовов. Стометровый шпиль уходит в облака, но на земле рядом со зданием предусматривается активная городская жизнь. Пример Нью-Йорка с навесами вокруг небоскребов, чтобы люди могли прятаться от падающих сосулек, нас не вдохновляет. А банальный обогрев приведет к гигантским энергозатратам. Мы же строим здание для себя, стоимость будущей эксплуатации не должна стать бременем. Решение, которое мы нашли, точно будет в копилке мирового высотного строительства. Но расскажу я о нем не раньше, чем оно будет воплощено и проверено практикой.

Думаю, специалистам будет интересна наша система обслуживания фасадов. У башни совершенно неповторимая форма — закручивающаяся спираль, ни одной ровной плоскости на фасаде. Все, что разработано до нас для обслуживания высотных зданий, здесь неприменимо.

– Зачем вам понадобилось сертифицировать комплекс по экологическому стандарту LEED? Вы ведь не собираетесь заполнять его иностранными компаниями-арендаторами или продавать инвестиционным фондам.

– Жизненный цикл комплекса — более 100 лет. Если строить его без оглядки на международные стандарты, перспектива, в которой здание остается современным и востребованным, сокращается. Я не вижу ничего невозможного в том, что спустя 10–20 лет в башне появятся международные компании — партнеры Газпрома, поставщики, покупатели. Стандарт предполагает апробацию, обновление и уточнение того, что действительно является современным, полезным и нужным. Не использовать это в таком проекте было бы недальновидно, по крайней мере — экономически.

Затраты на сертификацию вернутся в первые полтора месяца эксплуатации здания. Обеспечат ли в будущем экономию расходы на выполнение повышенных экологических требований — сказать сложнее. Как посчитать повышение производительности труда в «зеленом» офисе? Но почему-то в мире наиболее продуктивные и производительные компании (не только в нефтегазовой сфере) стремятся к тому, чтобы рабочие места соответствовали «зеленым» стандартам. Хотя такие затраты «утяжеляют» проект, я считаю, что они целесообразны. Ресурсы не становятся дешевле, а в постпромышленный период, когда все держится на идеях, информации, креативе, самый ценный актив — это люди. Мы же хотим, чтобы «Лахта-центр» стал символом постиндустриальной России.

– Ключевой этап в реализации проекта придется как раз на кризис в экономике. Трудности уже начались?

– В такой обстановке острота эксперимента и стоимость любой ошибки повышается. Примерно как если бы достижение Северного полюса состоялось в самую холодную арктическую зиму. Аномальные трудности удваивают ценность результата.

«Лахта-центр» не так чувствителен к переменам в конъюнктуре, как обычный девелоперский проект. «Лахта центр» — вообще не вполне типичное рыночное явление. Половина площадей в нем — общественные. Его архитектура со стометровыми арками и атриумами длиной более 100 м, а также инженерная начинка рассчитаны на завтрашний день, пусть сегодня они и кажутся избыточными некоторым скептикам.

– Что для вас лично самое важное в этом проекте?

– Совершенно точно — детский научно-образовательный центр. Мы хотим создать место, где дети погружались бы в сферу исследований, творческих задач. «Мир науки» — проект будущего и по местоположению, и по архитектуре, и по оснащению. Он призван показать: знать, как устроен мир, — это круто, процесс познания приносит удовольствие и радость.

Кстати, для взрослых это не меньший экшн. Посетив планетарий, который «висит» в воздухе в виде шара, где вся Вселенная перед тобой, хочется думать не о текущем курсе валют или инфляции. Хочется почитать с детьми книгу, поговорить о ней.

Инвестор разделяет наш подход, как ни трудно ему сохранять концепцию «Лахта-центра» в новых условиях. Мы просто обязаны реализовать проект, чтобы доказать себе и другим, что жизнь не останавливается.

– Стоимостные показатели сильно изменились? Ведь доля импортных материалов и оборудования у вас наверняка выше, чем в стандартном бизнес-центре класса А.

– Эта доля у нас действительно выше. С самого начала мы рассчитывали бюджет стройки в долларах именно из-за высокой доли импорта. Решения мирового уровня требуют лучших в мире материалов и технологий. Использовать их мы все равно будем. С нами по-прежнему готовы работать поставщики как с Запада, так и с Востока, конкуренция за наши заказы не уменьшилась, несмотря на обстановку.

Нам удалось немного снизить валютную стоимость проекта, заменив часть импортных материалов на российские, заключив комбинированные контракты, в которых есть рублевая и долларовая составляющие. Сверхзадача в том, чтобы экономия не была заметна не только будущим пользователям, но даже специалистам. Надо добиться не просто более дешевых, а более эффективных и элегантных решений.

Однако из повышения валютных курсов рублевая стоимость комплекса растет, к сожалению. Сейчас в нашем управлении рисками заложено два сценария — с разными курсовыми показателями. Проект, по нашим расчетам, устойчив даже при негативном сценарии, но финализировать смету строительства будем чуть позже. Когда все успокоится, а курс стабилизируется, будем исходить из новых реалий. Проект не должен зависеть ни от природных, ни от конъюнктурных колебаний.