НАШ ЦИТАТНИК: «Буду отстаивать право и буду доказывать, что льготную ипотеку надо продлевать и дальше. Без этого развитие страны и реализация нацпроектов невозможны…» Марат Хуснуллин

30 ноября, 14:28

Значимость цены увеличилась, но людей, готовых рисковать, стало меньше

5 октября 2015 в 05:40
3 912

Значимость цены увеличилась, но людей, готовых рисковать, стало меньше

Генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов занял пост президента Российской гильдии управляющих и девелоперов. Начали мы, конечно, с протокольных поздравлений, но говорили в основном о менее приятных вещах: что происходит с отраслью, как она будет выживать, поможет ли строителям государство.

Возиянов Михаил Владимирович
старший вице-президент по инвестициям концерна ЮИТ
ЮИТ Санкт-Петербург

Генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов занял пост президента Российской гильдии управляющих и девелоперов. Начали мы, конечно, с протокольных поздравлений, но говорили в основном о менее приятных вещах: что происходит с отраслью, как она будет выживать, поможет ли строителям государство.

– В ситуации, когда в экономике все непросто, пост президента Гильдии приобретает больший вес или становится совсем декоративным? Насколько эффективны усилия с этой позиции по лоббированию интересов строительного комплекса?

– Мне кажется, во времена хорошие и плохие просто разные задачи ставятся. Может быть, в хорошие речь больше идет об обучении, налаживании каких-то контактов и так далее, а в сложные — более активная работа с государственными органами, законодательными инициативами и прочее. Хотя задачи, которые я упомянул в первом блоке, тоже не уходят, просто их содержание меняется. Если раньше интересно было, как сделать продукт более насыщенным, то теперь может быть интересным, как сделать его более экономичным с финансовой точки зрения.

Рынок уменьшился, коммерческой недвижимости — в большей степени, жилой — в меньшей. Но тем не менее он не исчез.

– Насколько эффективны эти усилия по продвижению отрасли во властных структурах?

– Вопрос поддержки вторичного рынка жилья при помощи льготной ипотеки весьма важен для нас, потому что понятно: много средств идет оттуда. Следующая сложная тема, которую надо будет обсуждать детально, — возможная отмена долевки.

– Предполагается еще введение экспертизы для малоэтажки. Есть общее ощущение, что регулирование и контроль усиливаются?

– Есть ощущение разнонаправленности действий.

– Одной рукой совершенствовать 214‑ФЗ, другой рукой его отменять — это забавно. Вводить льготную ипотеку для вторички и отменять ее на первичном рынке…

– Вроде бы федеральный центр старается как-то сократить перечень бумаг, необходимых для получения разрешения на строительство. При этом их почему-то меньше не становится.

– Это у нас умеют: сокращать штаты так, что они все время увеличиваются…

– Но мне кажется, сейчас основные проблемы связаны не столько с согласованиями, сколько с финансированием.

Важно, чтобы продолжалось дотирование ипотеки на первичном рынке и началось на вторичном. Важно, чтобы долевое строительство сохранялось: по мнению застройщиков, передача финансовых потоков банкам просто приведет к дополнительным затратам. И не решит задачу, которую законодатель поднимает в очередной раз: избавиться от обманутых дольщиков. Чем дальше, тем больше такой стрельбы из пушек по воробьям: идея запретить долевку вместо того, чтобы создать прозрачную, может быть, страховую систему.

– Не получится: статистики нет, риски огромные.

– Страховые компании не в состоянии взять на себя эти риски, а государство может. Непонятно, как банки профинансируют стройки в таком объеме: просто столько денег в банковской системе нет. И с отменой долевки мы получим не просто удорожание, но и сужение доступа к финансированию, ограничение конкуренции и все вытекающие из этого последствия.

По-моему, этот путь сомнительный, и надо доносить наши возражения до руководства страны. Думаю, на ближайшие два года это будет ключевая повестка.

– В кризисной ситуации что полезнее для отрасли: ужесточение контроля или, наоборот, ослабление норм, чтобы увеличилась экономическая активность?

– Контроль у нас уже достаточно жесткий. Сегодня какие-то компании могут не справиться с обязательствами и, предположим, обанкротиться. Это было в предыдущий кризис, будет происходить и сейчас. Но может ли усиление контроля как-то предотвратить это? Сильно сомневаюсь. Но и в ослаблении регулирования тоже не вижу смысла.

Мне кажется, меры, связанные с дотированием конечного спроса, неплохо себя показали и на автомобильном рынке, и на рынке жилья. Помимо экономики важна и политическая поддержка: сигнал, что эта отрасль важна, мы хотим ей помочь и так далее.

Решается еще и социальная задача. Обеспечение строительства — это огромные коллективы, в том числе и в смежных областях. У строительной отрасли один из самых больших мультипликаторов. Кроме того, минимум 90% — это местное производство. За ниточку жилищного строительства тянется много позитива.

И дотирование покупателей здесь не цель, это инструмент.

– Согласен, убедили. Недавно в интервью президент ЮИТ Кари Каунискангас сказал, что спад продаж был наибольшим именно в Петербурге. Почему Петербург просел сильнее, чем Москва или, например, Екатеринбург?

– В Петербурге спад оказался несколько больше, чем в других городах, по той причине, что есть некое перепроизводство проектов по отношению к спросу. Не именно у нас, у ЮИТ, а в целом на рынке. И как мы видим, проекты продолжали запускаться, в том числе в течение этого года. Опасаюсь, что появление новых стройплощадок опережает реальный спрос.

– И давит на цены? Не дает их поднимать?

– Не столько на цены, сколько на продажи. Мы говорим про цены в рублях, и понижаться им некуда, поскольку практически все важные для стройки компоненты, которые могли подорожать, уже подорожали.

– По данным Финансовой академии при правительстве, средний класс у нас за последний год сократился с 17 до 13%. Это ведь ваши клиенты. Это они покупают комфортные европейские планировки, им нужны проекты с минимальным количеством студий…

– Сейчас ситуация такова: в бизнес-классе и элитном сегменте все нормально. В эконом-классе — тоже. Просела именно середина. И это характерно для кризиса. Поэтому, безусловно, требуются шаги по адаптации к изменившемуся спросу.

Люди в среднем классе пока еще не уверены в своем будущем. Пока — потому что сейчас ситуация в этом смысле все же лучше, чем была год назад. Хотя с доходами лучше не стало.

– Нефть будет дешевая, санкции не отменят, но надо как-то жить.

– Да, если ситуация продержится — при этой цене нефти, при этом курсе доллара, при этой геополитической обстановке — без изменений в течение года, то, безусловно, уверенность будет расти. Люди будут готовы брать ипотеку, влезать в долги, чтобы реализовать свои планы. А если начнется некоторое улучшение экономики и за этим потянется повышение реальных доходов населения, то на фоне девальвации и инфляции начнется рублевый рост цен.

– За счет чего может начаться улучшение экономики? Какой такой паровоз нас вытянет?

– Мне кажется, что ключевой момент здесь — восстановление инвестиций. Того, чего нам не хватает, — частных инвестиций.

– Люди привыкнут к нынешней ситуации, если она не будет сильно ухудшаться?

– Да, я думаю, это основной фактор. Если быть совсем пессимистом, то в России сложно работать.

– ЮИТ — компания довольно консервативная. В сложившейся ситуации вы будете что-то менять — в стратегии, в ассортименте, в способе продвижения?

– Если говорить в целом о стратегии концерна, то он в своем развитии делает сейчас некоторый упор на Восточную Европу. Потому что Прибалтика, другие страны Восточной Европы — это небольшие по размеру экономики, но они растут. В Финляндии, кстати, нет роста уже четвертый год. Рецессия.

В России наша задача — сохранить все города присутствия, восемь регионов, в которых мы работаем. Для этого мы планируем инвестировать необходимое количество средств, в том числе на достройку имеющихся объектов, даже если спрос будет запаздывать. И конечно, будем вкладывать в покупку земли.

– Даже в Петербурге?

– Даже в Петербурге. Летом мы запустили два объекта: вторую очередь комплекса в Пушкине и «Фьорд» на Малом проспекте Васильевского.

Мы сейчас внимательно смотрим на изменения в структуре спроса, связанные с тем, что общая стоимость покупки снизилась. Будем следить в ближайшие год-два, насколько эта тенденция устойчива. Возможно, станем предлагать больше однокомнатных в наших объектах.

– Перепланировать «Новоорловский»?

– В проектах комплексного освоения считать, что ты спланировал территорию один раз и потом 15 лет просто работаешь, — глупо. Плюс таких проектов в том, что ты обеспечен земельным банком, который дает более регулярную загрузку строительных мощностей и позволяет подстраиваться под спрос. Но, с другой стороны, их постоянно надо перепроектировать. Как минимум раз в пять лет. Это нормально.

– В продвижении что меняется?

– Доля Интернета растет. Есть такой термин: «уберизация экономики» (от сервиса Uber), все больше возникает площадок, которые напрямую связывают потребителя с производителем, посредник «вымывается». Доля агентств в перспективе снизится, все больше покупателей будет смотреть объект в Интернете и приезжать сразу даже не в офис, а на стройплощадку. Понятно, что все это меняется не за год. Тем не менее общая тенденция такая. Это экономически более эффективно.

– У вас сейчас семь проектов в черте города, один на границе с областью («Новоорловский») и один в Пушкине. А по рынку в целом застройщики 40% дохода получают в Ленобласти. Не собираетесь двигаться в эту зону?

– Проекты внутри города более экономически устойчивы. Когда есть сложности, как правило, окраины проседают больше. Мы отслеживаем ситуацию, но глобального смысла уходить в область я не вижу.

– До недавнего времени репутация ЮИТ позволяла держать ценник выше рынка. Сегодня для клиента что важнее: надежность или все-таки цена? Раз уж мы отмечаем и сокращение бюджета покупки, и уменьшение реальных доходов граждан.

– Фактор надежности сохраняется. Значимость цены увеличилась, но людей, готовых рисковать, стало меньше.

– Возможно ли на ваших проектах продление сроков действия разрешений на строительство?

– Пока мы такого не видим нигде. Нет таких прогнозов и планов.

– Какой объект вы считаете флагманским, самым важным или самым значимым сейчас?

– У нас их два: «Смольный проспект» и «Новоорловский». «Смольный» — это квартальная застройка в центре города, большой объем, реконструкция трех исторических зданий. Технически сложный объект. А «Новоорловский» — первый проект комплексного освоения, который целенаправленно, планово развивается, здесь много взаимодействия с городом. Город строит детский сад, мы собираемся строить школу, участвовали в проектировании продолжения Суздальского шоссе. Все это очень серьезный опыт.

– Я посмотрел отчетность ЮИТ: доходы от жилищного строительства в России, выраженные в евро, упали на 40%, а операционная прибыль — на 84% за полугодие. Как акционеры относятся к такой ситуации? Насколько у них запас терпения продолжительный?

– В принципе, основной фактор — это снижение курса рубля на данном этапе. Уменьшился и физический объем продаж. Это всем известно. Финские акционеры очень терпеливы.

– Сбербанковские аналитики предполагают, что курс евро в конце года будет в районе 100. Как в этих условиях вкладывать евро в Россию?

– Мы вкладываем не евро, а рубли, евро мы хеджируем. Мы не берем в евро у концерна. В этом смысле у нас есть затраты на хеджирование, но отсутствует риск.

– Хеджирование — это ведь дополнительные затраты? Стоимость денег для вас получается не 4–5, как раньше, а 9%?

– Даже чуть выше. Зато у нас есть доступное финансирование, в этом плане — стабильность.