Рынок зашел в тупик

Рынок земли, показавший в последние годы бурный рост цен, сегодня демонстрирует стагнацию, равнодушие покупателей и стремительно приближается к дну. Каковы его перспективы и что может сделать городская власть, чтобы поддержать спрос, размышляет директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Ситуация с приобретением земли под девелоперские проекты начала резко ухудшаться с началом кризиса. Наиболее сильно упал спрос в сегментах коммерческой недвижимости. Участки под строительство офисов, складов, торговых комплексов, так же как и наделы сельхозназначения или земли под коттеджную застройку, практически не интересуют инвесторов. Исключение составляют, пожалуй, лишь участки prime location в центральных районах города. Некоторые инвесторы рассматривают только готовые объекты или проекты высокой степени готовности.

90% обращений в нашу компанию поступает от владельцев участков или инвестпроектов, желающих их продать. Многие продавцы просто мониторят рынок, чтобы быть в курсе цен у конкурентов. У интересантов сложилось ложное впечатление, что в связи с кризисом земля должна подешеветь минимум вдвое по сравнению с летом 2008 года. Упасть в цене до 70% (в 3-3,5 раза ниже, чем летом 2008-го) могут неликвидные участки с сомнительным расположением и очевидными проблемами в инженерии. А стартовая цена наиболее интересных наделов не падает.

Максимальный дисконт, на который готовы идти собственники, может достигать 20-30%.

Рынок зашел в тупик именно из-за завышенных ожиданий у продавцов и заниженных — у покупателей. Зачастую продавец выставляет цену на участок или инвестпроект исходя из собственных затрат на них. Покупатели же рассчитывают приобрести имущество по ценам, которые позволят им обеспечить приемлемую экономику проекта с учетом изменившейся рыночной ситуации. И пока рынок не восстановит это равновесие, покупатели могут ждать еще довольно долго.

Активный спрос есть на участки в prime location под относительно небольшие элитные жилые проекты и многофункциональные комплексы, например торгово-офисные. Сохраняется интерес частных лиц к наделам под ИЖС. Во многих случаях люди не столько хотят что-то построить, сколько стремятся вложить деньги в актив, который рано или поздно подорожает. Определенная активность остается в сегменте относительно небольших (0,5-3 га) участков промышленного назначения.

В основном спрашивают развитые городские и пригородные промышленные зоны (Парнас, Шушары, Всеволожск, Пулково). Более удаленные земли (Колпино, Гатчина, Ломоносов и т.п.) большой популярностью не пользуются. Общее требование к участкам — инженерная обеспеченность: электрические мощности, вода, газ или возможность их подключения. Зачастую покупатели хотят получить не просто землю, а готовые капитальные строения для организации производства, и даже готовы самостоятельно реконструировать их.

Приемлемый диапазон цен на участки промышленного назначения может составлять $20-40 за 1 кв.м земли. Пятна под жилые дома массового спроса — $80-150 на 1 кв.м улучшений. Это актуальная оценка при весьма пессимистичном прогнозе ценовой динамики на рынке жилья. Массовые продажи участков под ИЖС в административных границах города можно было бы начинать с $2000 за сотку. В целом можно констатировать возвращение цен на уровень 2005-2006 годов.

Причины неуспеха последних торгов в Фонде имущества кроются в низкой активности на рынке. Никто не понимает, достигли ли цены своего дна и когда можно будет возобновить строительство. Бизнесу нужны ориентиры, прежде всего ценовые. Дать ему их может город, в частности путем голландских аукционов на понижение либо путем классических аукционов, но с заведомо низкой стартовой ценой.

Городская земельная политика, особенно в сегменте массового жилья, также нуждается в ценовых ориентирах. Проекты застройщиков, которые покупали участки у города по высокой цене, во время стагнации рынка, снижения спроса и цен могут стать нерентабельными. Нельзя допустить массового замораживания проектов. Во-первых, по многим объектам уже есть дольщики, во-вторых, никто не заинтересован в ступоре строительной индустрии, которая является одной из системообразующих для экономики региона.

Городским властям стоит подумать о вариантах кризисной распродажи земли. Это позволит застройщикам, испытывающим финансовые трудности, получить участки по невысокой цене и в дальнейшем — сбалансировать портфель проектов. Понятно, что комплексное освоение крупных территорий сегодня и в обозримом будущем спросом пользоваться не будет. А вот участки под относительно небольшие жилые дома (до 30 000 кв.м) — это тот продукт, который при условии невысокой цены будет востребован.

Что касается участков под коммерческое использование, то наиболее разумной тактикой для города в этом отношении, скорее, было бы отложить реализацию этих участков как минимум до осени. Спрос на них практически отсутствует, а проводить неуспешные торги — значит создавать общий негативный информационный фон, который «давит» на рынок чисто психологически.