Покупатель в эконом-классе еще не оценил европланировки

В кризис компания «Главстрой-СПб» серьезно скорректировала концепцию проекта-миллионника «Юнтолово». В другом крупном проекте — «Северная долина» — тоже важные перемены, хотя и не такие заметные. О том, какое жилье ликвидно на нынешнем рынке, мы беседуем с руководителем аналитического центра «Главстроя-СПб» Петром Бусловым.

– Сбылись ли ваши прогнозы на 2014–2015 годы?

– В начале 2014-го мы полагали, что в 2015-м спрос снизится, покупатели пойдут к надежным девелоперам. Кроме того, мы считали, что в 2016-м достигнем некоего дна и на первое место при выборе квартиры выйдет стоимость сделки. А затем потребительские характеристики жилья (дворы, отделка и т. п.) снова будут набирать вес. Примерно так и получилось, но эти тенденции объединились: на первое место сразу вышли и надежность застройщика, и минимизация стоимости сделки. И в 2016-м тренд сохранится, поскольку нет предпосылок для роста доходов населения.
Возьмем простую прогнозную модель. Вот смотрите, есть деньги, которые граждане заплатили на первичном рынке в 2015 году. Есть инфляция, которую можно считать по-разному, но давайте возьмем скромные 10%. А есть прогноз по росту доходов граждан — 1%. И даже меньше, поскольку 4% добавят, например, пенсионерам, но в коммерческом секторе никакого роста вообще не будет. Если просто смотреть на эти цифры, получится, что в этом году население купит  недвижимости на 9% меньше.
То есть причин говорить о росте спроса нет. Значит, будет снижение, причем в квадратных метрах даже более заметное, чем в деньгах. Когда меньше доход, то и на обслуживание кредита денег остается меньше, а значит, и размер ипотеки сократится. Поэтому спросом будут пользоваться квартиры меньшей площади. Это глобальная тенденция.

– То есть предлагаемые застройщиками квартиры станут еще компактнее?

– В целом — да, но, на мой взгляд, мы достигли некоего предела физических параметров или уже близки к нему. Например, естественный предел спроса на студии ограничен 20% от общего числа квартир. Они интересуют только тех, кто не может купить «единичку». Мы и по своим продажам видим, что 34-метровая однокомнатная квартира пользуется гораздо большим спросом, чем любая студия. Хотя стоит она на 300 000–500 000 руб. больше. В проектах, где доля студий превышает 20%, уже ощущается их переизбыток. Он выражается в снижении цен.
У метражей одно-, двух- и трехкомнатных квартир тоже есть пределы, поскольку в «хрущевках» никто жить не хочет. Так что будущее — за рационализацией планировок. Говоря условно, хотим в двухкомнатную квартиру размером 46–48 кв.м поместить все функции, которые были в 55-метровой. Например, за счет новых систем хранения вещей, больших кухонь и т. д.
Думаю, в 2016-м и дальше именно такая тенденция должна развиваться. Но есть и некоторое сопротивление со стороны покупателей. Мы в эконом-сегменте работаем, и клиенты здесь достаточно консервативные. Они еще не оценили европланировки. Хотя спрос на квартиры с большими кухнями-гостиными увеличился. Человек сравнивает «двушки» в 60 и в 48 «квадратов» с такой же кухней, но с меньшими спальнями и понимает, что это функциональнее и дешевле.
Таких квартир на рынке не так уж много. Раньше в наших проектах мы закладывали около 30% подобных планировок, и их выбирали не в первую очередь. А в будущем году, думаю, выйдем уже на 50%.

– Сейчас в рекламе «евродвушки» и даже «евроединички» встречаются очень часто. Но если разобраться, есть «евродвушки», которые ничем не отличаются от однокомнатной квартиры, причем не с самой удобной планировкой…

– А «евроединичка» — это, по сути, студия с двумя окнами. У нас в компании была дискуссия на эту тему, и мы для себя решили, что «евродвушка» — это обязательно двухкомнатная квартира, то есть с двумя, например, спальнями и большой кухней. Да, рынок уже начал привыкать к другим определениям, но мы не хотим вводить покупателя в заблуждение.

– А какая предельная площадь, на ваш взгляд, возможна для студий?

– По нашему опыту, если 25-метровая квартира — это не вытянутый «стакан», а квадрат с двумя окнами (когда можно выделить зоны кухни и спальни), это практически идеальный продукт, который можно смело тиражировать. Тридцать «квадратов» — уже многовато: покупатель, скорее, возьмет однокомнатную в 32–34 кв.м. А меньше 25 кв.м тоже тяжело продать, поскольку такую квартиру сложно зонировать. Мы решили, что 25 кв.м — оптимально, но студиями не увлекаемся, в «Северной долине» их около 10%.

– У некоторых застройщиков число сделок в 2015 году сократилось, но объем полученных ими средств даже увеличился, поскольку спросом (в основном — в городе) пользовались более просторные квартиры…

– У нас средняя площадь реализуемых квартир за год снизилась с 49 до 45 кв.м. И падение объемов продаж такое же, как и в среднем по рынку. Думаю, если кто-то и продавал более просторные варианты, это был накопившийся избыточный товарный запас. Например, запроектировали еще в «прошлой жизни» дом, 
когда такие квартиры продавались, а пришел 2015 год — перестали. Вот и пришлось снижать цены на просторные варианты: денежный поток все равно надо как-то генерировать.

– Помимо моды на европланировки, чего еще нового ждать?

– Мы стараемся выводить на рынок продукт, который не придется переделывать. У нас есть некий товарный запас, но ничего менять не будем. Если что-то менять, то это будет связано с новыми требованиями в экспертизе, новыми согласованиями и т. д. Это увеличивает сроки. Лучше торговать тем, что есть. У нас, например, в одном из корпусов предусмотрены довольно большие квартиры. Мы осторожничали, думали, что они не будут пользоваться спросом. Но все же вывели в продажу и не пожалели: людям нравятся просторные варианты, и, если продавать их по приемлемым ценам, покупатели найдутся.

– Портрет покупателя изменился?

– Инвесторов практически не стало. Кто-то говорит, что их доля до 10% доходит, но у нас не больше 5%. Причем это покупатели, которых только условно можно назвать инвесторами, например те, кто покупает детям на будущее. Основной спрос — от тех, кто будет жить сам. А это, в свою очередь, две основные неизменные категории. В первой — те, кто покупает свою первую квартиру (люди в возрасте 30–35 лет, которые недавно женились или готовятся к свадьбе). Во второй — те, кто расширяется (родители в возрасте 35–40 лет с одним-двумя детьми, которые хотят квартиру попросторнее, но не могут позволить себе жилье более высокого класса). Новых покупателей не прибавилось, хотя мы думали, что к нам придет часть клиентов из комфорт-класса. 
Чтобы портрет покупателя серьезно трансформировался, должны сильно измениться доходы населения, а больших сдвигов в ближайшие годы тут не предвидится.

– Вы серьезно зависите от ипотеки?

– Весь эконом-класс от нее зависит. У нас около половины сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов. С одной стороны, это хорошо, а с другой — это дополнительные риски. Например, в начале 2015 года, когда ипотеки не было вовсе, продажи на рынке упали на 70%.

– А остальные клиенты сразу приносят всю сумму?

– Около 10% пользуются рассрочкой. Остальные выплачивают всю сумму, но это не значит, что все деньги лежат у них в чемодане. Они продают имеющееся жилье, добавляют накопления, занимают у родственников и знакомых и т. д. Ищут все возможности, чтобы не брать ипотеку.

– Изменившиеся условия господдержки ипотеки скажутся на рынке?

– Увеличение годовой ставки на 1% не особо заметно. Люди не смотрят, 11 или 12% годовых, а оценивают, сколько нужно выплачивать ежемесячно. Вот эти платежи могут вырасти на 1000 рублей или больше. Это опять же приведет к сокращению площади приобретаемой квартиры.
Представители банков вообще уверены, что по итогам этого года будет рост объемов выданных кредитов на 10–15%. Может, они рассчитывают, что доля ипотечных покупателей увеличится. Я предпосылок для роста объемов продаж пока не вижу, скорее, наоборот.

– Угадали с новой концепцией «Юнтолово»? Снижение класса жилья себя оправдало?

– Изначально там планировалось определенное количество жилья бизнес-класса. Там есть зоны, где это возможно, но объем такого предложения был бы невелик.
Считаю, что мы вовремя скорректировали концепцию. Первая и вторая очереди запущены до внесения изменений, третья — уже после. Но хорошо продается и то и другое. В проекте будет многоэтажная часть — даун-таун с инфраструктурным ядром, магазинами, офисами и т. д. А в 10 минутах ходьбы — тихий малоэтажный квартал. Мы привлечем как можно больше разных целевых групп: кому-то нужно подешевле, кто-то готов заплатить больше, кому-то нравятся малоэтажные дома, а кто-то хочет вид из окон с высоты. Но здесь не будет такого большого разрыва между категориями жилья, как между «жестким» экономом и бизнес-классом.
Мы отказались от прокладки каналов на территории, зато появилось больше общественных пространств, центральный парк, где можно проводить праздники или спортивные соревнования. Общая площадь проекта осталась прежней — 2,2 млн кв.м жилья.

– Сроки реализации «Юнтолово» изменились? Каковы ежегодные объемы?

– Пока разогреваемся и строим 100 000 кв.м в год. Потом надо будет выходить на 200 000, а под конец и на 300 000 кв.м в год. А общие сроки реализации проекта не менялись — 2025 год.

– Какому проекту сейчас проще выжить: миллионнику или комплексу помельче?

– Казалось бы, проект в 100 000–200 000 кв.м наиболее живучий, но практика показывает, что и миллионники хорошо справляются. Да, новых таких проектов будет гораздо меньше, поскольку они требуют огромных вложений на старте. Но кто успел запуститься, чувствуют себя неплохо. Хотя возможно, на старте в сверхкрупные проекты будут привлекать другие компании, продавая им отдельные участки. Однако здесь важна единая концепция: очень плохо, когда каждый застройщик старается вытянуть максимум со своего участка.

– Думаете, застройщики захотят делиться землей? «Балтийская жемчужина» захотела, а вот «Главстрой-СПб» жадничает.

– Да, многие поделились, а мы нет. «Северная долина» удачно стартовала, делиться землей ни с кем не пришлось, и сейчас проект продает сам себя. У меня есть уверенность, что с «Юнтолово» произойдет то же самое.