Чтобы не было гетто-надо разрушить стену

Кварталы комплексной застройки в Мурино, Новом Девяткино, Парголово, Шушарах получили недоброе прозвище «гетто». Здесь строят много недорогого жилья, в квартирографии преобладают маленькие студии и «единички». И люди охотно их покупают. Не потому что нравится, а просто денег на большее не хватает. О том, как примирить невысокие доходы с растущей себестоимостью, как преодолеть синдром гетто, мы беседуем с генеральным директором компании «УНИСТО-Петросталь» Арсением Васильевым.

– Недавно руководители крупных строительных компаний: «Строительного треста» и RBI — заявили, что в их проектах не будет студий. Потому что это противоречит их представлениям о достойном жилье и достойной жизни… Однако рынок именно этот формат поглощает в огромном количестве.

– Это противоречие действительно есть, и оно до определенной степени философское. Задача бизнеса весьма проста: получить дополнительную маржу, желательно — выше, чем в среднем по рынку. Это, в принципе, не так сложно сделать: например, можно продать плохой, некачественный товар, меньше потратив на его изготовление.

С недвижимостью история другая, Здесь проблема упирается в спрос. Сегодня он вот такой. Если компания продает именно сегодня и продает только квадратные метры, то при таком подходе невозможны долгосрочные стратегии. Если мы реализуем не только метры, а вкладываем в продукт репутацию строительной фирмы, качество проектирования, комплексный подход и какую-то историю будущего — за это тоже придется заплатить. И не только покупателю, который потратит дополнительные деньги. Но и девелоперу, потому что он отказывается от максимальной маржи.

Если компания рассчитывает просуществовать на рынке не два-три года, а существенно дольше, некие факторы, связанные со средой обитания, придется учитывать. Мы продаем не сегодняшний дом (и нынешний день), а будущее, выраженное в квадратных метрах.

С этой точки зрения проект, в котором 50–60% составляют студии, безусловно, неправильный. Это короткое решение, реакция на особенности спроса.

– Есть такой показатель: отношение стоимости жилья к медианному доходу. По этому индексу Москва и Петербург намного опережают и Нью-Йорк, и Лондон. То есть у нас жилье доступно очень ограниченному кругу граждан. Может быть, стоит приветствовать попытки строить совсем дешевое жилье, чтобы вовлечь в рынок более широкие слои покупателей?

– Фактически о доступности думают только два участника процесса: покупатель, потому что он тратит свои деньги, и продавец, заинтересованный в расширении сбыта. А вот власть, которая чаще всего и больше всего об этом говорит, как будто бы никак в повышении доступности жилья не заинтересована. Хотя возможности что-то сделать — именно у власти.

– А как же госпрограммы «Доступное жилье», «Жилье для российской семьи»?

– Давайте посмотрим, что по факту сделано в этом направлении. В прошлый кризис были госзакупки жилья для тех, кому государство и так должно и давно обещало (для очередников, бюджетников), в этот кризис — льготная ставка по ипотеке. Пожалуй, это и все. Дотирование инфраструктуры — миф, это не работает. Дотирование ипотеки — мера неплохая, но она поддерживает не столько строительную отрасль, сколько банки. А программа доступности жилья должна быть долгосрочной, а не сиюминутной реакцией на безумно задранную ключевую ставку, с которой ни одна отрасль не справится. Включая строительную…

– Ну, положим, строители кредитуются не столько у банков, сколько у дольщиков, а эти деньги и вовсе бесплатные…

– Во‑первых, на нормальное финансирование проекта, на стартовый этап их не так просто привлечь, а во‑вторых, мы как раз сейчас слышим постоянные разговоры о том, что «долевку» надо упразднить, что продавать лучше только готовое. Такая тема обсуждается в Подмосковье, да и у нас в Петербурге. Лучший способ борьбы с обманутыми дольщиками — добиться, чтобы дольщиков вообще не было. Запретить такой вариант. Будет жилье только для богатых — дома в очень хороших местах, уже построенные, всем обеспеченные. Единственный минус — очень, очень дорогие.

– Жилье — это социальная проблема или предмет бизнеса?

– Это одна из важнейших социальных задач, которую решает главным образом бизнес. Сравните объемы ввода коммерческого жилья и за счет бюджета. Но для этого очень важно, чтобы средние доходы граждан были повыше.

Строительство жилья — конечно, социальная задача. Это не значит, что оно должно быть бесплатным или исключительно государственным. Но это не кратковременная потребность, которую могут удовлетворять маленькие бизнесы. Это стратегическая задача на десятилетия вперед. Конечно, государство должно думать об этом.

А поднять платежеспособный спрос можно только через структурные изменения в экономике, через развитие малого и среднего бизнеса. Возможности бюджетных выплат так и будут колебаться вместе с ценами на нефть, это одна из причин кризиса.

– Нужен ли государству экономически самостоятельный, минимально зависимый от власти человек? Неизвестно же, как он проголосует.

– Политика и идеология — абсолютно не мои области, но все же. Более патриотичного сектора экономики, чем недвижимость, нет. Он куда патриотичнее, чем нефть и газ, ориентированные на экспорт. 80–90% усилий, материалов, работы, воплощенные в деньгах, при любом раскладе останутся здесь. Это комплексная отрасль, это огромный мультипликатор.

Строительная отрасль, хотя и консервативная, за последние годы сделала большой шаг вперед. Конечно, у нас еще не тот уровень организации стройки, как в Европе или ЮВА. Тем не менее в модернизации мы сильно продвинулись. Мы знакомы с передовыми технологиями, работаем с новейшими материалами. Но добавить за счет этого в эффективности мы можем не десятки процентов, а лишь проценты. «Зеленые» технологии отстают, но по причинам, не связанным со строительством. Нас останавливают нормативная база, устаревшие требования и инструкции. И если мы хотим снизить среднюю стоимость «квадрата» с 70 000 до 30 000 — эти возможности и резервы лежат в области управления и нормирования. За 30 000 в сегодняшних условиях можно построить омскую казарму. То, что прилично построено, будет стоять минимум 50 лет.

В технологическом удешевлении в нашей ситуации нет особого смысла.

– Но и рассчитывать, что государство вдруг начнет бесплатно передавать землю, тоже не приходится.

– Похоже, так.

– Давайте посмотрим на компромиссный вариант — на то, что делают застройщики в Девяткино и Мурино, в Парголово и Шушарах. На грани нормы, на грани добросовестности и законности строят вот эти «муравейники». И мы их осуждаем, а чиновники и вовсе говорят о формировании гетто. Может, надо изменить отношение? Рассматривать такой тип жилья как временный этап? Как решение, в нашей ситуации неизбежное?

– Я, пожалуй, не соглашусь с определением «гетто». Исторически ведь это слово обозначает кварталы за границей, за стеной. Ни туда, ни оттуда…

С введением РНГП — сначала в области, а потом и в городе — у нас появились количественно измеряемые показатели. Как и на какой основе они были разработаны — мы оставим за скобками. Но есть система измерений. И она носит не оценочный характер. Можно взять какие-то существующие кварталы, например возле «Пионерской». И сравнить с новодевяткинскими. С точки зрения таких простых вещей, как плотность застройки, возможность озеленения, общественные пространства, в Новом Девяткино в разы лучше. Наше отношение вызвано, в первую очередь, транспортной проблемой: ни въехать, ни выехать. И во вторую — не сложившейся пока еще бытовой и социальной инфраструктурой. За несколько лет она, безусловно, сложится. Вопрос, можно ли ее создать сегодня, быстро.

Количество школ и детских садов увеличивается. При том же объеме населения. А доступность ухудшается. То есть опять мы упираемся в логистику, в транспорт. И в этой сфере застройщики уже пытаются что-то сделать. Но здесь должно активно участвовать государство. Инженерные и транспортные сети по определению не могут носить индивидуальный характер. И даже в тех случаях, когда можно было бы применить индивидуальные решения — все упирается в нормы. Например, коттеджный поселок на сотни домовладений можно обеспечить водой из скважин — при нормальной очистке, а трехэтажный домик на 20 квартир — нельзя. Не положено по нормативам. Хотя есть опробованные, доказавшие свою надежность технологии. Локальные очистные сооружения почему-то вызывают у властей сомнения в плане их дальнейшей эксплуатации. И таких примеров много. Газовая генерация электричества — эта возможность тоже фактически заблокирована.

– Строителей — в рамках программы «Налоги в обмен на «социалку» или как-то еще — можно заставить построить детсад или школу. Но ведь музыкальную школу, или спортивный центр, или Дом культуры вы же не будете строить? Иначе жилье подорожает настолько, что его будет не продать…

– Некоторые важные функции закроют коммерческие структуры, которые охотно приходят туда, где появилось много платежеспособного населения. Будут платные развлекательные учреждения…

– Возвращаемся к студиям. В практике вашей компании какую долю составляет такой формат жилья?

– Мы занимаемся проектами массового спроса, это эконом-класс. Средняя доля студий составляет 15–20%. Вместе с классическими однокомнатными квартирами — 40–45%.

– То есть половина домохозяйств — это одиночки или семьи без детей. Потому что с ребенком в студии уже трудно.

– Это так. Хотя с нашим опытом жизни в коммунальных квартирах… Не хотелось бы к нему возвращаться. Кроме того, такое жилье покупают пенсионеры и те, кто недавно переехал в наш регион.

– То есть или первое жилье, или последнее.

– Работают два фактора: реальная необходимость в отселении, в самостоятельном жилье (и неважно, дети отселяются от родителей или наоборот) и уровень платежеспособного спроса. При этом доля студий в наших проектах не меняется последние лет пять. В 2007–2008 годах, еще до кризиса, мы начали включать студии в свои проекты. Это были дома в Колтушах, в Новом Девяткино.

– Вы отслеживаете, как развивается среда в кварталах, построенных вами несколько лет назад?

– Отслеживаем, потому что занимаемся и коммерческой недвижимостью: первые этажи, отдельно стоящие комплексы. До уровня, характерного для сложившейся многоквартирной застройки, новые кварталы доходят за три — пять лет. И этот уровень выше, чем, например, в малых и средних российских городах.

В большом городе существенно больше возможностей получить образование, заработать. И человек, переезжая в Мурино или Бугры, хотел бы иметь эти возможности. И при этом сэкономить на жилье, без критически важных неудобств. Это некий компромисс.

До центра Барселоны от любого места, находящегося в 70–90 км, можно доехать за час. Хотя это проблемный город, с пробками и так далее. Если вы переедете в Ленобласть на то же расстояние, за час добраться до центра в большинстве случаев не получится.

Решение ведь не в том, чтобы университеты и производство из Петербурга переносить в Подпорожье или Волосово. А в том, чтобы приблизить городки Ленобласти к Петербургу.

Чтобы не было гетто — надо разрушить стену. То есть проблема решается вложением денег не столько в жилищные программы, сколько в инфраструктуру. Улучшение управления и инвестиции в транспортный каркас региона могут очень сильно добавить эффективности строительному процессу.