НАШ ЦИТАТНИК: «Желание снизить или свести к нулю первый взнос по ипотеке чревато риском наплодить дефолтных заемщиков, которые не нужны ни банкам, ни застройщикам, ни государству. Проблема кроется в снижении доходов граждан и уменьшении покупательского спроса...» Надежда Калашникова

21 октября, 07:20

Рынок зашел в тупик

6 апреля 2009 в 06:00
3 823

Рынок зашел в тупик

Рынок земли, показавший в последние годы бурный рост цен, сегодня демонстрирует стагнацию, равнодушие покупателей и стремительно приближается к дну. Каковы его перспективы и что может сделать городская власть, чтобы поддержать спрос, размышляет директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Пашков Николай Павлович
Пашков Николай Павлович
генеральный директор
Knight Frank St. Petersburg

Рынок земли, показавший в последние годы бурный рост цен, сегодня демонстрирует стагнацию, равнодушие покупателей и стремительно приближается к дну. Каковы его перспективы и что может сделать городская власть, чтобы поддержать спрос, размышляет директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Ситуация с приобретением земли под девелоперские проекты начала резко ухудшаться с началом кризиса. Наиболее сильно упал спрос в сегментах коммерческой недвижимости. Участки под строительство офисов, складов, торговых комплексов, так же как и наделы сельхозназначения или земли под коттеджную застройку, практически не интересуют инвесторов. Исключение составляют, пожалуй, лишь участки prime location в центральных районах города. Некоторые инвесторы рассматривают только готовые объекты или проекты высокой степени готовности.

90% обращений в нашу компанию поступает от владельцев участков или инвестпроектов, желающих их продать. Многие продавцы просто мониторят рынок, чтобы быть в курсе цен у конкурентов. У интересантов сложилось ложное впечатление, что в связи с кризисом земля должна подешеветь минимум вдвое по сравнению с летом 2008 года. Упасть в цене до 70% (в 3-3,5 раза ниже, чем летом 2008-го) могут неликвидные участки с сомнительным расположением и очевидными проблемами в инженерии. А стартовая цена наиболее интересных наделов не падает.

Максимальный дисконт, на который готовы идти собственники, может достигать 20-30%.

Рынок зашел в тупик именно из-за завышенных ожиданий у продавцов и заниженных — у покупателей. Зачастую продавец выставляет цену на участок или инвестпроект исходя из собственных затрат на них. Покупатели же рассчитывают приобрести имущество по ценам, которые позволят им обеспечить приемлемую экономику проекта с учетом изменившейся рыночной ситуации. И пока рынок не восстановит это равновесие, покупатели могут ждать еще довольно долго.

Активный спрос есть на участки в prime location под относительно небольшие элитные жилые проекты и многофункциональные комплексы, например торгово-офисные. Сохраняется интерес частных лиц к наделам под ИЖС. Во многих случаях люди не столько хотят что-то построить, сколько стремятся вложить деньги в актив, который рано или поздно подорожает. Определенная активность остается в сегменте относительно небольших (0,5-3 га) участков промышленного назначения.

В основном спрашивают развитые городские и пригородные промышленные зоны (Парнас, Шушары, Всеволожск, Пулково). Более удаленные земли (Колпино, Гатчина, Ломоносов и т.п.) большой популярностью не пользуются. Общее требование к участкам — инженерная обеспеченность: электрические мощности, вода, газ или возможность их подключения. Зачастую покупатели хотят получить не просто землю, а готовые капитальные строения для организации производства, и даже готовы самостоятельно реконструировать их.

Приемлемый диапазон цен на участки промышленного назначения может составлять $20-40 за 1 кв.м земли. Пятна под жилые дома массового спроса — $80-150 на 1 кв.м улучшений. Это актуальная оценка при весьма пессимистичном прогнозе ценовой динамики на рынке жилья. Массовые продажи участков под ИЖС в административных границах города можно было бы начинать с $2000 за сотку. В целом можно констатировать возвращение цен на уровень 2005-2006 годов.

Причины неуспеха последних торгов в Фонде имущества кроются в низкой активности на рынке. Никто не понимает, достигли ли цены своего дна и когда можно будет возобновить строительство. Бизнесу нужны ориентиры, прежде всего ценовые. Дать ему их может город, в частности путем голландских аукционов на понижение либо путем классических аукционов, но с заведомо низкой стартовой ценой.

Городская земельная политика, особенно в сегменте массового жилья, также нуждается в ценовых ориентирах. Проекты застройщиков, которые покупали участки у города по высокой цене, во время стагнации рынка, снижения спроса и цен могут стать нерентабельными. Нельзя допустить массового замораживания проектов. Во-первых, по многим объектам уже есть дольщики, во-вторых, никто не заинтересован в ступоре строительной индустрии, которая является одной из системообразующих для экономики региона.

Городским властям стоит подумать о вариантах кризисной распродажи земли. Это позволит застройщикам, испытывающим финансовые трудности, получить участки по невысокой цене и в дальнейшем — сбалансировать портфель проектов. Понятно, что комплексное освоение крупных территорий сегодня и в обозримом будущем спросом пользоваться не будет. А вот участки под относительно небольшие жилые дома (до 30 000 кв.м) — это тот продукт, который при условии невысокой цены будет востребован.

Что касается участков под коммерческое использование, то наиболее разумной тактикой для города в этом отношении, скорее, было бы отложить реализацию этих участков как минимум до осени. Спрос на них практически отсутствует, а проводить неуспешные торги — значит создавать общий негативный информационный фон, который «давит» на рынок чисто психологически.