Пансионаты для пожилых — это риски и рентабельность до 30%

– Вы одни из первых взялись за изучение этого рынка. Можете оценить его в цифрах?

– По данным нашего исследования, в каждой третьей российской семье есть пожилые родственники, требующие ухода. В 94% случаев семья ухаживает за близкими самостоятельно. При этом каждая десятая уже сейчас готова воспользоваться услугами частного пансионата. Это дает нам представление о спросе. При этом стоит учесть, что доля пожилого населения увеличивается во всех странах Европы. Россия — не исключение. И например, в Петербурге и Ленобласти к 2030 году пожилых будет на 500 000 человек больше, чем сейчас.
Теперь о предложении. В государственных стационарах Петербурга и Ленинградской области насчитывается 8000 мест (для пожилых и инвалидов вместе). Частный сектор — это около 100 объектов общей вместимостью 3100 мест. Сейчас, когда введены в эксплуатацию пансионат «Спутник» в Комарово, рассчитанный на 60 человек, и пансионат «Курортный» в Песочном на 180 мест, доля качественных вариантов составляет 37%. Оставшиеся 63% — это неформатное предложение.

– Что это означает применительно к недвижимости для пожилых?

– Качественное предложение — это специализированные объекты и уровень ухода, который превосходит государственные стандарты. Неформатные варианты появляются, когда предприниматель, увидев незанятую нишу, находит пустующие коттеджи где-нибудь в Ленинградской области. Неликвидной загородной недвижимости, которую владельцы строили, рассчитывая когда-нибудь продать, на рынке не так уж мало. Собственники готовы отдавать ее в аренду, добавляя к коммунальным платежам символическую ставку. Вот такие дома и оборудуют под мини-пансионаты для престарелых. И если предприниматель научился это делать, он ищет другие подобные объекты, расширяя бизнес.

– Вы оцениваете среднюю заполняемость пансионатов в Петербурге и Ленобласти на уровне 72–75%. Этого достаточно для окупаемости инвестиций?

– Понятно, что экономика у качественного и неформатного проектов разная. Приспособление коттеджа не требует больших капитальных затрат, а аренда занимает минимальную долю в текущих расходах оператора. И заполняемость на 70% позволяет работать с рентабельностью на уровне 30%. Если удалось построить сеть из объектов в разных районах и диверсифицировать услуги, можно добиться и более высокой загрузки. Кому-то требуется постоянный уход за лежачим родственником по 2000 рублей в сутки, а кому-то нужна интенсивная медицинская реабилитация после инсульта. Это значительно дороже, но и продолжается намного меньше.
Если же вы построили качественный объект с нуля и вам не удалось получить от города участок с подключениями на льготных условиях, вам придется окупать значительно большие затраты. Один из способов — войти в государственный реестр поставщиков социальных услуг согласно закону 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в РФ». Закон гарантирует частичную компенсацию стоимости пребывания в стационаре. Тем самым государство увеличивает платежеспособный спрос, расширяет вашу потенциальную клиентскую базу и дает возможность работать по относительно высокому тарифу: 60 000–70 000 рублей за пребывание одного человека в месяц. Это соответствует средним ценам на рынке качественного ухода. В среднем, потому что цена сильно зависит от качества размещения, класса ухода (за лежачих и дементных постояльцев платят больше) и его продолжительности. Сейчас в реестр поставщиков входит не более 16% всех операторов, работающих в Петербурге и области.

– А сколько их всего? И каков объем этого рынка?

– По нашим подсчетам, в двух регионах работают 64 оператора. Их совокупную выручку в 2016 году мы бы оценили в 1,05–1,25 млрд рублей. Это мелкий или средний бизнес. Примерно 70% компаний управляют всего одним объектом, а сети включают 5–9 домов для пожилых. Средняя выручка одной фирмы составляет 10–12 млн рублей в год.

– Если государство поддерживает спрос и у бизнеса высокая рентабельность, что мешает укрупнению игроков и приходу на этот рынок более серьезных инвестиций?

– Риски. Мелкие операторы работают по договорам аренды на 11 месяцев. Делая ремонт, привозя людей, они рискуют тем, что на следующий год у собственника коттеджа изменятся планы. Операторов, готовых строить качественные специализированные объекты, волнуют риски спроса. Каким он окажется, если государство перестанет его поддерживать? Кроме того, выплата компенсаций за содержание пожилых людей в частных пансионатах идет из регионального бюджета, который планируется на три года вперед, но утверждается на год. И никто не может гарантировать, что в следующем году эту статью не урежут. А если человек решился на трудный шаг и перешел в стационар, он должен иметь возможность прожить в нем и три года, и двадцать лет.
Инвесторы хотят понимать объем финансирования, доходность объекта, размер арендной ставки на несколько лет вперед и кто будет оператором, который сможет обеспечить возврат вложений. Игроков, которые работали бы на рынке достаточно долго, имели прочное финансовое состояние, сейчас нет, рынок совсем новый. Ориентироваться на то, что происходит с коттеджами, крупный институциональный инвестор не может, это неприменимая в его случае модель бизнеса. Такой рынок сегодня существует, а завтра — неизвестно. При этом инвесторам не хватает маркетинговых исследований: частных мало, а государство их не проводит.

– Концессия или ГЧП могли бы тут помочь?

– Закон о концессионных соглашениях раньше не распространялся на социальную инфраструктуру, сейчас его можно использовать. С прошлого года ГЧП (в разных вариантах, вплоть до контракта жизненного цикла) тоже можно использовать. Безусловно, такая схема может дать инвестору надежду на получение хотя бы минимальной доходности, на будущий выкуп объекта. Кроме того, для таких проектов государство может выделить землю и обеспечить сопровождение.
Однако пока власти в лучшем случае просят показать готовый проект и обещают подумать о ГЧП. Но проект, во‑первых, требует затрат, во‑вторых, должен быть привязан к конкретному участку.
В транспортной сфере проектную документацию заказывает государство. Может быть, ему стоит заказать проект пансионата для пожилых. Потому что с выделением участков оно не спешит. В 2014 году проблемам пожилых было посвящено заседание президиума Госсовета. В списке поручений, выданных президентом, было и такое: правительству совместно с Фондом РЖС проработать вопрос о безвозмездном выделении участков под строительство стационаров для пожилых. Но формальная работа не дала практического результата.

– А негосударственным пенсионным фондам такие инвестиции не интересны? Во всем мире НПФ — основной институциональный инвестор. А здесь речь о недвижимости для пожилых.

– Да, в Голландии, например, есть нормы, обязывающие пенсионные фонды инвестировать в недвижимость, связанную с медициной и социальными услугами. У нас такого нет.
Мы связаны, во‑первых, нормативами, которые позволяют вкладывать в объекты недвижимости или в ЗПИФы только пенсионные резервы, но не накопления по обязательному пенсионному страхованию. А во‑вторых, настороженным отношением ЦБ к форме ЗПИФа недвижимости. Хотя, на мой взгляд, паевые фонды контролируются лучше, чем акционерные общества: есть управляющая компания, есть собрание пайщиков, спецдепозитарий. В-третьих, у нас тоже нет гарантии платежеспособного спроса. В странах, сопоставимых с нашей по численности населения: в Германии, Японии, — проблему оплаченного ухода в старости решают через обязательное страхование на случай долгосрочного ухода. У нас есть пенсионное страхование, социальное и система ОМС. Небольшие отчисления на уход, которые работодатель и работник разделили бы пополам, решили бы проблему. Необходимость долгосрочного ухода в старости, как и возникновение деменции, никто не прогнозирует, это вполне страховой случай. Стоило бы на государственном уровне поощрять хотя бы добровольное страхование, а страховщикам — разрабатывать и продвигать такие продукты.

– Получается, что мы все время обсуждаем финансовую модель пансионата или стационара. Но недвижимость для пожилых ведь более разнообразна.

– Это может быть жилье, куда человек переезжает в поисках близкого по возрасту и образу жизни окружения, продав или сдав в аренду прежнюю квартиру. С доходными домами у нас пока дело не пошло. Но речь может идти об обычной жилой недвижимости, которая, с точки зрения бизнеса, работает, как любая другая. Спрос на нее труднее измерить, но любой девелопер может посчитать, сколько у него клиентов с пожилыми родителями, которые рано или поздно захотят переехать поближе к детям. Такой прогноз стоит сделать в любом большом проекте. И для начала спроектировать один подъезд, добавив дополнительные помещения общего пользования, соответствующие планировки и пр.
В Европе, кстати, не пытаются изолировать пожилых людей от общества. Дома для них строят внутри обычной жилой застройки, они вписаны в среду, их не обносят заборами, при них вполне может открыться ресторан или каток. Пожилых включают в местное сообщество, то, что называется community. Они могут вести разнообразную жизнь: посещать кино, клубы, заниматься волонтерством. В наших девелоперских проектах социальная составляющая ориентирована чаще на детей и молодежь.
Другой полюс — пансионаты для страдающих деменцией, которые должны быть под наблюдением 24 часа в сутки. Они не могут проживать в домах для престарелых общего типа. Государство направляет таких людей в психоневрологические интернаты. Но лучшим выходом были бы специально спроектированные частные дома. С планировочными решениями, которые позволяют много двигаться, не упираясь в тупики, с возможностями для разнообразных занятий и общения, со специалистами по социализации людей с деменцией. Ведь ее развитие очень сильно зависит от условий, в которых человек живет. А у нас все время говорят только о предоставлении услуг (койка, питание, лекарства по графику), а не о сохранении качества жизни.
Будущее же — за мультиформатными центрами для пожилых, где сочетаются разные схемы проживания и ухода, разные способы оплаты. Для них нужны более современные стандарты, широкий рынок операторов, саморегулирование в этой отрасли, определенная стратегия государства, поддержанная согласованной позицией экспертов и общества. Но строить правильные объекты и обеспечивать уход, ориентированный на качество жизни, уже выгоднее, чем то, что делается сейчас и в государственном, и в частном секторе.