НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

13 апреля, 19:06

Покупатель в эконом-классе еще не оценил европланировки

27 марта 2016 в 21:05
6 546

Покупатель в эконом-классе еще не оценил европланировки

В кризис компания «Главстрой-СПб» серьезно скорректировала концепцию проекта-миллионника «Юнтолово».

Буслов Петр Вячеславович
руководитель группы маркетинга
Группа ЦДС

В кризис компания «Главстрой-СПб» серьезно скорректировала концепцию проекта-миллионника «Юнтолово». В другом крупном проекте — «Северная долина» — тоже важные перемены, хотя и не такие заметные. О том, какое жилье ликвидно на нынешнем рынке, мы беседуем с руководителем аналитического центра «Главстроя-СПб» Петром Бусловым.

– Сбылись ли ваши прогнозы на 2014–2015 годы?

– В начале 2014-го мы полагали, что в 2015-м спрос снизится, покупатели пойдут к надежным девелоперам. Кроме того, мы считали, что в 2016-м достигнем некоего дна и на первое место при выборе квартиры выйдет стоимость сделки. А затем потребительские характеристики жилья (дворы, отделка и т. п.) снова будут набирать вес. Примерно так и получилось, но эти тенденции объединились: на первое место сразу вышли и надежность застройщика, и минимизация стоимости сделки. И в 2016-м тренд сохранится, поскольку нет предпосылок для роста доходов населения.
Возьмем простую прогнозную модель. Вот смотрите, есть деньги, которые граждане заплатили на первичном рынке в 2015 году. Есть инфляция, которую можно считать по-разному, но давайте возьмем скромные 10%. А есть прогноз по росту доходов граждан — 1%. И даже меньше, поскольку 4% добавят, например, пенсионерам, но в коммерческом секторе никакого роста вообще не будет. Если просто смотреть на эти цифры, получится, что в этом году население купит  недвижимости на 9% меньше.
То есть причин говорить о росте спроса нет. Значит, будет снижение, причем в квадратных метрах даже более заметное, чем в деньгах. Когда меньше доход, то и на обслуживание кредита денег остается меньше, а значит, и размер ипотеки сократится. Поэтому спросом будут пользоваться квартиры меньшей площади. Это глобальная тенденция.

– То есть предлагаемые застройщиками квартиры станут еще компактнее?

– В целом — да, но, на мой взгляд, мы достигли некоего предела физических параметров или уже близки к нему. Например, естественный предел спроса на студии ограничен 20% от общего числа квартир. Они интересуют только тех, кто не может купить «единичку». Мы и по своим продажам видим, что 34-метровая однокомнатная квартира пользуется гораздо большим спросом, чем любая студия. Хотя стоит она на 300 000–500 000 руб. больше. В проектах, где доля студий превышает 20%, уже ощущается их переизбыток. Он выражается в снижении цен.
У метражей одно-, двух- и трехкомнатных квартир тоже есть пределы, поскольку в «хрущевках» никто жить не хочет. Так что будущее — за рационализацией планировок. Говоря условно, хотим в двухкомнатную квартиру размером 46–48 кв.м поместить все функции, которые были в 55-метровой. Например, за счет новых систем хранения вещей, больших кухонь и т. д.
Думаю, в 2016-м и дальше именно такая тенденция должна развиваться. Но есть и некоторое сопротивление со стороны покупателей. Мы в эконом-сегменте работаем, и клиенты здесь достаточно консервативные. Они еще не оценили европланировки. Хотя спрос на квартиры с большими кухнями-гостиными увеличился. Человек сравнивает «двушки» в 60 и в 48 «квадратов» с такой же кухней, но с меньшими спальнями и понимает, что это функциональнее и дешевле.
Таких квартир на рынке не так уж много. Раньше в наших проектах мы закладывали около 30% подобных планировок, и их выбирали не в первую очередь. А в будущем году, думаю, выйдем уже на 50%.

– Сейчас в рекламе «евродвушки» и даже «евроединички» встречаются очень часто. Но если разобраться, есть «евродвушки», которые ничем не отличаются от однокомнатной квартиры, причем не с самой удобной планировкой…

– А «евроединичка» — это, по сути, студия с двумя окнами. У нас в компании была дискуссия на эту тему, и мы для себя решили, что «евродвушка» — это обязательно двухкомнатная квартира, то есть с двумя, например, спальнями и большой кухней. Да, рынок уже начал привыкать к другим определениям, но мы не хотим вводить покупателя в заблуждение.

– А какая предельная площадь, на ваш взгляд, возможна для студий?

– По нашему опыту, если 25-метровая квартира — это не вытянутый «стакан», а квадрат с двумя окнами (когда можно выделить зоны кухни и спальни), это практически идеальный продукт, который можно смело тиражировать. Тридцать «квадратов» — уже многовато: покупатель, скорее, возьмет однокомнатную в 32–34 кв.м. А меньше 25 кв.м тоже тяжело продать, поскольку такую квартиру сложно зонировать. Мы решили, что 25 кв.м — оптимально, но студиями не увлекаемся, в «Северной долине» их около 10%.

– У некоторых застройщиков число сделок в 2015 году сократилось, но объем полученных ими средств даже увеличился, поскольку спросом (в основном — в городе) пользовались более просторные квартиры…

– У нас средняя площадь реализуемых квартир за год снизилась с 49 до 45 кв.м. И падение объемов продаж такое же, как и в среднем по рынку. Думаю, если кто-то и продавал более просторные варианты, это был накопившийся избыточный товарный запас. Например, запроектировали еще в «прошлой жизни» дом, 
когда такие квартиры продавались, а пришел 2015 год — перестали. Вот и пришлось снижать цены на просторные варианты: денежный поток все равно надо как-то генерировать.

– Помимо моды на европланировки, чего еще нового ждать?

– Мы стараемся выводить на рынок продукт, который не придется переделывать. У нас есть некий товарный запас, но ничего менять не будем. Если что-то менять, то это будет связано с новыми требованиями в экспертизе, новыми согласованиями и т. д. Это увеличивает сроки. Лучше торговать тем, что есть. У нас, например, в одном из корпусов предусмотрены довольно большие квартиры. Мы осторожничали, думали, что они не будут пользоваться спросом. Но все же вывели в продажу и не пожалели: людям нравятся просторные варианты, и, если продавать их по приемлемым ценам, покупатели найдутся.

– Портрет покупателя изменился?

– Инвесторов практически не стало. Кто-то говорит, что их доля до 10% доходит, но у нас не больше 5%. Причем это покупатели, которых только условно можно назвать инвесторами, например те, кто покупает детям на будущее. Основной спрос — от тех, кто будет жить сам. А это, в свою очередь, две основные неизменные категории. В первой — те, кто покупает свою первую квартиру (люди в возрасте 30–35 лет, которые недавно женились или готовятся к свадьбе). Во второй — те, кто расширяется (родители в возрасте 35–40 лет с одним-двумя детьми, которые хотят квартиру попросторнее, но не могут позволить себе жилье более высокого класса). Новых покупателей не прибавилось, хотя мы думали, что к нам придет часть клиентов из комфорт-класса. 
Чтобы портрет покупателя серьезно трансформировался, должны сильно измениться доходы населения, а больших сдвигов в ближайшие годы тут не предвидится.

– Вы серьезно зависите от ипотеки?

– Весь эконом-класс от нее зависит. У нас около половины сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов. С одной стороны, это хорошо, а с другой — это дополнительные риски. Например, в начале 2015 года, когда ипотеки не было вовсе, продажи на рынке упали на 70%.

– А остальные клиенты сразу приносят всю сумму?

– Около 10% пользуются рассрочкой. Остальные выплачивают всю сумму, но это не значит, что все деньги лежат у них в чемодане. Они продают имеющееся жилье, добавляют накопления, занимают у родственников и знакомых и т. д. Ищут все возможности, чтобы не брать ипотеку.

– Изменившиеся условия господдержки ипотеки скажутся на рынке?

– Увеличение годовой ставки на 1% не особо заметно. Люди не смотрят, 11 или 12% годовых, а оценивают, сколько нужно выплачивать ежемесячно. Вот эти платежи могут вырасти на 1000 рублей или больше. Это опять же приведет к сокращению площади приобретаемой квартиры.
Представители банков вообще уверены, что по итогам этого года будет рост объемов выданных кредитов на 10–15%. Может, они рассчитывают, что доля ипотечных покупателей увеличится. Я предпосылок для роста объемов продаж пока не вижу, скорее, наоборот.

– Угадали с новой концепцией «Юнтолово»? Снижение класса жилья себя оправдало?

– Изначально там планировалось определенное количество жилья бизнес-класса. Там есть зоны, где это возможно, но объем такого предложения был бы невелик.
Считаю, что мы вовремя скорректировали концепцию. Первая и вторая очереди запущены до внесения изменений, третья — уже после. Но хорошо продается и то и другое. В проекте будет многоэтажная часть — даун-таун с инфраструктурным ядром, магазинами, офисами и т. д. А в 10 минутах ходьбы — тихий малоэтажный квартал. Мы привлечем как можно больше разных целевых групп: кому-то нужно подешевле, кто-то готов заплатить больше, кому-то нравятся малоэтажные дома, а кто-то хочет вид из окон с высоты. Но здесь не будет такого большого разрыва между категориями жилья, как между «жестким» экономом и бизнес-классом.
Мы отказались от прокладки каналов на территории, зато появилось больше общественных пространств, центральный парк, где можно проводить праздники или спортивные соревнования. Общая площадь проекта осталась прежней — 2,2 млн кв.м жилья.

– Сроки реализации «Юнтолово» изменились? Каковы ежегодные объемы?

– Пока разогреваемся и строим 100 000 кв.м в год. Потом надо будет выходить на 200 000, а под конец и на 300 000 кв.м в год. А общие сроки реализации проекта не менялись — 2025 год.

– Какому проекту сейчас проще выжить: миллионнику или комплексу помельче?

– Казалось бы, проект в 100 000–200 000 кв.м наиболее живучий, но практика показывает, что и миллионники хорошо справляются. Да, новых таких проектов будет гораздо меньше, поскольку они требуют огромных вложений на старте. Но кто успел запуститься, чувствуют себя неплохо. Хотя возможно, на старте в сверхкрупные проекты будут привлекать другие компании, продавая им отдельные участки. Однако здесь важна единая концепция: очень плохо, когда каждый застройщик старается вытянуть максимум со своего участка.

– Думаете, застройщики захотят делиться землей? «Балтийская жемчужина» захотела, а вот «Главстрой-СПб» жадничает.

– Да, многие поделились, а мы нет. «Северная долина» удачно стартовала, делиться землей ни с кем не пришлось, и сейчас проект продает сам себя. У меня есть уверенность, что с «Юнтолово» произойдет то же самое.