НАШ ЦИТАТНИК: «Государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья. В большинстве случаев, если семья покупает за счет ипотеки с господдержкой однокомнатную квартиру, она в дальнейшем уже лишается возможности улучшить свои жилищные условия…» Наталья Трунова

1 июля, 17:18
9 октября 2016 в 20:00

Задача все продать перед нами не стоит

Летом в имущественном блоке Смольного произошли серьезные перестановки, после которых политика властей в отношении госсобственности слегка изменилась. В общем тренде перемен оказался и Фонд имущества Петербурга. В своем первом интервью его новый генеральный директор Денис Мартюшев рассказал «НП» о планах преобразования вверенной ему компании, достигнутых за три месяца результатах и новой концепции управления городским имуществом.

Мартюшев Денис
Мартюшев
Денис

экс-генеральный директор Фонда Имущества Санкт-Петербурга

– Какова ваша долгосрочная и краткосрочная программа? Что уже удалось сделать?

– Последние 25 лет Фонд имущества был неким департаментом КУГИ, занимаясь продажей собственности городской казны. Мы от этого ни в коем случае не отказываемся, но в то же время пытаемся позиционировать себя как корпорацию развития Петербурга, которая видит проблему, предлагает решение и проводит его в жизнь.
Если говорить об итогах, то они пока в большей степени касаются внутреннего распорядка работы Фонда. Прежде мы в основном управляли бумажным потоком: пришло письмо, распоряжение, документы к нему, собрали папочку, объявили торги.
Мы полностью поменяли нашу систему учета объектов. Поступающие документы сразу же сканируем, объектам присваиваем реестровый номер, к которому прикрепляется вся информация об этом адресе примерно за последние десять лет. Реестр единый, в нем отображаются все поступающие сведения, поэтому отделы вынуждены обмениваться данными, что повышает эффективность работы. Сотрудники наконец-то знают, что продают.

– А раньше не знали?

– Конечно, нет.
Наши представители ездят и фотографируют объекты — 14–15 ракурсов. Они понимают, как выглядит помещение, знают окружение. Если вы посмотрите на ранние публикации Фонда, то по ним трудно судить о лоте, для этого нужно хорошо разбираться в вопросе. А мы хотим, чтобы любой человек представлял себе очень точно, что и где выставлено. Ведь открытость — первое правило привлечения денег с рынка.
Благодаря новому функционалу мы перестаем управлять отдельными объектами, а формируем портфельную стратегию. Когда ты управляешь портфелем, можешь делать выводы и сообщать их собственнику. То есть помимо того, что мы перестраиваем свою работу, мы меняем к ней отношение.
Планируем собирать информацию о спросе, обобщать ее и передавать городу, чтобы он мог свой финансовый план строить исходя из наших ожиданий. До этого участие Фонда в формулировании этого прогноза было, скорее, статистическим.

– У вас есть полномочия влиять на планы продаж?

– Нет, у нас нет таких полномочий, но мы хотим, чтобы наше мнение было услышано. И его слушают, не всегда соглашаются, но слушают.

– Что-то уже изменилось? Есть какие-то примеры такого оперативного вмешательства?

– В тестовом режиме мы полностью взяли на себя оформление пакетов по аренде помещений. Мы самостоятельно собираем все документы, передаем их в КИО, а он их рассматривает и согласовывает. Если эта практика будет успешной, готовы заниматься и другими объектами, например участками.

– Преобразование Фонда в корпорацию развития — это ваша личная инициатива или задача, поставленная при назначении?

– Это общее понимание ситуации всеми участниками имущественного блока. В структуре КИО должна быть организация, которая профессионально привлекает капитал в городские проекты.

– В имущественном блоке нет ощущения, что нужно что-то срочно продавать, так как бюджет дефицитный?

– Он дефицитный в пределах установленных параметров, это нормально. Мы должны научиться извлекать доходы из своего имущества, но под этим мы понимаем не распродажу. Задача все продать не стоит.

– И никогда не будет стоять?

– При нынешней администрации не будет. Мы делали статистику по ценам в зависимости от размера объекта. Она показала, что, как только его площадь вырастает с нескольких сотен метров до нескольких тысяч, стоимость в расчете на метр падает в два-три раза. Получается, что бюджету это невыгодно.
Наш подход заключается в том, чтобы повысить эффективность использования имущества. Мы можем сделать так, чтобы оно приносило больше доходов. Например, если объект расположен в хорошем месте, его выгоднее не продавать, а оставить в казне и сдавать в аренду. У нас есть помещение на углу Малой Садовой и Невского, центр города, хорошая проходимость. Несколько лет назад его выставляли на торги, цена выросла в 22 раза, но сделка не была оплачена. Сейчас объект повторно готовился к реализации, но мы его сняли сами. Оценка к аукциону была сделана массовым способом, очень дешево. Мы заказали индивидуальную оценку, получилась цифра, близкая к рыночной. Готовы к тому, что будем долго показывать объект, несколько раз выставлять его на торги, но ни в коем случае не понижать стоимость.

– Вы для всех активов будете заказывать индивидуальную оценку?

– У нас в компании работает комиссия по оценке, которая смотрит отчеты, формулирует предложения по цене. Нежилых помещений мы готовы оценивать столько, сколько надо, чтобы добиться не сверхвысокой, но и не самой низкой цены.
Мы уходим от практики, когда выставляется объект в собственность, несколько раз не продается, а потом его предлагают с серьезным дисконтом. Участники рынка эту стратегию знают и обычно приходят к третьему снижению.
Мы хотим верно позиционировать помещения и продавать их на правильных условиях. Например, сейчас почти весь бизнес в городе сидит на коротких контрактах, а можно заплатить чуть больше, возможно, больше выполнить технических условий по оформлению документов (хотя это на самом деле все очень просто), зато получить на наших торгах договор на десять лет без юридических рисков. Это отличный для бизнеса срок, он дает хороший горизонт планирования: можно занимать деньги, делать качественный ремонт и т. п.

– У города есть объекты, которые годами не продаются. Вы считаете, что при правильном позиционировании сможете их реализовать?

– Такой список есть, там несколько десятков объектов, мы его сейчас проверяем. Некоторые лоты снимаем с торгов, оставляем в резерве. Где-то меняем стратегию продажи. Вот, например, объект на улице Коли Томчака. Это аварийный многоквартирный дом с нежилым помещением на первом этаже, все принадлежит городу. В нем пытались торговать квартирами, разделив их на три части, а помещение не выставляли. Конечно, на эту причудливую композицию желающих не нашлось. Сейчас мы собрали все вместе и выставляем объект целиком.

– И участок в Мурино с условием обеспечить квартирами обманутых дольщиков сможете продать?

– По этому участку мы сделали около десяти презентаций для инвесторов, ездили к ним, собрали их отзывы. Все говорят, что рассмотрели бы его серьезно, но не знают, что делать с квартирами для дольщиков. Вот по новым участкам, которые город будет выставлять на продажу, квартиры надо передавать в уже построенных домах. А здесь они требуются через два месяца после подписания договора. Мы попытаемся с Управлением инвестиций и Комитетом по инвестициям переформулировать условия. Очевидно, что инвесторам экономически очень тяжело сначала купить квартиры, потом передать их городу, параллельно платить за аренду, заниматься проектированием и строительством и только на второй год работы выйти на первые продажи. Получается, мы сами сформулировали условия так, что их очень трудно выполнить. Задача Фонда — не говорить, что это очень дорого, и предлагать уценить лот, а попытаться решить проблему, учитывая мнение девелоперов.
Обратная связь с потенциальными покупателями очень полезна, и, кстати, нужно налаживать ее до того, как объявлены торги. Так практикуют в Москве: при подготовке инвестпроектов делают предварительные консультации, road-show. Инвесторы говорят, что надо исправить, на что обратить внимание. По такой схеме, например, была реализована территория ЗИЛа. Когда был готов пакет, про этот участок уже все много знали. Мы идем по такому же пути.

– А как к этому отнесутся УФАС, прокуратура?

– Мы ничего не нарушаем, просто обсуждаем, что собираемся делать, не для кого-то конкретно. По сути, это предпродажная подготовка, которой нужно заниматься, чтобы реализовать объект.

– Вы, наверное, ищете себе в штат брокеров и консультантов?

– Мы формируем пул агентств, которые будут с нами работать: консультантов по недвижимости, специалистов по продвижению, юристов.

– Компании какого уровня будут в этом пуле?

– Самого высокого, мы сейчас ведем с ними переговоры.

– У вас есть на это бюджет?

– Да. И город тоже готов финансировать. Мы хотим, чтобы покупки объектов не были случайными: сначала инвесторы приобретают актив, а потом разбираются, что с этим делать. Мы видим работу Фонда в том, чтобы было понятно, что делать, в какие сроки и за какие деньги. Мы не хотим, чтобы наша деятельность, например, по продаже домов приводила к тому, что покупатели их сносят, а потом строят какие-то непонятные стекляшки, чтобы отбить вложения.

– Вы активно занялись продвижением Фонда, в том числе в соцсетях. Считаете, что о Фонде, как и об институте госпродаж в целом, не знают?

– Так и есть. Двадцать пять лет назад, когда Фонд создали, это была инновационная технология. Но с развитием рынка возникло много предложений от частных инвесторов. А Фонд, имея некое эксклюзивное положение в городе, никогда не рассматривал необходимость себя позиционировать. Всегда казалось, что эта позиция незыблема, ограничивались информационными сообщениями, формальной публикацией. Были времена с большими и меньшими всплесками активности, но в целом продвижением никто системно не занимался.

– Уже есть обратная связь?

– Есть звонки арендаторов, работающих на Сенной площади, которым Фонд имущества подготовил и передал предложения о прямой долгосрочной аренде у города. Есть обращения по конкретным адресам, наши специалисты помогают оформить заявки для участия в торгах.

– Вы провели переговоры с «Ленфильмом» по продаже их территории на улице Тамбасова, с компанией «Сервис-Телеком» — по подбору участков для вышек. Намерены серьезно развивать направление по работе с частными собственниками?

– Фонд должен одинаково хорошо уметь продавать и государственное, и частное имущество. Это позволит развивать клиентскую практику, наладить контакты с теми, кто присутствует на рынке. Для нас не очень актуален вопрос о цене, мы согласны на небольшую комиссию, чтобы сотрудники больше понимали рынок и нарабатывали практику. Собственникам это выгодно, так как мы можем быстро собирать пакеты документов по объектам, по четкой и законной процедуре проводить торги, гарантировать, что сделка будет чистой, а цена — не заниженной.

– Ваше назначение было неожиданным. Зачем вам нужна эта работа?

– Очень интересно работать в современном мегаполисе: большое пространство для самореализации. В частном бизнесе возможности все-таки ограничены.

– Ваши амбиции ограничиваются Фондом?

– Вполне.

 

«НП» Досье
Денис Мартюшев родился в Ленинграде в 1975 году. Окончил физико-математический лицей № 239, Санкт-Петербургский государственный технический университет по специальности «экономика», в 2002-м получил диплом юриста в Санкт-Петербургском государственном университете.
Работал в PricewaterhouseCoopers (налоговое консультирование), занимал руководящие посты в шведской публичной компании Malka Oil AB (нефтяной бизнес), международной юридической фирме BEITEN BURKHARDT, шведской компании Ruric AB (недвижимость).
В свободное время предпочитает активный отдых, занимается большим теннисом, любит читать книги, увлекается театром.
Женат, воспитывает сына и дочь.