НАШ ЦИТАТНИК: «Система долевого строительства настроена так, что чем меньше средств на счетах эскроу, тем выше ставка для застройщика. Поэтому мы как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода, чтобы гарантированно достроить дома...» Марат Хуснуллин

18 сентября, 17:12

В офисном сегменте есть едва заметный рост

30 октября 2016 в 19:10

В декабре инвестиционно-строительная группа «Сплав» сдает в эксплуатацию бизнес-центр класса В+ Graffiti на Кондратьевском проспекте. Это будет третий деловой комплекс девелопера на этой площадке и шестой — в Петербурге. С вводом нового объекта общая площадь качественных офисных площадей в активе компании превысит 100 000 кв.м. О том, как завлечь арендатора в условиях кризиса и что ожидает офисный сегмент в ближайшие полгода, рассуждает управляющий бизнес-кварталом «Кондратьевский» Евгений Гуркович.

– Со сдачей бизнес-центра Graffiti редевелопмент квартала на Кондратьевском проспекте завершается или остались еще свободные участки?

– Мы начали осваивать бывшую территорию ЛМЗ в 2005-м, после того как сдали в эксплуатацию бизнес-центр «Н49» на проспекте Непокоренных. Тогда рынок был на подъеме, и здесь планировали создать бизнес-парк, включающий офисные и торговые площади. Участок выходит на первую линию Кондратьевского проспекта, и эта часть отводилась под ритейл. Но торговля не сильно задалась, так как жилья в округе немного, поэтому все постепенно переросло в офисы. Из торговых операторов у нас остался только «Юлмарт», который арендует более 3000 кв.м под свой первый гипермаркет в Петербурге. У них тут есть и склады.
Мы построили два бизнес-центра («Кондратьевский» и «Фернан Леже») и сейчас сдаем третий — Graffiti. Больше половины из 4,5 га уже освоены, остается несколько зданий производственно-складского назначения и кусочек земли, который сейчас используется под автостоянку. После заселения Graffiti будем прорабатывать концепцию развития оставшейся территории. Место позволяет «посадить» на первой линии проспекта как минимум одно здание и второе — в глубине, на месте старых построек.

– Сколько там может появиться новых площадей?

– По 10 000–12 000 кв.м на каждом участке.

– Регламент позволяет строить что-нибудь кроме офисов?

– Да, например гостиницу. К сожалению, жилье возводить нельзя, хотя оно здесь было бы более востребовано. В свое время ЛМЗ пытался внести корректировку в Генплан, но безуспешно.

– У вас уже есть три бизнес-центра на одной площадке. Не хотите построить апартаменты?

– Такие планы есть. Если ситуация не изменится и позволят финансы, возможно, мы их реализуем.

– Апарт-отель обойдется не намного дороже делового центра…

– Да, но сейчас город сильно ужесточает регламенты, в том числе и по социальной нагрузке. Помнится, еще в бытность вице-губернатором Марат Оганесян предлагал брать с апарт-отелей такие же отчисления на социальную инфраструктуру, как и с жилых проектов. В нормативный акт эта идея пока не материализовалась, но кто знает. Пока сложно оценить риски. Когда начнем прорабатывать концепцию, тогда станет понятнее. Сейчас наши силы брошены на завершение бизнес-центра Graffiti.

– Существующие постройки имеют историческую или архитектурную ценность?

– К историческим относится только одно здание, которое мы приспособили под БЦ «Кондратьевский». Это выявленный памятник промышленной архитектуры. Остальные — бывшие утилитарные цеха ЛМЗ 1960-х годов постройки, мы их сдаем под склады и производство. После того как заработает третий бизнес-центр, эти строения станут диссонировать с новыми объектами, и в перспективе их нужно будет снести. Но пока они приносят доход, спрос устойчивый.

– Graffiti вы должны сдать в эксплуатацию уже в декабре. Что осталось сделать?

– На сегодня работы завершены на 95%: заканчивается монтаж вентилируемого фасада, вовсю идет внутренняя отделка и наладка инженерных систем; благоустраиваем территорию вокруг, площадка перед фасадом уже заасфальтирована, в общественных зонах началась художественная роспись стен. В продолжение темы «Фернан Леже» в БЦ Graffiti будет прослеживаться история развития граффити — от наскальных рисунков до современных 3D-изображений. Каждый этаж посвящен своей тематике.

– Кстати, почему «Фернан Леже»? При чем тут французский живописец?

– Потому что в отделке интерьеров использованы произведения этого художника, воспевавшего эстетику машинных форм. Когда подбирали название, хотелось уйти от шаблонных «Плаза», «Парк» и т. п., а в истории квартала, доставшегося нам от ЛМЗ, почерпнуть что-либо более интересное было сложно. Мы хотели освежить унылое заводское пространство яркими, позитивными и сочными пятнами. Считаем, что это удалось. А Graffiti — уже продолжение художественной темы.

– На какой объем площадей есть предварительные договоры аренды?

– Более чем на 2000 кв.м, включая кафе на первом этаже. Дело в том, что объектом интересовались Газпром, Сбербанк, ведущие IT-компании. И переговоры с ними продолжаются. Остальным пока предлагаем два нижних уровня в мелкую «нарезку» (от 50 кв.м), придерживая более просторные и видовые этажи для крупных «якорей».
Общая арендопригодная площадь Graffiti — 16 500 кв.м.

– То есть Газпром продолжает спасать офисный рынок Петербурга?

– Газпром однозначно давит на рынок, в том числе и на рост ставок. Москвичи удивляются: почему в Петербурге такие высокие цены, когда рынок падает? Но в столице спад выражен сильнее, а у нас ситуация медленно выравнивается, и даже есть едва заметный рост.
Есть еще один фактор — в ближайшие два года Васильевский остров будет во многом отрезан от внешнего мира из-за реконструкции Тучкова моста, Большого проспекта и других мероприятий. Наверное, не все готовы тратить время в пробках, и многие ищут офисы в более благополучных с точки зрения транспортной доступности районах.

– Почем сдаете помещения в Graffiti?

– Базовая ставка — от 1100 рублей за 
1 кв.м в месяц (включая НДС и КУ), разумный торг возможен.

– Как кризис отразился на загрузке объектов в деловом квартале «Кондратьевский»? Снижали вы ставки под давлением арендаторов или предлагали другие бонусы?

– Слава богу, у нас заполняемость сегодня — 99%, и мы пытаемся держать эту планку. Мы немного опередили ситуацию: скачки курсов валют начались в ноябре-декабре 2014-го, а мы уже в октябре зафиксировали все контракты по определенному курсу рубля. Понятно, что потери были (не более 8% по площадям), так как бизнес некоторых просто умирал и никакие арендные ставки не могли его спасти. Для кого-то и цены были снижены. Эти меры позволили довольно спокойно пережить тяжелое время. Нам удалось сохранить основной костяк арендаторов, а потери восстановили за три-четыре месяца.

– А в других ваших бизнес-центрах?

– Уровень загрузки в них примерно такой же. Деловой центр «Н49» сдан в 2005-м, несколько лет назад мы там сделали косметический ремонт. Место оказалось удачным и востребованным, хотя изначально никто не верил в успех этого проекта.
Такая же высокая заполняемость и в бизнес-центре «Портал» в Адмиралтейском районе.
Офисный особняк на Радищева, 39 — это историческое здание в центре города с хорошими видами, рядом с метро. И невзирая на довольно высокие ставки (1200 руб./кв.м) пустующих площадей там нет. Возможно, это объясняется еще и тем, что там довольно много помещений с мелкой «нарезкой», кои в современных бизнес-центрах встречаются нечасто.

– В «Фернан Леже» вы отдали 4500 кв.м под фитнес-зал с бассейном. Почему? Ведь эта функция не генерирует такой доход, как офисы?

– Здание проектировали до кризиса, тогда же был подписан договор с оператором спортклуба, для которого и закладывались все параметры помещения. Но в кризис арендатор отказался от площадей, и нам пришлось искать нового, так как переделать чашу бассейна под офисы было практически невозможно. После длительных поисков договорились с компанией Fitness Family, и у нас она открыла свой первый объект. «Фишка» клуба — детская группа, а также группа для мам с детьми, что не в каждом клубе можно найти. Родители могут отдать малыша под присмотр аниматора и пойти в спортзал или в бассейн.
Конечно, спортклуб генерирует значительно меньше дохода, чем офисы. Но отчасти это наш партнер, как и другие наши арендаторы: «Юлмарт», автомойка и шиномонтаж. Кстати, по соседству с нами работают еще и автомастерские. Вместе все эти услуги создают уютную для работы атмосферу, благодаря которой нас любят арендаторы. Пока ты в офисе, тебе помоют машину, поменяют резину или починят что-нибудь (если надо), после работы можно сходить в спортзал или в бассейн, а затем поужинать в ресторане. Это удобно, не надо никуда ехать и стоять в пробках, в очередях. Инфраструктура трех бизнес-центров дополняет друг друга.

– А как с парковкой?

– По этому показателю у нас одно из лучших мест в городе: в заглубленном паркинге Graffiti будет 45 мест и еще порядка 350 автомобилей вмещают открытые стоянки. С их учетом общее парковочное пространство бизнес-парка — порядка 700 мест.

– Вы самостоятельно выполняете все функции по управлению и эксплуатации объектов?

– Да. Не думаю, что сторонняя фирма будет лучше обслуживать оборудование, нежели наши сотрудники, которые участвовали в монтаже и пуско-наладке. Нам в наследство от ЛМЗ достались специалисты, которые хорошо знают все сети не только на нашей площадке, но и внутри всего квартала, в том числе и транзитные коммуникации. Большинство сотрудников службы клининга и технического персонала трудится в компании более пяти лет, многие — с момента открытия первого здания в 2008-м. Они хорошо знакомы со спецификой обслуживаемых помещений, понимают пожелания или прихоти арендаторов.

– Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке и чего ожидаете в ближайшие полгода?

– Если не случится повторения 2014-го, все будет нормально, с незначительными подъемами и спадами. Думаю, будет небольшой рост ставок, 3–5% — как попытка прощупать почву. Рост неизбежен, так как нужно обслуживать кредиты, дорожают коммунальные услуги, растет фонд оплаты труда сотрудников, опять же налоги по новой кадастровой стоимости.

– Вас устраивает новая кадастровая стоимость ваших объектов или вы пытаетесь добиться более справедливой оценки?

– По бизнес-центру «Портал» нам удалось через суд существенно снизить кадастровую стоимость. По «Фернан Леже» — судимся. Независимая оценка показала, что его стоимость завышена минимум в два раза. Полной победы ждать сложно, но можно прийти к компромиссному варианту.

– В ваших бизнес-центрах висят сертификаты РГУД. Насколько они важны для вас или арендаторов?

– Всегда приятно, отучившись пять лет в вузе, получить диплом. Так и здесь, качество объекта и услуг подтверждают независимые специалисты. Но на конечного потребителя это не оказывает того магического воздействия, которое бы хотелось.

– Собираетесь ли строить новые офисные комплексы? Есть у вас в активе участки?

– Идеи и планы, конечно, есть, но пока они не воплотились, говорить нет смысла.

 

NSP Досье
ИСГ «Сплав» основана в 2002 году в Петербурге. Компания управляет пятью бизнес-центрами класса В общей площадью более 80 000 кв.м и достраивает шестой. Помимо этого она строит коттеджные поселки «Охтинское раздолье» и «Велигонты» в Ленобласти.