НАШ ЦИТАТНИК: «В 2021 году в умах девелоперов и чиновников укрепится осознание того, что «как прежде» уже не будет. За любым ростом следует как минимум стагнация или, скорее, спад. Наступает период адаптации к новым реалиям...» Максим Жабин

27 января, 16:46

Доход от коворкинга может быть вдвое выше, чем от бизнес-центра

14 апреля 2019 в 21:00
3 274

Доход от коворкинга может быть вдвое выше, чем от бизнес-центра

Коворкинги всё чаще привлекают профессиональных игроков рынка коммерческих площадей. На эксперимент отважилась компания «МТЛ. Управление недвижимостью», взяв в управление коворкинг PAGE от группы компаний «БестЪ». О перспективах модного сегмента, доходности и конкуренции рассказывает генеральный директор МТЛ Николай Антонов.

Антонов Николай Михайлович МТЛ
Антонов
Николай Михайлович

генеральный директор УК "МТЛ. Управление недвижимостью"

mtl@mtlgroup.ru

- В Петербурге сейчас насчитывается около 50 коворкингов, и это очень разные объекты. Какими будут коворкинги PAGE и на какой спрос вы рассчитываете? 

- Есть такие коворкинги, которые на рынке называют каморкингами. Это не про PAGE. Коворкинг в нашем понимании – это современный офис с небольшими, но комфортными по площади рабочими местами и гибкими офисными пространствами. Мы изучили опыт WeWork в Лондоне, опыт Москвы и совместно с дизайнерской группой Анны Саркисьянц разработали дизайн и концепцию коворкинга PAGE, которую в дальнейшем будем тиражировать. 
Спрос очень высокий, он превышает качественное предложение в разы. Например, в PAGE мы только заканчиваем завозить мебель, а у нас уже постоянно работают пять резидентов и почти на 70% мест бронь.  

Представьте, что вы решили открыть маленькую компанию. Дома работать не можете, потому что у вас есть два-три партнёра или сотрудника, клиенты. Кроме того, отвлекают от работы дети, родители, холодильник. Вы решаете обзавестись небольшим офисом. В классическом бизнес-центре вам предложат минимум 35 кв.м. Даже при ставке в 1000 рублей за метр, вы заплатите 35 000, вам придётся завезти мебель, технику, сделать ремонт. Это нерационально для стартапа. А в коворкинге за 30 000 в месяц можно арендовать два рабочих места, причём в эту цену «зашито» всё. А потом, если бизнес пойдёт, ничто не помешает вам расшириться.

Другой пример – работа крупных компаний. Арендатор взял в аренду блок 350 кв.м. Внёс депозит, сделал дизайн-проект, дорогостоящий ремонт, купил мебель и пр. Если он соберётся расширяться, то, например, в нашем бизнес-центре, к сожалению, это сделать невозможно, потому что все офисы уже сданы! Ужаться тоже не сможет, потому что дизайн-проект, системы безопасности и пр. не переделать под меньшую площадь. Получается, что классический офис снижает гибкость бизнеса.
В коворкингах намного лучше себя чувствуют творческие люди и люди с предпринимательским складом характера. Отсутствие лишних предметов не позволяет захламлять пространство, а это напрямую влияет на настроение и работоспособность. 

Cейчас бизнес очень изменчив, выживают те, кто быстро адаптируется. Соответственно, гибкие пространства нового типа становятся более востребованными. Конечно, готовы к таким форматам не все. Есть закрытые компании. А многим нужны свои кабинеты с приёмной, зоной ожидания и комнатой отдыха для директора. 

- Какие объекты входят в создаваемую вами сеть коворкингов PAGE?

- Первый PAGE открывается в отдельно стоящем здании в составе общественного пространства «Бенуа 1890» на Тихорецком проспекте. ГК «БестЪ», в которую входит наша компания, отреставрировала его несколько лет назад и использовала под свой офис, пока запускала ресторан «Ферма Бенуа» и «Школу Бенуа». 

- Это спальный район, тихий и удалённый от центра. Неужели там будет востребован коворкинг?

- Тем, кто живёт рядом, нужно где-то работать. Иногда совсем не хочется ехать в центр города, уезжать далеко от дома, а аналогичных предложений здесь нет. С рестораном мы угадали точно: в пятницу, субботу и воскресенье в него не записаться. Вместе со «Школой Бенуа» ресторан образует единое пространство «Бенуа 1890», где можно подышать воздухом, поесть, занять детей, а теперь и поработать или провести лекцию, презентацию, тренинг.

Общая площадь коворкинга – около 350 кв.м. Он рассчитан на 41 рабочее место, с учётом мест для посетителей здесь могут работать около 60 человек одновременно. Внутри сделаны отдельные офисы, open-space, подиум, который можно использовать как небольшой лекторий, пространство с камином для пятничных вечеров, переговорная. Под крупные мероприятия резиденты смогут использовать площадку Benua Event над рестораном. Там можно разместить до 300 человек.

- Сколько рабочих мест получилось бы организовать в классическом бизнес-центре такой площади?

- Максимум 30. По ставке можно было бы получить 800 руб./кв.м. В коворкинге с учётом 100% заполнения доход от аренды будет в два раза больше. 

- Сколько стоит одно рабочее место?

- Офис – 16 000 рублей в месяц, закреплённое рабочее место с перегородками в open-space – 14 000 в месяц, незакреплённое – 11 000 рублей. Также можно воспользоваться почасовым тарифом в 400-500 рублей или заплатить за целый день работы 900 рублей. За эти деньги резидент получает воду, чай и кофе без ограничений, возможность пользоваться принтером и переговорной. 

- Кто ваши резиденты?

- Небольшие строительные фирмы арендовали весь мансардный этаж. Есть маркетолог, специалисты по логистике, по тендерам. Ещё у нас есть астролог, она, кстати, наш первый резидент. Мы посчитали это хорошим знаком.

- Расскажите про второй PAGE.

- ГК «БестЪ» строит для него отдельное здание на ул. Академика Павлова, 5К. Фасад выходит на Аптекарскую набережную, площадь коворкинг-центра составит порядка 5000 кв.м. В нём будет большое общественное пространство, помещения для отдыха и мероприятий, на верхнем этаже сделаем бар с видами на воду. Открыть планируем примерно через год. Третий коворкинг PAGE появится в Avenue APART на Малом проспекте. Это собственные объекты группы «БестЪ».
Но мы готовы брать в управление коворкинги других собственников. Сейчас ведём переговоры с инвесторами и застройщиками, у которых есть пустые площади в востребованных локациях. Если заключим эти сделки, откроем ещё несколько коворкингов общей площадью до 5000 кв.м.

- Какие локации считаются востребованными?

- В первую очередь мы рассматриваем центральные и деловые районы, но смотрим и объекты за пределами центра, где есть точки притяжения наподобие нашего проекта «Бенуа 1890». В районах новой комплексной застройки такие объекты, как «Школа Бенуа» или коворкинг, помогут сформировать качественную среду, повысить привлекательность жилья в глазах покупателей. А для нас новосёлы – это спрос на образование для детей и рабочие места.

- Что вы предлагаете собственникам?

- Доход от аренды помещений и дополнительных услуг коворкинг-центра в виде 50-75% чистой прибыли (в зависимости от объёма инвестиций). На первоначальной стадии, конечно, придётся вложиться в ремонт, дизайн и наполнение. Но объект можно будет сдавать по более высокой ставке, а через пять-семь лет не только окупить инвестиции, но и иметь успешный проект, повышающий стоимость актива в полтора-два раза. 

- Если коворкинги намного прибыльнее, почему бы всем владельцам бизнес-центров не открыть их у себя?

- Коворкинг – это, как правило, небольшой объект. Нельзя БЦ площадью 10 000 кв.м переделать в коворкинг целиком. Это разные объёмы и форматы.

Классический бизнес-центр проще в управлении. Для коворкинга нужны особые компетенции. Нужна управляющая компания, которая сумеет «собрать» среду, включая дизайн, гибкие планировки, наполнение, события, современную атмосферу. Мало кому хочется этим заниматься.
В коворкингах арендаторы снимают рабочие места краткосрочно, иногда на два-три дня, на месяц и т.п. 

В бизнес-центрах офисы снимают на месяцы, годы, в крупной нарезке. Резиденты коворкингов, как правило, заказывают больше дополнительных услуг: аренду переговорных комнат, лекториев и т.д. И управляющая компания должна уметь работать с такими операциями.

- Сейчас рынок коворкингов явно не насыщен, на них приходится менее 1% от общей площади офисов. Ваш прогноз развития сегмента?

- Я думаю, доля коворкингов будет составлять до 20-25% уже к 2020 году. Но в эту цифру я вкладываю не только классические коворкинги, но и гибкие офисные помещения. Например, компания арендует в бизнес-центре несколько этажей, куда пускает своих подрядчиков, сотрудников дочерних компаний и т.п. под отдельные проекты. Мы никогда не увидим их в статистике коворкингов, но многие уже работают таким образом. 

- Велика ли конкуренция на этом рынке для вас как управляющей компании?

- Есть несколько сетевых игроков, но мы считаем, что будем лучше удовлетворять нужды посетителей. Наши расценки – на верхней границе рынка. Мы чуть больше вкладываем в инфраструктуру, предложим более разнообразный набор дополнительных услуг, интересные преимущества для резидентов. Например, наш коворкинг на Аптекарской набережной – это первый в Петербурге случай, когда можно снять маленький офис в престижном районе с видом на воду. За это люди будут готовы заплатить чуть больше.   

- На какие коворкинги вы ориентируетесь?

- Мы никогда не копируем успешные проекты: невозможно скопировать радугу, понадобилось бы совпадение множества условий. С точки зрения организации пространства, выбора отделочных материалов, работы с клиентами очень понравились коворкинги WeWork. Это как с техникой Apple – их резиденты хотят снимать офисы только у них. 

- Ещё недавно ваша компания работала только с классическими объектам недвижимости. Затем появились апартаменты, теперь коворкинги. Не боитесь новых форматов?

- Мы работаем по трём ключевым направлениям. Первое – классические девелоперские проекты: бизнес-центры, торговые комплексы, жильё, стрит-ритейл. 

Такие объекты сегодня составляют порядка 60% нашего портфеля. Оставшиеся примерно 40% – апарт-отели. 

В этом сегменте у нас очень хорошие показатели по итогам 2018 года. Чистая прибыль получилась более 10 млн рублей, выручка – около 200 млн. Недавно мы заключили ещё несколько договоров об управлении и сопровождении апарт-отеля Next компании «Еврострой», апарт-отеля Like от ПСК, проекта Zoom московской ФСК «Лидер» в районе Чёрной речки. Также мы стали консультантами проекта апарт-отеля ГК «Актив» в Иркутске. Третье направление – коворкинги, но здесь о прибыли и достижениях появится смысл говорить не раньше следующего года.

Мы стараемся искать новые продукты. Например, положительно относимся к формату коливингов. В нашем понимании это современные общежития, кампусы, которые будут востребованы молодёжью. Мы бы давно реализовали такой проект, если б нашли подходящее место рядом с университетами. 

- А как удаётся уговаривать на новые форматы инвесторов, собственников? 

- С апартаментами получилось относительно просто. 
У инвесторов были участки, где, конечно, хотелось построить жильё. Но поскольку это невозможно, а надел сам по себе дохода не приносит, выбирали гостиничную функцию и запускали проекты. С коворкингами сложнее, к ним рынок пока не готов. Существующие офисные комплексы и так неплохо сдаются, мало кто видит смысл что-то менять. Собственники обычно консервативны, их базовое желание – не вкладывать деньги, а получать доход. 

- Что в целом сейчас происходит на рынке управления недвижимостью в Петербурге? Велика ли конкуренция?

- Очень мало рыночных сделок. И они строятся не на конкурентных преимуществах компаний, а на доверии между сторонами. Я могу весь город обклеить объявлениями «Управляем дёшево, управляем хорошо», но это никак не повлияет на наш портфель. Значение имеют только доверительные отношения между людьми, которые заключают сделку.

Вообще в Петербурге мало управляющих компаний, которые ставят на развитие рыночных услуг, нацелены на разные форматы недвижимости и разных собственников.