НАШ ЦИТАТНИК: «Девелоперы, в том числе благодаря льготной ипотеке, разогнали стройки настолько, что таких объемов ввода жилья и коммерческих объектов город не видел давно...» Владимир Болдырев

28 октября, 07:33

На офисный рынок придет SNOB?

11 октября 2010 в 06:00
3 675

На офисный рынок придет SNOB?

Отправной точкой для подготовки этого материала стала дискуссия, развернувшаяся на «круглом столе» «Арендаторы объявлены в розыск», организованном «НП» в сентябре (подробнее — см. «НП», № 39/2010). Его участники рассуждали о том, откуда ждать нового спроса на качественные офисные площади и в состоянии ли собственники стимулировать его иными способами, кроме демпинга. Рецепты, сформулированные экспертом Борисом Юшенковым, мы решили сделать предметом отдельной публикации.

Юшенков Борис Валентинович
координатор Центра прикладной урбанистики

Отправной точкой для подготовки этого материала стала дискуссия, развернувшаяся на «круглом столе» «Арендаторы объявлены в розыск», организованном «НП» в сентябре (подробнее — см. «НП», № 39/2010). Его участники рассуждали о том, откуда ждать нового спроса на качественные офисные площади и в состоянии ли собственники стимулировать его иными способами, кроме демпинга. Рецепты, сформулированные экспертом Борисом Юшенковым, мы решили сделать предметом отдельной публикации.

Итак, есть ли проблема? Вопрос риторический. В Петербурге сегодня 1,7 млн кв.м офисных зданий классов А и В, из них примерно 400 000 кв.м пустуют. За первые три квартала 2010 го заключено сделок на 120 000 кв.м, но на «чистое поглощение» приходится не более четверти.

Сноб — человек, претендующий на принадлежность к высшим социальным слоям общества.
Википедия

Все остальное — миграция арендаторов в поисках лучшей доли. Главным критерием при смене офиса остается цена. Другими словами, именно демпинговые войны обеспечивают хоть какую-то рыночную активность. При этом почти весь спрос сосредоточен на помещениях менее 300 кв.м (у некоторых брокеров таких заявок до 95% от общего числа).

Это положение сохраняется уже второй год, и нет никаких оснований надеяться на резкое улучшение ситуации в ближайшем будущем. Между тем офисные здания продолжают строиться. В 2010-2011 гг. на рынок выйдут еще около 300 000 кв.м качественных площадей. В результате набираются 600 000-700 000 вакантных метров, на которые желательно привлечь арендаторов. Как?

Назовем офисное здание сверхнового поколения SNOB (Super New Office Building). Это деловой комплекс, в котором совокупные издержки арендатора на ведение бизнеса оказываются меньше, и за это он готов платить больше. Идея в том, что арендодатель анализирует деятельность типового клиента и предоставляет последнему услуги, снижающие операционные издержки на ведение бизнеса. Мысль не оригинальна, такие сервисы уже используются в Европе, некоторые из них представлены и в петербургском «Технополисе» на Пулковском шоссе. Попробуем понять, как такая система действует и почему она выгодна и арендатору, и арендодателю.

Возьмем условно-конкретную компанию численностью 40 человек, арендующую 300 кв.м в высококлассном офисном здании. Допустим, она специализируется на оказании профессиональных услуг, например в области недвижимости. В подобной компании я восемь лет занимался составлением, защитой перед акционерами и воплощением в жизнь бизнес-плана, частью которого является отчет о прибылях и убытках, и, поверьте, знаю предмет.

Предложение 1. Ресепшн, переговорные комнаты, кафе/кухня являются общими для всех арендаторов здания. Этот прием популярен в соседней Финляндии уже лет десять. В вестибюле работает единственный ресепшн. Сотрудник этой службы звонком предупреждает арендатора о приходе посетителя и направляет последнего в нужный офис либо бронирует переговорную комнату.

Там на специальном столике стоят заранее приготовленные термосы с кофе, печенье и все необходимое. Высокие договаривающиеся стороны не гнушаются сами налить себе чай. Термосы и конфеты обновляет персонал кафе в перерывах между встречами. В кафе/кухне сотрудники могут недорого поесть или разогреть принесенный из дома обед.

Экономия для компании «С». Нет необходимости в собственном ресепшн, кухне, мебели, оборудовании, персонале. Три переговорные тоже не нужны, но одну арендаторы, как правило, себе оставляют. Кстати, термосы с кофе там тоже предусмотрены, как и в общих переговорных.

Результат. Уменьшение затрат арендатора на 8,1%.

Предложение 2. Видеоконференцсвязь (ВКС). По форме это всего лишь еще одна общая переговорная комната, оборудованная соответствующей аппаратурой. А по сути — изменение традиций делового оборота. Использование ВКС только для контактов с московским офисом компании «С» позволило бы экономить 1,12% общих издержек за счет командировочных расходов. Поверьте, это немало. А как оценить экономию времени? Представьте, что ВКС-комната есть в каждом офисном здании Петербурга…

Экономия для компании «С». Частичное сокращение командировочных расходов, парка автомобилей, водителей, трат на такси.

Результат. Уменьшение затрат на 2,6%.

Предложение 3. SaaS (Software as a Service) и хранение данных в облаках (на удаленном дата-центре) завоевывают мир прямо сейчас. Суть проста: ваши архивы, рабочие папки, программы, операционная система, память, накопители находятся в облаке. У вас на столе только монитор, клавиатура, мышь, где-то прикручен модем и куда-то зашит браузер. Эффект от этой технологии сложно переоценить. Не нужны серверы, дорогие программы, «глючные» сети. Не нужен IT-персонал. Вы можете работать из любой точки мира. Сохранность и конфиденциальность данных, а также удобство работы повышаются на порядок. Арендодатель может создать и предложить арендатору «низкооблачную» структуру на собственных серверах либо выступить посредником провайдера. Он же берет на себя обучение арендатора.

Экономия для компании «С». Отказ от серверного оборудования, серверной комнаты, слаботочных сетей, архивов, услуг IT, закупки ПО. Нет нужды приобретать мощные компьютеры для сотрудников.

Результат. Уменьшение затрат на 3,4%.

Предложение 4. Электронно-цифровая подпись (ЭЦП) и электронный документооборот вообще. Законодательство РФ допускает повсеместное использование ЭЦП как в бизнесе, так и в частной жизни. Ваш бухгалтер давно имеет ЭЦП, спросите у него. Пора двигаться дальше. Оборот документов в электронном виде внутри и вне компаний будет нормой. Попытка использовать принтер или ксерокс станет конфузом. Когда это произойдет, зависит только от нас.

Изумительный пример: с 1 января 2011 года в РФ таможенные счета-фактуры переводятся в электронный вид. Подсчитано, что это позволит экономить 20 миллиардов (!) листов бумаги формата А4 ежегодно. Четыре химкинских леса, кстати… А пока арендодатель может подать пример: заключить договор с арендатором «в цифре» и скрепить его ЭЦП.

Экономия для компании «С». Сокращение расходов на бумагу, принтеры, их обслуживание. Не нужны курьер и экспресс-почта. Экономия времени на почтовых отправлениях. Результат. Уменьшение затрат на 0,8%.

Предложений еще много, но подведем промежуточный итог. Суммарная экономия на издержках для компании «С» уже оказалась без малого 15%. Давайте сравним ее с расходами на аренду, составляющими 8% от затрат «С».

Представим, что арендодатель, пытаясь предотвратить отток клиентов из БЦ и имея в арсенале лишь ценовой демпинг, снизит арендную плату вдвое. Наш арендатор сэкономит всего 4% от затрат, при этом потери арендодателя будут колоссальны.

Теперь допустим, что тот же арендодатель предоставил клиентам перечисленные выше услуги и повысил плату, например, на 30%. Пусть две трети этой прибавки покроют его дополнительные расходы на оказание этих самых услуг. Тогда выигрыш арендатора составит: +15% -0,3х8% = 12,6%, а выигрыш арендодателя: +30% -20% = 10%.

Вот мы и добрались до сути. Использование стандарта SNOB повысило прибыль и арендатора, и арендодателя на 10–13%. Стивен Киви называет это win-win: оба выиграли. Повторюсь: здесь разобран конкретный, «живой» пример.

Безусловно, компании «С» уже не нужно будет 300 кв.м, она сократит их до 200. Уверяю, на освободившуюся площадь тут же найдутся желающие. Причем они встанут в очередь, ведь только в этом здании «автоматически» улучшаются их финансы. Чем меньше офис у компании, тем заметнее эффект. А на небольшие площади, как мы помним, сегодня приходится до 95% заявок.

В итоге может возникнуть ситуация, когда арендодатель держит ставку заметно выше рынка, имеет ноль вакансий и лист ожидания. Все перечисленное практически выполнимо прямо сегодня.

Можно подумать, что выше изложены советы по переманиванию арендаторов из соседних (не-SNOB) зданий. Не согласен. Вообразим, что все приличные офисные комплексы вдруг стали SNOB’ами, а общее количество арендаторов осталось прежним. При этом уровень вакансий в качественных БЦ все равно снизится за счет компаний, которые будут переезжать из административных зданий, квартирных офисов и т. п. Объем этого рынка оценивается в 5-7 млн кв. м. Так что резерв есть.

И последнее, самое важное. Мелкие арендаторы, потенциальные клиенты SNOB’ов, не смогут в одиночку реализовать перечисленные сервисы либо понесут при этом несоразмерные затраты. Агентом изменений должны стать собственники и управляющие. Причем не поодиночке, а объединяя свои усилия и опыт. Арендаторов придется просвещать, убеждать и обучать. Достойная задача для Гильдии управляющих и девелоперов.

Автор благодарит своих бывших коллег из компании Colliers International за содержательное обсуждение некоторых идей: Николая Казанского — за разрешение использовать финансовые показатели компании, Татьяну Яцину — за помощь в их обработке, а также Василия Довбню — за любезное предоставление свежих и исчерпывающих рыночных данных.