Дорогие дома невозможно обслуживать по городским тарифам

Новостройка может быстро потерять привлекательность без соответствующего содержания. Финский застройщик ЮИТ создал УК, которая пока обслуживает только объекты материнской компании. Сейчас в ее активе — 25 зданий в Петербурге общей площадью свыше 0,6 млн кв.м. О непростых буднях в сфере ЖКХ и перспективах выхода на рынок управления дорогими домами рассуждает генеральный директор УК «ЮИТ Сервис» Алла Винник.

– Почему вы не берете объекты других застройщиков?

– Компания была создана исключительно для обслуживания домов, построенных ЮИТ. Соседи не раз обращались к нам с просьбой заняться ими, но мы всегда отказывались.

Однако с января мы входим в отдельную структуру — холдинг «ЮИТ Сервис Россия» — и теперь рассматриваем возможность работы на сторонних объектах. Однако в конкурсах участвовать не планируем. Если граждане обратятся к нам, мы готовы рассмотреть их предложения, рассчитать тарифы и, если их устроят наши условия, будем управлять.

Сейчас деятельность УК настолько зарегулирована, что любой шаг в сторону — и штраф! Законы меняются каждые три месяца. Недавно городские власти устроили конкурсы на наши дома, и мне пришлось три месяца заниматься, по сути, только их обжалованием. Городские тарифы — это безумие, невозможно обслуживать дома бизнес-класса и элитные по 28 рублей за 1 кв.м. В тарифе, например, не предусмотрено наличие систем многоступенчатой очистки воды, вентиляции и кондиционирования, охраны, видеонаблюдения. А если у нас в доме 100 камер, как их содержать? Без обслуживания через два-три года они просто не будут работать. А главное — кому нужны видеокамеры, если нет охранника, который должен смотреть в мониторы?

– Какие объекты вам интересны?

– Не ниже класса «комфорт-плюс». Массовый сегмент, включая «комфорт», предполагает очень низкие тарифы, в них ничего не остается для УК с точки зрения добавочной стоимости.

– В одном из интервью вы говорили, что работаете в убыток. Есть ли смысл в этом?

– Конечно, нет. Общая задолженность на сегодня по всем нашим домам — порядка 45 млн рублей. «ЮИТ Сервис» был создан для обслуживания объектов нашего застройщика, для которого это не столько способ получения прибыли, сколько имиджевая составляющая. Убыток отчасти компенсируется за счет дорогих объектов, где мы предлагаем большой перечень дополнительных услуг, плюс теперь можем взять в работу и сторонние дома.

– Дополнительные услуги — за отдель-ные деньги?

– Перечень определяет собрание соб-ственников, мы можем только предложить и рекомендовать. Жильцы вправе отказаться от той или иной опции, но опыт показывает, что владельцы дорогих квартир, напротив, просят о новых услугах.

Например, обслуживание видеокамер и шлагбаумов, охрана, дополнительная уборка уже входят в стандартный пакет. За них люди голосуют сразу. Но есть индивидуальные запросы, они оплачиваются отдельно. Например, отделка квартиры, перепланировка, регистрация права собственности, страхование, обслуживание сложного инженерного оборудования во встройках, мытье балконного остекления (в некоторых случаях для этого нужны альпинисты), утепление балконов и т. д. Таких заказов существенно больше в сегментах «бизнес» и «элита».

С этого года отделочные работы в квартирах мы сделали одним из основных направлений, создав свою бригаду из разных специалистов. Если наш застройщик предлагает пакеты стандартной отделки, мы готовы работать по индивидуальным проектам. Был случай, когда бригада, нанятая собственником, случайно пробила трубу, залила пять нижних квартир, а затем исчезла. Мы не исчезнем и несем ответственность, наш представитель постоянно находится на объекте. Мы знаем всю специфику инженерных систем и оборудования, установленных в наших домах.

– Есть ли принципиальные различия в обслуживании объектов разных ценовых категорий?

– Безусловно. В дорогих домах требуется гораздо больше квалифицированного персонала. Если в «комфорте» один техник приходится на 1500 квартир, то в «бизнесе» — на 400. В «комфорте» на 3000 квартир — один управляющий, и принимает он один час в неделю, а в «бизнесе» на каждый дом или ЖК — свой управляющий, который почти круглосуточно находится на объекте. Если дома комфорт-класса убирают раз в неделю, то категории «бизнес» по желанию собственников — четыре-пять раз в неделю, а элитные — до двух раз в день. Аналогично и с охраной, где в зависимости от числа постов и наличия технических средств тарифы могут различаться в разы — от 5–6 рублей с 1 кв. м в «комфорте» до 24 рублей в «элите». В дорогих домах есть своя диспетчерская, постоянно дежурит энергетик. То есть на таких объектах гораздо больше дополнительных услуг, совершенно другой уровень обслуживания и скорость реакции на обращения.

– Сколько платят жильцы ваших домов?

– В сегменте «комфорт» — около 40 рублей за 1 кв.м в месяц, в «бизнесе» — от 55 до 65 рублей, в элитном сегменте — от 70 в зависимости от набора услуг.

– Вы участвуете в приемке домов в эксплуатацию. Часто ли выявляются недостатки? Учитываются ли ваши предложения при проектировании новых объектов?

– Недостатки, конечно, бывают. Некоторые ликвидируют довольно быстро, отдельные требуют времени и даже изменения проектных решений. Тем не менее все устраняются по гарантии застройщика и подрядчиков. Мы всегда составляем довольно обширную дефектную ведомость, которую подписывают стороны, и принимаем объект только после ликвидации всех недостатков.

Бывают дефекты, повторяющиеся из проекта в проект, например проблемы со стеклопакетами (сквозит), связанные как с монтажом, так и с конструкцией окна. Есть сложности с проектированием газонов: часто они располагаются так, что в течение первого года их вытаптывают жильцы. Мы просили проектировщиков учесть менталитет людей, которые привыкли ходить, срезая углы. Но не всегда это возможно, в том числе из-за нормативов по зелени. Поэтому, даже зная, что газоны будут вытоптаны и потом заменены на тротуарную плитку, строители все равно их засеивают, иначе дом не примут в эксплуатацию. В некоторых случаях мы ставим ограждения, но не всегда это помогает.

У нас налажена хорошая обратная связь с застройщиком. Раз в квартал проходит совещание, где мы рассказываем о дефектах, обнаруженных за этот период, и даем рекомендации, как их устранить. К нам прислушиваются. Например, по нашей инициативе был изменен проект обустройства входных групп. И по нашим последним домам у меня уже практически не возникает замечаний.

– Как вы боретесь с неплательщиками?

– Схема довольно простая: когда накапливается долг (более 15 000 рублей по «комфорту» и более 50 000 по «бизнесу»), высылаем претензию жильцу. Потом звоним, напоминаем, объясняем. Если за месяц он не погасил долг, подаем иск в суд. В отдельных случаях можно отключить электричество.

Когда должник приходит за какой-то справкой (формой 7 или 9), мы, конечно, ее выдадим, но напомним, что он не оплачивает работу наших сотрудников.

– Часто обращаетесь в суд?

– Да. Это уже стало рутинной работой, в месяц подаем по 20–30 исков, пока с ними разберешься, накапливается еще столько же должников. Как правило, после обращения в суд 80% граждан расплачиваются, но иногда доходит и до суда. За прошедшие полгода мы отсудили 3 млн рублей. Если должник все равно не платит, подключаются приставы. Впрочем, такие случаи единичны — это уж совсем злостные и принципиальные неплательщики либо просто человека сейчас нет в городе.

– Как быть с теми, кто не живет в квартирах и даже не делает ремонт?

– Тоже судимся, в том числе и с теми, кто живет в Хабаровске или Владивостоке. Если их находят, безакцептно списывают долги со счетов. Хуже, если у человека нет ни счета, ни денег. Но мы не обращаемся к коллекторам, работаем только в правовом поле.

– Где неплательщиков больше — в «комфорте» или «бизнесе»?

– Примерно одинаково, только причины неплатежей разные. В «комфорте» это может быть связано со сложным финансовым положением. Некоторые просят рассрочку, мол, остался без работы, а у меня ипотека. В таких случаях идем навстречу. Есть другая категория, которая принципиально не платит, не согласна ни с тарифами, ни с правилами.

В «бизнесе», как правило, другая история. Там много таких, кому лень ежемесячно снимать показания счетчиков, куда-то ходить и платить. Они могут накопить полугодовой долг, живя где-нибудь в Швейцарии, а потом приедут и выложат сразу полмиллиона.

– В каждом доме есть встроенные помещения, в некоторых — еще и подземные паркинги. Их легче обслуживать?

– Отнюдь. Если в доме работают кафе или магазин, там всегда есть погрузка-разгрузка, грохот, шум, какие-то запахи. Не всем это нравится, иногда возникают конфликты. У нас есть дом, где на два коммерческих помещения постоянно поступает огромное количество жалоб. Приходят с проверкой СЭС, Роспотребнадзор, пожарные и пр., а если уж они пришли, все равно найдут к чему прицепиться. В результате там арендаторы менялись примерно раз в квартал. Мы стараемся как-то примирить стороны, говорим жильцам: «Дайте жить коммерции, им тоже надо зарабатывать, это жалкие остатки малого бизнеса, который как-то пытается существовать». А предпринимателям предлагаем находить общий язык с гражданами, участвуя в жизни дома. И они охотно откликаются. Например, на Новый год в одном из домов кафе предоставило бесплатно кофе и пирожные для жильцов. Для нас собственник жилья и коммерческой встройки — одинаково важный клиент, хотя с бизнесом работать проще, он лучше все понимает.

Паркинги — особая история. Отдельно стоящие проще обслуживать, чем встроенные. Но сложности возникают, когда требуется собрать деньги на покраску стен, смену полов, установку дополнительных видеокамер. Для этого нужно согласие всех владельцев парковочных мест, а собрать их невозможно. Недавно надо было поменять ворота, мы собрали почти все подписи, но четверо категорически отказались. Один вообще ничего не хочет, другому не нравятся выбранные ворота, он хочет более дорогие. Значит, мы должны разложить сумму на тех, кто согласился, либо доплачивать сами. Надо понимать, что это отапливаемый паркинг, и если не поменять ворота, выйдет из строя система отопления.

Во встроенных паркингах еще более тяжелая ситуация. Владельцы мест также являются собственниками доли в многоквартирном доме. Например, за лифт (даже если он не опускается в паркинг) должен платить как владелец паркинга, так и собственник коммерческого помещения, поскольку они владеют долей в общем имуществе и по закону должны платить за ее обслуживание. Многие не понимают, приходится объяснять.

– Сколько стоит обслуживание паркинга?

– За место в большом паркинге дома бизнес-класса — около 2500 рублей в месяц.

– По итогам третьего квартала 2015-го «ЮИТ Сервис» стал победителем рейтинга Жилищного комитета. Что за это рейтинг, сколько там было управляющих компаний, каковы критерии?

– Мы узнали об этом от наших собственников. По-моему, там было порядка 240 компаний. Раньше комитет запрашивал много всякой информации, которую нам просто некогда собирать, и мы отказались от участия в таких рейтингах. Потом, видимо, они поменяли методику. Сегодня сведения не запрашивают, и насколько я понимаю, они оценивают УК по числу жалоб во все надзорные органы на 1 кв.м, а также по количеству выданных и неисполненных предписаний. По-моему, это довольно объективный показатель. На нас, кстати, были жалобы, но, похоже, на других их оказалось гораздо больше.