Удивительно, сколько граждан готовы рисковать большими деньгами

Несмотря на громкие скандалы и внимание властей к рынку долевого строительства, граждане продолжают заключать сомнительные сделки. О том, какие незаконные схемы все еще используют застройщики и за что их чаще всего штрафуют, рассказывает начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Светлана Пчелкина.

– Сколько проверок Управление провело в 2013‑м и каковы результаты?

– В ходе 13 плановых и пяти внеплановых проверок мы выявили 314 нарушений 214‑ФЗ. Две трети связаны с привлечением средств граждан до государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ), в том числе по соглашениям об обеспечении исполнения обязательств и по соглашениям о задатке. Остальное — предварительные договоры купли-продажи либо займы, наверное, самые тяжкие.

Привлекаем к ответственности юридических и должностных лиц (общая сумма штрафов превысила 15 млн рублей), подтверждаем правомерность штрафов в судах. Но в городе все еще есть компании, которые продолжают эту практику. Иногда мы повторно выявляем нарушения у тех же застройщиков. Причем и у крупных, известных в городе фирм.

– От подписания каких документов вы бы предостерегли граждан?

– К сожалению, все еще распространены «соглашения об обеспечении исполнения обязательств», «соглашения о задатке» либо предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Есть и договоры займа (по которым застройщик получает деньги) с одновременным заключением предварительного договора участия в долевом строительстве. Но при проверке мы все равно выясним, что эти средства используют для строительства. И арбитражный суд разделяет наше мнение.

В прошлом году мы оштрафовали ООО «Ареал», которое продавало квартиры в Шушарах, не имея разрешения на строительство (и даже положительного заключения экспертизы), а деньги привлекало по договорам займа. Кстати, разрешения до сих пор нет. Застройщик оспорил наши действия. Часть дел уже рассмотрены судом — мы их выиграли, в том числе и в апелляции. Граждане все еще соглашаются на такие сделки, не проверяя разрешительную документацию, не думая о возможных негативных последствиях, серьезно рискуя деньгами.

Сформирована судебная практика по недопустимости привлечения средств граждан инвесторами. У нас были длительные разбирательства, например, с ООО «Торговый дом «Сигма». Она имела инвестиционный договор с застройщиком, полагая, что в этом случае 214‑ФЗ не применяется. А гражданам квартиры продавали по предварительным договорам купли-продажи. Первый процесс мы проиграли, поскольку работали по материалам прокурорской проверки, в которых не было должных доказательств.

Нужно было подтвердить, что средства граждан пошли именно на стройку. Затем законодательство изменилось. Чтобы привлечь к административной ответственности, теперь достаточно самого факта сбора денег с граждан (с целью приобретения ими права собственности на квартиры). Так что последующие дела мы выиграли.

– Но у нас не прецедентное право. Зачем столько усилий тратить на суды?

– Да, но единство судебной практики никто не отменял. Застройщики и инвесторы, видя, что определенная судебная практика сформировалась и взыскиваются очень большие штрафы, побоятся использовать незаконные схемы. Каждый случай неправомерного привлечения денег граждан может быть основанием для административного дела и штрафа. Штраф до 1 млн рублей можно выставить за любую платежку, приходно-кассовый ордер. А, например, при рассрочке таких платежек будет несколько, и за каждую положен штраф, хотя договор один.

– Какие новшества появились в законодательстве о долевом участии?

– С 1 января существенно расширены наши полномочия. Например, для внеплановой проверки достаточно обращения в контролирующий орган от гражданина. Первая такая проверка уже идет: крупная компания привлекает средства по предварительным договорам долевого участия.

Раньше мы могли проверить ее только через три года после создания или проведения последней проверки. Но многие фирмы создаются под конкретный проект, который за этот срок можно уже закончить. Теперь мы можем провести плановую проверку по истечении года с даты выдачи ей разрешения на строительство или либо с даты окончания проведения последней плановой проверки.

С 1 января 2014‑го при регистрации ДДУ застройщики должны представлять и договор страхования своей ответственности или поручительство банка. Из Управления Росреестра мы получили информацию о первых таких договорах. Несмотря на то, что для создания схемы страхования законодатель дал год, застройщики не готовы ее применять. Очень многие стремились зарегистрировать первые договоры по новым объектам до 1 января этого года, чтобы не страховать сделки. В ноябре-декабре в Управлении Росреестра зарегистрировано более 40 первых ДДУ.

– Если застройщики не готовы страховать риски, они будут переходить на другие схемы?

– Есть вероятность, что многие станут использовать схему ЖСК. Причем застройщики активно ищут кооперативы, созданные до декабря 2011‑го. Такой ЖСК можно сделать инвестором, а с гражданами заключать договоры паевого взноса в простой письменной форме. Получится, что между гражданами и объектом нет прямой связи, поскольку нет договора непосредственно с застройщиком. Это дополнительные риски. Да и государственного контроля за ЖСК практически не предусмотрено. Кооперативы, созданные после декабря 2011 года, обязаны быть застройщиками, то есть иметь права аренды или собственности на участок, где строится дом.

– С какими проблемами к вам обычно обращаются граждане?

– В основном в связи с нарушением сроков ввода и передачи квартир дольщикам. В городе все еще много объектов, которые не подпадают под действие 214‑ФЗ — эти стройки начались до 1 апреля 2005‑го и до сих пор не завершены. Мы даже не вправе проверять их. Однако в 2013 году 13 таких долгостроев все же удалось завершить — некоторые достроили ЖСК из числа дольщиков. Но есть и те, что сооружались уже по 214‑ФЗ, например «Хайтек-Сити» от ЗАО «Фирма «Петротрест».

– Какие объекты вы считаете проблемными?

– В декабре 2013‑го вступил в силу приказ Минрегиона о критериях отнесения дольщиков к числу пострадавших и правила ведения соответствующего реестра. К нам уже обратилось более 110 граждан, но многие из них в реестр не попадут: они оплачивали квартиры в проектах, на которые 214‑ФЗ не распространялся. Например, дольщики компании «Чесма Инвест» (объект на Гражданском пр., 107), «Экстрадомуса» и «РМК строй» (дом на Ленинском пр., 91), фирмы «ИПТК» (Российский пр., 8).

В приказе Минрегиона нет критериев «проблемного объекта». Петербургский законопроект, в котором есть такое понятие, еще не принят, но уже внесен в Законодательное собрание. Пока мы называем проблемными объекты, по которым серьезно (больше чем на год) нарушены сроки строительства и выполнения обязательств перед дольщиками.

– На каких объектах сегодня наиболее сложная ситуация?

– Например, дом ООО «СК «Импульс» в Полюстрово возводят с 2004 года, а разрешения на строительство до сих пор нет. Точный реестр дольщиков компания нам не предоставила. Сначала говорили, что реализовано 635 квартир, потом пересчитали — получилось 488 договоров. Поскольку экспертизу проект не прошел, нельзя сказать, сколько там вообще квартир будет, предположительно — более 700.

У ООО «ПСК «Импульс» есть объект на Красносельском шоссе, 55. Дом фактически построен и заселен, но нет даже положительного заключения экспертизы, кроме того, превышена высотность: девять этажей вместо шести. Нет постоянного электроснабжения.

Много обращений по компании «Титан», которая строит в Шушарах. Она работает по 214‑ФЗ, но мы выявили те самые соглашения о задатке. Фирма смогла ввести в эксплуатацию семь корпусов из 11. А по остальным очень много обращений. Строители обещают завершить дома в этом году, но реальная ситуация на площадках заставляет в этом усомниться.

Много проблем с объектами бывшего ЛЭК. Есть обращения от граждан о признании их пострадавшими. У них предварительные договоры купли-продажи или договоры паевого взноса с ЖСК. В некоторых в договорах есть третейская оговорка, так что они даже в суды общей юрисдикции не могут обратиться, чтобы эти контракты расторгнуть.

Беседовал Андрей Некрасов