НАШ ЦИТАТНИК: «Желание снизить или свести к нулю первый взнос по ипотеке чревато риском наплодить дефолтных заемщиков, которые не нужны ни банкам, ни застройщикам, ни государству. Проблема кроется в снижении доходов граждан и уменьшении покупательского спроса...» Надежда Калашникова

21 октября, 07:50

Спрос на городские встройки многократно превышает предложение

14 ноября 2011 в 06:00
4 612

Спрос на городские встройки многократно превышает предложение

Мы начинаем серию интервью с руководителями районных агентств петербургского КУГИ. Предмет этих бесед — не новые стратегии управления госсобственностью, а повседневная жизнь многочисленных арендаторов городского нежилого фонда и участков: аукционная практика и проблемы с монополистами, перерасчет арендных ставок и нюансы целевого выкупа, дефицит свободных площадей, льготная аренда и мн. др. У каждого района — своя специфика. В Колпинском и Пушкинском — это большие пространства и обилие исторических памятников в дворцовых пригородах. Объединенное районное агентство возглавляет Иван Анисимов. В управлении трудятся 15 специалистов. Это немного, если учесть, что на каждого земельного инспектора приходится от 400 до 600 договоров аренды участков.

Иван Анисимов
Анисимов Иван Михайлович
начальник управления недвижимого имущества Колпинского и Пушкинского района
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

Большое у вас хозяйство?
– У нас на два района получается столько же договоров, сколько, к примеру, в одном Московском. Поэтому еще 11 лет назад было решено объединить агентства. Сейчас в Колпинском районе действуют около 350 договоров аренды нежилого фонда, в Пушкинском их примерно 600.

Динамика отрицательная — за счет целевого выкупа и продажи помещений на аукционах. В Пушкинском районе, правда, приватизация происходит не так активно, как в Колпинском: много объектов находятся под охраной КГИОП, и вопрос их продажи не всегда решается просто.

Зато количество договоров аренды участков у нас растет. Сейчас их около 1800 в двух районах.

Насколько активно происходит целевой выкуп встроек? Как на его темпы повлияли отмена НДС и продление рассрочки?
– С начала года в Пушкинском районе подано 63 заявки в рамках 159‑ФЗ. Темп довольно высокий, если сопоставить с общим количеством договоров. Но и в прошлом году, невзирая на НДС, он был не ниже, поскольку предпринимателей пугала неопределенность с продлением целевой приватизации. Тогда нас просто завалили заявками.

Многие арендаторы выкупают «стены» в рассрочку?
– Почти все стараются ею воспользоваться.

Как часто вы отказываете в выкупе?
– Практически никогда. Пакет документов стандартный, и покупатели относятся к его формированию довольно серьезно.

Судитесь с арендаторами по поводу оценки помещений?
– Нет, не было ни одного случая.

Значит, приватизация «стен» происходит в целом бесконфликтно?
– Споры возникают только с арендаторами, которые занимают помещения более 500 кв. м. По закону права на выкуп они не имеют и поэтому всеми силами пытаются поделить объект. Однако если во встройке находится одна фирма, разрешение на раздел мы не даем, хотя недовольные периодически грозят судами. Другое дело, если арендаторов несколько и они снимают части помещения. Тогда им разрешается сформировать самостоятельные «энки», чтобы каждый предприниматель мог выкупить свою долю.

Свободные площади у вас имеются?
– Сейчас на оба района есть одно пустующее помещение. Причем не занято оно по единственной причине: там расположен водомерный узел. Мы раздумываем, как убрать оттуда оборудование, чтобы вовлечь объект в оборот.

Дефицит помещений налицо, особенно в Колпинском районе, где спрос на встройки под кафе, офисы и т. п. многократно превышает предложение. В Пушкине рынок более сбалансирован, хотя и там ощущается нехватка коммерческих площадей. Причем она будет усугубляться по мере реализации в окрестностях города масштабных инвестиционных проектов.

Мы не в состоянии удовлетворить даже запросы районных администраций, которым нужны помещения под социальные учреждения. Резервов для пополнения предложения у города нет, поэтому я настоятельно рекомендую коммерсантам участвовать в долевом строительстве.

Раз предпринимателям нечего предложить, значит, и аукционы на право аренды не проводите?
– Действительно, на торги за последний год попадали один-два объекта в каждом районе. Правда, не обошлось без неожиданностей. Летом мы выставили помещение в Пушкине, включенное в фонд поддержки малого и среднего предпринимательства. Аукцион происходил очень активно: при наличии примерно 15 претендентов ставка взлетела неимоверно. Но в итоге ни победитель, ни лицо, занявшее второе место, не стали подписывать договор. В результате мы повторно направили документы в Фонд имущества.

Выходит, на аукционе был сговор?
– Я бы не сказал: состав участников был очень разнородный. На аукцион пришли и новички, и известные нам арендаторы, у которых есть другие договоры. Просто так сложились обстоятельства. В аукционе всегда есть элемент непредсказуемости.

А вы многих своих арендаторов знаете?
– Я работаю здесь всего полтора года, поэтому знаком, конечно, не со всеми, но с большинством. Люди часто приходят с вопросами и проблемами.

К вам трудно попасть на прием?
– Иногда бывает трудно. Я ведь мотаюсь между двумя районами, в каждом у агентства имеется отдельный офис. У нас пространства большие, поэтому управлять всем из Пушкина или из Колпино было бы не очень эффективно. Однако определенные неудобства возникают и у меня как у начальника агентства, и у записавшихся на прием.

Много народу к вам обращается?
– В приемные дни (вторник и четверг) приходят человек по десять. Но и в неприемные обычно тоже бывают посетители.

На что обычно жалуются?
– Нестандартные ситуации нередки, особенно в земельном секторе. У арендаторов возникают вопросы по расчету арендной ставки (если участок используется под несколько функций или его назначение меняется), а также по поводу прилегающей территории. Случаются и курьезы.

К примеру, за участком одного из арендаторов проходит канава, где полюбили играть дети. Районная администрация — во избежание несчастных случаев — обязала предпринимателя канаву огородить. Однако когда появился забор, арендатор получил впечатляющий счет за аренду земли. Канава оказалась у него в фактическом пользовании, за которое ставка самая высокая. Конечно, разобрались, составили акт и пересчитали платежи.

Арендаторы встроек, которые собрались их выкупать, часто обращаются по поводу формирования объекта: в отдельную «энку» надо выделить помещение, где проходят инженерные сети, обслуживающие все здание. Порой это непросто. Например, в арендованном подвале, в самой дальней комнатке находятся электрические щиты, узел учета и т. п. И доступ к оборудованию имеется только из подвала.

Чтобы обособить места общего пользования, арендатору надо долбить капитальную стену и оборудовать отдельный вход. Иначе он не сможет приватизировать встройку.

Довольно много экзотических перепланировок, которые предприниматели хотят легализовать. В одном помещении я попросту заблудился, потому что стенки находились совсем не там, где положено по поэтажному плану. В другой встройке, которая используется под торговлю, лестница на второй этаж заканчивалась тупиком.

Мы заставляем арендаторов приводить все в порядок, тем более если они рассчитывают на выкуп.

Одна из серьезнейших проблем для городских арендаторов — взаимоотношения с монополистами, особенно по предоставлению электрических мощностей. Насколько остро она стоит в пригороде и можете ли вы чем-то помочь предпринимателям?
– Увы, ничем. У нас больше сложностей возникает у арендаторов земли, а не встроек. Вопиющий случай: предприниматель взял участок в краткосрочную аренду под некапитальный автосервис. Он исправно вносил платежи, а через три года, как и положено, обратился за продлением договора.

Между тем все это время надел не использовался. Я приглашаю арендатора для объяснений, он достает два тома переписки с различными инстанциями и начинает рассказывать о своих проблемах с сетями, с согласованиями и т. п. Три года предприниматель потратил только на утверждение проекта и выбивание мощностей, причем так до сих пор и не завершил этот процесс.

Пока что в методике расчета платежей за участки, предоставленные в краткосрочную аренду, предусмотрены льготы на полгода. Предполагается, что за этот срок арендатор должен завершить проектирование и строительство временного сооружения. Однако практически никто не успевает.

Другой больной вопрос — продление договоров с добросовестными арендаторами. Согласно предписаниям ФАС делать это можно только на торгах. Как выходите из положения?
– К счастью, большинство арендаторов — это субъекты малого и среднего бизнеса. С ними мы вправе продлять договоры до 2015 года, минуя процедуру торгов. Естественно, мы отслеживаем, насколько эти фирмы добросовестны. Если у арендатора были просрочки платежей, сделана несогласованная перепланировка и т. п., контракт мы продлеваем на год с условием устранить нарушения, соблюдать платежную дисциплину и т. п. Если все в порядке, пролонгируем отношения дальше.

Вопрос о перезаключении договоров с компаниями, относящимися к крупному бизнесу, пока не возникал. Однако в этом случае торгов не миновать. Причем, скорее всего, предметом аукциона станет продажа помещения, а не права его аренды.

Политика КУГИ направлена в основном на реализацию коммерческих площадей. Аренда сохраняется лишь для объектов, предоставленных льготникам, предназначенных исключительно для субъектов малого и среднего бизнеса, и т. п.

Торги Фонда имущества по объектам в Пушкине идут довольно активно…
– У нас много продаж в рамках распоряжения правительства №33‑рп. Речь о расселенных аварийных домах, которые выставляются на аукционы вместе с участками. В основном это небольшие здания, зачастую они расположены в центре города и имеют охранные обременения. Некоторые постройки стоят полуразрушенными еще с войны.

Из интересных объектов, которые готовятся к торгам, можно назвать комплекс Нижних конюшен в самом центре Пушкина, рядом с Екатерининским парком, на углу Садовой и Конюшенной ул. Одноэтажное здание — памятник федерального значения. Когда-то его занимал Аграрный университет. Постройка горела и находится в плачевном состоянии, при этом охранные требования очень жесткие. Понятно, что расходы на реставрацию предстоят серьезные. Однако объект знаковый и, несомненно, вызовет высокий интерес.

На продажу пойдет и дача Самойловой на окраине Павловска. Тоже очень непростой и затратный федеральный памятник с интересной историей. Когда-то здесь устраивала рауты графиня Самойлова. Шумные и популярные приемы раздражали государя Николая I, и он добился, чтобы аристократка отписала усадьбу казне.

Встройки в Пушкине — ликвидный товар на аукционах. За 2010‑й и I полугодие 2011‑го мы передали в Фонд имущества 39 объектов. В Колпинском районе показатели скромнее: 11 встроек.

На продажу идут только свободные помещения или арендованные тоже?
– Пока торги проходили по пустующим встройкам. Однако мы уже направили в Фонд несколько комплектов документов по помещениям, обремененным договорами аренды. Естественно, мы уведомляем об этом пользователей. Примут ли нынешние арендаторы участие в торгах, сказать пока трудно. Хотя есть случаи, когда они сами инициируют аукцион, чтобы попытаться его выиграть.

Много у вас должников по аренде?
– Немало. Больше всего договоров с текущей задолженностью, редко выходящей за рамки квартала. А самые крупные суммы накоплены по инвестконтрактам. В Пушкинском районе, где долги по аренде земли составляют около 600 млн рублей, общую картину здорово портит Царскосельский гольф-клуб. Правда, этот инвестор пытается зачесть арендную плату в сумму затрат по проекту. Еще один крупный неплательщик — компания «А‑Минт».

В свое время она получила участок под строительство гостиницы рядом с парком в Павловске, но к работам так и не приступила. Договор уже расторгнут через суд, но остался долг более 20 млн рублей. Фирма, к сожалению, оказалась «пустышкой». Так что взыскать эти деньги будет очень непросто.

Задолженность по нежилому фонду по каждому из районов составляет 2,5–3 млн рублей. Крупных неплательщиков нет. Тем не менее несколько показательных выселений должников уже состоялись.

Примеры сделок по продаже помещений в Пушкинском и Колпинском районах на торгах Фонда имущества с начала 2011 года 

Примеры сделок по продаже помещений в Пушкинском и Колпинском районах на торгах Фонда имущества с начала 2011 года
По данным Фонда имущества