НАШ ЦИТАТНИК: «Статус поселения «город» определяется не числом проживающих в нем людей. Город – прежде всего экономическая база, подразумевающая наличие производств, торговли, услуг и пр. Ничего похожего в новоявленных городах-спутниках Петербурга нет и близко...» Николай Пашков

8 декабря, 11:49

Дольщикам гарантирована защита от дискриминации, но…

8 апреля 2016 в 14:32
6 673

Дольщикам гарантирована защита от дискриминации, но…

Сколько в Петербурге несостоятельных застройщиков, почему Смольный массово повышает арендные ставки, кто воспользовался законом о банкротстве физлиц и почему борьба с самостроем оборачивается казусами?

Изотова Светлана Валерьевна
председатель
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти

Сколько в Петербурге несостоятельных застройщиков, почему Смольный массово повышает арендные ставки, кто воспользовался законом о банкротстве физлиц и почему борьба с самостроем оборачивается казусами? Эти и другие вопросы мы обсуждаем с председателем Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти Светланой Изотовой. Ее должность не предполагает громких и категоричных заявлений, зато многие данные и цифры подготовлены специально для нашего издания.

– Как за год изменилась нагрузка на Арбитражный суд Петербурга и области?

– По сравнению с 2014-м количество обращений возросло на 16,4% (или на 13 160 исковых и прочих заявлений). Общее число поданных исков составило 93 454.
Количество разрешенных дел увеличилось на 10% — до 80 964.
Стало больше и жалоб в вышестоящие инстанции. Если в 2014-м было подано 15 837 апелляций, то в прошлом году — 25 919. По итогам рассмотрения жалоб суд апелляционной инстанции отменил 4266 судебных актов (в 2014 году — 3542), из них 212 решений и определений оставила в силе следующая инстанция.
Арбитражный суд Северо-Западного округа пересмотрел 807 судебных актов 
(в 2014-м — 647). Верховный суд (ВС) отменил 12 решений и определений. А в шести случаях ВС отменил акты апелляционной и кассационной инстанций и оставил в силе решения первой.

– Каких споров стало за год заметно больше?

– Существенно возросло число дел, связанных с неисполнением обязательств по договорам. Например, по договорам поставки рост составил более 35%, по электроснабжению — свыше 43%. По договорам финансовой аренды (лизингу) — более 40%. Почти на 60% стало больше дел, связанных с неисполнением договоров долевого участия. В арбитражный суд они поступают, когда граждане намерены применить имущественные санкции (например, за просрочку передачи объекта) и переуступают права юрлицам (как правило, профессиональным юристам. — «НП»). Более чем на 75% увеличилось количество заявлений налоговых и иных фискальных органов об уплате обязательных платежей и санкций.
В то же время стало меньше споров, связанных с защитой права собственности, — почти на 40%.
Эта статистика как раз отражает сферы, где в большей степени сказывается кризис неплатежей.

– Одно из главных событий года — запуск процедуры банкротства граждан. Каковы первые итоги, какие есть трудности?

– Пока представлю статистику за три месяца 2015-го (с 1 октября по 31 декабря). За этот период поступило 473 заявления о банкротстве граждан, не имеющих статуса ИП, и 32 заявления в отношении индивидуальных предпринимателей.
В большинстве случаев должники сами инициировали дела (371 заявление); 131 заявка подана кредиторами и три — уполномоченными органами.
К производству принято 223 заявления.
В 25 случаях введена процедура реструктуризации долгов, в 20 делах — процедура реализации имущества.
Судьи и участники процесса уже столкнулись с определенными проблемами. Например, согласно Постановлению Пленума ВС № 45 от 13.10.2015 судебные расходы по делу о банкротстве (в том числе траты на госпошлины, на официальные публикации, на выплату вознаграждения финансовому управляющему) должны быть возмещены вне очереди за счет имущества должника. Если гражданин требует признать себя банкротом, он обязан не только внести на депозит средства на вознаграждение управляющему, но и доказать, что у него есть имущество, достаточное для погашения расходов по делу. Иногда должники сообщали, что не имеют постоянного дохода, и в качестве источника указывали мебель, бытовую технику (без указания даты производства и состояния), предметы одежды и прочие вещи.
Не имея объективных критериев оценки, суду необходимо установить, достаточно ли этого имущества, чтобы погасить расходы.
Кроме того, законодательно не закреплен порядок банкротства супругов при неисполненных совместных обязательствах (например, при покупке недвижимости в кредит): нужно объединять такие дела в одно производство либо рассматривать их отдельно.
Также закон о банкротстве устанавливает, что для защиты несовершеннолетних детей должника либо недееспособных лиц суд привлекает к участию в деле орган опеки и попечительства. При этом не определен механизм его взаимодействия с арбитражным управляющим.
Другой важный момент. Согласно статье 213.5 Закона о банкротстве кредитор или уполномоченный орган могут подать иск о несостоятельности должника, если есть решение суда (о взыскании), вступившее в законную силу. Но бывают исключения, указанные в пункте 2 этой статьи. К ним относятся требования, основанные на кредитных договорах с кредитными организациями.
То есть банк может подать заявление о банкротстве (если гражданин не возвращает кредит) без предварительного иска о взыскании долга. Но возникает вопрос: как применять этот порядок в отношении граждан — поручителей по договору?
Также суды столкнулись с тем, что СРО арбитражных управляющих отказываются представлять кандидатуры управляющих для участия в таких делах.

– Насколько широко применяются ограничения к должникам, например запрет на выезд за рубеж?

– На данный момент наш суд вынес только одно определение о временном ограничении прав на выезд гражданина за пределы РФ (дело А56–73722/2014).
Также хочу подчеркнуть, что банкротство — это не процедура освобождения от долгов. Если суд установит недобросовестность должника, то после завершения расчетов с кредиторами он может указать, что к гражданину не применимо правило об освобождении от обязательств.

– Как в Петербурге и области применяется закон о банкротстве в части защиты прав дольщиков?

– Сейчас в производстве нашего суда находится 21 дело о несостоятельности застройщиков (в отношении которых применены правила седьмого параграфа Закона о банкротстве). На данный момент свыше 1000 дольщиков включены в реестры требований о передаче жилых помещений. В период с января 2015-го по февраль 2016-го завершены два дела о банкротстве застройщиков.
Например, в случае с ЗАО «РосРегионы» производство было прекращено из-за отсутствия средств на покрытие судебных расходов. При этом объект незавершенного строительства (в Шлиссельбурге) за должником не зарегистрирован, а поскольку фактически он обременен правами дольщиков, то не может быть реализован, чтобы финансировать дело о несостоятельности. Арендованный участок также обладает статусом общего имущества.
В другом деле — о банкротстве ООО «Стайл-Строй» — арбитраж утвердил мировое соглашение. Компания обязалась погасить долги и достроить многоквартирный дом (в дер. Горбунки Ломоносовского района) в течение 18 месяцев.
Хочу обратить внимание и на следующую тенденцию. Не секрет, что некоторые застройщики привлекают деньги дольщиков с отступлением от 214-ФЗ. Рассматривая требования граждан, суд независимо от наименования договора (будь это ДДУ, предварительный договор, договор паевого взноса или другое) исходит из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
В октябре ВС вынес определение № 308-ЭС15–6308, где подчеркнул необходимость учитывать позицию Конституционного суда РФ и гарантировать слабой стороне договора (в том числе дольщикам) защиту от всех форм дискриминации, не допускать различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях.
Но при этом участники строительства должны помнить о прочих рисках, заключая договоры. Например, гражданам не может быть передан для завершения объект, который имеет признаки самовольной постройки. В частности, речь идет о многоквартирных домах на землях ИЖС или на садовых участках.
Также ошибочно мнение дольщиков, что включение их в реестр требований о передаче жилых помещений автоматически означает признание за ними прав на объект. Если дом достроен, введен в эксплуатацию и нет двойных продаж, то, как правило, вопросов с передачей квартир не возникает. Погашение требований идет в соответствии со статьей 201.11 Закона о банкротстве.
Если же дом не готов, то в рамках положений статьи 201.10 этого закона дольщики могут добиваться погашения их требований путем передачи прав застройщика ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу. Но это возможно при одновременном соблюдении нескольких условий, указанных в пункте 3 названной статьи.

– На фоне изменения законодательства появляются новые категории дел. Например, немало споров связано с формированием перечня коммерческих объектов (площадью более 3000 кв.м), облагаемых налогом по кадастровой стоимости. По какому поводу в основном идут суды и как складывается практика?

– Существенная часть этих дел связана с тем, что уполномоченный орган (КЗРиЗ, функции которого позднее перешли к Комитету имущественных отношений) не включал здания или помещения, принадлежащие налогоплательщикам, в перечень объектов, по которым налоговая база исчисляется из кадастровой стоимости. В некоторых случаях суд установил, что объекты не были своевременно обследованы. И в таких делах он выносил решения в пользу заявителей.
Некоторые споры связаны с недостоверными сведениями о размере либо о кадастровой стоимости объектов. И здесь судам тоже приходится исправлять ошибки.
Есть и примеры, когда собственники не соглашались с включением их объектов в перечень. Например, завершено дело А56–43015/2015. (Владелец здания на Цветочной ул., 25, лит. Е площадью около 3200 кв.м доказывал, что по факту под офисные и торговые цели используется менее 20% помещений. — прим. «НП».) Суд установил, что объект действительно не соответствует критериям для включения в список.
Но было немало случаев, когда суд отказывал заявителям. В основном это связано со сроками, в течение которых собственники могут обратиться в уполномоченный орган либо оспорить решения, принятые по результатам обследований. При этом налогоплательщик вправе требовать, чтобы его заявку удовлетворили на следующий календарный год.

– Какие еще появились новые категории дел?

– Они неизбежно возникают в связи с реформированием законодательства. Кроме того, меняется и практика применения тех или иных норм. Пример — новая редакция статьи 222 ГК РФ, которая касается самовольных построек. Лицо, за которым признано право собственности на объект, обязано возместить расходы на постройку тому, кто проводил работы, в размере, определенном судом. Это требует изучения дополнительных обстоятельств.
В 2015-м из компетенции арбитража исключены дела, связанные с оспариванием кадастровой стоимости участков. Такие споры теперь подведомственны судам общей юрисдикции.
В то же время существенно возросло количество дел, связанных с выкупом объектов недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства в рамках 159-ФЗ. В основном это касается разногласий по цене. Как правило, по таким делам назначают судебную экспертизу, которая должна определить рыночную стоимость. Необходимо обратить внимание, что и в настоящее время актуальна правовая позиция, изложенная еще в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 7240/12: стоимость выкупаемого имущества следует определять на дату подачи заявления о выкупе.
Нередко стороны требуют урегулировать и прочие разногласия, например, пересмотреть санкции за нарушение условий сделки или условия для одностороннего отказа от договора.
Стало существенно больше исков о взыскании штрафов за нарушение сроков передачи объектов по ДДУ.

– Возвращаясь к теме самовольных построек… С ними связано немало дел. Часто заявители добиваются легализации объектов, даже не подтверждая, что они пытались получить разрешение на строительство, но не смогли по объективным причинам. Много шума наделал арбитражный спор по поводу ЖК «Водолей-2» в Сестрорецке. Разные инстанции разошлись в оценках…

– Основные принципы рассмотрения таких дел установлены в упомянутой статье 222 ГК, а также в совместном постановлении Пленумов ВС и ВАС 2010 года № 10/22. Задача суда — определить круг обстоятельств, которые нужно доказывать, и дать оценку представленным доказательствам.
Вместе с тем в каждом конкретном случае суд должен оценить весь объем доказательств в совокупности. При кажущейся идентичности все дела абсолютно разные. Практически всегда назначается экспертиза, чтобы установить безопасность объекта и соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам.
Отсутствие разрешения на строительство — это главный камень преткновения. Нужно разбираться, какие действия предпринимались, чтобы получить этот документ. Когда разрешения нет, трудно констатировать, что объект возводился в соответствии с требованиями законодательства. Экспертизы не всегда в полном объеме могут выявить соблюдение всех норм, особенно при проведении так называемых скрытых работ. Проверить их после завершения стройки весьма трудно либо невозможно. Поэтому и важно выяснить, что помешало получить разрешение, насколько добросовестно действовал застройщик.
Что касается сестрорецкого дела, суд первой инстанции посчитал, что истец не доказал своих намерений получить разрешение на строительство до начала работ. Апелляционный суд не согласился с этим выводом. Но третья инстанция оставила в силе решение первой.
Тут важно подчеркнуть, что суд оценивает объем и качество представленных доказательств по своему усмотрению, основываясь на обстоятельствах конкретного дела. В связи с этим не может быть общих выводов и рекомендаций.
– На какие прошлогодние решения Верховного суда участникам рынка недвижимости следовало бы обратить особое внимание? Прежде всего интересны прецедентные споры, связанные с регистрацией прав на объекты, споры инвесторов с органами власти и т. д.
– В свете предыдущей темы стоит обратить внимание на определение ВС № 309-КГ15–209 от 16.06.2015. В нем суд согласился с решением администрации Уфы, отказавшейся выдать разрешение на строительство частично возведенного объекта.
В определении № 310-ЭС15–4730 от 15.09.2015 ВС дал оценку действиям арендатора, который требовал признать право собственности на долю в объекте на том основании, что он произвел неотделимые улучшения (сопоставимые с рыночной стоимостью имущества). Коллегия по экономическим спорам ВС констатировала, что сам факт проведения работ при отсутствии на то правовых оснований не может изменить существующие отношения (временное владение) и не приводит к возникновению инвестиционных отношений.
Определение ВС № 306-ЭС15–57 от 25.05.2015 касалось установления допустимой погрешности в оценке при выкупе арендованного объекта по 159-ФЗ. Одна сторона конфликта доказывала, что допустима погрешность, которая не превышает 15% от рыночной стоимости, как это следует из статьи 40 Налогового кодекса. ВС констатировал, что ссылка на эту статью неприменима при определении рыночной стоимости недвижимого имущества, а отчет, не соответствующий закону или стандартам оценки, не может быть использован.
Также стоит обратить внимание на определение № 304-ЭС14–3964 от 31.03.2015, где речь идет об установлении общей долевой собственности на участок. Лицо, владеющее постройкой на участке, который был приватизирован владельцем другого строения на этом пятне, вправе требовать признания права общей долевой собственности на землю. При этом ВС указал, что при возникновении спора доля каждого собственника может быть определена в ходе судебной экспертизы.
Еще одно важное определение — № 305-ЭС14–2306 от 13.04.2015 — касается механизма судебной защиты при установлении кадастровой стоимости участков.
Хочу также обратить внимание на определение № 308-ЭС15–8731 от 19.11.2015, которое связано с порядком истребования участка из чужого незаконного владения, если выясняется, что ответчик частично застроил истребуемый надел.

– Прошло уже два года с ликвидации Высшего арбитражного суда. Сближается ли арбитражная практика и практика судов общей юрисдикции?

– Проделана большая работа в этом направлении. Что касается споров в сфере недвижимости, то здесь правовые позиции, высказанные Президиумом ВАС, сохранили актуальность. Исключение связано с постановлением Правительства РФ № 582, которое регламентирует порядок начисления платы за федеральные земли. Согласно позиции Верховного суда субъект РФ вправе установить повышенную арендную плату за участки, находящиеся в его собственности.

– Неоднократно наше внимание приковывали споры, когда город в одностороннем порядке повышал плату за арендуемые участки. Например, участником таких дел стала известная компания «Лахта-центр». А вообще подобных конфликтов сейчас много? И можно ли говорить о единообразии практики?

– Действительно, возникает все больше таких споров.
Основная проблема заключается в применении определенных коэффициентов, используемых при расчете арендной платы. В первую очередь мы говорим о коэффициентах функционального использования участков.
В большинстве случаев увеличение платы связано с тем, что КИО устанавливает факт использования надела по назначению, не предусмотренному договором. Как правило, договор обязывает арендатора представлять в комитет ведомость инвентаризации участка (например, подготовленную ГУИОН. — «НП») не реже одного раза в три года. Многие споры возникают из-за неисполнения этой обязанности. В этом случае суды исследуют обстоятельства, связанные с фактическим использованием надела. В целом подход к рассмотрению таких споров можно назвать единообразным. Разные решения обусловлены конкретными обстоятельствами.

– Как развивается практика привлечения учредителей и руководителей фирм-должников к субсидиарной ответственности? Сколько за год таких примеров было в Петербурге?

– В 2015-м было рассмотрено 219 заявлений о привлечении к субсидиарной ответственности (в рамках дел о банкротстве). Удовлетворено 81. Для сравнения: в 2014-м было рассмотрено 189 заявлений, а в 2013-м — всего 24. Следует подчеркнуть, что статью 10 Закона о банкротстве (которая предусматривает субсидиарную ответственность) не раз корректировали. С конца 2013 года она действует в редакции, установленной Федеральным законом 134-ФЗ. По сравнению с предыдущей версией изменилось очень многое, в том числе и размер ответственности.