Будущее за классическими апартаментами, а не за псевдожильем

– Откуда такая уверенность, что рынок апартаментов будет серьезно расти?
– Мы изучали его, смотрели, что и как продают другие. Инвесторы — люди, которые стараются сохранить или приумножить свои накопления, — отказываются от банковских депозитов в рублях и в валюте, акций, вложений в пенсионные фонды. Они понимают, что должны обеспечить стабильный доход, а другие объекты инвестирования не гарантируют ни высокой доходности, ни даже сохранности средств.

Второй важный фактор — огромная потребность Петербурга в качественном и недорогом размещении. Есть серьезный дефицит хороших гостиниц уровня «три звезды», а спрос на них очень высок и растет. В городе проходит множество спортивных, деловых и развлекательных мероприятий, развивается промышленность, приходят иностранные компании, открываются филиалы крупных российских предприятий. Аэропорт Пулково бьет рекорды по пассажиропотоку, а недавно Петербург победил в номинации «Лучшее европейское городское направление-2017». Так что интерес к Северной столице огромный.
Это понимают и инвесторы, рассчитывая на высокую доходность. Но эту доходность могут обеспечить только апартаменты с полноценной гостиничной инфраструктурой, сервисом и хорошей управляющей компанией.

– Но многие комплексы апартаментов — это, по сути, просто жилье?
– Будущее за классическими апартаментами. От «псевдожилья» рынок уходит. Оно появляется только из-за градостроительных ограничений. Застройщик планирует жилой дом, понимает, что это невозможно, и задумывается над апартаментами, а потом и над гостиничными функциями. Но объекты инфраструктуры, которые обеспечивают доходность, необходимо предусматривать уже на стадии разработки концепции и проектирования. Есть кардинальные различия между жилым домом и качественным комплексом апартаментов: по функциональному наполнению последний все же ближе к гостинице.

Кроме того, сокращается и число тех, кто покупает апартаменты для собственного проживания. Сейчас в нашем проекте 70% — это инвесторы, и их доля в будущем еще увеличится. Кстати, оставшиеся 30% тоже формируют некий задел на будущее: для них это, скорее, временное жилье. Например, как первое жилье для ребенка, который когда-нибудь переедет в свою квартиру. А освободившиеся апартаменты будут сдавать в аренду или продадут. Поэтому такие покупатели оценивают ликвидность, рассчитывают возможную будущую цену.
Если сейчас в Петербурге доля апартаментов на первичном рынке составляет 8–10%, то через два-три года она увеличится до 30%.

– Расскажите о вашем проекте.
– Апарт-комплекс VALO — это совместный проект компании «Галс», которая выступает застройщиком, и концерна Lemminkainen, который выполняет функции генподрядчика и эксклюзивного продавца. Комплекс строится на пересечении улиц Салова и Бухарестской. Рядом станция метро «Бухарестская» и крупный торговый комплекс «Континент».

Всего предусмотрено пять 18-этажных корпусов с апартаментами разных планировок — от студий до двухкомнатных. Задуман и подземный паркинг на 270 машин. Первая очередь на 750 апартаментов будет сдана во втором квартале 2019 года, вторая (795 апартаментов) — в начале 2020-го. А полностью завершить проект планируем в 2020-м.
Наш проект относится к «сервисным» апартаментам класса «комфорт». Концепция базируется на европейских стандартах гостиничного сервиса. Уже на этапе проектирования мы заложили все гостиничные технологии и объекты инфраструктуры. Предусмотрена круглосуточная служба reception, уборка номеров, прачечная, ресторан, кафе, магазины, spa и большой спортклуб площадью около 2000 кв.м. Рядом есть cупермаркет, бар, отделение банка, аптека, детский клуб, салон красоты, медицинский центр и т. д.
Около половины первой очереди уже продано. Апартаменты без меблировки в первой очереди стоят от 105 000 рублей за 1 кв.м, во второй с меблировкой — 135 000 рублей за 1 кв.м.
Мы создаем эффективный бизнес — это серьезный вызов. Надо понимать, как этот бизнес будет работать, и объяснять клиентам. Поэтому мы сразу предлагаем покупателям три доходные программы. Они заключают договор с управляющей компанией, которая и займется сдачей апартаментов в аренду.
Первая программа VALO Classic — для тех, кто предпочитает консервативные инструменты, она ориентирована на долгосрочную аренду. Процент загрузки в этом случае выше, издержки оплачивает арендатор, а собственник получает равномерный доход в течение года — от 9% начиная со второго года после запуска отеля.
В программе VALO Progressive доход выше — инвестор фактически становится участником гостиничного бизнеса. Это краткосрочная аренда, поэтому загрузка неравномерна из-за сезонности. Но в целом обеспечивает доходность от 14%, также со второго года после запуска отеля.
Третья программа — VALO Garant. Она для тех, кому важна стабильность. Обеспечивает ежемесячный доход в 29 000 рублей. При этом мы готовы делиться с собственником 10% доходов, полученных сверх этой суммы. Также эта программа подходит для тех, кто приобретает апартаменты с использованием заемных средств.

– Но все же в комплексе будут и те, кто живет там постоянно. Им не понравится частая смена соседей.
– У нас изначально предусмотрено зонирование: в одной секции расположены апартаменты, предназначенные преимущественно для долгосрочной аренды, другая секция задумана для арендаторов, приезжающих на короткий срок, и т. д. Так что наших покупателей мы спрашиваем, для чего они приобретают недвижимость, и предлагаем варианты в соответствии с этим зонированием. Объясняем, как этот бизнес работает. Апартаменты, предназначенные для сдачи в краткосрочную аренду, дороже — использовать их иначе будет просто невыгодно. Все это мы подробно объясняем, когда клиент выбирает конкретное помещение.

– Сдавая квартиру в аренду самостоятельно, можно заработать больше: не надо делиться с управляющей компанией.
– УК освобождает от многих бытовых проблем, предлагает полноценный гостиничный сервис. Поэтому мы выбрали европейскую компанию с большим опытом — Hospitality Management. Она, работая с туроператорами и корпоративными клиентами, может обеспечить более высокую загрузку по более высокой цене, а значит, и большую доходность.

Если вы сами сдаете квартиру, то на вас поиск клиентов, бронирование, охрана, получение платы, устранение аварий. То есть доходность зависит от того, каким временем и уровнем знаний располагает собственник.
Управляющая компания берет на себя эти заботы. Например, нельзя обеспечить безопасность в отдельно взятой квартире, а в комплексе с контролем прилегающего участка — можно. Правила посещения в апартаментах, конечно, не такие жесткие, как в гостинице, но многое оттуда взято. Или кому звонить, если в воскресенье ночью потекла вода из стиральной машины? А в нашем комплексе технический персонал круглосуточно готов оказать помощь.

– На каких конечных потребителей вы рассчитываете? И почему полагаете, что они выберут апартаменты, а не гостиницу?
– Это развлекательный туризм, деловой туризм (бизнесмены, приехавшие на деловые встречи или мероприятия), люди, прибывшие в более длительные командировки, студенты и молодежь. Один из факторов успеха — это локация, которая сама по себе формирует приток клиентов. Если апарт-комплекс расположен в деловой зоне, то это бизнес-клиенты, если в туристической — туристы. Если у метро, как наш проект, то формируется поток всех типов.

60% арендаторов апартаментов — это корпоративные клиенты. В Петербурге около 7000 компаний арендуют жилье для своих сотрудников. Апартаменты дешевле и комфортнее гостиницы, если вы приехали надолго. Например, средний срок, на который снимают гостиничный номер, — около двух суток. В апартаментах — минимум пять-шесть дней, а обычно неделя-две.
Аренда апартаментов будет стоить от 36 000 рублей в месяц за студию и около 50 000 рублей за «двушку». Это дороже, чем арендовать квартиру, но все же дешевле, чем номер в отеле. А клиент готов платить за качество и услуги, предоставляемые управляющей компанией.
Почему комфортнее? В апартаментах есть кухня и стиральная машина. Это крайне важно, например, для постояльцев с детьми. Да и не все хотят или могут постоянно питаться в ресторанах или кафе.

– В каких локациях апартаменты более интересны?
– Надо ориентироваться на конечных потребителей — арендаторов. Самыми перспективными будут развивающиеся зоны, куда приходят бизнес-центры, торговля, инфраструктура. А они сегодня расположены в так называемом сером поясе. В сложившихся спальных районах апартаментам будет тяжело выжить: сформировавшаяся инфраструктура рассчитана только на жилье, нет деловой и туристической активности, нет особого интереса и со стороны корпоративных клиентов. Так что они должны быть ориентированы на деловую зону. Выгоднее построить апартаменты ближе к Пулково или «Лахта-центру», чем в спальном районе. И даже близость Дворцовой площади даст только туристический поток.

– Как поправки в законодательство, меняющие статус апартаментов, и новые градостроительные ограничения скажутся на этом рынке? Если придется строить детские сады и школы, останутся ли апартаменты рентабельными?
– Это в первую очередь повлияет на их стоимость. Застройщикам придется по-другому работать над концепцией. Апартаменты никуда не денутся. Возможно, будет проще перейти в более высокий класс. Представлять проекты как предназначенные уже для семейного проживания. Но процесс появления классических апартаментов не остановить.