НАШ ЦИТАТНИК: «До моего приезда на стройплощадку темпы работ были достаточно низкими, а сегодня стройка оживилась. Такого быть не должно...» Александр Дрозденко

2 декабря, 16:40

Я хочу, чтобы инженер стоял под мостом

28 июня в 16:42
4 161

Я хочу, чтобы инженер стоял под мостом

Один из шансов, предоставленных кризисом, — возможность остановиться, оглядеться и подумать. Что будет с отраслью? Куда двинется строительный сегмент экономики, как отреагируют на изменение ситуации участники рынка? Об этих непростых вопросах рассуждает генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков.

Оноков Игорь Викторович
Оноков
Игорь Викторович

генеральный директор "Леонтьевский Мыс"

- Застройщики говорят: покупатели начали считать деньги, поэтому надо продавать в первую очередь функционал. Кризис усилит эту тенденцию? 

- Часть этих изменений проявилась ещё до пандемии. Полагаю, в массовом сегменте исчерпан потенциал дальнейшего уменьшения площади, все «наелись» студиями. Мы и так вернулись чуть ли не к «хрущёвкам». Но эти процессы затрагивают и бизнес-класс.

Сначала стоит понять: а существует ли потребитель для жилья бизнес-класса? Эта прослойка неуклонно сокращается. Чтобы её разглядеть, скоро потребуется микроскоп.
Требования клиентов сужаются. Нам есть с чем сравнивать — стоит посмотреть на петербургские дворцы и особняки. У них красивые парадные лестницы, архитекторы не боялись использовать пространство, чтобы был воздух. Сейчас таких проектов катастрофически мало.
Можно вместо удобных общественных мест построить лишние две комнаты. Уходят внешние признаки престижа. Зарабатывать деньги становится всё тяжелее. Государство зажимает бизнес, и это сказывается на рынке недвижимости.

Будут меняться представления о престижном жилье. Но это медленный процесс. 
С одной стороны, бизнес-класс будет становиться компактнее. С другой — закрытые границы, проблемы с офшорами и счетами на Западе приведут к тому, что люди, которые привыкли ими пользоваться, принесут сюда более «шикарные» взгляды на жизнь. Обустроить «гнездо» в Лондоне или Ницце уже не получится… Возможно, они захотят жить здесь, как привыкли там.
Жёсткая функциональность вступает в противоречие с демонстративным потреблением.

- Пандемия вынесла на первое место «безопасность» и «социальную дистанцию». Как новые привычки покупателей могут изменить рынок жилой недвижимости? 

- Это неизбежно скажется на рынке, и не только потому, что покупатель требует, а застройщик готов. Новые тенденции будут развиваться, когда (и если) государство поймёт, что ему выгоднее и правильнее поддерживать такой формат застройки: комфортное малоэтажное жильё в зелёном пригороде. 

В стране с самой большой в мире территорией строить 25-этажные дома — это как минимум странно. Мы обладаем землёй, можем ею распоряжаться. Тем более — есть повод.
Малоэтажка не дешевле, но даёт другое качество жизни. Меньше скученность, ближе к природе.

- Какие именно усилия государства были бы полезны?

- Нет единого рецепта. Регионы отличаются друг от друга. В больших городах я бы точно добавил ограничения по высоте и плотности. И по минимальному размеру квартир. Ну, нельзя сегодня строить хуже, чем в период массовой застройки. Это уже похоже на возвращение к коммуналкам: квартира размером с комнату. Раньше душ в общежитии был на этаже — теперь в комнате. Трудно считать это прогрессом.

- Но мы упираемся в ловушку снижения доходов… Что граждане могут купить — то девелоперы и строят.

- Такая проблема есть. Но я говорю о перспективе. Чтобы человек стремился зарабатывать, у него должна быть достойная цель. Вот, когда экономика наладится, ты, гражданин, сможешь купить себе клетушку в 17 метров? Так себе перспектива. Надо проектировать на вырост.

- Вы сейчас готовы запускать проект комфортного малоэтажного пригорода?

- Пока держатся сумасшедшие цены на землю, девелопер, выходя с таким проектом, заведомо проигрывает. Есть опыт. Например, город «Южный», где Смольный сразу оказал поддержку: и сети пообещал провести, и дороги проложить… И то у них возникают проблемы. Но направление — правильное. Необходимо распределение ответственности, город должен вкладываться в инфраструктуру.

Допустим, есть условное Сертолово. Там есть рабочие места и социальные объекты. Но налицо и трудности с транспортом: лет 20 обсуждают скоростной трамвай. А это было бы решением проблемы. Мариинка, конечно, останется в центре, хорошие рестораны тоже — но в них ведь не каждый день ездить. 80% потребностей можно замкнуть внутри городов-сателлитов.
В Москве некоторым приходится четыре часа дополнительно тратить на поездку. Два на работу, два — обратно. Увеличение мегаполисов становится бессмысленным.
 
- Пандемия перевела многих на «удалёнку». 

- Повлияет ли этот тренд на подход застройщиков к зонированию квартир и мест общего пользования? 

В качестве примера приведу клубный дом «Мальта» (в составе ЖК «Леонтьевский Мыс»). Мы в нём ещё до кризиса спроектировали и переговорные, и комнату для встречи с гостями. Общие зоны нужны. Необязательно (и не всегда удобно) приглашать гостей к себе в квартиру. Спустился, переговорил… Такие функции можно перенести в МОП. Эта тенденция будет развиваться. Потому что есть колоссальное количество функций, которые не требуют присутствия непосредственно у станка.

- Коворкинги будут популярны?

- Как одна из промежуточных форм. Я не стал бы этот тренд абсолютизировать. Как каршеринг, коливинг и прочие формы коллективного взаимодействия. Удобно, но не для всех. Всё-таки перемены в сознании происходят медленно. Возможны разные формы занятости. Какой формат окажется эффективнее — именно для данного вида работы, — тот и будет использоваться.
Есть ещё соображения информационной безопасности, защищённость сетей. Удалённая работа связана с дополнительными рисками в этом плане.

- Строительная отрасль консервативна, перемены здесь происходят медленно. Сможет ли девелопмент оперативно реагировать на новые вызовы?

- Главный резерв, запас по гибкости и скорости реагирования находится в сфере регулирования, в законодательстве. 

В отрасли множество избыточных норм. Мы выполняем работу, заведомо зная, что придёт покупатель и будет переделывать. Мы по нормативам заливаем в «Леонтьевском Мысе» — 60 000 кв.м — цементную стяжку толщиной 10 см. Это 6000 кубометров, шесть эшелонов бетона! Зачем? Их надо произвести, выпустить, привезти на стройку — а потом выбросить. И ещё раз отвезти, уже на свалку. Потом будущий жилец будет делать себе тёплые полы, менять схему проводки, ещё что-то. Допустим, не все, но половина — выбрасывает.

При этом у архитектора, который проектирует, — минимальная ответственность. 
Потому что после него проектом будут заниматься экспертиза, госстройнадзор…
На Западе инженер или архитектор — это человек, который принимает решения и за них отвечает. Условно — стоит под мостом, который спроектировал и построил. А по мосту идёт эшелон.

- Достаточно ли у нас развит институт репутации для такого подхода?

- Недостаточно. Но этот вопрос можно быстро поднять. Это как кредитные истории — вся информация доступна, её не спрячешь. Как история работы на прежних местах. 
И компания имеет право написать, за что уволила сотрудника. Но и человек должен иметь возможность пойти в суд и оспорить «чёрную метку». Технологически это несложно — хранить такие данные.

- Сейчас на рынке борются два тренда: сокращение спроса (обусловленное снижением доходов) и снижение ставок. Рост доступности кредитов. Цены останутся на прежнем уровне или всё же 
будут снижаться?

- Даже если цена «квадрата» в какой-то момент снизится — это будет очень ненадолго. Денег в экономику влито много. В экономике в ответ на кризис запущены инфляционные процессы — и в Европе, и у нас.

При этом в неправильных проектах и локациях серьёзные проблемы со спросом неизбежны. Например, на многоэтажные новостройки в пригородных зонах. 
Думаю, уже на ранней стадии можно было увидеть, что это тупиковый вектор,  маркетинговая игра в уменьшение площадей, в гуманные нормативы. Например, в определение количества машино-мест в зависимости от площади квартир. При этом на просторную трёхкомнатную — одна машина, в пяти студиях — у каждого по одной. А площадь та же…

Часто мы принимаем правила — и даже не понимаем зачем. Это как с законом о дольщиках. Профессионалов не приглашали; фактически они не участвовали ни в разработке, ни в экспертизе. Потом удивляемся, что закон не работает. В подготовке таких законов должны принимать участие и строители, и урбанисты, и социологи. Чтобы просчитать последствия.

Чтобы пересчитать хороших урбанистов — пальцев одной руки хватит. Не потому что их нет — они не в чести. Их представления и требования идут поперёк интересов бизнеса, уменьшают прибыль.

- Но ведь вы как раз предприниматель, и у вас главная цель — прибыль?

- Конечно! И это правильно, потому что у каждого своя цель. Но эти рамки, эти «красные флажки», которыми обнесено пространство для предпринимателей, должны быть такими, чтобы за них не выскочить. Чтобы, стремясь к прибыли, девелопер — независимо от своего желания — приносил общественную пользу. А не гробил территорию.

Школа нужна к моменту завершения стройки, а не через несколько лет. И квартира должна быть не меньше 25 кв.м на человека — потому что вредно жить в тесноте. Действующие нормы и их изменения должны задавали планку и показывать, куда идёт государство, какая цель. Сейчас эта цель не видна. Мы ухудшаем среду обитания.

- В Финляндии к купленному участку прилагается целый том документов: сколько можно строить, из чего. У нас проект нередко начинается с чистого поля.

- У них — комплексное проектирование, от общего к частному: какую функцию выполняет тот ли иной элемент проекта. У нас — от частного к общему. Каждый на своём клочке городит, что придумает, с максимальной выгодой. А потом все с удивлением смотрят, что получилось в итоге. Двигаясь от частного к общему, невозможно построить систему. 
Получится лоскутное одеяло.

- В одной из недавних онлайн-дискуссий прозвучала тема: сделка — это война. Вы согласны с такой формулой? 

- Категорически не согласен. Это представление тех, кто регулярно смотрит наше телевидение, где каждые пять минут кого-то убивают.

Конфликты из-за недопонимания — да, возможны. Или в «серой» полосе неурегулированных взаимоотношений, потому что всего в правилах не предусмотришь.
Западные купцы привычнее к судебным процедурам. У нас другое понимание, у нас понятие права ближе к справедливости, чем к букве.

Договор — это не война, а всего лишь правильное обозначение условий. Я верю в стратегию win-win. В том числе — и в отношениях дольщиков и застройщика. Я не беру крайние случаи, злоупотребление правом. Когда маленькая группа, действуя в своих узких интересах, может опрокинуть большую компанию. 

Возможно, именно кризис приведёт к новому уровню доверия между всеми участниками процесса — строителями, экспертами, чиновниками, общественностью. Сейчас между зонами ответственности существуют большие нейтральные территории. Это приводит к конфликтам. (Например, самострой на ИЖС был массовым — а потом вдруг стал незаконным.)

Государство должно быстрее и адекватнее менять правила. Или, по крайней мере, не допускать шараханий из крайности в крайность. Стратегия win-win должна быть целью государства.

- Власть считает предпринимателей жуликами и торгашами…

- И это один из самых неприятных факторов, идущих ещё от СССР: представление о том, что бизнеса нет, а есть спекулянты. С самостоятельными и самодостаточными людьми, конечно, бывает неудобно. Но без них вся страна идёт к новому застою! Зачем у активных отнимать удочки и придумывать правила, как разделить рыбу?

Власть берёт курс на национализацию элит, и это правильно. Чтобы здесь захотели строить и обустраиваться. Жить в дачном посёлке, где у тебя хороший дом, а рядом — люди, готовые побить стёкла в доме и машине, — некомфортно.

Есть и рациональные соображения. Чуть больше открытости увеличит стоимость активов. Сейчас наши предприятия недооценены, причины известны: суды, слабая защищённость собственности, изоляция и так далее. Стоимость актива увеличивается в правильной среде. А я оптимист.