Теперь кадастровую стоимость можно пересчитать, не обращаясь в суд

Кадастровая стоимость — казалось бы, узкоспециальная тема — на самом деле волнует всех. От рядового дачника до президента. 1 января 2017 года начал действовать ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке». И теперь ею занимаются только госучреждения. Петербуржцы смогут узнать о предварительных результатах новой оценки этой осенью. О том, какие новые подходы применяются при переоценке, с какими сложностями предстоит столкнуться и когда придут обновленные платежки, рассказывает директор ГБУ «Кадастровая оценка» Сергей Грибовский.

– Сергей Викторович, как организована работа по оценке городской недвижимости?

– Мы пришли к выводу, что наибольший эффект принесет работа по секторам. Сектор — это группа специалистов, занимающихся оценкой определенного вида недвижимости. Например, участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений, машиномест и т. д. Каждый сектор собирает и обрабатывает информацию по своей группе объектов, работая сразу по всему городу. Для каждой группы объектов есть модель расчета кадастровой стоимости. Чтобы уточнить расчеты, мы провели дополнительную работу. В частности, расширили данные Росреестра: добавили вид использования объектов и источник, откуда получена эта информация. Эти сведения уже можно посмотреть на сайте КИО. Далее нам предстоит согласовать виды использования объектов недвижимости с муниципалитетами и КИО. Правда, большая часть из них уже согласована.

– Достаточно ли в вашем учреждении специалистов?

– Сейчас в нашей организации трудятся 106 человек. Штат заполнен на 82%. Это связано с дефицитом специалистов в области массовой оценки. Нехватку сотрудников мы рассчитываем восполнить в том числе за счет старшекурсников профильных петербургских вузов. Мы организовали стажировки и надеемся, что выпускники останутся у нас работать на постоянной основе.

– Какие новшества будут применены в этой кампании?

– Самой важной новацией, на мой взгляд, станет то, что теперь мы имеем право исправлять данные об объектах в досудебном порядке и пересчитывать кадастровую стоимость на основании обращений собственников объектов недвижимости.
Новые полномочия прописаны в приказе Минэкономразвития России № 73 от 19.02.2018 года. Раньше это было возможно только по решению комиссии при Росреестре или суда.
В дальнейшем мы планируем создать интернет-сервис, который позволит по адресу или по кадастровому номеру объекта получить полную информацию: как он оценивался, какая модель расчетов применялась, к какой группе его отнесли, какие характеристики были взяты за основу. Если собственника что-то не устроит, он вправе обратиться к нам за разъяснениями. Доступ к ресурсу смогут получить все желающие, в том числе арендаторы помещений. Кроме жилья, на портале разместят данные о коммерческой недвижимости, наделах и т. д. Сервис будет абсолютно бесплатным и общедоступным.

– По вашим прогнозам, в каких локациях жилье подорожает, а где подешевеет в результате переоценки?

– Пока назвать конкретные цифры сложно. В рамках этой кампании мы сможем корректировать данные об объектах на основании обращения граждан. Предварительные результаты переоценки появятся ближе к августу. Они будут доступны на нашем сайте, на порталах Росреестра и КИО. Затем у собственников будет 50 дней, чтобы обратиться за разъяснениями и подать заявки о корректировках. После этого результаты оценки утвердит КИО. С финишными данными можно будет ознакомиться в конце 2018 года на сайте Росреестра, в Фонде данных государственной кадастровой оценки или в ЕГРН.
Сейчас модели оценки только формируются. Но очевидно, что с учетом существующих на рынке тенденций массовое жилье всех типов будет дорожать (по сравнению с предыдущей оценкой). Надо еще принимать в расчет, что для дорогих жилых помещений (от 300 млн рублей) выросли ставки налога — до 2% от кадастровой стоимости. Впрочем, таких объектов будет немного (не более десяти, скорее всего). И располагаются они в основном в «золотом треугольнике» Петербурга и на Крестовском острове. Например, по данным СМИ, на Крестовском острове есть квартиры площадью свыше тысячи квадратных метров. Понятно, что налог на такую недвижимость маленьким не будет.
К сожалению, случаются сбои, и в категорию элитных объектов могут попасть и общежития. Там под квартирой зачастую понимают целый этаж. Число комнат доходит до 40, в итоге площадь, а следовательно, и кадастровая стоимость будет большой. Мы знаем об этой проблеме, петербургские депутаты тоже в курсе. И я уверен, что справедливое решение будет найдено.
Существует проблема с определением налога на доли в жилых помещениях. В Налоговом кодексе упомянуты только комнаты, квартиры и жилые дома.

– Какие сложности возникают в процессе работы?

– Например, неожиданно выяснилось, что фактическое использование и данные, заявленные собственниками в Росреестр, во многих случаях не совпадают. Это важно, так как впервые в этой кампании оценка будет происходить не по записи в Росреестре, а по фактическому использованию объекта.

– Из каких источников будете брать информацию о фактическом использовании?

– Данные возьмем из деклараций, поданных собственниками, при наличии подтверждающих документов. Или направим запросы в исполняющие органы государственной власти. Фактическое использование объекта недвижимости согласовывается с уполномоченным органом (КИО) и с соответствующим муниципальным образованием.
Раньше, когда мы понимали, что на участке расположен торговый центр, а в перечне Росреестра значится автостоянка, мы оценивали объект по разрешенному использованию — как автостоянку. Теперь этот надел будем оценивать с учетом того, что на нем стоит торговый центр. Те же правила будут применяться и к жилым домам, которые рассмотрят «слоями». По одной модели будет рассчитана стоимость паркингов и подвальных помещений, квартир — по другой.

– У каких объектов запись в Росреестре и фактическое использование не совпадают?

– Например, участок на месте торговых линий Гостиного Двора на углу Невского проспекта и Садовой улицы должен быть отведен под объекты автотранспорта. И на территории ТРК «Галерея», по данным Росреестра, должен находиться коммерческий комплекс с многоярусной стоянкой…

– Наверное, возникнет много споров: предприниматели будут писать жалобы, начнутся судебные разбирательства.

– Законодательство предусматривает оспаривание кадастровой оценки. Это цивилизованный способ решения проблемы. Если собственники готовы предъявить соответствующие документы и доказать, что на участке действительно находится автостоянка, а не торговый комплекс, мы готовы внести исправления.

– Подлежат ли кадастровой оценке новостройки, сданные в этом году?

– В оценку попадут только объекты, зарегистрированные до 1 января 2018 года. Новостройки, возведенные и прошедшие регистрацию после этой даты, будут оценены с использованием удельных показателей кадастровой стоимости, которые действуют на данный момент. По новым правилам эти объекты поступят в ГБУ для переоценки в 2019 году. Новостройки, сданные в 2019-м, оценят в течение того же года в порядке регистрации. Таким образом, процесс оценки жилья в новостройках станет постоянным. Это тоже новшество, которое поможет избежать ошибок.

– Из чего будет складываться цена квартир новой «вторички», особенно в домах, построенных по индивидуальному проекту?

– У нас будут сведения о времени постройки дома, о материале стен. Данные о типе проекта к нам не поступают. Учитывая все критерии, многоквартирные дома разделят на несколько групп. Для каждой будет создана своя модель оценки, основанная на рыночных данных об аналогичных объектах за последние шесть месяцев до 1 января 2018 года.

 

«Предварительные результаты переоценки городской недвижимости появятся ближе к августу на нашем сайте, на порталах Росреестра и КИО. Затем у собственников будет 50 дней, чтобы обратиться за разъяснениями и подать заявки о корректировках.»

 

– Где ГБУ возьмет эти данные?

– У нас создан специальный информационно-аналитический отдел, который занимается сбором данных из различных источников (СМИ, Интернет и т. д.). Кроме того, мы заключаем контракты на сбор рыночной информации о стоимости квадратного метра. В 2017 году подписали такой договор с компанией «Петербургская Недвижимость». Контракт на определение сметной стоимости строительства был заключен с организацией «Земельные ресурсы». Поэтому в своих данных мы не сомневаемся.

– Как будет проходить оценка апартаментов?

– Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, для кадастровой оценки не имеет значения, кто ею владеет — физическое лицо или госкорпорация. Стоимость апартаментов рассчитывается одинаково, ее определят исходя из удельного показателя кадастровой стоимости здания, в котором они находятся. Само здание оценивается по затратному подходу, то есть к сумме затрат, необходимых на возведение строения, прибавляют прибыль предпринимателя, зависящую от суммы инвестиций и сроков строительства, и вычитают физический износ здания.

– Для апартаментов, которые юридически являются гостиницами, будет использоваться какой-то иной подход? Или это регулируется ставками?

– Подход для оценки кадастровой стоимости гостиниц будет таким же. Для физических лиц ставка налога на нежилые помещения, в которых расположены гостиницы, сейчас составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Для юридических лиц налог будет рассчитываться не от кадастровой, а от балансовой стоимости объекта.

– Когда граждане получат первые обновленные платежки?

– Первые квитанции по новой кадастровой стоимости за 2019 год граждане получат осенью 2020-го. Квитанции за 2018 год будут приходить в соответствии с кадастровой стоимостью, действующей на сегодня.

– Если собственник решит, что стоимость его квартиры рассчитали неправильно, куда ему следует обращаться?

– В первую очередь, конечно же, в ГБУ. Для этой цели в нашей организации создано отдельное Управление по работе с заявителями. Собственник объекта вправе запросить от нас разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. Для граждан предоставление разъяснений и исправлений будет бесплатным. Если владелец недвижимости обнаружил ошибку, он может потребовать внести корректировки. Также можно оспорить результаты переоценки в комиссии при уполномоченном органе (КИО) и в суде.

NSP досье
От налога на недвижимость освобождены собственники-пенсионеры. Кроме того, существует так называемый налоговый вычет. Есть определенное количество «льготных» метров, которые не облагаются налогом. 
Вне зависимости от числа проживающих для комнат этот показатель составит 10 кв.м, для квартир — 20 кв.м, для жилых домов — 50 кв.м.