НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

13 апреля, 20:55

Жилье всегда будет дорожать

15 сентября 2008 в 06:00
4 642

Жилье всегда будет дорожать

Строительство — дело довольно консервативное. В нем нередко используют те же материалы и приемы, что и века назад. От принятия решения по проекту до сдачи дома в эксплуатацию проходят годы. Законы и нормы меняются тоже неспешно (в том числе — и откровенно неудачные). Но даже на этом фоне принцип компании «Строительный трест» — возводить дома только из кирпича — выглядит несколько вызывающим. И решение строить не больше 100 000 кв.м в год (на фоне заявленных конкурентами миллионов) — тоже не самая обычная бизнес-стратегия. За разъяснениями мы обратились к генеральному директору ЗАО «Строительный трест» Евгению Резвову.

Резвов Евгений Георгиевич
Резвов Евгений Георгиевич
генеральный директор
ЗАО "Строительный трест"

Строительство — дело довольно консервативное. В нем нередко используют те же материалы и приемы, что и века назад. От принятия решения по проекту до сдачи дома в эксплуатацию проходят годы. Законы и нормы меняются тоже неспешно (в том числе — и откровенно неудачные). Но даже на этом фоне принцип компании «Строительный трест» — возводить дома только из кирпича — выглядит несколько вызывающим. И решение строить не больше 100 000 кв.м в год (на фоне заявленных конкурентами миллионов) — тоже не самая обычная бизнес-стратегия. За разъяснениями мы обратились к генеральному директору ЗАО «Строительный трест» Евгению Резвову.

– Евгений Георгиевич, почему все-таки в качестве приоритетного направления вы выбрали именно кирпич?

– Да все просто. Это материал, по сравнению с другими технологиями, более живучий, долговечный, гигроскопичный — а значит, более приспособленный для наших условий: все-таки влажность большая. Первоначальный Петербург преимущественно из кирпича и строился.

– Плюсы этого материала понятны. Но считается, что строить из кирпича — это немного дольше, да и дороже в сравнении, например, с монолитом или с панельным домостроением.

– Нет, мы ведь тоже считали, думали: мы строим из кирпича быстрее, чем средняя фирма возводит дом по монолитной технологии.

– Какой у вас получается строительный цикл, к примеру, для 16-этажки? Если с момента выхода на площадку?

– Если 100-квартирный дом — где-то полтора года. Коробку-то мы вытянем быстро. Но потом начинаются всякие согласования, наружная инженерия — без нее ведь дом не введешь. Главные потери времени именно там. А техусловия выдают разные. У меня в одном из проектов было условие: остановить все движение по проспекту Мориса Тореза и проложить там трубу — 1000 мм в диаметре… Во-первых, кто мне разрешит движение перекрывать? А во-вторых — ну зачем им 1000 мм, если до и после этого отрезка — диаметр 300 мм? На всякий случай, говорят. Год мы решали эту проблему.

Как нарочно делают — чтобы ты ходил, решал, согласовывал.

– С монополистами проще или сложнее стало в последние годы?

– Я бы не сказал, что что-нибудь серьезно изменилось. Мы все ждем: вот, в «Ленэнерго» руководство поменялось, уже и «Ленэнерго» как такового нет — а ситуация все та же. Никакого «одного окна». Взяли твои документы — сначала одни замечания, исправил — уже другие, вот и ходишь… Сами ищем свободные зоны для прокладки сетей.

В советское время город внимательнее следил за ходом строительства.

– Проще было согласовывать проекты?

– Ну конечно. Обком позвонил — и все. Надо сдавать.

– Как вы пришли в строительство?

– Обыкновенно — плотником пришел. Потом закончил техникум, работал прорабом, начальником участка, начальником управления...

– Как появилось такое непритязательное название — «Строительный трест»? Трестов — много…

– Мы все, вся основная команда, вышли из Строительного управления «ГлавЗапСтроя». В 1990-м году один из руководителей отдела стройматериалов попросил меня помочь создать трест. Создали и разошлись. Каждый стал заниматься своим делом — а мы начали строить.

Изначально мы занимались промышленным строительством, да и в перестроечные годы тоже — строили новые цеха для завода «Красный Выборжец», завод «Тефаль». Постепенно стали переключаться на жилье.

В 1987 году «Главленинградстрой» предложил всем строителям, у кого есть мощности, достраивать незавершенку. По Приморскому району шла такая свита: забирайте! «Размораживайте» объект, выполняйте отделку, подключайте тепло. За 40 квартир — 4 ваших, 10%. Конечно, я взялся. Закрепил кадры — сотрудники получили квартиры или смогли улучшить жилищные условия.

В 1990-м я ушел из Управления, а через год уже зарегистрировал «Строительный трест», стал работать самостоятельно, выбрал кирпичное строительство.

И вот до сих пор.

– Не надоело?

– Не-ет. (Cмеется.)

– При нынешней городской власти легче стало работать или труднее?

– Чиновник — он и есть чиновник. Одинаково. Что при Яковлеве, что при Матвиенко…

– А в чем преимущества, если сравнивать с советскими временами?

– Мы свободны от каких-либо указаний. Никто не указывает.

Но никто и не помогает…

– А если все правильно делаешь, так помощь и не нужна. Лишь бы не мешали. У наших чиновников есть такой принцип: чем хуже, тем лучше. Для них главное — не высовываться.

– Вы любите высовываться?

– Я люблю быть первым. В профессии, и не только. Во всем.

В принципе, саму эту схему долевого строительства мы в числе первых начинали и отрабатывали.

Девелопер сегодня стал молодой, дерзкий и грамотный. Ну как Сергей Полонский, например. Так и надо, — а иначе бы его заклевали! Они же с Артуром Кириленко у нас на оперативках просиживали, учились. Сначала занимались отделкой, потом мы им дали самостоятельный объект — так и пошло. Смелость, уверенность, напористость — это второе счастье, и это необходимо, потому что если будут только старики — развития не получится. Вот основные движущие факторы, это нужно чтобы пробиться, развиваться. Конечно, они идут по головам, порой — болтают больше, чем делают. Но ведь и делают!

– И как вам «Монблан»?

– Мне трудно судить. Я все-таки строитель, а не художник. Как коренному ленинградцу, мне может и неуютно от того, как проект вписался в застройку. Но с другой стороны — наши архитекторы тоже хороши: вдруг опомнились и начали выступать. Проект согласован, прошел экспертизу — все! Не нравится — можно было остановить на более раннем этапе, компенсировать какими-то другими участками. Как и с биржей тоже — это же не только архитектура, но и экономика.

– А Москва — нравится?

– Нет. Ни постройки, ни сама по себе. Я, может, предвзято смотрю, как ленинградец, но все равно — большая деревня. Родители мои жили в Ленинграде, и похоронены здесь же, на Богословском. Сейчас — жена, дочь, три внука. Внучка замуж выходит — правнуки пойдут…

– Нет желания отойти от бизнеса? Заниматься хозяйством, внуками, дачей…

– Дача есть, в Левашово, они там и живут все лето, выходные — так круглый год. Братья приезжают, сестры. Я-то, правда, только если в субботу. Дом большой, кирпичный — всем места хватает. Отойду от бизнеса — условно, после 85 лет.

– Кстати, у вашей компании были малоэтажные проекты — отчего перестали ими заниматься?

– Да, мы построили комплекс для «Ленэнерго» в Осиновой Роще, в Рощино строили. Но пришли к выводу, что, не имея конкретного заказчика, заниматься малоэтажкой слишком рискованно. Придет человек — а ему не понравится. Так что пока мы отказались от таких проектов.

– А нет опасения, что и в многоквартирной городской застройке спрос вдруг упадет?

– Да никогда! Это процесс вечный. Если кто-то говорит о стагнации — это обман, это пугают людей. Когда большие чиновники говорят, что вот, жилье подешевеет, — они только оказывают людям медвежью услугу. Может человек накопил бы и купил бы сегодня, а он ждет: вот, думает, подешевеет — мне и на мебель хватит! Прошло несколько месяцев, глядишь, у него денег не то что на квартиру и мебель — на полквартиры всего.

Жилье всегда будет дорожать. И его всегда будет не хватать. Сейчас запускаются большие федеральные проекты — значит, не стоит экономика на месте, развивается, значит, нужны будут квартиры.

Мы занимаемся и реконструкцией. Есть небольшой опыт. Дома на ул. Комиссара Смирнова, 4/6 и Пушкинской, 10. Все получилось отлично. Сохранили фасады. Сдали все в срок.

– Вернемся к цене. Граждане ведь справедливо недоумевают: почему у нас рядовая квартирка стоит как вилла в Черногории? С чего вдруг?

– Себестоимость складывается из нескольких составляющих. Я уже не говорю о материалах. Но меняются и все параметры стройки, связанные с тарифами, с техническими условиями — везде договорная цена. Нам диктуют цену. Мы, конечно, тоже зарабатываем, но не наша прибыль определяет конечную стоимость, здесь действует множество других факторов… Я свою прибыль и на подряде заработаю.

Нефть дорожает — дорожает все. Недвижимость — производная от «трубы».

Стоимость земли — еще одна недешевая составляющая в себестоимости строительства. С приходом на рынок крупных игроков с большими деньгами цена на торгах подскочила до невероятных высот. Многим такие цены не поднять. Следовательно, земля сосредотачивается в одних руках. Затем начнется спекуляция, и ценник будет еще больше.

Потом плата за присоединение: вода, тепло, электроэнергия. Вот вам и рост цены — от спекуляции, от поборов, — всем жить хочется. И люди хотят достойной жизни, и все за счет бедного дольщика.

– Но ведь на торгах Фонда имущества спекулянтов вроде бы нет, все честно торгуются…

– Честно — это осталось в СССР. А сейчас новые экономические отношения. Мы не участвуем в торгах. У нас таких денег нет. Выкупаем землю у предприятий, у собственников. В Москве денег много — они и приобретают участки по бешеным ценам.

– Но ведь все равно на этих территориях будут строить жилье. И продавать — по $4000 за метр и дороже. Откуда же возьмется столько покупателей?

– Покупатели на жилье будут всегда — пока будут деньги. Вот центр города постепенно закроют (под офисы, торговлю и прочее), спрос поневоле будет смещаться к пригородам.

Есть и другие варианты. Растет количество крупных сделок с юридическими лицами. Это в основном ПИФы, пенсионные фонды и т.д. Вот сейчас мы с финнами (Инвестиционный пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund 1. — «НП») заключили договор — они заказали нам дом на Коломяжском…

– Это для сдачи в аренду? Проект доходного дома?

– Да. Мы с ними два года вели переговоры, готовили документы. Мой заместитель Беслан Берсиров два года чуть ли не одним этим проектом занимался, потому что хотелось правильно и красиво первый такой контракт сделать. Мучили они нас долго. А там каждая деталь важна. Квартиры надо сдавать с полной отделкой — вплоть до конкретного типа обоев, в определенном ценовом диапазоне. Контракт подписан, и надо в бой.

Контракт интересный, хотя я считаю, что это не совсем правильно. Мы сами должны такие дома строить, и с отделкой решать уже ближе к финишу…

– Надо еще $50 миллионов где-то достать…

– Это как раз не проблема — и 50, и 100…

– С банками сегодня труднее стало работать?

– Нам — нет. Наоборот, легче. Уже есть репутация, доверие, опыт. Обороты большие. Мы работаем со многими банками, основные партнеры — Сбербанк, банк «Санкт-Петербург». Конечно, деньги подорожали. Но если раньше мы искали дешевые деньги, то сейчас нам дорого время. Если время устраивает — стараемся быстрее взять кредит и начать работать. Это выгоднее, чем ждать, пока ставки снизятся.

– Сейчас отрасль переходит на саморегулирование. Можно ли рассчитывать, что общественные организации будут более влиятельны — в том числе в переговорах с монополистами?

– Решение принято, деться некуда. Пока шло обсуждение, к нам приезжали чиновники из лицензирующих органов: вот, нас хотят закрыть, мы что — действительно помеха? Конечно, говорю, помеха! Вы же не помогаете, а диктуете. Большую фирму вы задавить не можете, я вас сам задавлю — авторитетом, связями. Но из маленьких вы же выжимаете все соки, они у вас месяцами в приемных просиживают!

Есть ведь серьезные небольшие фирмы, еще советского происхождения — помочь им надо! У маленьких фирм — своя ниша. Потом они же растут: у меня был субподрядчик, рос-рос, и теперь он больше, чем наша компания!

Сейчас в Союзе строителей рассматривается вопрос: кто будет отвечать за нарушение сроков, за проблемы с качеством. Раньше можно было нарушителя вызвать и пригрозить лишением лицензии. Теперь — только через суд. И главный рычаг влияния — закрыть счета. Сильная мера, пока обсуждается.

– Не будет ли саморегулирование использоваться как один из механизмов недобросовестной конкуренции?

– Не думаю, у нас в общественных организациях серьезные люди, они эту опасность видят и стараются предотвратить. Попытки будут, конечно, этого не избежать.

Пока сложно сказать, как будет работать новая схема, как будет действовать механизм очистки рынка от недобросовестных участников.

Мне лично выгоднее, чтобы все работали хорошо. Я потому и помогал и помогаю многим фирмам подняться — мы все время чувствуем за собой дыхание конкурентов (в том числе и нами же созданных), без этого нет развития. Будем строить лучше и быстрее.

– В разных списках и рейтингах богатых людей (самый известный, наверное, — в журнале «Форбс») те самые молодые и дерзкие девелоперы, о которых вы говорили, занимают довольно заметное место…

– Ну, они больше на себя наговаривают, чем на самом деле имеют.

– А вы ощущаете себя богатым человеком?

– Да, я богатый человек.

– В чем это выражается? Собираете картины, приобретаете яхты?

– Нет, таких увлечений у меня нет. Рыбалка, охота тоже не привлекают. Я занимаюсь своим делом и своей семьей, если есть свободное время — отдаю его внукам. Ездим на лыжах или на каток. Сам, правда, не катаюсь — так, посмотреть.

За границу поездили — вот, недавно вернулся из Сицилии. Пять дней там просидел, море грязное — зря поехал. А так практически везде был, кроме Австралии, наверное.

– За 16 лет ваша компания построила около миллиона квадратных метров жилья. Это много или мало?

– Могли построить и больше. Но вот года два назад мы искусственным путем ограничили объемы ввода — до 100 000 кв.м. Потому что могут быть проблемы со спросом… Нет специалистов. Мы же кирпичники — каменщиков не хватает.

– Вы же сами говорите: все равно будут покупать!

– Будут. Но не настолько. Зачем же «скворечники» лепить?

В прошлом году мы ввели 73 000 кв.м, в этом — около 80 000. Этого хватает, чтобы занять штатных рабочих.

Дальнейшее развитие зависит от спроса. Мы сейчас решили попробовать строить в Калининграде. Наши партнеры, Группа ЛСР, купили там кирпичный завод, пригласили нас поучаствовать в проекте возведения жилья. Попробуем — на всякий случай. Но я считаю, что в экономическом плане Калининград еще не скоро проснется, там еще несколько лет не будет такого спроса, как у нас.

– Кого еще из петербургских строителей вы можете считать своими учениками?

– Ну, «Строймонтаж», Строительное управление, «РАНТ», «Модуль» — это компании, которые работали у нас как субподрядчики, потом — как генподрядчики.

– Какие цели вы ставите перед компанией?

– Обеспечить всем достойную старость. Купили пионерлагерь в Полянах, построили спортивный комплекс. Мы хотим получать от этого проекта прибыль, отчасти — возвращаем ту «социалку», которая была раньше. Отдых за деньги, но своим дешевле.

– По 214-му закону работаете?

– Есть уже такие объекты — на ул. Есенина, на Учительской. В любом самом жестком законе есть возможности, просто их надо найти. Привыкаем, юристы работают. Это порядок, и он нужен. Хотя, конечно, много лишнего чиновники напридумывали — постепенно это надо упрощать, иначе все придет к 1990 году.

– Вы, судя по всему, чиновников не любите?

– Не люблю. Есть среди них и нормальные люди. Но даже нормальный человек, если он поработал в системе госвласти, — я его к себе не возьму. Он уже испорчен.