НАШ ЦИТАТНИК: «Исторический центр – заповедная зона Петербурга, где столетиями живут многие поколения. А мы имеем дело со строительными хищниками, которые относятся к жителям, как к грязи на строительных сапогах...» Вячеслав Макаров

24 сентября, 02:14

Апартаменты – часть шеринговой экономики

23 декабря 2019 в 07:15
1 456

Апартаменты – часть шеринговой экономики

Регулятор «завинчивает гайки», ужесточает условия для владельцев жилья, которые хотели бы сдавать его посуточно. О том, как эти меры повлияют на рынок апартаментов, мы рассуждаем с заместителем генерального директора компании «ПУЛКОВО СКАЙ» Владимиром Фёдоровым.

Фёдоров
Владимир

заместитель гендиректора «Пулково Скай»

– Конкурируют ли апартаменты с жильём, которое владельцы сдают посуточно?

– Конечно. Апартаменты работают в разных форматах аренды, рассчитанных на краткосрочное, среднесрочное и долгосрочное пребывание. «Правильные» апартаменты сфокусированы на интересы гостя. В формате долгосрочной аренды это проявляется в наличии объектов инфраструктуры и возможности получить нужные услуги. В «краткосрочке» к преимуществам целевых сервисов добавляются грамотные планировочные решения, меблировка, оснащение, дизайн. Качественные апартаменты отличаются от классического жилья опытом и профессионализмом управляющей компании.

По сути, задача любых средств размещения (апартаментов, квартиры, номера в отеле или спального места в хостеле) – предоставлять гостиничный продукт нужного уровня.  
Проблема в том, что многие апарт-отели, удобно расположенные с точки зрения долгосрочной аренды, пытаются выдать себя за «краткосрочку».

В хорошем месте, например, рядом с аэропортом или вблизи транспортных узлов, вокзалов, апартаменты конкурируют с гостиницами. Может быть, это продукт даже более сильный, чем классическая гостиница: за ним стоит некая витальность, больше возможностей для клиента. Поэтому гостиничные операторы развивают апартамент-бренды, например, AccorHotels – Adagio, IHG – Staybridge Suites или Candlewood Suites. А клиенты рассматривают апартаменты как краткосрочное средство размещения – наряду с гостиницами и арендным жильём.

– Но если всё же сравнивать не с гостиницами, а с жильём?

– Жильё, сдаваемое в краткосрочную аренду, от апартаментов почти ничем не отличается. Единственный серьёзный минус: оно, как правило, сдаётся не вполне законно.

– Минэкономразвития считает иначе… Чиновники даже выпустили специальное письмо, чтобы контролёры не «душили» владельцев квартир, сдающихся в аренду на сутки. 

– Можно считать по-разному. Но позиция наших законодателей соответствует мировому тренду: в жилых домах нельзя оказывать гостиничные услуги. И гостиничное лобби действительно с этим борется – заставляя снимать рекламу, взыскивая налоги и так далее. Ограничивают возможности жилого фонда в конкуренции за клиента.

С одной стороны – всё, что не запрещено, разрешено. С другой – есть постановление о классификации гостиниц. А услуги, которые рекламируют владельцы жилья, на три четверти совпадают с гостиничными. Собственники, чтобы приманить состоятельных клиентов, прикидываются гостиницами. Это тройной обман: и клиента вводят в заблуждение, и с соседями придётся разбираться рано или поздно, и налоговые органы в стороне не останутся.

Можно рекламировать «меблированные комнаты на сутки» – но вряд ли найдётся много клиентов.
Когда мы говорим об апартаментах, мы рассуждаем не о статусе помещения, а об уровне сервиса. Апартаменты, ориентированные на краткосрочную аренду, характеризуются определённой меблировкой, набором опций, заложенных в классификации (в соответствии с Постановлением Правительства №158).

Если в комнате есть отдельный санузел, кухонный уголок – не вопрос, дальше начнётся конкуренция по месту. Для транзитника важна близость транспортных узлов, если человек приехал посмотреть центр – ему нужна другая локация, рядом с достопримечательностями.

– К чему приведут новые ограничения в сфере жилой аренды?

– Наведение порядка даст дополнительные преимущества апарт-отелям. Но ещё раз подчеркну: дело не в том, находится помещение в жилом или в нежилом фонде. А в качестве. Важно, чтобы объектом управлял оператор, в рамках продуманной концепции и так далее. 

Если бы мы продавали в Status by Salut! не номера с программой доходности, а апарты с программой проживания, так называемое псевдожильё, вот тогда мы бы конкурировали, например, с «Пулковским посадом».  И ключевой момент был бы в другом: запретят или не запретят, пройдёт объект классификацию или нет. 

Когда всё законно – вот тут начинается конкурентная борьба. У нас 1000-метровое лобби от дизайн-студии сестёр Сундуковых – а что у вас? У нас шаттл до аэропорта – а ваши клиенты как добираются? У коллег, допустим, лобби поменьше, зато есть другие преимущества. И ценой, конечно, тоже будем конкурировать, это нормально.

– В городе обширный жилой фонд. И есть люди, имеющие не одну квартиру. Что мешает такому владельцу сдавать жильё на сутки и выполнять роль оператора?

– По сути, ничего не мешает. Если одна квартира, можно обойтись без лобби. Но соседи всё равно есть, со своими интересами или даже просто с завистью. А для многих постояльцев важна свобода, дополнительные ограничения им не нравятся. В гостинице к разным формам досуга всё же относятся более лояльно. В жилом фонде оказывать услуги по краткосрочной аренде сложнее: форматы проживания постоянных и временных обитателей в принципе не совпадают.

Но если условия и параметры близки – тогда разница только в нюансах. Помните, на Моховой построили дом к Чемпионату мира по хоккею, для размещения спортсменов? Никто же особо не спрашивал, жильё это или не жильё, – покупали, обращая внимание на качество и место.
Проектные решения должны максимально соответствовать заявленной функции.

И в жилом доме мы можем сделать акцент на аренду. Я считаю, что это будущее рынка жилой недвижимости. Часть домов, не находя достаточного спроса, будут переделывать в доходные. 

– Есть ли конкуренция за частного инвестора между девелоперами жилых комплексов и апартамент-комплексов?

– Конечно. Особенно сильно это проявляется в Москве. Там жёсткие ограничения на строительство нового жилья в центре. В результате – много апартов с вариантами: хочешь – покупай и живи-наслаждайся, не хочешь – инвестируй, бери патент и сдавай. И застройщик подчёркивает как конкурентное преимущество: да, можно сдавать. В Петербурге это выражено в слогане ГК «БестЪ»: «Если жить я там не буду – буду сдавать!»

Более того: мы конкурируем и с офисами, и со стрит-ритейлом, потому что наш основной клиент – инвестор, а он выбирает. И если бы я строил ЖК, где в составе целевой аудитории предполагается наличие инвесторов, то обязательно посмотрел бы: а есть ли поблизости апартаменты? Потому что они обязательно перетянут часть спроса. Значит, мне надо корректировать ценовую политику.
Давайте посчитаем. Средства долгосрочного размещения в районе, допустим, станции метро «Московская» будут стоить 20 000-25 000 рублей в месяц. А краткосрочного там же – более 30 000, до 45 000. Гостиничный формат – уже 50 000 в месяц и более. Это градация не по статусу (жильё-нежильё), а по функционалу. В рамках этих сегментов и идёт конкуренция. Причём управляющие маневрируют: в низкий сезон сдают на более долгий срок, чтобы не потерять клиентов, обеспечить заполняемость, не уйти в минус. В высокий – наоборот.

Благодаря более чёткому внутреннему регулированию и структурированию девелоперов, действию внешних норм и правил, за соблюдением которых следят надзорные органы, получается более понятное ранжирование.

– Как вы оцениваете шансы на появление доходных домов?

– Такой формат обязательно распространится, но к этому приведёт не постановление правительства, а экономика. Если у человека есть свободные деньги, как правило, у него уже есть и жильё. А у тех, кому жильё остро необходимо, денег на покупку нет. И они будут арендовать. Процесс появления доходных домов сдерживает высокая себестоимость строительства и низкая цена аренды. Но постепенно будет всё больше инвесторов, которых устраивает невысокая доходность – 4-5%. Полагаю, сначала появятся смешанные форматы: в жилых домах часть парадных уже на стадии проекта предназначат именно для сдачи в аренду. И с этой группой клиентов застройщики постепенно научатся работать. 
Растёт доля нереализованных квартир в сданных жилых домах, как и доля людей, которым купить жильё не по карману, а ипотека – пугает. Не только у нас – во всём мире.
Будут покупать и жильё вместе с арендатором. Такие клиенты уже появляются.

– Как повлияет решение WADA об отлучении России от большого спорта на туристический поток и доходность апартов?

– Вообще не повлияет. В брежневские времена Россия считалась «империей зла», но и тогда интуристы к нам приезжали. Благодаря открытости границ, глобализации мир узнал Россию, не только Москву и Петербург, многие – полюбили.

Кроме того, большие спортивные события дают неоднозначный эффект. Тот же Чемпионат мира по футболу – кого-то привлёк, а кого-то и оттолкнул. Да, мы потеряем часть соревнований. Но будут действовать другие драйверы: научные конференции, культурные события. Мы гораздо больше теряли на отсутствии электронных виз, на разного рода бюрократических препонах. Фестиваль «Алые паруса» признан одним из лучших событий в мире. 
У нас ещё столько возможностей, мы так сильно недобираем!

– Но есть и общее ощущение: Россия всё же постепенно погружается в некую изоляцию.

– Да, наверное. Какие-то шаги на политической арене не делают нас ближе к миру. Но и мир не моноцентричен. Ну, будем ориентироваться на Китай. Природа не терпит пустоты. Опустится «занавес» — будет развиваться внутренний туризм. И так уже раздаются голоса: а не слишком ли много народа к нам едет? Как уберечь Царское Село от китайцев?
Пока у нас дешёвый рубль и белые ночи – мы не потеряем туристов. Мы уже часть мировой культуры, и нас оттуда не вычеркнуть.

– Достаточно ли гибок сегмент апартаментов, чтобы приспособиться к изменениям ситуации и конъюнктуры?

– Вот именно апарты и приспосабливаются лучше других сегментов. Они, собственно, и появились как некий гибридный формат, с чертами квартиры и гостиницы.
Это ответ на те вызовы, которые появились в мире. Есть апарты с гостиничными сетями,  есть те, которые идут от формата проживания (WeLive), другие дополняются работой, коворкингом. Они разные, и как раз не нужно загонять всё это разнообразие в какие-то рамки. Поэтому – кухня: да, я могу спуститься в ресторан, но могу принести продукты и сам приготовить. Живём, работаем, отдыхаем, путешествуем… 
Апартаменты – это гибкий продукт, набор возможностей. Необходимая часть шеринговой экономики.

Первый в Санкт-Петербурге комбо-отель с расширенным функционалом аэропорт-отеля. Расположенный в 10 минутах от аэропорта Пулково и в 7 минутах от съезда с трассы М-11 комбо-отель рассчитан на приём авиапассажиров и автотуристов. Общая площадь разновысотного (8-17-22 этажа) здания – 44 000 кв.м. На нижних уровнях размещены объекты отельной инфраструктуры:

• подземный паркинг на 83 машино-места;

• фитнес-центр с бассейном;

• лобби площадью 1000 кв.м с единой службой приёма и размещения;

• ресторан на 170 мест и лаунж-бар • конференц-зона с буфетом и залом для презентаций;

• 3 лаунжа для лётных экипажей. 

Выше находятся 305 сервисных апартаментов категории 3*** и 253 номера гостиницы «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт» 4**** под управлением отельного оператора AccorHotels.

Информация для брокеров

Апартаменты в составе комбо-отеля STATUS by SALUT! реализуются только с программой «Гарантированный доход».
Инвесторы приобретают доходные апартаменты согласно 214-ФЗ и заключают с застройщиком, ООО «Союз-строй Инвест», договор аренды сроком от пяти лет, подлежащий регистрации в Росреестре.
Инвесторы получают операционный доход в виде ежемесячных арендных платежей.


Пример:
Лот МС №3-2: 2 номера 
(первой категории и высшей категории «Студия»):
S общ. – 50,39 кв.м, на 13-м этаже.
Стоимость лота – 12 313 767,52 руб.
Операционная доходность: 
1 301 565,23 руб./год 
(из расчёта 108 463,77 руб./мес.).
Гарантированная годовая доходность – 10,57%.
Для профессиональных консультантов, сопровождающих инвестора, предусмотрено комиссионное вознаграждение 2%.