В Петербурге можно строить без откатов и взяток

В последние годы скандинавский концерн «ЮИТ» закрепился в группе лидеров петербургского строительного рынка. Причем это произошло как-то негромко и постепенно: компания не заявляет проектов миллионников, не участвует в борьбе за госзаказ, не строит элитных комплексов, где один квадратный метр стоит как «единичка» эконом-класса. ЮИТ осваивает нишу жилья комфорт-класса, ориентированного на тот слой покупателей, который в кризис (вроде бы) пострадал сильнее других. Об особенностях и перспективах рынка рассуждает генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

– Как вы оцениваете итоги года?

– Мы сдали около 170 000 кв.м жилья. По официальной статистике, компания занимает 3-4 е место среди застройщиков. И мы этим результатом довольны, хотя введенные в конце года требования по постоянному подключению несколько осложнили ситуацию: на это надо порядка трех месяцев, а в 214 м законе заложены жесткие штрафные санкции. Так что определенное напряжение было. Но справились.

Концерн закончил год с прибылью, акции после объявления официальных итогов выросли на 20%.

– Увеличился ли объем продаж по Петербургу?

– У нас нет необходимости продавать большие объемы, работаем в плановом режиме. Спрос колебался в течение года, но уровень реализации весьма стабилен. За год мы продали порядка 1700 квартир. Полагаю, в ближайшее время останемся примерно на том же уровне — в пятерке ведущих компаний, если считать по вводу — 5-10% рынка.

– Цены поднимали?

– Да, но без резких шагов. По каким-то позициям, наоборот, давали скидки. В целом за год цены выросли на 10%. Остались все рассрочки до конца проектов, по новым проектам — около двух лет. Трехлетние убрали.

Доля квартир с отделкой в 2009 м несколько снизилась, в 2010 м опять увеличилась. Сегодня она составляет 30-35%. Думаю, что она будет расти, по крайней мере у нас. Это зависит не только от спроса, но и от стратегии девелопера. В Финляндии такая опция обязательна, поэтому для нас естественно сдавать квартиры с отделкой.

– Как изменилась конкурентная среда?

– Существенно. Самое важное — появление нового сегмента, крупных проектов у Кольцевой автотрассы. Это и «Северная долина», и «Новый Оккервиль», и «Семь столиц»… Идут продажи в зонах, расположенных далеко от центра, по 50 000-60 000 рублей за «квадрат». Эти проекты оттянули значительную часть спроса. И теперь рынок состоит не из двух частей, а из трех: центр, сложившаяся застройка в спальных районах и вот эти новые зоны.

На рынке сохраняется ориентация на покупки с минимальным бюджетом, и эту тенденцию поддерживает расширяющееся предложение в новых строительных зонах. Это хорошо: люди, ограниченные в средствах, платят своим временем, удаленностью от центра. Других принципиальных изменений я не вижу, это очень консервативный рынок.

– Как будет меняться структура предложения в вашей компании?

– Будем формировать предложение, более сбалансированное по географии и по ассортименту. Мы строим дома преимущественно комфорт- и бизнес-классов («Ориенталь» на Карповке), в принципе, готовы выходить и в элитный сегмент, если будет подходящий участок.

– Почему не включаете в свою линейку жесткий эконом-класс?

– Эта категория подразумевает существенное упрощение характеристик. Не то чтобы такое жилье хуже, оно может быть вполне приличным, просто его надо строить по другим стандартам. Наши требования к параметрам жилья выше, они более органичны для финской компании. Мы строим здесь, как привыкли там.

– Что изменилось в структуре спроса, в требованиях покупателей?

– Эмоционально покупатели все-таки еще не вышли из кризиса: продолжают покупать у компаний, которые не вызывают доверия.

– В структуру вашей цены входит «премия за надежность»?

– Немного сложнее… Есть такие аспекты, как известность, опыт присутствия на рынке. Плюс западные корни и финансовая устойчивость компании. В целом эта надбавка составляет около 10%.

– Что у вас планируется на 2011 год?

– Собираемся запустить пять новых объектов. Начали строить третью очередь комплекса «Вита Нова», стартует проект на Васильевском острове. На Приморском проспекте рядом с офисом у нас есть участок. Плюс еще несколько небольших проектов. В этом году мы сдадим меньше, думаю, в пределах 50 000 кв. м. Мы ведь в 2009 м новых проектов не открывали, запуски пошли только в 2010 м, поэтому будет небольшой спад по вводу.

– Недавно губернатор пообещала победить коррупцию в строительной сфере и призвала девелоперов не давать взятки. Вы сталкиваетесь с этой стороной жизни?

– Мы здесь живем и понимаем, как все устроено. К счастью, в Петербурге можно строить без откатов и взяток, если разбираешься в этом бизнесе и в законодательстве.

Одна из ключевых проблем — нет однозначности в законодательстве. Сейчас суд фактически отменил параметры по высотности в зонах охраняемой застройки в центральных районах.

И какую высотность надо закладывать в проекты? Подаст город апелляцию или нет, выиграет или проиграет? Нас спасает то, что мы изначально ориентируемся на самый консервативный вариант. Кто-то рискует. Может выиграть, но может и проиграть.

– Как вы оцениваете изменения, заложенные в постановление № 1813, — новые строительные правила?

– По большому счету ничего не изменилось. Отменен один из этапов, но не сама «целевка». Теперь вместо изыскательских работ девелопер получает акт выбора участка. Принципиальной разницы не вижу.

Акт выбора, как утверждают наши юристы, никаких преференций получившей его компании не дает. Но мы и так не работаем с «целевкой», и для нас это не очень важно. На рынке строящегося жилья в Петербурге «целевки» нет давно, и это важно. В коммерческой недвижимости уже года два обсуждается этот вопрос: давайте уже уходить от целевого предоставления. Нарастает активность Антимонопольной службы.

Думаю, в Петербурге этот шаг назревает. Все уже привыкли, что участки под жилье продаются на торгах, и ничего страшного.

Конечно, у города должны быть определенные рычаги влияния, скажем, в промышленном строительстве.

Форма торгов может быть различной. Например, когда землю получает тот, кто предложит продавать построенное жилье по наименьшей цене. Такая практика есть и в Финляндии. Или можно торговать за максимальную долю, передаваемую городу по цене Минрегиона.

– Но вам это неинтересно.

– При наших технологиях и нашем уровне требований — нет. Другим компаниям это может быть интересно, и для них такая работа вполне рентабельна.

– Ваш продукт рассчитан на средний класс. Как повлияет на вашего потребителя ужесточение налогового бремени (социальные отчисления)?

– Это может притормозить рост спроса, но несущественно. Накопилась инфляционная составляющая, компании корректируют доходы, вынуждены повышать зарплату. Новые налоги замедлят, но не остановят развитие рынка. Реальные доходы не снизились.

– Кто покупает у вас жилье?

– В основном — петербуржцы, иногородних порядка 20%. Москвичей мало, представлены Север, сырьевые регионы. Наемных служащих больше, чем владельцев бизнеса…

Работники крупных компаний с государственным участием, российские сотрудники иностранных фирм. И преимущественно семейные люди, не одиночки.

Ипотека выросла: в начале 2010 го было порядка 20%, в конце — 40%.

– Как вы оцениваете отложенный спрос?

– Думаю, часть отложенного спроса уже реализовалась, уровень продаж по городу был довольно высоким. Нового спроса ожидать вроде бы неоткуда.

– Могут ли прийти на рынок деньги с депозитов физических лиц? Там уже более 10 трлн скопилось...

– Да, могут, но это будет связано с условиями ипотеки и с уверенностью в будущих доходах. Накоплений, как правило, все равно недостаточно для покупки. Цены на жилье ниже, чем до кризиса, ипотечные ставки уже практически те же, условия выровнялись, остался вот этот психологический момент — уверенность.

Полагаю, как только проникновение ипотеки приблизится к докризисному уровню, начнется рост цен.

– Что изменилось в себестоимости строительства?

– Социальные отчисления несколько увеличат затраты, но НДС с выручки отменили — плюс на минус. Стоимость материалов растет, экспортная составляющая тоже. Есть ожидания по росту зарплат, это связано с реальной инфляцией в потребительском секторе (которая существенно выше официально объявленной), с ростом цен на продукты питания. Полагаю, к концу года цены на жилье вырастут процентов на 10%.

– Что делает город для увеличения объемов жилищного строительства? Какие инфраструктурные проекты будут влиять на рынок жилья?

– Увеличиваются объемы жилищного строительства непосредственно за счет бюджета. Одни программы (жилье для ветеранов, например) сокращаются, по другим (квартиры для военных) финансирование увеличивается. Совокупные бюджетные затраты остаются значительными. Важно, что появляется схема ГЧП по объектам соцкультбыта — это тоже фактор развития новых территорий.

Глобальных инфраструктурных прорывов, сопоставимых с введением КАД, пока нет. И виден тупик, связанный с развитием инженерии. ГЧП по инженерии отсутствуют: там порядок затрат другой, и город не может взять их на себя. Нужна осмысленная стратегия, увязка программ компаний-монополистов с развитием территорий. Координация программ недостаточна, пока мы видим лишь попытки собирать информацию.

Город потратил более миллиарда рублей на обеспечение мощностей для «Северной долины». С другой стороны, «Главстрой СПб» и землю купил недешево, и городу продал квартиры по минрегионовской цене. Я нормально отношусь к такой практике и к таким затратам. Но важно понимать, на что могут рассчитывать другие застройщики. При каких условиях? В этом процессе не хватает прозрачности, предсказуемости.

Сейчас готовятся региональные строительные нормативы — здесь пока тоже не все гладко. Опять создается пакет требований, оставляющий неопределенность. Это плохо.

– Не планируете развивать проекты в ближнем пригороде?

– Мы вряд ли в ближайшее время будем работать в Ленобласти. При всех недостатках городской схемы она все же более предсказуема. Потом, в области отсутствие инженерии создает еще больше проблем.

– Перенос затрат на капремонт на собственника квартиры, введение рыночного налога на недвижимость — это скажется на психологии потребителя или пока это не значимо?

– Люди осознают эти затраты, лишь когда получают первый счет. Многие удивляются. У нас работает собственная эксплуатирующая организация. Мы не ставим ей задачу зарабатывать прибыль, в наших домах действуют городские тарифы. Но люди все равно недовольны. Можно двигаться в сторону энергосбережения. Но тогда цена квартиры изначально будет выше.

Теплоизоляция наружных стен, современные системы вентиляции — все это не три копейки стоит. Дом с хорошими эксплуатационными параметрами обходится дороже. А для покупателя пока важнее меньше заплатить на начальном этапе. Полагаю, что именно государство будет ужесточать требования по энергоэффективности — в принципе, и в Европе это двигалось так же. Сознание покупателя отстает.