Фаза неопределённости продлится несколько месяцев…

Ситуация в мировой экономике меняется каждый день, а даже самый простенький многоквартирный дом строится год. О том, как не потерять голову в условиях финансового шторма, какие ориентиры себе наметить, мы рассуждаем с новым председателем совета директоров ГК «Полис Групп» Андреем Сорочинским.

- Андрей Валентинович, мы с вами встречаемся в очень непростое, мягко говоря, время. Всё очень быстро меняется. Есть ли смысл сегодня рассуждать о перспективе, о том, что будет через несколько недель — не говоря уже о месяцах или годах?

- Жильё относится к числу базовых потребностей человека. Как и продукты, и лекарства. Это основа. Поэтому люди будут нуждаться в жилье, кризис на дворе или период стабильности. В этом плане нам с вами повезло. 

Кроме того, коронавирус стал не столько причиной, сколько триггером, спусковым крючком. Вирус стал иголкой для пузыря. А пузырь надувался давно. Я в этом согласен с оценками, которые дают некоторые наши эксперты и американские экономисты Джесси Коломбо и Нуриэль Рубини. (Они же, кстати, предсказали и кризис 2008 года.) Стали очевидными проблемы, которые копились годами. Диспропорции в мировой экономике так или иначе должны были сниматься, вопрос лишь — когда и как. Акции компаний первого эшелона в США росли на 30% за год. Объём виртуальных финансовых инструментов чуть ли не на порядок больше, чем реальный мировой ВВП. Такого не бывает долго — это должно было закончиться.

Рынок недвижимости другой. Более инерционный. Но тренды, заданные финансовыми рынками, через определённое время будут влиять и на этот сегмент.   

- Вы пришли в недвижимость совсем недавно. А сейчас и опытные девелоперы в растерянности. Не боязно?

- Возможно, именно сейчас будет полезна способность увидеть не столько детали, сколько картинку в целом. Включая процессы в смежных отраслях. Глубокое знание нюансов полезно на стабильном рынке, где идёт конкуренция за доли процента. А сейчас свежий взгляд может быть даже более продуктивным. Кроме того, я быстро учусь. Кстати, столкнулся с проблемой: мало качественной аналитики. А сейчас важно понимать основные тренды, и в количественном, и в качественном выражении.

- На чём будет основана стратегия компании?

- Мы должны точно понимать и прогнозировать настроения покупателей. В том числе — их реакцию на меры господдержки, как ситуативные, так и долгосрочные. Например, запуск «сельской ипотеки» создаёт ситуацию искусственной конкуренции между территориями, где она действует, и зонами, где льгот нет. Причём с повышением стоимости кредитования этот разрыв будет усугубляться.
Многое зависит от политики Центробанка, от величины ключевой ставки.

Стратегически для нас по-прежнему очень интересна Ленинградская область. Это эконом-класс, первое жильё семьи, покупатели до 35-37 лет. Иногда они приобретают квартиру сами, иногда им помогают родители. Это наша ниша, мы продолжаем оставаться в этих рамках. Это ниша с высокой ликвидностью, с более короткими сроками реализации проектов.

И, на мой взгляд, этот сегмент меньше подвержен колебаниям конъюнктуры. В отличие от бизнес-класса и от более высоких ценовых групп.

При сжатии рынка эконом-класс сокращается не так сильно, как другие сегменты, как рынок в целом. Эконом-класс востребован всегда. В отличие от жилья на Каменном острове.

- Зато вы не можете позволить себе повышать цены: покупатели не поймут. В эконом-классе очень ограниченное пространство для манёвра… 

- Безусловно. Но в силу ликвидности, в силу востребованности именно такого продукта эластичность спроса здесь качественно иная.

- За последние несколько дней не только ваши потенциальные покупатели, но и мы с вами стали минимум на 10% беднее…

- Больше, чем на 10%.

- И как здесь строить планы на длинные циклы?

- В ближайшее время возможно всякое. Но я уверен, что на длинной траектории — 10-15 лет — основная тенденция очевидна: жильё будет востребовано, и жильё будет дорожать.

- На этой уверенности накрылся рынок недвижимости США в 2008 году.

- Да, это так. Но обратите внимание: затем он довольно быстро восстановился и пошёл вверх. Причём восстановление спроса на недвижимость шло по букве V. Так что, повторюсь, вдлинную — всё понятно. А вот короткую и среднесрочную перспективу надо очень внимательно отслеживать и считать.

- Последние годы ГК «Полис» стала сдвигаться в другие сегменты: у вас появились проекты в Петербурге, дома комфорт-класса…

- Наш мейнстрим — эконом-класс. Но мы также реализовали проект  «Полис на Неве», в этом году сдаём «Полис на Московской» на Кубинской улице. Мы в поисках новых проектов, новых возможностей.

- «Чёрные лебеди», скорее всего, приведут потенциальных покупателей к повышенной осторожности…

- Такой риск, безусловно, есть. Но мы чувствуем волнообразность конъюнктуры. Сейчас, с учётом изменившегося курса рубля, покупка недвижимости может стать «тихой гаванью». Привлекательность вложений в недвижимость на короткий период может увеличиться. Но дальнейшее развитие этого тренда будет определяться уровнем доходов населения, то есть — скоростью восстановления экономики в пост-кризисный период. И мерами господдержки, конечно.

Стоит ещё заметить, что усугубление проблем может дополнительно повысить притягательность мегаполисов. Не сразу, но как только минует пик эпидемии. Именно вблизи больших городов будет работа, сохранная инфраструктура, возможность получать какой-то доход. 

Хочу напомнить: похожие волны спада мы проходили и в 2008-2009-м, и в 2014-2015-м. И те, кто в эти периоды вложил средства в жильё, по крайней мере, не прогадали. Их активы не обнулились. Не всем удалось заработать, но сохранить накопления получилось. Сейчас мы видим, что это была разумная стратегия. В последующие годы цены на жильё росли быстрее, чем ставки по депозитам.

- Роль регулятора — правительства, ЦБ — возрастает?

- Да, конечно. Но перед ними стоят очень сложные задачи, и далеко не всё зависит от них. Ключевая цель: не раскачав инфляцию, обеспечить необходимый объём вливания средств в экономику. Чтобы если не поддержать рост, то хотя бы обеспечить стабильность. 

При этом никто не снимает с повестки дня стратегические задачи федерального финансирования, связанного со строительством. Потому что это резкое падение объёмов строительства немедленно создаст дополнительные проблемы в смежных отраслях: металлургии, энергетики, перевозках.

Пострадает занятость, сократится налоговая база. Я уверен, что в правительстве это тоже понимают. 
Сейчас приоритет будет отдан стабильности, а не развитию. В текущих условиях не будет парадигмы развития. Сегодня ни вы, ни я, ни министр финансов не понимаем стоимость денег. Особенно завтрашних денег. Фаза неопределённости продлится несколько месяцев…

Слабые игроки будут уходить. Происходящее на финансовых рынках послужит дополнительным катализатором этих процессов. Цена ошибки возрастает…

- Вы, наверное, больше многих знаете о том, сколько может стоить ошибка?

- Вы об уголовном деле? Не хотел бы комментировать. Но в общем своё отношение, наверное, обозначу. Я себя виновным не считал и не считаю. И об этом я заявил в суде. По приговору суда я был освобождён от уголовного наказания, и в отношении меня было прекращено уголовное преследование.

Обратите внимание: даже прокурор говорил о «злоупотреблении полномочиями», а не о присвоении средств. Напомню: деньги «Ленэнерго» зависли в банке «Таврический» после кризиса 2014 года… Хотя решение о размещении их именно в этом банке я принимал не единолично. 
И они оставались там в период, когда я уже ушёл из компании.

Такова уж особенность госслужбы или работы в госкомпаниях: в происходящем обязательно должен быть кто-то персонально виноват. В этой логике можно и руководство Центробанка обвинять — зачем они в прошлом году покупали юани?

Стараюсь воспринимать этот опыт как урок, и урок полезный. Всегда нужно быть готовым к тому, что события будут развиваться по неблагоприятному варианту.