НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

27 мая, 06:23
10 июля 2016 в 21:30

Закрытый квартал отвечает представлениям русских людей о комфорте

Сделать жилье доступным, застройку — разнообразной, а пространство между домами уютным и живым стремятся все мегаполисы мира. В бюро de Architekten Cie (Нидерланды) считают, что и в России, и в Голландии этой цели можно успешно достичь с помощью квартала-блока. Об этом партнер бюро Перо Пульиз подробно рассказал на Design Week в Петербурге.

Сделать жилье доступным, застройку — разнообразной, а пространство между домами уютным и живым стремятся все мегаполисы мира. В бюро de Architekten Cie (Нидерланды) считают, что и в России, и в Голландии этой цели можно успешно достичь с помощью квартала-блока. Об этом партнер бюро Перо Пульиз подробно рассказал на Design Week в Петербурге.

Последние пять лет de Architekten Cie много работает в Москве. Честно говоря, я не знаю, почему российские заказчики выбирают нас. Для меня до сих пор загадка, как отбирали пять архитектурных студий для участия в конкурсе на мастер-план для города-спутника Власиха. Возможно, понравился наш прагматичный подход. Мы действительно уделяем функциональности зданий больше внимания, чем эстетике. Может быть, это была воля случая или удача.
В своих проектах в Амстердаме мы активно применяем принцип застройки кварталами-блоками. Закрытые или полузакрытые блоки, каждый из которых чем-то отличается от другого, позволяют создавать улицы и внутренние пространства. Блоки обладают достаточной гибкостью, чтобы включать квартиры разных размеров, играть с высотностью, добавляя башни-доминанты, и легко увеличивать либо понижать плотность городской застройки. В квартал ведут два входа — артерии, вокруг которых организуется жизнь сообщества. Внутри блока легко создать полуприватную среду — тихую, безопасную, в которой могут играть дети и встречаться соседи.

Миллион — это невероятно просто
Примером такого планирования может служить район Амстердама IJBurg — искусственная территория, которая разделена каналами. В Голландии считается, что, если дом выходит на воду, это улучшает качество жизни в нем. Мы участвовали в разработке мастер-плана и проектировали некоторые блоки как архитекторы. В одном из блоков можно увидеть канал, который проходит по самой его середине. Застройка выглядит очень устойчивой снаружи и более открытой внутри. При этом блок объединяет здания разного функционала и жилье разного типа: таун-хаузы, дома с квартирами, выходящие на набережные.
Основная разница между Россией и Голландией в том, что в Голландии проект большого масштаба никогда не выполняет одна архитектурная студия. В разработке масштабного городского района по требованию администрации могут участвовать 50 архитекторов и более 20 строительных компаний. Считается, что так достигается градостроительный консенсус. А он исторически важен для Голландии, где приходилось объединять усилия, чтобы защитить целый район или город от наступления воды. Эта логика действовала у нас на протяжении многих столетий.
В России одному архитектурному бюро могут отдать проектирование 1 млн кв.м, и это никого не удивляет. Такой заказ мы получили во Власихе, где предстояло спланировать застройку 110 га. Для Голландии это непонятная плотность застройки. Техническое задание на огромный проект укладывалось в лист А4, в котором было указано, что 60% квартир должны быть размером 30 кв.м, 25% — по 60 кв.м и только 5–10% иметь площадь 90 кв.м и больше. В такой ситуации архитектор задает себе вопрос, имеет ли это смысл и не закончится ли полной катастрофой.
Единственная черта, которая объединяла территорию в Амстердаме и Власиху, — полное отсутствие градостроительного контекста. Ту роль, которую в Амстердаме играли каналы, в Подмосковье выполняли леса. Мы вспомнили о Манхэттене, где очень высокая плотность застройки компенсируется огромным Сентрал-парком. И представили высотки, окруженные парками. Но затем все же предложили развивать участок по голландской модели, небольшими кварталами или блоками. Мы вписали их в ландшафт, состоящий из парков, леса и водоемов, разместив более низкие зеленые блоки по периметру, ближе к лесу, чтобы они напоминали о жизни в деревне. Среднеэтажные синие блоки оказались в центре застройки. Наиболее высокие красные располагались рядом с основными дорогами. Планировка получилась невероятно простой. А мы поняли, что не так уж важно, сколько надо сделать квадратных метров. Меняя высоту зданий в блоке, но не нарушая общего плана, можно получить любое количество жилья.
Разработав структуру застройки, мы все-таки предложили нашему заказчику пригласить больше архитекторов и застройщиков, чтобы добавить индивидуальности каждому блоку. Но он предпочитал сотрудничать с одной крупной строительной компанией, поручив ей все 1,3 млн кв.м.
Проблемой во Власихе стали парковки. Когда позволяет бюджет, мы стараемся помещать их в подземные или полуподземные помещения с естественной вентиляцией. Но в крупномасштабном проекте с высокой плотностью, когда в каждой башне 1000 квартир, приходится делать парковку в отдельно стоящем здании. При этом если квартиру здесь люди могут купить за $35 000–40 000, то за парковочное место придется заплатить $20 000. Это явная диспропорция, и мы с заказчиком пока не знаем, как решить эту проблему.

Комфорт vs открытость
В России для меня стало неожиданностью, что люди хотят иметь контролируемые внутренние территории с консьержем на входе. При этом все же подразумевается наличие внутри квартала открытого пространства с зелеными насаждениями. Личный комфорт и открытость в Голландии и России соотносятся совершенно по-разному. Но блочный принцип застройки в любом случае позволяет провести четкую границу между публичным и приватным пространством вне дома, а также обеспечивает чувство общности между теми, кто пользуется внутренним двором.
Ситуация, когда люди не хотят нести ответственность за общее пространство, предпочитая ему свое, не только российская. Возьмите Лондон, где в центре города есть парки, закрытые на ключ, доступные только для жителей близлежащих домов. То же — в Нью-Йорке. Если территория общая, всегда возникает вопрос, как ее поддерживать, сколько надо собрать на это денег с каждого.
В то же время чем меньше квартиры в квартале, тем выше роль общественных пространств, куда люди будут выходить с удовольствием и зимой, и летом. В проектах с малогабаритным жильем среде надо уделять больше внимания, чем зданиям как таковым. Во Власихе мы расположили внутри блоков общественные постройки: манеж, клуб, библиотеку, спортивный центр. В центре района есть озеро, на берегах которого можно проводить фестивали, по определенным дням может работать рынок, зимой — каток.
Заказ на проектирование МО City в Московском регионе мы получили, когда заказчик увидел наш проект Zuidas — район, примыкающий к аэропорту Скипхол, который мы связали с центром Амстердама и наполнили интенсивной городской жизнью. МО City кажется полностью изолированным, хотя на деле находится не так уж далеко от выставочного центра «Крокус Сити Холл» и администрации Московской области. Поблизости есть закрытая площадка для катания на горных лыжах, очень красивые дачи, все необходимые элементы городской инфраструктуры. Но четкого городского контекста там нет. С одной стороны — вода, с другой — автодорога, с третьей — лес. Девелопер решил построить там 600 000 кв.м жилья. В России требования к проектированию больших районов или городов-спутников таковы, что медицинские центры, школы, детские сады должны помещаться внутри квартала. При этом на каждого ребенка отводится не менее 35 кв.м открытого пространства. Это хорошо, но создает невероятные пустоты в жилой застройке. Чтобы избежать этого, мы сосредоточили все социальные учреждения в середине территории, чтобы у всех жителей было одинаковое расстояние до них. Необходимые всему району здания расположились вокруг центральной площади, которая одновременно выполняет роль городского сквера и школьной спортивной площадки, на ней можно устраивать любые мероприятия. Вторым якорем, вокруг которого строится публичное пространство, стали набережная, пляж и марина — что-то вроде Копакабана в Московской области. И я желаю девелоперу немного удачи, чтобы он смог все это реализовать.

Живое наследство
Москве очень повезло. Прямо в центре — сотни гектаров бывших промышленных площадок, которые позволяют дать городу новую жизнь. В Амстердаме промышленность располагалась вдоль реки Эй. Верфь NDSM на севере города была крупнейшей в Западной Европе, пока экономический кризис 1980-х не заставил прекратить производство. Грубоватую красоту индустриальной застройки вскоре открыли художники и антрепренеры, затем подтянулись рестораторы и студенты. Когда новая паромная переправа связала верфь с городом, число функций увеличилось. Встал вопрос: будет ли район расти дальше и делать это более упорядоченно или его развитие сохранит творческий импульсивный характер?
Мы начали разрабатывать этот проект 10 лет назад. Нам говорили, что начинается кризис и ничего не состоится. Но в 1990-х мы в Голландии очень много строили и, конечно, делали ошибки. После 2008-го уже не надо было строить быстро. Мы стали развивать территорию постепенно, разделили ее на две части. В западной, которая до тех пор не использовалась, сделали многофункциональную блочную застройку с довольно высокой плотностью жилья. В восточной части бывшей верфи сохранили индустриальную застройку, которая теперь стала достопримечательностью Амстердама.
В NDSM можно поселиться в корабле-отеле, можно взять в аренду лодку. В центре территории, в старом индустриальном здании сейчас находится штаб-квартира MTV Europe. Контейнеры превращены в общежитие для студентов и в выставочное пространство, работающее 24 часа в сутки. Помимо этого здесь есть большие покатые площадки (слипы), по которым корабли когда-то спускали на воду. Сейчас там проводятся различные фестивали для молодежи, вечеринки с диджеями, катаются на роликах и на скейтах.
Нас интересует также преобразование территорий, которые были спроектированы в 1950–1960-х. Подобный проект есть у нас на севере Амстердама. Нам захотелось внести немного разнообразия в унылую комбинацию плоских зданий и башен — типовую послевоенную застройку. В районе Nieuwendam непонятно, кому принадлежат пространства между домами: они не общественные, не личные и не semi-privat. Мы хотели не просто добавить высотные доминанты. Три блока, каждый из которых опирается на стилобат с помещениями коммерческого назначения, сделаны из кирпича. Этот материал позволил нам добавить цвета в совершенно серый до того район и поиграть разными оттенками: от темно-коричневого в нижней части зданий до практически белого наверху. До реновации там были серыми даже тротуары, хотя в других районах Амстердама они вымощены цветной плиткой.
Проект реновации пятиэтажного микрорайона есть у нас и в Москве. Он находится довольно близко к центру, на пересечении двух магистралей, и уже расселен. Район очень шумный, очень загрязненный, много машин. Здесь хотелось создать обстановку, в которой есть место зеленым деревьям, птицам, детям, солнцу и отдыху.
В техзадании была заложена очень высокая плотность застройки. Поэтому мы по периметру площадки расположили блоки со зданиями высотой примерно 10 этажей. Чтобы соседские сообщества не получились слишком большими, мы попытались крупные блоки разделить на более компактные. Но тогда внутренние дворы и сады в них получились совсем маленькими. В итоге было решено увеличить высотность домов, чтобы у людей был хороший вид из окна. С учетом российских норм инсоляции и требований по площади квартир это оказалось непросто. Кроме того, на первом же этапе проекта мы вынуждены были задуматься о том, как не превратить башни в монстров, придать им человеческий масштаб, идентичность. Сейчас каждая из них отличается от другой хотя бы по цвету, при этом они похожи на членов одной семьи.