НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

22 мая, 06:42
23 июня 2014 в 06:00

Строить высотные дома в деревнях — преступление

Некрупные строительные компании уходят в Ленобласть. Смольный аукционов по небольшим наделам практически не проводит, а чтобы приобрести землю у частных владельцев, нужны серьезные вложения, которые далеко не все девелоперы могут себе позволить. Так и «47 ТРЕСТ» сосредоточился на проектах в пригородных районах области. Об особенностях работы «на селе» рассказывает генеральный директор компании Михаил Зарубин.

Некрупные строительные компании уходят в Ленобласть. Смольный аукционов по небольшим наделам практически не проводит, а чтобы приобрести землю у частных владельцев, нужны серьезные вложения, которые далеко не все девелоперы могут себе позволить. Так и «47 ТРЕСТ» сосредоточился на проектах в пригородных районах области. Об особенностях работы «на селе» рассказывает генеральный директор компании Михаил Зарубин.

– В Ленобласти работать проще, чем в городе?

– Здесь свои сложности. Одному сельскому поселению мы помогали готовить документацию к земельным торгам. Глава поселения мне говорит: «Я хочу 12‑этажный дом». Зачем? Давайте я на пятиэтажке построю башенку — этажа три-четыре. Можно будет подняться и осмотреть окрестности — вам для этого нужна доминанта? Спрашиваю, есть ли у них пожарная машина, чтобы 12‑этажки тушить? А вода дойдет ли до девятого этажа?

Об этом никто не думает. «Хочу, как в городе».

– Это просто личные амбиции или есть другие причины?

– Амбиции. Ну, еще рассчитывают, что с увеличением населения возрастут и налоги в местный бюджет. Хотя их не хватит, чтобы обеспечить возрастающее население необходимой инфраструктурой. Ленобласть пытается Региональными нормами умерить эти желания. Нет средств пожаротушения, нет инфраструктуры, нет электричества.

В одной деревне, хоть плачь, электроэнергию не могли найти. Но при этом все дома электрифицированы. Спрашиваем: «Вот эта подстанция — чья?» Власти не знают, вроде частная. Было предприятие, сейчас его уже нет, но подстанция, похоже, его. А от нее жилые дома снабжаются. Что-то сломается — и все забегают, как с потопом в Алтайском крае. Но там природа бушует, а здесь будущий катаклизм сами создают, вручную.

– Градостроительные полномочия у муниципалитетов первого уровня собираются забрать. Вам проще будет работать?

– На начальном этапе будет трудно. Но хотя бы правила станут понятными и едиными. Я не могу представить небольшой поселок с такими же функциями, как у Петербурга,     — чтобы он сам определял плотность застройки, высотность, выдавал разрешения на строительство. Это должно происходить на уровне области. Тогда не будет такого, что в одной деревне 20 этажей, а в другой и двух не разрешают.

А с коттеджами что творим? Они просто рядами стоят. В них такая потребность большая? Кто-то ее изучал? Если хотим частное малоэтажное жилье, как в Америке, так оно совсем другим должно быть и стоить меньше, чем однокомнатная квартира в Петербурге.

Говорят, нет свободной земли для многодетных, а посмотрите, сколько на торгах участков под ИЖС продают.

– Так они в престижных районах по хорошей цене уходят…

– И хорошо. Если многодетные семьи в приоритете, если родителям президент ордена вручает, так давайте и землю хорошую им продадим со скидкой или подарим. Пусть даже эта семья участок перепродаст — пусть будет достаток. Семей, где пять детей, не так уж много.

– Какие районы города и области, на ваш взгляд, наиболее перспективны для жилищного строительства?

– Строить надо везде. До половины всех квартир в наших городских проектах покупают жители соседних кварталов. Не хотят уезжать из района. Работа рядом, детский сад, школа, логистика продумана. Для большинства людей из Кировского района уехать в Приморский — как в другой город.

Кстати, также много среди покупателей тех, кто возвращается в свой район, пожив где-то еще. Так что строить надо везде хоть понемногу. В «Северную долину» из Кировского района уедут, только если совсем деваться некуда. Поселки в Ломоносовском, Всеволожском, Тосненском районах могут развиваться, их можно поднять. Да и оттока жителей нет: люди привыкли ездить на работу в город. В Аннино, например, стройка только началась, а к нам уже люди приходят, квартиры спрашивают. В Романовке около 30% жилья местные купили.

– Как участки подбираете для своих проектов?

– Где-то услышали, узнали, прочитали. В деревнях такими вопросами никто не занимается, им это не надо. Когда приходишь с проектом, говорят: подготовьте документы, а мы потом, может, и на торги пустим.

Запрашиваем технические условия — вроде все есть. А когда начинается проектирование или даже стройка уже заканчивается, вдруг оказывается, что подключиться невозможно. Надо реконструировать котельную, провести канализацию. Проблемы с инженерией могут поставить проект на грань рентабельности.

– Возможный форс-мажор с изменением категории земель учитываете?

– Никогда не покупали сельскохозяйственные земли и не собираемся. Как бы продавцы ни рекламировали. Я согласен с правительством — это наша безопасность. Не трогайте, придет время, и сельское хозяйство восстановится. А земли и без этого много. И в городе есть, а в границах деревень еще больше.

– Загородное жилье ассоциируется с собственным участком — небольшой надел даже при таун-хаузах есть. Чем вы покупателей квартир привлекаете?

– Мы строим многоквартирные дома. Например, наш проект в Аннино. Привлечь покупателей можно близостью к городу — всего 3 км. Из 1500 работоспособного населения поселка только 150 человек работают здесь же в поселке, а многие в Петербурге. Говорить о том, что наши покупатели заинтересованы в собственных участках, бессмысленно. Никто огород заводить не собирается.

– Так в чем преимущество такой загородной жизни?

– Например, у нас участок около 1 га, а общая площадь зданий — 5200 кв. м. А в Петербурге на 1 га может приходиться до 30 000 кв.м жилья. Мы разместим на участке огромную детскую площадку, большую площадку для отдыха, на каждую квартиру предусмотрено одно машиноместо. В городе этого не сделать.

– Некоторые застройщики говорят, что в Ленобласти строить ниже 20 этажей нерентабельно: сети и дороги дорогие. Как вы собираетесь зарабатывать на 4–5‑этажных домах?

– Любой проект высотой в 10 этажей — рентабелен. Но, если покупать не участок, а количество будущих квадратных метров, то, конечно, уложиться в разумную цену сложно. Себестоимость строительства тоже ведь не маленькая, а с перекупной землей просто зашкаливает.

А у того, кто изначально приобретал землю, а не будущие площади, все проекты рентабельны. В Аннино, например, у нас небольшие затраты на социальную инфраструктуру–есть свободные места в детских садах, школах и поликлиниках. Да и стоимость земли несравнимо ниже, чем в городе. Так что можно не допускать таких глупостей и не делать высотки. В деревнях строить многоэтажные дома — вообще преступление.

– Помимо школ и детсадов нужны и другие объекты бытовой и социальной инфраструктуры. Как с ними обстоят дела?

– Проект в Аннино — третий наш комплекс в Ленобласти. В Романовке уже были детский сад и школа, отделение полиции, Дом культуры и т. д. Часть встроенных помещений выкупил бюджет под поликлинику. Проект в городе Коммунар расположен в 200 метрах от железнодорожной станции Антропшино — 40 минут до Невского проспекта. Да и Коммунар — это полноценный город, даже концертный зал есть.

В Аннино есть проект реконструкции Дома культуры, сетевые продуктовые магазины уже имеются, поликлиника. Мы передадим около 100 кв.м под библиотеку и опорный пункт полиции. Предусмотрена реконструкция спортзала в школе и т. д. Кстати, необходимость этих объектов зачастую сами застройщики определяют: иногда они лучше разбираются в нормативах и в том, что жителям понадобится, чем местные власти.

– Так что будете строить в Аннино?

– Это комплекс из трех зданий в центре Аннинского СП на Весенней улице, квартал называется «Апрель». Первый трехэтажный дом уже возводим. Разрешение на строительство еще двух домов — четырехэтажных с мансардой — планируем получить в сентябре. Всего 108 квартир. Еще по проекту в Коммунаре поняли, что востребованными будут студии, поэтому сразу предусмотрели 24 такие квартиры (примерно по 25 кв.м). Приблизительно столько же «единичек» по 36 кв. м. Больше всего будет «двушек» площадью около 54 кв.м — почти треть. Остальные — «трешки».

Планируем, что контур первого дома закончим к отопительному сезону, тогда и продажи начнем. Пока ориентируемся на стоимость 60 000–65 0000 рублей за 1 кв. м. Полностью завершим стройку в сентябре 2015‑го.