Нормальная работа начнётся в апреле-мае следующего года

О том, как будет меняться девелопмент под тяжким давлением обстоятельств (отчасти – природных, отчасти рукотворных) мы рассуждаем с Екатериной Лисовской, генеральным директором отельного оператора PLG. Диалог состоялся в формате онлайн-семинара в Дискуссионном клубе NSP. Тему мы обозначили так: «Заманчивая рента: апартаменты после шторма».

– Как изменится доходность апартаментов после завершения карантина?

– Давайте начнём с того, что происходит сейчас. Классические гостиницы закрыли, персонал сокращается или уходит в неоплачиваемый отпуск, урезаются все расходы, о бюджетных показателях сейчас уже никто не думает. Только о том, чтобы выжить.

Действующие гостиницы и апарт-отели должны возвращать деньги гостям и операторам, которые внесли предоплату за проживание. Это очень серьёзная история, и мы, скорее всего, не увидим кого-то из участников этого бизнеса, когда выйдем из состояния пандемии. 

– Были объявления о том, что некоторые гостиницы предлагают номера для самой самоизоляции.

– Изначально апарт-отельный бизнес конкурировал с классическими гостиницами. Сейчас мы понимаем, что классические не смогут предложить те условия, в том числе для самоизоляции, которые дают комплексы апартаментов. Ну, хотя бы: у них в номере нет кухни… И сейчас многие мои коллеги переформатировали бизнес и уже предлагают именно эту услугу. Другое дело – насколько она востребована, статистики у нас пока нет.

Если говорить о том, каким будет рынок в 2020 году… Видно, что никакого высокого сезона в России не случится. Отменены мероприятия, внутренние и международные рейсы и так далее.

Когда закончатся карантинные ограничения, картина будет иной. Появятся новые сегменты рынка. Например, корпоративный сегмент разделится. Часть людей, которым необходимо физическое пребывание в каких-то местах, по-прежнему будет путешествовать. А вот люди, которым нужны какие-то техники продаж, мероприятия, которые раньше они посещали,  не поедут. Потому что почти то же самое можно получить онлайн, это дешевле для работодателя: не тратятся деньги на командировку.

Людей, которые захотят приехать в нашу страну с познавательными целями, наверное, тоже станет меньше. Все, насидевшись дома, поедут на море, в горы, на природу. И в этом сегменте тоже произойдёт определённый отсев.

Несомненно, будет и отложенный спрос. Нормальная реальная работа начнётся в апреле-мае следующего года. Не раньше.

– Вы даёте год на восстановление?

– Да. Учитывая, что некоторые будут всё-таки бояться путешествовать, определённым образом зомбированные той информацией, которую они сейчас получают.

– Вы говорите о внешнем туризме?

– И о внешнем, и о внутреннем. Но внутренний туризм будет возвращаться в норму немножко быстрее. Возобновятся отменённые мероприятия, бизнес-среда в Петербурге достаточно активно развивается. Потом уже подтянутся иностранные гости, туристы, корпорации и так далее.

– И здесь нам поможет дешёвый рубль?

– Безусловно, с точки зрения будущего путешествия… Но, кстати, дешёвый рубль сейчас помогает инвестировать в том числе. Сейчас очень удачное время. Нужно вкладывать в проекты апарт-отелей, чтобы получить максимальную выгоду.

– Почему именно сейчас? Может, ещё недельки две подождать?

– Мне кажется, что ничего не изменится. Другое дело, если ситуация усугубится, а у девелоперов закончится запас прочности, они начнут снижать цены, давать дополнительные скидки и так далее. Но этого может и не произойти. Прогнозировать ситуацию достаточно сложно.

– Как на фондовом рынке: нижнюю точку ловить бесполезно.

– Абсолютно точно.

– Возвращаемся к деловому туризму. У нас много было всяких международных форумов, конгрессов и так далее; у вас не возникало ощущения, что большая часть этих мероприятий совершенно пустая?

– Да, так и было, и теперь организаторам придётся думать: насколько всё это целесообразно. Полагаю, мероприятия, которые пойдут за этим кризисом, станут более качественные и по контенту, и по формату. Просто приехать, собраться, поговорить – это уже будет неактуально.

– И оборотная сторона этой медальки: личное живое общение повышается в цене. Есть моменты, которые по скайпу не обсудишь…

– Всё так, и свет в конце тоннеля виден. Будет расти качество, проявится отложенный спрос. Но массовый спрос до конца года не вернётся. И сейчас все апарт-отели перенастраиваются на долгосрочную аренду.

– Насколько это сложно, насколько дорого?

– Это не так дорого с точки зрения управления. Любая УК ставит цель заполнять апарт-отель как среднесрочной, так и краткосрочной арендой. Учитывая, что сейчас рынок краткосрочной аренды отвалился, соответственно, все будут искать варианты с долгосрочной арендой. Будет ли спрос? Пока статистики нет. Но доходность, которую мы обещаем собственникам, конечно, упадёт.

– Получается пирамида. Гостиницы пустеют в ноль, действующие апарт-отели заполняют краткосрочные номера долгосрочниками, в нижнем ценовом сегменте долгосрочные номера начинают конкурировать с рынком арендного жилья. А он тоже не благоденствует. В Москве аренда начинает дешеветь. Причём как раз эконом-варианты. И вот в той конкуренции придётся снижать стоимость проживания и сокращать доходность. Будет ли юридически просто разговаривать с инвесторами, которые заключили с УК программы гарантированной доходности?

– Это будет зависеть от финансовой модели каждой управляющей компании, насколько долго она сможет финансово это тянуть. Есть вариант сдать конкретную студию за 20 000 рублей и сработать хотя бы в ноль. Каждый отель будет принимать решение самостоятельно. Определённую подушку безопасности мы в наших проектах закладывали. У нас в программу гарантированной доходности в «PRO. Молодость» входит неполный пул номерного фонда, мы взяли всего 100 номеров, и даже при неблагоприятном развитии событий мы по этим номерам доход в размере 30 000 рублей обеспечим.

До кризиса реальная доходность составляла от 8 до 13-14 % годовых...

Но ситуация меняется. Например, наш In2It ориентирован на краткосрочную историю. Однако надо ещё учитывать, что многие бизнесы после всех этих событий не откроются, те же мини-хостелы. Начнёт сказываться отложенный спрос. Если про конкуренцию с жильём – здесь сложнее. Да, нам придётся в какой-то момент снизить арендную ставку… Но в городе нет качественного арендного жилья в жилом фонде…

– Извините, а на чём основано это ваше убеждение? На Airbnb есть всякие варианты.

– Но есть и риски, связанные с регулированием. Есть вероятность, что в какой-то момент они продолжить работу не смогут…

– Мы говорим о запрете на оказание гостиничных услуг в жилом доме, это действительно так. А если собственники сдают надолго, официально заключают договор, регистрируют в Росреестре?

– Таких меньшинство. В любом случае апарт-отели выгоднее – уровнем и качеством сервисов, безопасностью. Всего этого нет в жилом фонде. Зато могут быть конфликты с постоянными жильцами.

Клиенты начинают ценить наличие сервисов в непосредственной близости. Сегодня это важно, потому что не нужно никуда выходить. Но к этому удобству привыкают. И в этой сфере будут корректировки.

Рынок сформировался под давлением определённого спроса. И мы понимаем, почему у нас сейчас идёт массовое строительство апарт-отелей именно доступного ценового сегмента 3*. Люди считают деньги, сейчас – особенно. И при прочих равных делают выбор в пользу: а) меньшей цены, б) большего предложения каких-то сервисов и услуг.

– Удастся ли отельерам и девелоперам сохранить большой набор сервисов при невысокой цене?

– Да, это возможно, главное, чтобы эти сервисы были востребованы Мы в своих объектах поставили определённый набор сервисов. Но, учитывая, с одной стороны, изменяемость потребления, с другой стороны, ценовую сегментацию, мы имеем возможность в режиме реального времени те или иные сервисы заменить. На другие, которые будут в настоящий момент востребованы.

– То есть рынок отрегулирует. И, в зависимости от ситуации, либо в апарт-отеле будет небольшой центр по продаже айфонов, либо небольшая лавочка по ремонту обуви. Но готовы ли апарт-отели к возможному наплыву из регионов достаточно серьёзной массы людей с невысокими доходами? Будут ли открываться какие-то отдельные специализированные этажи, предусматривающие совсем уж скромные условия проживания? Будете ли вы залезать в сегмент хостелов, который закрылся в массовом порядке, чтобы эту волну подобрать?

– Если бизнес увидит, что это обусловлено экономически, я думаю, такие варианты могут иметь место.

– Один предприниматель говорил: «Чтобы быть богатым, надо работать для бедных». Его звали Генри Форд…

– Соглашусь.  Почему именно формат гостиниц 3* сегодня более привлекателен для рынка? Да потому, что цена приемлемая и оборачиваемость денежных средств происходит намного быстрее, и окупаются они быстрее.

– Итак, некоторые рецепты выживания. Необходимые для отрасли качества: гибкость и способность к трансформации, ориентация на долгосрочную аренду, в связи с этим – пересмотр набора сервисов, возможно, в сторону понижения. Конечно, желательно без потери качества, но чудес всё равно не бывает.

– Не совсем так. Всё-таки перепрофилирование на долгосрочную аренду – дело временное.

– Сохранение целевой группы внешнего туризма, как только он возобновится; ориентация на новые группы внутреннего туризма, в том числе и командированных, и тех, кто пытается закрепиться в мегаполисах в связи с тем, что в регионах будет ещё хуже. И теперь главный вопрос: что будет происходить с ценами на апартаменты?

– Сейчас некоторые коллеги дают определённые скидки. Причины понятны. Но дальше мы всё-таки прогнозируем рост. Большая часть комплектующих идёт из-за границы. Поэтому, соответственно, стоимость квадратного метра вырастет не потому, что так хочет девелопер, а потому что это продиктовано производственной необходимостью. Стагнация цен или скидки носят временный характер. Другое дело, когда рынок выйдет из кризиса, у населения может не хватить средств, чтобы обеспечить себя квадратными метрами. И граждане какое-то время будут бояться вкладывать средства.

Они подождут и посмотрят. А вдруг они останутся без работы… Но даже если будет стагнация, мы будем вынуждены повышать цены, потому что и цены поставщиков растут, и так далее.

У каждого девелопера есть ещё свои бюджетные показатели стоимости, на которые они должны выйти.

– Должны кому?

– Каждая компания делает свой бюджет, и туда закладывается стоимость и рост цены в режиме финансирования стройки…

– Одно дело, если сама компания своим бюджетом управляет. Но если девелопер связан кредитными отношениями с банком, здесь он уже не волен. У нас апарт-отели строятся на проектном финансировании или всё-таки на собственные средства?

– Пока мы полностью строим за счёт собственных средств и средств дольщиков.

– Можете поднять, можете опустить цены, но не ниже себестоимости? Или в какой-то момент и ниже может быть?

– Может, конечно. Если мы понимаем, что реализуется отложенный спрос,  можем уйти в небольшой минус. Но следующие наши проекты уже идут с учётом проектного финансирования, там такой возможности не будет.

– До сих пор инвесторы ориентировались на растущий спрос. На то, что много туристов, поток растёт, а гостиниц мало, и строить их нерентабельно, потому что деньги дорогие. В эту щёлочку с комфортным финансированием (дольщиками) и растущим спросом апарт-отели очень удачно вписались. Сейчас мы с вами находимся перед лицом новой ситуации. Допустим, в мае-июне выйдем из карантина. К концу года восстановится, пусть не до прежнего уровня, экономика. И как посчитать будущие арендные потоки и арендаторов? Кто они? Насколько важна сейчас непрерывность стройки – может, стоит сделать паузу? Не собираетесь откладывать какие-то перспективные объекты, замораживать их или притормаживать?

– На сегодняшний день вопрос так не стоит. У нас всё идёт в соответствии с графиками строительства. Есть небольшие отсрочки по поставкам того или иного оборудования. Но вводить объекты мы будем в срок. Заморозка объекта чревата потерей репутации. У потенциального инвестора возникают объективные вопросы: «А что будет дальше?» Это вещь опасная. С другой стороны, стройку просто так не остановить, там есть определённые технологические процессы. Поэтому таких планов нет.

– В Думе и Совете Федерации снова хотят приравнять апартаменты к жилью. Как вы относитесь к этой инициативе, как она повлияет на отрасль?

– Апарт-отели – это не жилой фонд, это гостиницы. Если нас приравняют к жилью, тогда на застройщиках будет лежать бремя обустройства социальной инфраструктуры. Финансовые модели мы делали исходя из других условий. С моей точки зрения, нужно вводить совершенно другие регламенты. Нужно идти по проторённой дороге европейского и американского опыта, где законодательно прописан статус апарт-отелей. Нужно создавать такую нормативную базу, чтобы рынок, который сейчас уже существует, нормально развивался.

– Если говорить о той части аудитории, которую можно причислить к частным инвесторам: какие процессы, какие показатели надо отслеживать, чтобы выбрать оптимальный момент для решения о покупке номера или блока?

– Их очень много. Например, слабость рубля. Если у вас деньги в долларах, и он растёт, то всё круто, и стоит выжидать. Если в рублях, конечно, нужно вкладываться сейчас, пока «квадрат» можно купить по минимальной стоимости. Важны благонадёжность и стабильность компании-застройщика. Если проект остановлен – лучше поостеречься.

Пока складывается ощущение, что финансовая способность потребителя неумолимо снижается, безработица растёт. Сейчас важно удержать команду. Важно выполнять изначально оговорённые обязательства. Доходность может немножко упасть, но в целом компания, у которой есть определённый вектор развития, должна в нём двигаться.

– Появились закрытые инвестиционные фонды, ориентированные на апарты. У вас есть такие партнёры? Проявляют ли они интерес к вашему сегменту?

– Интерес есть. Мы сейчас работаем с юридической частью. Потому что есть и определённые вопросы, которые на сегодняшний день требуют очень детальной проработки.

– Планируется ли выход на рынок доходной программы, сочетающей минимальную гарантированную составляющую и переменную части?

– Я не исключаю такую возможность. За последние пять лет рынок заметно эволюционировал. И у нас пока ещё нет полного понимания, как работают доходные программы. Так что, возможно, и смешанная программа будет интересна.

Пока все заявленные проекты остаются на плаву. В любом случае конкуренция обострится. Выиграет тот, кто лучше рассмотрит свою маркетинговую позицию, кто более точно спрогнозирует какие-то изменения в спросе. Они и будут в плюсе.

Портал NSP.ru провёл опрос на тему: какие заведения внутри апарт-отеля и рядом с ним помогут обеспечить заполняемость? Мы получили вот такие результаты.